안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 광고를 살펴보다 보면 오피스텔이나 상가를 제외하고 '생활형 숙박시설'이 종종 눈에 띕니다.
부동산 공부를 하다보면 아파트나, 단독주택, 공동주택, 오피스텔 등 용어는 들어봤지만 '생활형 숙박시설'은 생소한데요, 그래서 오늘은 '생활형 숙박시설'에 대해 간단히 살펴보겠습니다.
★ 생활형 숙박시설
(1) 개념
보통 수익형 부동산 상품인 오피스텔과 상가를 많이 생각하고 계십니다. 그러나 이러한 것들에 대해서 전매·대출 제한 등의 규제를 강화하면서 이들 규제를 피한 상품으로 생활형 숙박시설이 각광받았습니다.
생활형 숙박시설은 "Serviced reisden"를 줄여서 레지던스라고 많이 사용하고 있는데요, 객실 내 취사시설이 가능한 생활형 숙박시설입니다.
* 일반형 숙박시설에는 일반호텔, 모텔, 여관, 여인숙 등이 있습니다.
생활형 숙박시설은 2000년대 초반 외국 관광객들에게 인기가 많았는데요, 호텔보다 저렴한 요금에 취사시설이 있어 수요가 높았지만 2010년 호텔업계 반발 및 대법원 불법 판결로 공급 중단 및 폐업 위기까지 갔다가 2012년 공중위생관리법 시행령 개정으로 법적 지위를 획득했습니다.
(2) 특징
외관 및 내부구조는 아파트나 오피스텔과 동일하지만 성격은 호텔과 비슷한 '숙박시설'입니다. 객실에서는 자유롭게 취사 및 세탁이 가능하고 내부에서는 사우나, 피트니스센터, 수영장 등 부대시설을 이용할 수 있습니다.
주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에, 분양 시 청약통장이 필요 없으며 지역 구분 제한적 용도 받지 않습니다.
개별 등기 및 전입신고가 가능해 자유롭게 개인 소유 및 입대사업을 할 수 있으며 전매제한이 없어 언제든지 매매, 증여, 임대하는 장점이 있습니다.
그러나, 주택담보대출이 불가한 점(사업자 대출 등 필요), 취득세가 4.6%인점(오피스텔과 동일), 학교 인근에 건축이 어려운 점(숙박시설이므로..), 실거주 및 전입신고할 경우에는 주택으로 간주되어 각종 주택 관련세금(양도세 및 종합부동산세 등 주택관련 세금) 적용을 받습니다.
(3) 호텔 및 주거용 오피와 생활형 숙박시설의 차이점
★ 생활형 숙박시설 투자론 어떨까?
생활형 숙박시설을 투자로 본다면 매우 보수적으로 접근해야 한다는 생각입니다. 많은 분양의 장점(확정 수익 등)을 나열하며 매우 매력적인 투자처로 착각할 수 있지만 보수적인 입지분석(충분한 투자가치가 있는 오션뷰, 혹은 관광지 등)을 통해서 투자를 해야 합니다.
생활형 숙박시설 분양이 늘면서 공급이 많아지다 보니 한정적인 수요지역에서는 출구가 어려울 수 있습니다.
특히, 임대소득에 현혹되어서 매도 시에 어려움을 겪지 않도록 조금 더 살펴봐야 할 것입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 복등기에 관해서 살펴보았는데요, 제가 공부하다 보니 복등기와 조금 헷갈렸던 미등기 전매 일명 중간 생략 등기가 있었습니다.
둘이 비슷한 의미처럼 느껴졌는데 조금은 다른의미란걸 알게 되었습니다.
그래서 오늘은 미등기 전매(중간생략등기)에 대해서 간단히 살펴보도록 하겠습니다.
★ 미등기전매(중간생략등기)란?
부동산 거래에서 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 되파는 행위로 세금 포탈 방법 중의 하나입니다. 만약 A-B-C 사이에 특정 부동산을 사고파는 거래가 차례로 이루어졌다면 B는 A로부터 C로 바로 소유권이 이전한 것처럼 위장하는 것을 말하는데요, 미등기 전매의 법률용어는 중간 생략 등기라고 합니다.
다시 말하면, 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간 취득자에게, 중간 취득자로부터 최종 취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도 불구하고 그 중간 취득자의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게 이전하는 등기를 말합니다.
말을 들어보면 이상한 것은 없어 보이지만 현행법은 이를 엄하게 규제하고 있습니다.
그렇다면 반드시 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하게 된다면 매매 자체가 무효가 될까요?
물권의 공시제도로서의 등기는 진실한 권리변동의 과정을 정확하고 충실하게 기재하여야 한다는 원칙을 엄격히 관철하기 때문에 중간 생략 등기는 무효가 되는 것이 원칙입니다.
그러나 중간 생략 등기인 줄 모른 채 전전 매매된 후에 그것이 무효가 된다면 거래의 안전을 해하게 되며, 중간생략등기라도 현재의 등기자는 진실한 권리자임에는 틀림없는 것이므로 판례는 중간자의 동의가 있는 중간생략등기의 유효를 인정하고 있다고 합니다.
