부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 그중에서도 중도금과 잔금대출에 가장 관심이 많았습니다.

그러나 발표가 미뤄지고 지난 밤 허위자료로 유포되었던 내용이 공식자료로 보도되면서 다시 혼란이 가중되었습니다.

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

2020/06/19 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(4부-'20년 6.17부동산대책)

2020/06/22 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 6.17부동산대책(주택시장 안정을 위한 관리방안) QnA살펴보기.

2020/06/23 - [부동산 정책 및 동향] - 6.17대책의 전세대출 관련 국토부 보도자료 살펴보기

2020/06/24 - [부동산 정책 및 동향] - 617부동산대책 토지거래허가구역 지정 관련 QnA살펴보기

각종 언론기사를 통해 무주택자인경우, 다주택자인 경우에 따라 중도금 대출을 받을때 변경된 규제를 받는다는 루머 들이 많이 돌았습니다.

그러면서 정부는 해명보도자료를 발표하였습니다. 그런데 "소급적용"이라는 말도안되는 보도자료가 발표되었는데요,

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즉, 무주택자와 1주택 처분조건자 / 2주택이상 보유세대가 명암이 나뉘게 되었습니다.

아래는 보도자료 내용입니다.

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신규 규제지역 지정*에 따른 중도금대출 등 집단대출에 대한 LTV 적용 기준은 그동안 일관되게 운영되어 왔으며, 금번에 비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도 기존과 동일한 기준으로 LTV가 적용됩니다.

* 旣 신규 규제지역 지정 사례

‣서울 全지역 → 투기과열지구 지정(’17.8월)

‣광명‧하남 → 투기과열지구 지정, 구리‧광교지구 등 → 조정대상지역 지정(’18.8월)

‣수원 팔달, 용인수지‧기흥 → 조정대상지역 지정(’18.12월)

‣수원 영통‧권선‧장안, 안양만안, 의왕 → 조정대상지역 지정(’20.2월) 등

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1. 중도금 대출

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➊무주택 세대, ➋처분조건부 약정*을 체결한 1주택 세대로서, 금번 신규 규제지역 지정효과 발생일(20년6월19일) 前까지 청약 당첨이 되었거나 계약금 납입을 완료하였다면,

중도금대출(분양가 기준)을 받는 경우, 종전과 같이 비규제지역 LTV 70%가 적용됨을 알려드립니다.

* 대출신청시 분양주택 소유권이전등기 이후 2년내 기존주택을 처분한다는 약정 체결

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대가 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면 분양가 기준으로 종전의 중도금 LTV가 적용됩니다.

예1) 비규제지역이었던 검단신도시에 아파트에 6월 18일 이전 청약당첨된 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

예2) 비규제지역이었던 옥정신도시에 아파트 분양권을 매수(매매계약과 계약금납부완료)를 6월 18일 이전까지한 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

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2. 잔금 대출

잔금대출의 경우에는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV규제*가 적용되나,

* LTV규제 : [조정대상지역] 50%(9억원 이하분) / 30%(9억원 초과분)

[투기과열지구] 40%(9억원 이하분)/20%(9억원 초과분)

※ 잔금대출 LTV 산정시 시세 기준으로 산정

이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안하여, 중도금대출을 받은 범위 내에서 종전의 LTV를 적용할 수 있습니다.

그러나, 여타 세대*는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 기준과 동일한 규제가 적용됨을 알려드립니다.

* 2주택 이상 보유한 다주택 세대, 6월19일 이후 청약당첨 세대 등

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대라면 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면입주시 변경된 규제지역의 LTV범위내의 시세 또는 기존 분양가 중도금 기준 내에서만 잔금대출이 나오며 그게 아닌 여타세대(2주택이상 보유자 또는 6월 19일 이후 청약세대)라면 새로이 적용되는 LTV를 적용받습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근 다시 급등한 부동산시장에 추가 규제책이 나온다며 며칠전부터 단톡방과 SNS를 통해서 많은 찌라시와 공식발표되지 않은 내용들이 떠돌고 있습니다.

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이에 언론도 마치 확정된 내용인 것처럼 다양한 내용들을 언급하며 21번째 부동산대책에 대해서 많은 언급이 있었습니다. 아래는 네이버에 연관검색어와 주요 기사들의 헤드라인입니다.

급기야 정부는 지난 6월 15일 오후에 공식보도자료를 통해서 부동산과 관련된 규제에 대해서 결정된 바가 없다며 논란을 일축하고 있는데요, 그러나 과거에 이런 보도자료가 나오면 반드시 규제책이 나온것을 고려해본다면.. 아마 무언가 나오긴 나올 것 같습니다.

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정부의 보도자료가 무색하게도.. 이러한 규제에 많은 학습효과를 한 투자자들은 규제를 두려워하기보다는 새로운 규제를 통한 풍선효과를 고려하면서 선점하려는 레이스를 시작했습니다.

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새로이 지정될 규제지역과 규제가 강화될 지역을 제외한 곳들에 대해서 투자세가 유입된 것입니다.

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몇몇 언론과 찌라시를 통해 언급되었던 아래의 접경지역이 대표적인 곳들인데요,

접경지역은 대표적으로 인천의 강화군, 옹진군, 경기도 김포, 파주, 연천, 고양, 양주, 동두천, 포천 그리고 강원도에서는 춘천, 철원, 화천, 양구, 인제, 고성 등이 있습니다.

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여기서 부동산 투자자라면 관심가질만 한 도시들.. 경기도에서는 김포,일산,포천, 양주 그리고 강원도에서는 춘천이 해당되겠습니다. 그러나 아무래도 수도권을 중심으로한 투자수요가 몰린다고 보면 김포나 일산 그리고 양주정도가 투자자들에게는 매력적인 접경지역 도시일 것입니다.

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정확한 내용은 아니지만 접경지역을 제외하고 규제지역이 설정될 것이라는 내용들이 떠돌자 많은 투자자들은 앞다투어 접경지역에 해당하는 도시들을 며칠사이에 공략하기 시작했습니다.

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안그래도 상대적으로 저렴하거나 입주물량 때문에 오르지 못했던 지역들이라 그 수요가 단기간 급등한 모습을 보여주고 있습니다.

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한편으로 보면 아직 확정적인 국토부 보도자료도 아닌데다가 출구보단 입구만 보고 들어가는 분들이 많지 않았나.. 우려도 되지만 그 역시 투자이므로 비난하거나 폄하하고 싶진 않습니다.

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그러나 저는 이러한 투자패턴을 바라보면서 두가지의 생각이 들었습니다.

1. 규제의 역발상으로 미리 진입한 결단력이 대단하다.

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2. 규제에 대해 너무 섣부르게 판단하고 움직이는 것이 아닐까?

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이 두가지 관점을 살펴보면서도 저는 판단이 서질 않았고, 이러한 흐름 속에서는 관망하는 포지션을 취해야겠다고 다짐했습니다.

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그 이유는 출구에 대한 확신이 서질 않았기 때문입니다.

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아래의 사진은 물고기를 잡는데 흔히 쓰이는 통발입니다. 보통의 물고기들은 통발안에 훌륭한 먹잇감이 있다면 기본적으로 통발의 좁은입구를 통해 들어오고 통발에 쉽게 갇히게 됩니다.

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물고기는 통발이 있음을 인지는 하겠지만 너무나 단순하게 먹잇감에만 초점을 맞추었기 때문에 통발의 위험성을 간과하게 되는 것이죠,

기본적으로 동물이나 사람은 눈앞에 것만 취하는 본능이 있기 때문에 당연히 먹이를 확보해야하는데 초점을 맞출뿐 먹이 확보 이후에 대해서는 크게 생각하지 않는 것입니다.

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저 좁은 통발의 입구는 들어갈땐 좁아보이지 않았을 것이고, 당연히 나올 출구는 생각조차 안했을 것입니다.

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통발안에 먹이를 먼저 선점하려던 물고기는 오히려 통발에 갇힐 것이고, 조금 신중했던 물고기들은 통발에 갇힌 물고기를 보며 통발에 갇히지 않을 것입니다.

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어쩌면 이번규제로 인한 풍선효과도 이와 비슷하지 않을까 생각이 듭니다.

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사람을 물고기에 비교하는 것은 아니지만 현정부의 부동산 정책 기조를 본다면 21번째 규제에서 그치지 않고 결국, 풍선효과가 나타난 지역까지 추후에 규제를 묶을 확률이 높습니다.

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그렇다고 본다면 당장의 풍선효과라는 먹잇감만 생각하고 진입하는 투자자는 자칫 통발에 갇히 물고기가 되어버릴 수 있는 것입니다. 진짜 선동즉사 하게 될 수 있는 것입니다.

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선점하는 것도 중요하고,

수익도 중요하지만

살아남는 것이 가장

중요한 때입니다.

조금은 신중한 자세를 견지하고

때로는 관망하는

절제력도 필요합니다.

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선도자들이 선점효과를 누릴수 있다면 최고일 수 있지만 선점효과를 누리지 못한다면 결국 후발주자들에게 오히려 기회만 제공하고 본인은 위험할 수 밖에 없습니다.

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투자방법에는 정답은 없고, 상황에 맞게 적절하게 해야하는데에는 이견은 없지만 불확실성이 많은 곳과 시기에는 보다 신중한 선택이 보다 좋은 선택일 수 있습니다.

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먼저 움직이는 것이 마냥 능사가 아닐 수 있습니다. 변수가 많다면 조금은 관망하는 자세도 필요할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 오늘은 스스로를 반성해보려고 글을 이어가려고 합니다.

지난 2월.. 코로나19가 창궐하면서 모든 사람들이 경제가 무너질 것이라고 예측하며 장기간 리스크를 대비해야 한다고 말을 했었습니다.

회복하더라도 단기간 급등하는 것은 많은 분들이 예상하지 못했었고 리스크에 대한 이야기가 주를 이루며 많은 투자자들이 대기수요로 전환되었습니다.

그러나, 불과 2~3달전 공포에 떨던 수많은 투자자들은 사라졌고 투자의 최전선으로 투입되어 지금은 미국이건 한국이건 주식이 급등하는 모습을 보여주고 있습니다.

심지어 부동산도 그 회복속도가 빨라져 이미 급매물들은 사라진지 오래고 호가가 올라가고 거래량도 늘어나는 모습입니다. 아래는 최근 KB부동산에서 발표한 주간동향입니다.

저는 주식을 하진 않습니다만 이제는 정말 해야하나 싶을 정도로 근질근질했었습니다. 갖고있는 자산의대부분이 부동산에 묶여있는 탓에 소액으로 좋은 부동산을 하기에는 쉽지않고 잘몰라도 주식이라도 해야하나 조바심이 많이 났었던 지난 며칠이었습니다.

그래도 그나마 조금 아는 것을 하자고 부동산 소액투자처를 찾기 위해 일사분란하게 살펴봤지만 정책에 영향과 명의, 투자금의 제한 등으로 기축투자나 재개발,재건축 투자는 생각하지 못하게 되었고, 그나마 좀 가벼운 분양권 투자가 낫겠다 싶어 이곳저곳 손품을 팔았습니다.

그러나 조금 괜찮은 곳들은 이미 너무 올라버려 접근하기도 어렵고 말도 안되는 거래와 호가들이 이어지면서 믿기 어려운 상황이 벌어지고 있습니다.

실제로 몇달전 몇몇 지방 군소도시 물색 중에 물건까지 받아둔 곳들도 있었는데 입지가 좋지 않다며 코웃음 치며 넘겼던 그 소액의 분양권들이 호가가 올라가고 실제로 거래까지 이루어지며 배가 아팠습니다.

물론, 다시 돌아가도 매수에는 주저했겠지만 신속한 의사결정과 진입하는 대담한 분들이 부러워지기 시작한 것이죠.

거기에 주변에선 '역대급 유동성이다.', 뭐라도 담아야 한다.' 이야기를 하고 있고 저 스스로도 비슷한 생각을 하기 때문에 정말 조바심이 나기 시작했습니다.

그런데, 어느정도 괜찮게 봤던 곳들은 이미 올라버려서 소액으로 진입이 어려워졌고, 그러다보니 남들이 쳐다보지 않는.. 저평가라기보단 좋지 않은 곳들에 손이가기 시작했습니다.

돈을 찾기 위해 점점 외곽으로.. 향하고 있었죠. 그리고..

'이 유동성이 넘치면 여기로 오겠지?'라는 작은 희망을 품은채.. 그런물건들을 찾고 있는 저를 발견했습니다.

물론, 그것이 무조건 나쁘다는 뜻은 아니지만.. 기본적인 펀더멘탈로 보더라도 사실 조금은 어려운 물건이란 것을 스스로 잘 알고 있었기 때문입니다.

투자자라면 투자에 있어 편견과 선입견은 없어야 하지만.. 단순히 저렴해서 쳐다보는 것은 아니라고 생각이 들었습니다.

저렴하다는 것은 그와 비슷한 비교대상에서 비교해야는데 단순히 값이 싸다고 좋을 순 없기 때문이죠

제가 며칠 찾아본 지역들도 분명 유동성이 넘어올 수도 있겠지만 단순히 낙관하여 불안해하는 투자는 하지 말자라는 생각이 번쩍 들었습니다.

초보는 물고기를 찾지 못하고, 중수는 물고기를 쫓으며, 고수는 물고기를 기다린다고 하는데..

아직 저는 고수가 아니라는 것을 알기에.. 물고기가 올 것이라고 착각하고 그물을 치는 것이 아닐지 몹시 걱정되었습니다.

요 며칠 간 투자하지 못해 조바심 냈던 스스로를 반성하면서 정말 차분해지자 스스로 다짐했습니다.

남들에 비하면 보잘 것 없는 자산을 보유하고 수익을 내고 있지만.. 어쨌든 플러스 인생이라고 생각해보면 꽤나 만족스러웠습니다.

대상승장에서 더 수익을 내려고 어설픈 인사이트로 고수흉내를 내다간 정말 후회 할 수 있겠단 생각이 번쩍 든 것이죠..

이미 올라버린 몇몇 군소도시들을 바라보더라도 아쉬운 마음이 들지 않는 것은, 다시 돌아가더라도 같은 선택을 하지 못했을 것이란 것을 스스로 잘알기 때문인데,

새로이 찾은 말도안되는 물건들도 비슷한 것이 아닐까.. 그런 생각이 들었습니다.

쫓기면서 하는 투자..탐욕에 가득찬 투자.. 그러한 투자는

제가 진정 바라던 투자, 목표하던 투자가 아니었습니다.