그러나등기소는 중간생략등기인 것이 서류상 명백한 때에는 등기신청서를 수리하지 아니하고 있습니다.
★ 미등기 전매(중간 생략 등기)를 왜 하게 될까?
부동산 거래 특성상 소유권 이전이 이루어지면 매도자는 양도세(상황에 따라) 매수자는(취득세)가 발생하게 됩니다. 중간 취득자 입장에서는 세금을 두 번 내야 하기 때문에 최종 취득자에게 바로 이전등기를 하면 세금을 한 번만 내게 되니 당연히 돈을 아낄 수 있습니다.
즉, 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하는 이유는양도소득세·상속세·취득세·등록세 등을 면탈하려는 데 있으며, 부동산 투기로 전전 매매되는 경우에 많이 행하여지고 있기 때문입니다.
★ 미등기 전매(중간 생략 등기) 처벌 수위는?
현행법상 조세부과를 면하려는 목적이나 시세차익, 법령 회피 등의 목적으로 이를 어긴다면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 그런 목적이 없었더라도 최초 매매계약서에 검인을 받지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.
만약, 최초 양도인의 승낙 없이 중간 취득자가 무단으로 중간 생략을 하는 매매계약서를 작성한다면 사문서 위조죄 및 위조사문서 행사죄로도 처벌을 받을 수 있다고 합니다.
중개업자가 계약과정에 개입하여 이를 도왔다면 공동정범, 방조범으로 형사처분이 가능하며 공인중개사법상 자격정지나 등록취소의 제재까지도 받을 수 있습니다.
그러나, 민사적으로는 해당 규정을 강행규정이 아닌 단속규정으로 보고 있어 형사처 분관 느 별개로 유효한 등기로서의 효력을 인정받을 수 있습니다.
즉, 중간 생략에 대해 당사자들 전원의 의사가 합치한다면 실체 관계를 인정하는 것입니다
그러나 합의가 이루어진 것뿐만 아니라 최초 양도인과 중간 취득자의 매매계약, 중간 취득자와 최종 양수인의 매매계약이 모두 유효해야만 중간 생략 등기 역시 유효한 것입니다.
그러나 형사처분과는 별개로 중간 취득자는 물론이며, 최초 양도인과 최후 양수인 역시 방조범으로 처벌을 받을 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 빠른 투자의 속도 속에서 의사결정장애를 앓고(?) 있습니다. 투자를 두려워하는 것은 아니지만 아는 것이 미천하고 트렌드를 따라가지 못하다 보니 의사결정에 애먹고 있습니다.
비단, 저 뿐만 아니라 많은 수요자분들께서 비슷한 혼란을 겪고 있을 것이라 생각이 되는 시장이기 때문에 오늘은 이러한 장을 맞이하여 쉽게 결정하지 못하는 저 스스로를 반성하는 시간을 가져보려 합니다.
우리의 삶에서 '결정'이라는 것은 행동이나 태도를 분명하게 정하는 것으로 무한 반복되는 행위로 인간은 태어난 이상 죽을때까지 모든 순간을 선택하며 살고 있습니다.
흔히들 인생은 Birth와 Death 사이의 Choice라고 이야기들 하곤 합니다.
그 선택이 본인의 미래와 같이 큰 의사결정뿐만 아니라 단순히, 점심메뉴를 고르는 것 까지 다양하기 때문에 그 선택들이 때로는 우리에게 스트레스를 주기도 합니다.
부동산으로 생각해보면 부동산투자자, (본인은 실수요자라고 할 수 있는) 수요자까지도 많은 생각들로 의사결정을 쉽게 하지 못하는 경우가 많습니다.
그렇다면 왜? 우리는 쉽게 결정하지 못하는 것일까요?
그 질문에 답은 저는 크게 두가지 단어로 정리해 봤습니다. 그것은 바로 '무노력'과 '복잡함'입니다.
먼저 '무노력'에 대해 이야기해보겠습니다. Effort-free(무 노력)은 과거에 사고방식으로는 매우 나쁜 의미이지만 현대사회에서는 무 노력 즉, 노력의 최소화로 최대 효용을 얻어내는 것이 훌륭한 가치로 표현되고 있습니다.
그러나, 저는 그러한 의미에서 '무노력'을 이야기하는 것이 아니라 무언가 이루기 위한 노력들을 하지 않는 것을 꼬집으려고 합니다.
누구나 각자가 원하는 목표들, 그것이 장기 목표 건 단기 목표 건 간에 이루려고 생각들은 하지만 원하는 열망의 크기만 클 뿐 그것을 이루고자 하는 노력의 열정은 매우 작은 경우가 대다수입니다.
한정된 시간 속에서 내가 무언가 발전하기 위해, 예를 들어, 몸을 만든다든지 돈을 벌고 싶다든지 자격증을 따고 싶다든지 이루고 싶은 것이 있다면 결국, 그 시간을 효율적으로 보내거나 다른 시간을 줄이는 노력을 해야 합니다.