그런데 그 욕심의 한계를 넘어 스스로 무너지는 며칠을 보니 참으로 한심했던 것 같아 매우 부끄럽습니다.

이글을 마무리하고도 계속해서 입지공부와 좋은 물건들을 찾기위해 투자자로써 노력하겠지만 누굴 의식하거나 스스로 기준 없는 투자는 하지 않으리라 다시 다짐합니다.

저와 비슷한 고민으로 하루하루를 스트레스 받으실 많은 초보투자자분들은 곰곰히 한번 생각해보셨으면 좋겠습니다. 당장에 수익에 대한 욕심으로 인해 내 자신이 엉뚱한 곳으로 가고 있진 않은지 말입니다.

투자는 수익을 내는 것이지만 그보다 중요한 건 잃지 않는 것임을 다시한번 명심해야 할 것입니다.

리스크는 감당가능한범위내에서 내가 관리할 수 있을때 멋진 것입니다. 한계를 넘어선 리스크는 모든걸 망칠 수 있습니다.

인간은 본능적으로 추세를 따르고 싶고

미래보단 눈앞에 것을 취하고 싶어합니다.

이를 통제함으로써 보다 이성적인 판단을 해야합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 너무나 뜨거운 부동산 시장에 참여자들과 스스로에 대한 반성을 하기 위한 글을 써 내려가고자 합니다.

최근에 부동산 투자의 유행은 너무 빨리 변합니다. 변화한다기보다는 변형되는 그 투자와 그 속도를 따라가기 너무 버겁습니다.

연초에 벌어진 코로나 발 경제위기로 촉발된 일시적인 조정장은 이제는 기억도 나지 않을정도로 투자수요가 폭발적으로 증가하는 모습입니다.

최근에 투자 유행들을 살펴본다면 과공급 지역에 마이너스 프리미엄에 분양권들에 대한 수요가 급증했었고, 숙성된(?) 주공아파트들에 대한 투자가 늘었고, 이제는 발빠르게 상대적으로 저평가되어있던 입지가 우수한 지역으로 회기하는 투자자들도 생겨나고 있습니다.

그리고 가장 많은 투자자를 만들어 내고 있는 청약시장까지 거의 모든 부동산 투자처가 뜨겁다고 볼 수 있습니다.

특히, 청약시장은 이제 정말 말도안되는 경쟁률로 인해 거래만 된다면 당첨과 동시에 높은 프리미엄이 보장된 것처럼 이야기 되고 있습니다.

심지어 말도 안되는 지역들까지도 프리미엄이 높게 형성되는 형국이죠.

여기에 최근 경제와 관련된 뉴스들을 살펴보면 연일 주식은 상승을 거듭하고 부동산 역시 단기간 급등한 지역들이 많아졌습니다. 상황이 이렇다보니 주변에서는 이제 너도나도 주식과 부동산이야기에 참여하기 시작합니다.

그러면서 늦게 시작된 사람들은 SNS로 쉽게 확산되는 정보의 홍수속에서 '누가 단기간에 얼마를 벌었다더라', '여기가 뜨겁다더라' 등에 조바심과 탐욕에 빠져 정말 급하게 투자를 하고 있습니다.

그동안 별거 아니던 호재도 이제 언론에서 나오면 그 지역에 투자수요가 몰려 초토화될 정도로 정말 시장이 뜨꺼워졌습니다.

그러다보니 본인만의 호흡을 하면서 천천히 정상을 향해 정도를 걷던 사람들도 이제는 지름길을 찾기 시작하면서 정상을 향한 길을 이탈하는 행렬들이 많아지는 모습입니다.

어느 산을 오르더라도 사람이 다닐 수 있는 등산로가 있습니다. 그 등산로는 숱한 사람들이 정상을 향해 오르고 내리면서 자연스레 만들어진 말그대로 안전한 길입니다.

그 등산로로 오르는 것은 다소 지루하고 답답할테지만 어쨋든 본인의 체력만 받쳐준다면 그래도 한발한발 올라가면서 정상을 향해 점차 가까워 질 수 있습니다.

그런데 정상을 향하는 그 길이 지루하고 멀다고 느껴서 바로 옆에 정상을 향하는경사가 급한 절벽으로 향한다면 그 길이 가장빠른 길이라고 할 수 있을까요?

그러나 사람들은 단순히 정상으로 향하는 거리만 생각하고 너도나도 정상적인 그 길을 이탈하고 있습니다.

심지어 그 길은 길이 아닌 곳도 있으며, 욕심의 크기가 클수록 보다 더 높은 경사의 절벽으로 향하기도 합니다.

단순히 눈앞에 정상이 가깝다고 경사가 급한 절벽이 과연 지름길이라 할 수 있을까요? 오히려 그 급한경사가 정상으로 향하는 방해물이 될 것이라곤 생각하지 못하는 것입니다.

저는 다소 오래 걸리더라도 정상으로 향하는 정상적인 길을 놔두고, 굳이 경사가 급한 절벽으로 향하려는 투자자들이 매우 걱정됩니다.

제가 소심하고 겁이 많은 성격이라서 그런 것인지 모르겠지만, 정상적인 길이 아닌 곳으로 가다가 길을 잃거나, 정말 낭떠러지에서 추락하기로 한다면 영원히 정상을 밟아보지 못할 상황이 펼쳐진다면 회복이 불가능하기 때문에 정말 무서운 것입니다.

물론, 그러한 리스크도 극복하고 말도안되는 수익을 내시는 분들도 분명 있고, 그 이상의 재능을 가진분들도 분명 있을 것입니다.

그러한 리스크를 감당면서까지 더 높은 수익을 내려는 분들도 당연히 있는 것이며, 지금 시장에서는 그러한 투자 패턴으로 성공한 사례도 많습니다.

그들은 다른 투자자들에게 추앙받으며 또 그 기세를 이어가기도 합니다.

그러나 우리는 이럴때 일수록 침착하고 냉정함을 잃지 말아야 한다고 생각합니다.

내가 잘 헤쳐나가서 커다란 수익을 만들어내는 훌륭한 투자자가 된다면 행복하겠지만 반면에 나의 잘못된 선택이 다른 투자자의 수익으로만 간다면 정말 속이 쓰릴 것입니다.

단순히 수익을 못내는 것이 문제가 아니라 손해를 안게 될 수 도 있는 것입니다.

부동산은 주식과 달리 담보대출이나 세입자의 보증금 등의 레버리지를 이용할 수 있기 때문에 흔히, 말하는 손절이 쉽지 않은 것입니다.

부동산이 언제부터 오늘내일 하던 투자상품이었습니까? 이것도 뉴노멀로 받아들여야 하는 것입니까? 이것은 뉴노멀이라 정의하기 어렵습니다.

현대의 세상이 아무리 변화한다고 하더라도 우리의 뇌는 본능적으로 판단합니다. 오늘을 버티고 내일을 준비하는 과거의 원시시대의 동물적인 사고를 하기 때문에 당장에 오늘과 내일만 바라보는 근시안적 사고를 갖고 있습니다.

투자에 있어서도 마찬가지입니다. 말로는 멀리 보고 깨어있는척 하지만 우리의 본능은 단기간에 수익과 쾌락에 심취하기 마련입니다. 이러한 것들을 뉴노멀로 받아들이기에는 우리는 너무 현대사회에 살고 있습니다.

그러한 것들이 모여 말도 안되는 어느지역에서 어떤 투자자의 성공스토리의 재료로 쓰이는 것이고 또 다른 투자자들의 실패스토리로 쓰이는 것입니다.

세상사 과유불급입니다. 지름길은 없습니다.

이미 숱한 선구자들의 실패사례와 성공사례들로

만들어진 '정도' 만이 있을 뿐입니다.

만약, 본인 스스로를 천부적인 재능을 가진 투자자 혹은 리스크가 전혀 없는 투자자가 아니라면 이러한 과거의 사례들로 증명된 투자자의 정도로 향하기를 바랍니다.

당장에 누군가의 수익에 조바심이 나거나, 본인이 걷는 그길이 매우 답답할 순 있겠지만 그 길이 '정도'에 가깝다면 크게 게의치 말고 본인말의 길을 걷기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 4월 17일부터 재당첨제한 금지기간을 늘렸습니다.

분양가 상한제 주택과 투기과열지구 내 주택당첨자는 주택의 크기와 상관없이 10년, 조정대상 지역 주택 당첨자는 7년 으로 재당첨제한 기간이 강화 되었습니다.

개정 이전에는 주택 크기와 지역에 따라 1~5년이었던 것에 반해 매우 강력해 진 것인데요, 4월 17일 이후 입주자모집승인을 신청한 단지부터 적용되어 지금 분양하는 주택들에 적용을 받고 있습니다.

그러나 재당첨제한에 대한 내용을 정확하게 이해하지 못하는 분들이 많으신 것 같아 다시한번 정리해보려고 합니다.

1. 청약 재당첨제한이란?

* 청약 재당첨 제한에 관한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제54조에서 알 수 있습니다. 아래는 원문입니다.

즉, 재당첨 제한은재당첨제한 주택에 대하여 동일 주민등록등본 또는 청약자 본인이 등재가 된 세대원에게 모두 적용이 되어 청약이 불가한 것입니다.

여기서 세대원은 청약 신청자, 배우자, 직계비속(자식, 직계비속의 배우자 포함), 직계존속(부모, 배우자의 직계존속 포함)을 뜻 합니다. 그래서 반드시세대원의 과거 당첨 이력을 확인하시어 불이익이 없도록 해야 합니다.

위의 원문은 다소 이해가 안되니 작년에 발표한 1216 부동산 대책에 표를 보시면 이해가 조금 이해가 수월할 것입니다.

재당첨 제한 대상을 받게되는 즉, 재당첨제한이 생기게 되는 주택은 위 그림에서 재당첨 제한 대상자에 속한 주택들입니다.

예를 들어 분양가 상한제 적용주택에 당첨이 되면 재당첨제한기간이 부여되게 됩니다.. 그래서 재당첨제한을 받게되면 재당첨제한주택에 청약이 불가능한 것입니다.

구체적인 예를 들어보겠습니다.

비규제지역이더라도 공공택지인 양주옥정신도시에서 분양을 받게되면 분양가 상한제 적용주택이기때문에 당첨시 재당첨제한 대상자로 관리가 됩니다. 그렇기 때문에 재당첨 제한 주택에는 청약이 불가능합니다.

그러나, 재당첨제한 대상자로 되어 있더라도 재당첨제한 주택에 해당되지 않는 주택은 청약이 가능한 것입니다. 무조건 청약을 하지못하는 것이 아니라 재당첨제한 주택이 아니면 되는 것입니다.

2. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

원문으로 보면 이해가 어려운데요 간단히 정리해보겠습니다.

- 지역주택조합은 사업계획 승인 이후

- 정비사업은 관리처분계획인가 이후

- 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유뮤상관없음)

* 예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리 기준과 기준일

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 한국감정원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

당첨자로 관리되는 기준일은 다음과 같습니다,

- 분양주택의 1, 2순위 당첨자 : 당첨자 발표일

- 예비당첨자로 계약을 체결한자(추가입주자) : 계약체결일

- 특별공급 대상자 : 당첨자 발표일

- 조합주택(직장, 지역)의 조합원 : 사업승인일

- 조합주택(재건축, 재개발)의조합원 : 관리처분인가일

* 2006년 8월 18일 이전 사업승인을 받은 재건축조합원의 경우에는 사업승인일 기준

- 분양전환 가능한 임대주택을 분양받은자 : 당첨자 발표일

※ 여기서 잠깐.. 용어를 모르시는 분들이 있을 것 같아서 몇가지 용어를 정리해보겠습니다.

1. 분양가 상한제

먼저 분양가 상한제 지역을 알아보겠습니다.상한제 지역이란 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격은 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도인데요,

'19년 발표된 1216부동산 대책이후 12월 17일 부로 공공택지 외에도 아래의 표에 나온 민간택지까지 작년 12월 17일자 지정 및 효력발생이 되었지만 올 7월 28일까지 유예가 되어있습니다.

아래의 지역들은 올해 7월 29일부터 효력이 발생합니다. 즉, 민간택지에도 분양가 상한제가 적용될 예정입니다.

2. 투기과열지구

두 번째로 투기과열지구는 서울 전역과 하남, 광명, 과천, 성남 분당구, 세종특별시 그리고 대구 수성구가 포함됩니다.

3. 청약과열지역

두 세번째로 청약과열지역은 투기과열지구와 조정대상지역을 모두 포함합니다. 기존에는 청약과열지역이 1~3지역으로 나뉘었으나 올해 발표된 0220부동산대책으로 전지역이 포함되었습니다.

4. 과밀억제권역

마지막으로 과밀억제권역인데요, 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 제6조 제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에에서 정의하고 있습니다. 구분한 이유는 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 대통령령으로 정하고 있습니다.

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

재당첨제한에 최신개정안과 관련하여 정리를 다시 했는데요, 제도가 복잡하고 어려운것 같습니다.

재당첨 제한은 개인과 세대원 전체에 영향을 주기 때문인 것을 기억하면 좋은데요, 결혼을 하셨더라도 결혼전 재당첨제한을 적용받았다면 결혼후에 구성된 전 세대원도 포함되는 것입니다.

세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

즉, 재당첨제한은 적용되지 않는 주택에 대해서는 청약이 가능하단 것입니다^^

좋아요와 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 어제 국토교통부에서 발표한 2019년도 주거실태조사를 살펴보려고 합니다.

투자를 하시거나 내집마련을 할때 이러한 자료들을 왜 살펴보냐고 하시겠지만 의외로 이런 자료들이 부동산 인사이트를 키우는데 탄탄한 기본기를 만들어줍니다.

그래서 저는 이런 자료들을 기본적으로 살펴보는 것을 즐깁니다. 관심이 없으셨더라도 한번 살펴보시는 것을 추천드립니다.

주거실태조사는 국토교통부에서 2019년도 6월에서 12월의 표본 6만 가구를 대상으로 조사하여 국민들의 주거수준을 확인하는데 있습니다.

주거실태조사를 통해서 정부의 주거복지로드맵을 설정하고 국민들에게 필요한 주거정책을 만들어나가는데 쓰임이 있습니다.

이제 세부 항목별로 살펴보겠습니다.

1. 주거 안정성

주거 안정성에서 눈여겨 봐야할 것은 자가 점유율과 자가보유율입니다. 자가 점유율은 본인의 집에서 직접 거주하는 형태를 의미하며 자가보유율은 주택을 보유한 가구를 의미합니다.