남들보다 잠을 줄여서 공부를 하거나 자투리 시간을 쪼개어 노력을 하는 것들이 그런 노력의 하나라고 할 수 있습니다.
그러나 대부분 사람들은 무언가 이루고만 싶어 하지 노력하거나 실천하는 사람은 적습니다. 또한, 실천은 하더라도 지속하는 사람이 적습니다. 이러한 이유 때문에 세상을 움직이는 소수에 편에 서는 것은 정말 어려운 일인 것입니다.
부동산 투자에 있어서도 마찬가지입니다. 위에서 말씀드렸지만 투자자라고 해서 흔히, 말하는 다주택자를 이야기하는 것이 아니라 실수요자(무주택자, 내 집 마련을 하고 싶은 사람들) 모두 동일하게 적용됩니다.
하기 싫은 마음을 뛰어넘을 결단과 인내와 같은 노력들이 없다면 당연히 의사결정 장애가 생길 수밖에 없습니다.
노력이 부족했었다면 당연히 혼란스러울 수 밖에 없는 것이죠, 더군다나 점심메뉴를 고르듯 하는 사소한 결정이 아니라 내 집과 같이 금전적으로 큰 결정을 하려면 더욱더 노력이 필요하겠습니다.
의사결정을 방해하는 두 번째로는 '복잡함'이라는 단어가 떠올랐습니다. 세상은 복잡하기 때문에.. 특히, 부동산 투자의 경우에 입지분석, 대출, 세금, 정책 요소, 대외변수, 생애주기 등 다양한 요소들을 확인하고 결정해야 하기 때문에 더욱더 복잡한 방법으로 해결하려는 경향이 있습니다.
예를 들면, 복잡한 결정을 해결하려 하면 대부분 사람들은 발생 가능한 상황을 모두 예측하려고 시도하면서 모든 변수를 포함시켜 결정하려 하는 경우가 많습니다.
당연히, 복잡한 문제에 대한 복잡한 해결책은 취지 자체가 나쁜 것은 아닙니다. 당연히 많은 요소들을 고려하고 생각하면서 결정을 해야 리스크를 줄일 수 있는 것은 사실입니다.
그러나 이러한 것들을 일일이 고려하면 너무 생각이 많아지고 위험요소를 관리하게 되는 것이 아니라 되려 위험에 얽매여서 결정을 하지 못하게 됩니다.
그래서 저는 의사결정을 위한 간단한 조건들만을 나열하여 결정을 하면 어떨까? 제안하려고 합니다.
예를 들면 어느 지역에 투자(실거주라면 다른 조건들이 필요)로 아파트를 구입하기 위해서 본인만의 기준(또는 조건)을 정하는 것입니다.
이도시에 영향을 줄만한 곳에 아파트 수급동향은 어떠한가?
현재 내가 가용한 자금의 범위에 있는가?(최악을 가정한)
초등학교를 품고 있는가? 또는 개교 예정인 학교가 있는가?
지하철 역세권인가?
세대수는 500세대 이상인가?
10년 차 이내 아파트인가?
너무 다양한 곳들을 살펴보는 것보다 조금 심플한 조건들을 나열하고 이것에 해당하는 아파트를 선정해서 선택 가능한 범위를 좁혀서 결정하는 것입니다.
위에 나열한 조건에 모두 일치하는 아파트를 필터링하고 살펴본다면 조금은 쉽게 결정할 수 있습니다.
그러나 대부분은 숲을 살펴보지 않고 나무만 요리조리 살펴보니 어느 것이 더 좋은 선택일지 많이 헤맵니다.
본인만의 결정의 조건들(일종의 결정 조건표)을 갖고 있다면 의사결정이 어렵거나 느릴 수가 없을 것입니다.
과감하게 기준에 들어오지 않는 것들은 내치면서 보다 객관화하면 의사결정은 보다 신속하고 오류가 줄어들 것입니다.
제가 최근에 발 빠른 장을 보면서 여기도, 저기도, 전국 팔도가 모두 좋은 투자처로 모두 사고 싶은 생각이 들었습니다. 흔히, 말하는 '지방 분양 권불장' 이기 때문에 조바심이 나는 것이었습니다.
흔히 말하는 '불나방'이 되기 직전이었습니다.
불나방은 잘 아시다시피 불을 좋아해서 불꽃을 보면 바로 뛰어드는 경향이 있는데 불길에 휩싸이게 되면불나방은 죽게 되어 있습니다.
즉, 죽는 것도 모르면서 뛰어들어가는불나방이 되지 않고 이 혼란스러운 시장에서 살아남으려면 '무 노력'과 '복잡함'을 벗어나야만 할 것입니다.
의사결정은 가능한 신속해야 하며 주저함이 있다면 포기해야 합니다. 여기서 신속함은 무지와 단순함에서 나오는 무모함을 이야기하는 것이 아니라 준비된 결정을 의미합니다.
어려운 투자환경 속에서 올바른 결정을 위한 본인만의 기준을 다시 한번 재고해보는 시간을 스스로 가지셨으면 하면서 글을 마칩니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 5월 11일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대되었습니다.(0.03->0.04%). 수도권(0.06%->0.07%)은 상승폭 확대, 서울(-0.06%->-0.04%)은 하락폭 축소, 지방(0.00%->0.02%)은 보합에서 상승 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->0.02%), 세종(0.08%->0.09%), 8개도(0.00%->0.01%)이 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(68->71개) 및 하락지역(70->72개)은 증가, 보합 지역(38->33개)은 감소했습니다.
- 서울(-0.06%->-0.04%)은 주택공급 강화방안(5.6)을 비롯한 안정화 정책과 코로나 19로 인한 경기침체가 이어질 것으로 예상되는 가운데, 일부 단지 급매물 소화되며 상승 움직임 있었으나 이후 추격매수 없고, 대체로 매수문의 줄어들고 매도 및 매수자 간 눈치보기 장세가 이어지며 서울 전체적으로 7주 연속 하락세가 지속되었습니다.
강북 14개 구(-0.02%) : 용산(-0.06%)는 용산역 정비창 개발 호재가 있으나 대체로 관망세가 지속되며 이촌동 재건축 위주로, 마포(-0.07%)는 아현 및 대흥동 신축 위주로, 노원(-0.02%)은 상계 및 월계동 구축 위주로 하락하였으며, 최근 보합세를 유지하던 도봉(-0.02%), 강북(-0.01%)은 약 10개월 만에 하락을 전환되었습니다.
강남 11개 구(-0.06%) : 강남(-0.15%), 서초(-0.16%), 송파(-0.08%), 강동(-0.05%)는 일부 투자자들의 저점 인식 및 GBC착공 호재 등이 있으나, 정부 규제 및 경기 침체, 막바지 절세 및 급매물 출현 가능성 등으로 여전히 대다수 단지 매수 우위 시장을 유지하며 하락세가 지속되었습니다.
구로(0.07%)는 구로 및 고척동 등 중저가 단지 위주로 상승했으나, 그외 지역은 모두 보합 내지 하락했습니다.
☞ 급매물이 소화되며 일부 호가가 상승하였습니다. 최근에 반전된 분위기가 반영된 모습입니다. 전반적으로 하락폭이 축소된 모습입니다.
- 인천(0.22%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 부평(0.38%)은 교통호재 및 정비사업 진척 기대감으로, 계양(0.32%)은 효성 및 계산동 등 가격 수준이 낮거나 정비사업 기대감 있는 단지 위주로, 남동(0.29%)은 교통 여건 개선 기대감 있는 논현 및 구월동 등 위주로 상승했습니다.
☞ 인천시는 여전히 뜨거운 모습입니다. 특히, 신도시인 청라 및 송도뿐만아니라 원도심인 남동구, 미추홀 구, 부평구 정비사업 중심으로 상승세가 여전한 모습입니다.
- 경기(0.10%->0.10%)는 보합세를 보였습니다. 용인(0.10%) 및 수원(0.08%)는 대출규제 등으로 상승폭이 줄어든 가운데, 수원 팔달구(0.29%)는 교통호재 영향 있는 우만 및 화서동 위주로, 용인 수지구(0.18%)는 상현, 죽정동 저가 단지 위줄 ㅗ상승했습니다. 구리(0.38%)는 교통망 확충 기대감 있는 인창동 일대 위주로, 안양 만안구(0.29%), 안산 상록구(0.27%)는 정비사업 진척 등으로, 남양주시(0.27%)는 교통호재 있는 호평동 및 진접읍 등 위주로 상승했습니다.
☞ 경기도는 이제 전반적으로 실수요중심으로 개편된 모습입니다. 그간 규제지역으로 묶여서 상승폭이 적었던 곳들의 상승세가 보이면서 가수요가 줄어든 모습입니다.
- 5대 광역시(0.00%->0.02%)는 상승했습니다. 대전(0.15%)은 서구(0.26%)가 도안 및 관저동 등 주거환경 쾌적한 신축 위주로, 대덕(0.23%)은 재건축 기대감 있는 대화 및 신대동 위주로, 동구(0.12%)는 역세권 사업 기대감 있는 신흥 및 판암동 저가 단지 위주로, 중구(0.10%)는 유천 및 태평동 등 개발호재 있는 단지 위주로 상승했습니다.
광주(-0.03%)는 서구(0.00%)가 광천 및 화정동 일부 신축 위주로 상승하며 보합 전환됐으나, 광산(-0.03), 남구(0.30%)는 노후 주택 수요 감소 등으로, 북구(-0.04%)는 양산,문흥,용봉동 구축 위주로 하락했습니다.
- 세종(0.08%->0.09%)은 상승폭이 확대되었습니다. 충남대 병원개원(7월예정) 등 정주여건 개선 기대감 있는 가운데;, 소담 및 보람동 및 그간 상승폭이 낮았던 금남면 구축 위주로 상승했습니다.
☞ 지방 역시 반등하는 모습입니다. 최근에 규제에 따른 풍선효과가 지방에 미치는 모습을 보이고 있습니다.