자가 점유율은 2014년 이후 꾸준히 증가하여 '06년 이후 최고치인 58%를 기록하고 있는데요, 수도권은 약 50%의 자가점유율을 보여주고 있고, 광역시는 60.4%, 그외 도지역은 68.8% 나타내고 있습니다.

자가보유율 역시 2014년 58%에서 61.2%로 증가하여 '06년 이후 최고치를 기록하고 있습니다.

수도권의 경우에는 54.1%, 광역시는 62.8%, 그외 도지역은 71.2%를 나타내고 있습니다.

자가점유율과 자가보유율은 도시지역일수록 낮은 경향이 있는데요, 자가점유율과 보유율이 낮다는 것은 투자관점에서 본다면 매매수요로 전환될 수요자가 많다는 것으로도 볼 수 있어 참고하시면 좋은 자료입니다.

점유형태의 경우 자가는 58%, 월세 19.7%, 전세 15.1%를 보이고 있네요.

2. 주거비 부담

가구소득대비 주택가격 비율로 가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다.

이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

* 자세한 내용은 기존에 포스팅자료를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

국토교통부에서도 자가가구의 연소득 대비 주택가격배수를 조사하였는데요, 전국적으로는 5.4로 조사되었습니다 지역별로 보면 수도권은 6.8배, 광역시 5.5배, 도지역 3.6배로 나타나고 있는데요, 아무래도 도시지역의 집값이 비싸다보니 PIR이 높아지는 추세입니다.

그러나 조사하는 기관에 따라 PIR산출기준이 달라 값이 다른 경우가 있습니다. 우리나라에서는 대표적으로 KB부동산과 한국주택금융공사에서 발표하는 자료를 인용하는 편인데요, 조사기관에 따라 부동산 가격을 평균으로할지 중위값으로 할지에 따라 다르고 연봉도, 중위값으로 할지 단순 가구소득으로 할지 에 따라 차이가 큽니다.

그래서 일반적인 PIR로는 비교가 어렵고 이를 구체화해서 동일 또는 유사입지내에 아파트의 가격이 적절한지 여부를 판단해보는 것이 좋습니다.

국토부 발표자료에 의하면 2018년보다는 2019년이 PIR이 낮아졌다고 하는데요, 조금은 의아하긴 합니다. 전국적으로 집값이 많이 오른상태라 PIR 커졌을 것 같은데 말이죠..

생애최초 주택마련 소요 연수는 '06년 약 8년에서 '19년은 6.9년으로 감소하고 있습니다.

3. 주거이동 및 주택보유의식

일반 가구는 평균적으로 7.7년을 거주하며 자가가구의 경우는 10.7년 임차가구의 경우 3.2년을 거주하며 이사를 하고 있습니다.

지역별로 보면 도지역은 10년, 광역시는 7,4년, 수도권은 6.3년으로 도시지역일 수록 현재주택에 평균거주기간이 낮습니다.

일반적으로 주거이동(이사)이유는 시설이나 설비 상향(신축), 직주근접, 내집마련 순으로 응답하였습니다.

또한, 가구주의 연령이나 가구의 소득이 높을 수록 주택 보유의식이 높게 나타났습니다. 즉, 소득수준이 높을수록 주택이 필요하다는 응답이 높습니다.

4. 주거수준

최저주거기준 미달 가구는 '14년 이후로 5~6%수준을 보이고 있습니다. '19년에는 5.3%인 106만 가구가 최저 주거기준 미달가구로 조사되었습니다.

최저거기준이란주택의 면적이나 방 개수, 채광 등을 종합적으로 고려해 `사람답게 살 수 있는 최소한의 주거 조건`을 정해놓은 것. 예를 들어 4인 가구는 `주거면적 43㎡에 방 3개`를 최저 기준으로 잡고 있습니다.

1인당 주거면적은 32.9㎡로 '18년 31.7㎡ 대비 소폭 증가하였습니다.

이외에도 현재의 주거지원 정책수요 및 평가와 특성가구(청년,신혼부부,고령가구)별 주거실태내용을 포함하고 있습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다.

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오늘은 투자의 조바심을 떨쳐버리고자 이야기를 이어가고 싶은데요, 진부한 얘기이긴 하나 최근에 빠르게 변화하는 투자 트렌드와 우리가 가져야할 자세 또는 마음가짐에 대한 이야기입니다.

한국감정원 발표 전국 종합주택 매매가격지수(2010년 ~ 2020년)

위의 표는 2010년부터 ~ 2020년까지의 전국의 종합주택 매매가격지수입니다.

2008년은 모두가 잘아시다시피 전세계적으로 금융위기가 있었는데요, 이후로도 그 충격이 지속되었지만 전국적으로는 2013년 5월부터 지금까지 꾸준히 매매가격지수가 상승하고 있습니다.

즉, 지금을 기준으로 본다면 2013년은 금융위기를 겪고 회복하는 시기였으며 2013년은 상승의 초입이었던 것입니다.

​

바꾸어 말하면 2013년 5월 이후부터 현재까지 약 7년 동안 어느정도 기본기만 갖춘상태로 투자를 꾸준히 해왔다,면 꽤나 높은 수익을 냈을 것입니다.

​

상황이 이러하다보니 약 7년여간의 상승장을 몸소 맞이했던 투자자들의 자산들은 가치가 상승했고 투자하는 족족 쪽집게 마냥 성공스토리를 써나갔습니다. 그러다보니 수많은 고수가 등장했고 그들을 추종하는 사람들이 많아졌습니다.

​

그러나, 우리는 여기서 다소 냉정해질 필요가 있다고 생각됩니다.

​

그들의 성공스토리를 비하하거나 폄하하고 싶은것이 아니라 이 모든것을 실력이라고 생각하는 착각에서 최소한 빠져나와야 한다는 것입니다.

특히, 최근에 높은 상승장에 시작한 저와 같은 초보 투자자들한테 말입니다.

​

서울을 기준으로 다시 이야기를 해보면 불과 몇년전만하더라도 지금의 투자금으로 상상할 수 없는 소액으로도 충분히 수익을 내던 투자트렌드가 있었습니다.

​

그러나 그 투자 트렌드도 오래가지 못하고 다시 돌아본다 한철 유행 같이 사라졌습니다.

​

현재 수도권 부동산시장은 최근까지 이어졌던 높은 상승세와 정부의 강도높은 규제로 인해서 수요자들로부터 더이상 매력적이지 않은 투자처가 되었습니다.

​

흔히들 쉽게는 정부 규제 영향이라고 하지만 그 속내를 살펴보면 투자금이 커졌기 때문이라고 할 수 있습니다.

​

그러다보니 핵심지역의 투자가 어려워져 유행처럼 지방 미분양지역의 분양권투자가 성행하고 있습니다. 지금은 거기서 수익을 내신 많은 분들이 또 다시 소액 갭투자로 방향을 바꿔가며 유행을 이끌어내고 있습니다.

​

그러나 투자 트렌드라는 미명아래

어설프게 하는 후행투자는

정말 위험할 수 있습니다.

트렌드라는 것은 시간이 지나봐야

알 수 있는 것이기 때문에

지금시기에 얘기하는 투자트렌드는

정확히 이야기하면

일시적인 유행에 가깝다고 할 수 있습니다.