- 그 외 8개도(0.00%->0.01%)는 소폭 상승했습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지했습니다.(0.05%->0.05%) 수도권(0.05%->0.06%)은 상승폭 확대, 서울(0.02%->0.02%)은 상승폭 동일, 지방(0.02%->0.03%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.02%->0.04%), 세종(0.14%->0.03%), 8개도(0.02%->0.03%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(82->91개)은 증가, 보합 지역(52->47개) 및 하락 지역(42->38개)은 감소했습니다.
- 서울(0.02%->0.02%)은 정비사업 이주수요, 역세권 수요, 저가 단지 수요 있는 지역위주로 상승했으나, 신규 입주물량과 계절적 비수기 영향 등으로 상승폭이 유지되며 안정세가 지속되고 있습니다.
* 서울 신규 입주물량(5월~7월) : '19년 6,100세대 -> '20년 약 13,000세대
강북 14개 구(0.02->0.02%) : 마포(0.05%)는 도화 및 창전동 구축 단지 위주로, 강북(0.05%)는 미아동 대단지 위주로, 용산(0.04%)은 이촌 및 산천동 위주로 상승했으나, 동대문(0.00%)은 장안동 구축 위주로 수요가 감소하며 보합으로 전환되었습니다.
강남 11개 구(0.03->0.02%) : 송파(0.07%)는 교통 등 정주여건 양호한 잠실 및 신천동 역세권 위주로, 강동(0.05%)은 명일 및 길동 중소형 단지 위주로 상승폭이 확대됐으나, 서초(0.01%)는 대형평형 위주로 호가가 하락하며 상승폭 축소, 강남(-0.01%)은 일부 정비사업(청담삼익, ~5월 말) 이주 마무리되며 하락으로 전환되었습니다.
동작(0.05%)은 직주근접 수요 있는 사당 및 신대방동 역세권 단지 위주로, 구로(0.04%)는 신도림동 역세권 위주로 상승했으나, 양천(-0.06%)은 목동 신시가지 일대 구축 단지 위주로 수요가 감소하며 하락세가 지속되었습니다,
☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다. 수요가 탄탄한 서울의 모습입니다.
- 인천(0.11%->0.12%)은 상승폭이 확대되었습니다. 미추홀(0.28%)는 주안 및 도화역 인근 단지 위주로, 남동(0.18%)은 정주여건 양호한 만수 및 구월동 위주로, 서구(0.18%)는 2호선 개통으로 교통여건 좋아진 검암 및 당하동 위주로 상승하였으나, 중구(-0.04%)는 항만 경기 위축 등으로 수요가 감소하며 하락으로 전환되었습니다.
☞ 인천 역시 주택노후도가 심한 구도심 위주로 정비사업이 활발하게 진행되며 전세가 상승이 있습니다. 또한, 서구에서는 청라지구가 입주물량이 없어 전세가 상승이 유지되고 있습니다.
- 경기(0.06%->0.08%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 영통(0.37%)은 분당선 역세권 위주, 용인 기흥(0.22%)은 광교지구 인근 지역 위주로, 하남(0.22%)은 교통여건 개선되는 미사지구 위주로, 군포(0.19%)는 산본역 인근 위주로 상승했으나, 과천(-1.06%), 김포(-0.03%), 파주(-0.01%)는 신규 입주물량 영향 등으로 하락세가 지속되었습니다,.
☞ 실수요가 많은 핵심지역들 위주로 상승세가 유지되는 모습입니다. 외곽지역의 경우 물량에 따라 전세가의 출렁임이 보이는 모습입니다.
- 5대 광역시(0.02%->0.04%)로 상승세가 확대되었습니다. 대전(0.19%)는 서구(0.27%)가 둔산 및 월평동 등 정주여건 양호한 단지 위주로 상승 전환하였으며, 동구(0.21%)는 혁신도시 유치 기대감 등으로 매매 가격과 동반하여 상승하였으며, 동구(0.21%)는 혁신도시 유치 기대감 등으로 매매 가격과 동반 상승, 유성(0.18%)은 원내 및 장대동 등 상대적으로 저렴한 단지 위주로, 대덕(0.10%)은 대화동 구축 및 세종시 인접한 석봉동 신축 위주로 상승했습니다.
부산(0.00%)은 남구(0.05%)가 신규 입주 마무리되는 가운데, 대연동 주요 단지 위주로, 사하(0.04%)는 신평동 등 역세권 신축 위주로 상승했으나, 기장(-0.11%)은 매매 가격과 동반하여 기장읍 일부 구축 위주로 하락 전환했으며, 동구(-0.06%)는 범일동 노후주택 수요 감소로 하락했습니다.
- 세종(0.14%->0.03%)은 상승폭이 축소되었습니다. 행복도시 내 입지여건 양호한 도담 및 새롬동 위주로 상승했으나 생활 속 거리두기 등으로 관망세를 보이며 전체적인 상승폭은 축소되었습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 5월 4일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 코로나 영향이 반영된 지표입니다.
1. 매매 가격
5월 4일 기준 주택시장 동향 자료에 따르면 서울은 대부분 지역이 보합을 보이고 강남 3구가 6주 연속 하락하는 모습을 보였습니다.
서울의 아파트를 사려고 문의하는 사람은 극도로 줄어든 모습인데요, 코로나의 여파가 지속되고 가정의 달이 시작되어 부동산에 대한 관심 및 상승에 대한 기대감이 더욱 줄어들면서 매수문의가 좀처럼 늘지 않은 상태가 이어지고 있습니다.반면 인천(0.12%)은 재건축에 대한 기대감에 지역의 영향으로 다른 지역과 상반된 모습입니다,
경기(0.08%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.00%)은 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.01%)는 대전(0.08%)만 약간 높은 편이고, 대구(0.02%), 울산(0.01%)은 미미하게 상승했으며, 부산(-0.02%), 광주(-0.01%)는 하락했습니다.
-서울 아파트 매매 가격은 다수의 지역이 보합을 보이면서 서울 전체적으로도 보합을 기록했습니다. 강남구(-0.10%), 송파구(-0.06%), 서초구(-0.04%) 를 비롯해 양천구(-0.01%)가 하락했습니다.
코로나 여파 및 가정의 달이 시작하면서 매수문의가 더욱 줄어든 모습입니다. 종로구(0.07%), 서대문구(0.05%), 관악구(0.04%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.
종로구는 코로나 19에 따른 전반적인 경기 침체와 부동산 규제 여파로 아파트 매매 및 임대차 거래 모두 멈춰 있습니다. 다만 명륜동 지역은 대학교 교직원 및 젊은 세대, 종로·광화문·창신동은 시내 중심에 위치해 직장인 수요가 꾸준한 지역으로 특히 소형의 경우 월세 거래 잘 이루어지는 편이라 월세 수익용 투자 수요도 꾸준합니다.
송파구는 대출규제, 경기침체 등으로 인해 투자 수요가 집중되었던 재건축 단지들의 매매가가 하락세로 전환되었고, 그 분위기가 일반 단지들로 확산되어가는 모습입니다. 또한 다주택자들이 한시적인 세제 혜택을 보기 위해 내놓는 물량과 공시가 급등에 따라 늘어난 보유세를 피하기 위해 내놓는 고가 주택들로 인해 매물량이 증가하고 있습니다.
☞ 고가주택에 대한 피로도와 급매물이 거래가 되면서 여전히 차가운 분위기를 보여주는 서울이지만, 상대적으로 저렴해 보이는 가격과 접근 가능한 고가주택 이하의 물건들은 여전히 수요자들의 관심에 있습니다.
-경기는 전주대비 0.08%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.09%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있습니다. 안산 단원구(0.42%), 군포(0.34%), 남양주(0.27%) 정도가 상승했고, 일산서구(-0.16%), 파주(-0.08%), 양주(-0.07%)는 하락했습니다.
안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재로 실수요자와 투자 수요가 함께 움직이면서 상승세가 지속되고 있습니다. 교통이 좋은 인기지역 위주로 매수가 붙기 시작하여 구주택의 저렴한 물건들이 빠르게 소진되고 있습니다.
☞ 투자수요가 진입이 용이한 비규제 지역들은 여전히 수요가 잔존한 모습입니다. 특히, 투자금이 적게 들어가는 기축으로까지 수요가 번진 모습인데요, 계속해서 살펴봐야겠습니다.
-인천(0.12%)은 연수구(0.18%),남동구(0.18%),미추홀구(0.15%)등 전주 대비 상승세가 유지되고 있습니다.
인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.
☞ 인천은 여전히 비규제 지역 대도시로서 투자자들의 관심을 갖게 하고 있습니다. 상대적으로 저렴한 가격이나 분양물량, 정비사업 등 다양한 투자지역에서 매력도가 높아 보입니다.
2. 전세 가격
전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.03%의 미미한 상승을 기록했습니다. 수도권(0.04%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 기록했습니다
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 27일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.08%->0.06%)은 상승폭 축소, 서울(-0.05%->-0.08%)로 하락폭 확대, 지방(-0.01%->0.00%)은 하락에서 보합 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(-0.01%->0.00%), 세종(0.06%->0.04%), 8개도(-0.02%->-0.01%)이 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(64->65개)은 증가 보합 지역(32->31개)은 감소, 하락지역(80->80개)은 유지되었습니다.
- 서울(-0.05%->-0.07%)은 4.15 총선 결과에 따른 안정화 정책 예상 및 코로나 19로 인한 실물경제 위축 등으로 관망세가 깊어지는 가운데, 재건축 단지와 고가 단지 위주의 급매물 증가되며, 5주 연속 하락세가 지속되고 있습니다.
* 1분기 경제성잘률 : -1.4%(4. 23, 한국은행)
강북 14개 구(-0.02%) : 마포(-0.06%), 용산(-0.05%), 성동(-0.02%) 등 강북 인기지역은 고가 단지 위주로 하락하고, 노원구(-0.02%)는 월계동 재건축 단지 위주로 하락하는 등 강북 모든 구에서 보합 내지 하락하였습니다.