​

유행이란것은 시작은 다소 화려해보이지만 곧 스러져 버리는 것들로 정말 허무한 것들이 많습니다. 우리가 학창시절에 입었던 옷들이랄지, 머리스타일 등 지금에서 보면 정말 유치했던 그러한 것들입니다.

​

반면에 트렌드라는 것은 수요자들을 이끄는 원동력에 가까운 것으로 유행보다 크고 광범위 하며 지속되는 기간이 깁니다. 즉, 지금 일부 미분양이 많았던 지역에 이어지는 이러한 일시적인 투자들 그리고 어느새 소액 갭투자로 바뀌어가는 모습들은 그냥 투자 트렌드가 아니라 유행 밖에 안되는 것입니다.

​

부동산투자에 있어서 보다 안전한 투자트렌드로 여겨졌던 일종의 레버리지 투자들은 현재에도 찾아본다면 유효한 지역들이 많습니다. 갭투자와 레버리지투자는 조금 차이가 있는데, 갭투자는 단순히 매매가와 전세가가 낮은 부분들에 진입하여 시세차익을 노린다면 레버리지투자는 전세가의 상승에 초점을 맞추고 투자금을 회수해 나가기 때문에 기본적으로 실수요가 바탕이 되어 보다 안전한 투자라고 할 수 있습니다.

​

물론, 최근에 전국적으로 신축공급이 많다보니 전세가가 고전을 면치못하여 레버리지 투자가 힘을못썼습니다만, 그래도 여전히 유효했던 지역들이 존재했고 시차를 다르게 본다면 여전히 전국적으로는 이러한 투자가 가능합니다.

​

위에서 언급했던 유행에 가까운 부동산 투자들 역시 개별 물건에 따라 그 가치가 시장에서 낮게 평가되어 있었거나 그동안 에너지가 응축되어 있던 곳들이 분명 존재하기 때문에 무조건 나쁘다라고 할 순 없지만,

​

어떠한 면밀한 분석과 리스크에 대한 고민이 부족한 상태에서 절대 다수의 유행을 고려한 투자가 상대적으로 많아보이기 때문에 시간이 지나고 나면 상처로 남을 수 도 있습니다.

​

투자 관점으로 이야기 해보면 흔히, 말하는 "손절"과 "물렸다"라는 상황이 나에게 펼쳐질 수 있는 것입니다.

​

물론, 이러한 부동산 투자의 유행속에서도 수익을 내고 살아남는 멋진 선도투자자분들이 계시지만 그들과 어깨를 나란히 할만한 정보력이나 자금력 그리고 부동산의 특성인 개별성을 극복하기 위한 인맥 등이 그들과 같은지는 다시 한번 생각해 봐야합니다.

​

분양권이나 소액갭투자의 경우 단순히 분양권을 매수하는데 들어간 분양가의 10%남짓의 소액계약금 또는 세입자의 전세금 또는 대출레버리지를 활용한 소액 매전갭차이만이내가 감당해야할 리스크가 아닙니다.

​

반드시 분양권에는 계약금외에도 잔금이 기다리고 있고, 소액갭투자 역시 세입자의 보증금이 포함되는 것입니다.

​

투자에 있어서 낙관적인 사람이 가장 큰 수익을 낼 수 있다고는 하지만 지나친 낙관은 화를 불러 일으킵니다.

부동산 투자 특성상 레버리지를 일으킬 수 밖에 없는 것은 너무나도 당연하지만 그 레버리지가 얼마나 감당가능하겠느냐는 철저히 본인만의 기준과 상황 그리고 인사이트로 관리 할 수 있습니다.

​

위험이라는 것은 그 위험을 통제하는 사용자에 따라 위험일수도 아닐수도 있습니다.

​

우리가 부동산을 운용하는 운용자라고 생각해본다면 부동산에서 발생할 수 있는 위험요소가 무엇이고 그에 따른 해결책들이 무엇인지 정확히 알지 못한다면 부동산 투자의 위험성에 스스로 발이 묶이게 될 것입니다.

​

극단적으로 생각해보면 부동산 투자로 수익이 나지 않더라도 우리는 적당한 노동력과 급여만 있다면 삶을 살아 갈 순 있습니다만, 부동산투자의 위험관리가 실패로 돌아온다면 우리 삶자체가 피폐해 질 것입니다.

​

흔히, 주식시장에서 사용하는 "손절"이라는 의미는 부동산시장에서는 쉽게 통용되지 않기 때문입니다.

​

오늘 이야기 했던 내용들은 초보인 눈에서 말씀드리기 때문에 다소 공감되지 않고 허접해보일 순 있겠지만 가치투자만 해라는 진부한이야기는 아니고, 너무 유행이나 분위기에 휩쓸리지 않았으면 하는 작은 바람에서 스스로 다짐차 글을 써봤습니다.

​

모든 투자에 이유없는 투자는 없습니다.

다만, 올바른 방향성을 갖고

행동하는 투자는 그 과정이

답답하고 지루할지라도

우리를 반드시

훌륭한 목적지로 안내할 것이라고

확신합니다.

​

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크)이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 5월 18일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.  

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다.

1. 매매 가격

5월 18일 기준 주택시장 동향 자료에 따르면 서울은 대부분의 지역이 보합을 보이고 강남3구는 하락한 반면, 일부지역에서는 소폭의 상승을 보였습니다.

인천은 또다시 상승폭이 증가하면서 상승 기세가 매주 들락날락 하고 있으며, 서울을 비롯한 경기도는 특정 일부지역에서만 상승을 보일 뿐 전 지역으로 확대되지는 않고 있습니다. 여전히 진정되지 않은 코로나로 인해 부동산 시장도 조용하게 기다리는 분위기입니다

경기(0.10%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.05%)은 소폭 상승했습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.06%)는 대전(0.12%), 울산(0.09%), 대구(0.08%), 부산(0.02%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 기록했습니다.

수도권(0.09%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.03%)도 소폭 상승했습니다. 충북(0.18%), 세종(0.16%), 강원(0.03%), 경북(0.03%), 충남(0.01%)은 상승했고, 전북(-0.03%), 전남(-0.02%)은 하락했으며, 경남(0.00%)은 보합을 보였습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 강북지역을 중심으로 조금씩 상승을 보였습니다. 강남구(-0.02%), 송파구(-0.02%)만 마이너스를 기록했고, 광진구(0.19%), 노원구(0.18%), 강북구(0.17%) 등 강북의 일부 지역에서 상승이 나타났다습니.

급매물들은 그동안 소진이 진행됐고, 더 떨어지기를 기다리던 매수세력이 더 이상 대기하지 못하고 거래에 가담하는 등 상승전환 분위기가 감지되고 있습니다.

광진구는 자양동 뚝섬유원지역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 매수 문의가 꾸준합니다.

강북구는 6억 이하 중저가 아파트가 많은 곳으로 전세 안고 매수하려는 투자자와 실수요자가 꾸준한데 비해 매도인은 매도 후 다른 지역으로 이동이 용의하지 않아 매물을 거두어 들이고 있어 매물이 매우 부족한 편입니다.

☞ 급매물 위주로 거래가 되며 바닥을 찍고 반등하는 모습인데요, 하락폭이 축소되고 가격이 저렴했던 곳들 위주로 상승세가 높아졌습니다.

- 경기는 전주대비 0.10%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.11%)과 유사했습니다. 남양주(0.41%), 안산 단원구(0.38%), 안산 상록구(0.26%) 가 강세를 보였고, 동두천(-0.04%), 양주(-0.04%), 일산 서구(-0.03%), 과천(-0.02%)은 하락했습니다. 