강남 11개 구(-0.11%) : 강남(-0.29%), 서초(-0.27%), 송파(-0.17%), 강동(-0.05%)은 정부 규제 유지 전망 및 보유세 부담, 장기보유자의 양도세 중과 배제를 위한 급매 거래 등으로 하락폭 확대되었습니다.
구로구(0.03%)는 구로, 개봉동 상대적 저가 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었고, 영등포구(-0.03%)는 여의도 재건축, 양천구(-0.06%)는 목동 재건축 단지 위주로 하락하는 등 대다수 지역에서 하락세가 지속되었습니다.
☞ 고가주택 위주로 급매물이 출현되고 거래되면서 전반적으로 매수자들은 급매물을 기다리며 관망세로 돌아선 모습입니다. 그러나 급매물이 바로 소진되는 모습을 보았을 때는 여전히 대기수요가 많다고 볼 수 있습니다. 바닥을 다진 모습일지 더 하락이 깊어질지 지켜봐야겠습니다.
- 인천(0.23%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 부평(0.34%)은 정비사업 및 교통호재 영향 있는 부개, 산곡, 갈산동 위주로, 남동구(0.29%)는 정비사업 호재 있는 구월, 간석동 신축 위주로, 서구 (0.27%)는 주거 및 생활환경 양호한 청라, 신현동 위주로, 연수(0.21%)는 옥련동 위주로 상승했습니다.
☞ 여전히 비규제지역 수도권 투자처로서 각광받는 모습입니다. 그러나 코로나 발 부동산 조정장을 같이 겪는 모습인데요, 매수문의는 줄었고 역시, 급매물 위주로 거래되는 모습입니다.
- 경기(0.11%->0.10%)는 상승폭이 축소되었습니다. 교통호재가 있거나 그간 상승폭이 낮았던 지역 위주로 상승세가 지속되는 가운데, 수원 팔달(0.39%)은 교통호재(신분당선 연장 및 인덕원선) 영향 있는 화서 및 우만동 위주로, 장안 (0.25%)는 송죽, 조원동 위주로, 영통(0.05%)은 영통동 역세권 일부 단지 위주로 상승했습니다.
성남 수정(0.46%)은 정비사업(신흥동 등) 기대감 등으로 상승폭이 확대됐고, 안산(0.40%), 광명(0.17%)은 교통호재(서부간선도로 및 신안산선) 영향 등으로, 구리시(0.27%)는 갈매지구 위주로 상승했으나 지난주 대비 상승폭은 축소된 모습입니다.
☞ 규제지역으로 바뀐 수원은 여전히 투자처로서 영향을 미치고 있으며, 규제지역임에도 입지가 좋은 성남, 구리, 광명 등은 여전히 수요자로부터 인기가 있습니다. 비규제 지역 수도권에서는 안산이 상승세를 이어가고 있습니다만, 매수세는 감소한 모습입니다.
- 5대 광역시(0.00%->0.00%)는 보합입니다. 대전(0.09%)은 동구(0.18%)에서 대전역세권 개볼 호재 있는 대동과 신흥동 위주로, 대덕(0.13%)은 재건축 기대감 있는 대화동과 트램 영향 있는 법동 위주로, 서구(0.12%)는 정비사업 영향 있는 선화동 위주로 상승했으나 유성(0.00%)은 도안신도시 위주로 거래가 위축되며 보합세가 지속되었습니다
대구(-0.03%)는 코로나 19 사태 장기화에 따른 지역경기 부진 등으로 대부분 지역에서 보합 내지 하락을 나타낸 가운데, 달성군(-0.16%), 북구(-0.05%)는 신규 입주물량 영향 있는 지역 위주로, 중구(-0.05%)는 남산동 일대 구축과 준신축 위주로 하락하였습니다.
- 세종(0.06%->0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 실물경제 위축 등으로 3주 연속 상승폭이 줄어든 가운데, 행복도시 외곽 조치원읍과 아름 및 중촌동 일대 위주로 소폭 상승하였습니다.
☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 전국이 일부 지역을 제외하곤 조정국면으로 보입니다.
- 그 외 8개도(-0.02%->-0.01%)는 하락폭이 확대되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대됐습니다.(0.04%->0.05%) 수도권(0.03%->0.05%)은 상승폭 확대, 서울(0.02%->0.01%)은 상승폭 축소, 지방(0.01%->0.03%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.03%), 세종(0.17%->0.15%), 8개도(0.01%->0.02%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(84->86개)및 보합 지역(43->50개)은 증가, 하락 지역(49->40개)은 감소했습니다.
- 서울(0.02%->0.01%)은 역세권 및 학군수요 꾸준하거나 정비사업 이주수요 있는 단지 위주로 상승했으나 신규 입주물량 영향 있는 일부 지역은 하락하는 등 지난주 대비 상승폭 축소되었습니다.