안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재로 실수요자와 투자 수요가 함께 움직이면서 상승세가 지속되고 있습니다. 특히 선부동 주공아파트 소형 평형이 재건축 기대감으로 인해 상승세 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 비규제지역 중심으로 상승세가 이어지고 있습니다. 수도권 전반적인 가격상승이 이루어지면서 접근이 가능한 범위의 지역들의 상승세가 눈에 띄네요.

- 인천(0.17%)은 남동구(0.33%), 연수(0.32%)가 전주대비 상승했습니다.

인천 남동구는 GTX B노선, 월판선, 수인분당선 등 교통 호재로 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 투자자들의 임장활동으로 문의가 늘고 있고, 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 투자수요 유입도 증가하고 있습니다.

☞ 비규제지역 매력적인 투자처인 인천이 다시 상승하는 모습인데요, 수도권 전반이 비규제지역 중심으로 반등하는 모습이네요.

2. 전세 가격 

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.04%의 상승을 기록했습니다다. 수도권(0.06%)과 5개 광역시(0.04%), 기타 지방(0.01%)은 전주대비 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.06%를 기록했고, 경기(0.07%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 울산(0.16%)과 대전(0.10%), 대구(0.02%), 부산(0.01%)은 상승을, 광주는 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울(0.06%)은 전주대비 상승을 기록했습니다. 강남구(0.29%)와 광진구(0.20%), 강북구(0.19%), 마포구(0.13%), 송파구(0.13%)가 상승했고, 하락 지역 없이 대부분의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

강남구는 매매시장 위축으로 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄고 있습니다. 또한 전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지않고 있습니다.

광진구는 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 뒤늦은 이사철 수요 움직임으로 상승 분위기를 보이고 있습니다. 특히 지하철2호선 강변역 인근으로는 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요가 꾸준한데 비해 매물이 부족한 편입니다. 자양동 일대 한강변 단지와 주상복합 중소형 평형대 단지들도 수요 선호도 높아 가격 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 서울의 전세가 역시, 상승폭이 큰곳들이 많아졌습니다. 매매가도 반등하고, 전세가도 반등하는 모습이 서울의 수요가 여전한 모습입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.07%로 상승했습니다. 수원 장안구(0.26%), 용인 기흥구(0.21%), 광주(0.21%), 수원 영통구(0.20%)가 상승했습니다. 과천(-0.01%)만 미미하게 하락하고, 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

수원 장안구는 중소형평형은 투자자들로 인하여 전세 물건이 간간이 출회되나 중대형평형은 품귀 상태로 전세 구하기가 어렵습니다. 이주 마무리 단계인 장안1구역을 비롯하여 재개발로 인해 지역 내 움직임도 꾸준한 편입니다.

광주는 강남, 판교, 성남과 인접하여 도심 출퇴근이 용이한 지역으로 인근 지역 유입이 있으나 수요 대비 물량이 귀합니다. 물건 품귀로 임대인들이 높은 가격으로 물량을 내놓아도 거래가 이루어지며 전반적인 상승세를 이어가고 있습니다.

☞ 핵심지역들이 비싸지면서 접근성이 용아힌 B급지들의 전세가 상승이 높습니다. 특히, 수원은 실수요가 많아 규제지역지정이후에도 상승세가 눈에 띕니다.

- 인천(0.02%)은 지난주(0.03%)보다 상승폭이 줄어들었습니다.

☞ 인천도 전세가는 소폭상승중이나 매가 상승에 비해 전세가 상승은 더딘 편입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 62.3을 기록해 지난주(61.6)대비 미미하게 상승했습니다. 매수우위 지수가 더 이상 추락하지도 않고, 반등하지도 않는 주춤한 모습을 보이고 있습니다.

서울은 72.7로 지난주(72.1)와 유사합니다. 강남지역은 지난주 68.2에서 71.0으로 상승했고, 강북지역은 지난주(76.6)보다 미미하게 하락한 74.6을 기록하면서 매수문의가 증가하지는 않고 있습니다.

☞ 급매물 위주로 거래되며 심리는 아직 보합세이나 바닥을 다지고 상승하는 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 산책을 하다 문득 생각났던 내용들을 글로써 가볍게 정리해보려고 합니다.

부동산 투자를 시작하고 짧은 기간에 투자를 이어가다 보니 모아두었던 자산이 동이 나게 되면서 자연스레 투자를 관망하는 위치에 서게 되었습니다.

투자를 쉬면서 공부를 하겠다는 훌륭한 자기 다짐은 잠시.. 내 물건은 오르지 않고 남의 투자 성공기에 이러한 마인드는 무너져 가고 있었습니다.

스스로를 그럴싸한 '투포자'라고 명명했지만 사실은 질투와 시기로 무장한 소인배였던 것이죠.

특히, 다른사람과의 비교와 질투, 시기와 성공에 대한 욕심의 크기가 나날이 커지다 보니 이러한 부정적인 사고가 저를 괴롭혔습니다.

오늘도 이러한 생각들이 머릿속에 가득해지면서 스스로 마음은 다기 위해 또 다시 부동산 관련 지식을 쌓고자 공부를 했지만 핸드폰 너머 SNS를 통해 전달되는 수많은 투자 스토리들이 마인드를 무너뜨리고 있었습니다.

사실 그러한 정보들은 나의 마인드를 무너뜨리는 정보가 아니라 인사이트를 키울 수 있는 훌륭한 정보임에도 스스로는 받아들이지 못했던 것입니다.

그럴 때마다 스스로 투자한 것을 생각하는 것이 아니라 남과의 비교를 통해 나보다 수익률이 높은 투자에 대해 배 아파하고 당장 시장에 뛰어들지 못하는 상황 자체에 대한 불평이 늘게 되었습니다.

그러다 보니 왜 나는 다른 사람들처럼 투자금이 많지 않을까? 왜 더 도움받을 곳이 없을까? 와 같은 답이 없는 불평을 입밖에 내고 있었습니다.

즉, 어딘가에 탓을 돌리게 되고 이런 현실들을 불공평하다고 생각한 것입니다.

그러나 저녁에 마인드를 다잡기 위해 걸으면서 곰곰히 생각해봤습니다. 내가 남들과 비교했을 때 불공평한 것인지 말입니다. 

다시 생각해보니 충분히 무난한 삶과 행복한 삶을 영위하고 있음에도 스스로 무너졌던 것입니다. 

우리는 보통 나보다 못난사람보다는 잘난 사람들과의 비교를 통해서 스스로가  불공평한 세상에 살고 있다고 생각합니다. 물론, 잘난 사람들보다 시작점이 다른 것은 인정해야 하지만 내가 과연 최악이냐고 생각해보면 아닌 것입니다.

정말 행복하게도 사지와 몸뚱아리가 멀쩡하고, 사랑하는 가족이 있고 그래도 직장생활이 있어 매월 일정한 급여를 받아 그 직장생활을 담보로 대출을 일으킬 수 있다는 것만으로도 충분히 만족스러울 수 있었던 것입니다.

거기에 부동산투자를 통해 하지 않는 사람들보다도 충분히 앞설 수 있음에도 불구하고 이미 나보다 멀리 가있는 그들을 보며 바보처럼 스스로 무너진 것입니다.