강북 14개 구(0.01->0.00%) : 성동(0.04%)은 하왕십리, 금호동 역세권 위주로, 마포(0.04%)는 그간 상승폭 낮았던 도화동 구축 대단지 위주로, 성북(0.04%)은 하월곡, 정릉동 위주로 상승했으나 노원(-0.07%)은 구축 위주로 하락폭이 확대되는 등 강북 전체로 보합 전환되었습니다.
* '19.7월 2주 상승 이후 42주 만에 보합 전환되었음
강남 11개 구(0.03->0.01%) : 서초(0.03%)는 잠원동 등 정비사업(한신 4 지구) 이주수요 영향 등으로 상승, 강남(0.02%)은 청담, 개포동 위주, 강동(0.04%)은 명일동 일부 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다. 송파(0.00%)는 송파 및 가락동 일부 단지 위주로 하락하며 보합으로 전환되었습니다.
동작(0.07%)은 학군 우수한 노량진 및 신대방동 구축 위주로, 구로(0.06%)는 구포 및 개봉동 등 정주여건 양호한 단지 위주로 상승했습니다. 영등포구(-0.02%)는 신규 입주(당산 센트럴 아이파크 800세대, 5월) 영향 등으로 하락 전환되었고, 양천(-0.07%)은 뉴타운 입주물량 영향 지속되며 하락폭이 확대되었습니다.
☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다.
- 인천(0.10%->0.12%)은 상승폭이 확대되었습니다. 계양(0.23%)은 산업단지 및 물류단지 입주에 따른 배후수요 증가 있는 계산동 위주로, 남동(0.22%)은 정비사업 진행 및 교통여건 개선 기대감 있는 구월 및 간석동 위주로, 미추홀(0.20%)은 용현동 대단지 및 관교동 역세권 구축 위주로 상승한 모습입니다.
☞ 상대적으로 인천은 전세가 상승률이 높습니다만, 구별로 편차가 있는 모습입니다. 앞으로 입주물량이 많은 인천의 전세가의 향방이 궁금하네요.
- 경기(0.02%->0.06%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원시 팔달(0.47%)은 교통여건 양호한 화서역 인근 단지 위주로, 남양주(0.27%)는 평내, 다산동 등 신축단지 위주로, 성남 수정(0.21%)은 태평동 등 역세권 단지 위주로 상승했으나, 과천(-1.62%)은 규제 강화 및 입주물량 영향 지속으로 13주 연속 하락하였습니다.
☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다만, 역세권 위주로 직주근접이 양호한 곳들은 상승세가 있는 모습입니다. 과천은 입주물량의 부담이 느껴지네요.
- 5대 광역시(0.01%->0.03%)로 상승세가 확대되었습니다. 대전(0.11%)은 서구(0.21%)가 학군 및 생활편의시설 인접한 갈마, 둔산동 위주로, 중구(0.15%)는 정비사업 이주수요 있는 선화, 대흥동 위주로 상승폭이 확대되었으나, 동(0.03%), 대덕(0.03%), 유성(0.02%)은 계절적 요인 등으로 상승폭은 축소되었습니다.
부산(-0.01%)은 해운대 (0.03%)가 학군 및 주거환경 양호한 좌동 위주, 사하(0.03%)는 신평 및 구평동 신축 위주로 상승하였으나 기장군(-0.15%)은 일광면 신규 입주 영향 등으로, 사상(-0.07%)은 매매가 하락 및 코로나 19 영향 등으로 하락했습니다.
- 세종(0.17%->0.15%)은 상승폭이 축소되었습니다. 사회적 거리두기 연장 등으로 거래활동 위축되며 상승폭이 감소되고 있으며, 청사 외곽지역 위주로 소폭 상승했습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 각종 부동산 통계자료나 발표자료를 보다 보면 전월세 전환율에 대한 내용이 자주 나옵니다.
더군다나 최근 금리가 떨어짐에 따라 더욱더 월세 전환에 대한 욕구들이 셈솟고 있는 상황인데요,
이런 상황속에서 전월세 전환율은 임대인과 임차인 모두 적정 월세 시세를 판단할 때 정말 중요하게 사용하는 내용임에도 불구하고 정확히 이해하고 있지 못했습니다.
그래서 오늘은 전월세 전환율에 대해 정리해보려고 합니다.
★ 전월세 전환율이란?
전월세 전환율이란 말 그대로 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다. 월세를 전세와 월세 보증금 차이로 나누고 100을 곱한 뒤 다시 12개월(1년)을 곱해 계산합니다.
만약, 전월세 전환율이 높다면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이고 낮으면 전세에 비해 월세부담이 낮다는 의미입니다.
전월세 전환율의 상한은 주택임대차보호법에 명시가 되어 있어 이를 초과하면 안 됩니다. 그러나 지역별로 조금 상이한 부분이 있으니 실제는 다를수 있습니다.
* 현재 전월세 전환율 상한 기준 : 한국은행 기준금리('20년 4월 0.75%) + 3.5% = 4.25%
제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1.「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여대통령령으로 정하는 비율