그러다 보니 이런 상황 속에서 온통 나의 상황에 대한 답도 없는 불평들만 가득하게 되고 그런 부정적인 에너지는 실수를 만들게 되는 것이죠.

그래서 우리는 아까운 시간에 불평만 하기보다는 더욱더 소중한 것에 집중하며 삶의 즐거움과 긍정을 되찾아야 하는 것입니다.

비단, 투자 뿐만이 아닙니다. 우리는 무심코 일상 속에서 불평부터 하고 있습니다. 일이 생각대로 되지 않거나 비교를 통해서 혹은 사소한 것들 말입니다.

예를 들면 제가 뱉어왔던 습관적 불평들 ; 해결책 없는 문제제기와 푸념 등은 아무것도 해결할 수 없는 불평으로 부정적인 악영향만 미치는 것입니다.

오늘은 스스로를 돌아보며 불평을 하지 않기로 다짐했습니다. 주도적인 삶, 진취적인 삶, 미래를 바꾸기 위한 오늘에 가장 큰 걸림돌은 스스로 하는 습관적 불평입니다.

"불공평한 세상이 문제가 아니라 스스로하는 습관적 불평이 가장 큰 문제인 것입니다."

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 5월 18일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다. 부동산 동향을 필사함으로써 인사이트를 키우는데 목적을 두고 있습니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대되었습니다.(0.04->0.07%). 수도권(0.07%->0.09%)은 상승폭 확대, 서울(-0.04%->-0.04%)은 하락폭 동일, 지방(0.02%->0.04%)은 상승폭이 확대 되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.02%->0.03%), 세종(0.09%->0.24%), 8개도(0.01%->0.04%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(71->81개)은 증가, 보합지역(33->24개) 및 하락 지역(72->71개)은 감소했습니다.

- 서울(-0.04%->-0.04%)은 주택공급 강화방안(5.6)을 비롯한 시장 안정화 정책과 실물경제 위축이 지속될 것으로 예상되는 가운데, 일부 단지는 급매물 소화되며 호가 상승 기대감이 있으나, 추격매수 없이 관망세를 보이며 서울 전체 8주 연속 하락세가 지속되었습니다.

강북 14개 구(-0.02%) : 마포(-0.06%), 용산(-0.04%), 광진(-0.03%) 등 강북 주요 지역은 고가 단지 혹은 구축 위주로 하락세가 지속되는 가운데, 중랑구(-0.01%)는 신축 위주로 호가 내려가며 하락 전환됐고, 동대문구(0.00%)는 역세권 일부 단지 상승세를 보이며 보합으로 전환되었습니다.

강남 11개 구(-0.05%) : 강남(-0.13%), 서초(-0.14%), 송파(-0.07%)는 일부단지 급매 거래 이후 호가 상승했으나, 경기침체 및 코로나 19 재확산 등 추가 하락 가능성으로 추격매수 없이 하락세가 지속되고 있습니다. 강동(-0.06%)은 그간 호가 유지하던 9억 이하 일부 단지에서 실거래 및 호가 내려가며 하락폭이 확대되었습니다.

구로(0.06%), 금천(0.01%)은 중저가 및 역세권 단지 위주로 상승했으나, 그 외 지역은 모두 보합 내지 하락했습니다.

☞ 급매물은 지속적으로 소화되는 모습이나, 관망세가 짙어 매물이 적체되는 모습입니다. 매수대기자와 매도호가 간의 격차도 있고 현재의 경제상황에 대한 심리적 불안감도 보이는 모습이네요.

- 인천(0.24%->0.22%)은 상승폭이 축소되었습니다. 부평(0.35%)은 정비사업 기대감 있거나 7호선 연장 및 지텍스 비 교통호재 있는 역세권 단지 위주로, 남동(0.28%)은 논현 및 구월, 만수동 일대 위주로, 계양(0.27%)은 계산 및 효성동 위주로 상승했으나, 동(-0.05%)는 만석동 구축 위주로 수요 감소하며 하락 전환되었습니다.

☞ 인천은 비규제 대도시 투자처로 저렴한 가격과 각종 호재로 매력적인 투자처로 여전히 수요자들의 관심이 높습니다.

- 경기(0.10%->0.13%)는 상승폭이 확대되었습니다. 안산 단원(0.49%)은 정비사업 진척 있거나 신안산선 영향 있는 지역 위주로, 구리(0.36%)는 8호선 역사 예정지 인근 위주, 광주(0.30%)는 태전 지구와 경강선 역세권 단지 위주로 상승했습니다.

수원 팔달(0.27%), 영통(0.22%)은 교통호재 있거나 상대적 저평가 단지 위주로, 용인 수지(0.21%)는 상현, 죽전, 신봉동 일대 구축 단지 위주로 상승했습니다.

☞ 경기도 내에서도 비규제 지역인 안산과 광주는 풍선효과가 이어지고 있으며 그 외 실수요자의 관심이 높은 지역들은 여전히 뜨거운 모습입니다. 규제지역임에도 수요가 여전합니다.

- 5대 광역시(0.02%->0.03%)는 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.27%)은 동구(0.56%)는 혁신도시 후보지 발표 영향 있는 가운데, 흥도, 신흥, 판암동 위주로 상승했으며, 서구(0.38%)는 정비사업 기대감 있는 둔산 및 월평동 위주, 대덕(0.31%)은 정주여건 양호한 신대, 법동 위주로 상승하는 등 대전 전체적으로 상승폭이 확대되었습니다.

광주(-0.03%)는 코로나 19 재확산, 경기침체 우려 등으로 관망세가 지속되는 가운데, 광산(-0.06%)은 월곡 및 장덕동 위주로, 북구(-0.04%)는 오치동 구축 위주로 내리며 하락세가 지속되었습니다.

- 세종(0.09%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 충남대 병원 개원(7월 예정) 등 정주여건 개선 기대감 있는 가운데; 다정 및 보람동과 시와 곽지 역인 조치원읍 및 금남면 위주로 상승했습니다.

☞ 입주물량이 감소한 세종은 여전히 상승세이며 그 외 광역시들은 다소 조용한 모습입니다. 대전은 여전히 뜨겁네요

- 그 외 8개도(0.01%->0.04%)는 소폭 상승했습니다. 특히, 청주(0.60%)는 방사광 가속기 부지선정(5.8) 호재 등으로 가격 상승 기대감 있는 가운데, 청원(1.02%)은 오창읍과 주중동 위주로, 흥덕(0.61%)은 가경동 위주로 상승폭이 확대되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.(0.05%->0.04%) 수도권(0.06%->0.06%)및 서울(0.02%->0.02%), 지방(0.02%->0.02%)은 상승폭이 동일합니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.04%->0.04%), 세종(0.03%->0.05%), 8개도(0.03%->0.03%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(91->108개) 및 하락지역(38->41개)으로 증가, 보합 지역(47->27개)은 감소했습니다.

- 서울(0.02%->0.02%)은 직주 근접한 역세권이나 상대적으로 저렴한 중저가 단지 위주로 상승세는 지속되나, 신규 입주물량 증가 및 계절적 비수기 영향 등으로 상승폭이 유지되었습니다.

* 서울 신규 입주물량(5월~7월) : '19년 7,700세대 -> '20년 약 13,000세대 

강북 14개 구(0.02->0.02%) : 용산(0.08%)은 신계 및 이태원동 중저가 단지 위주로, 강북(0,. 06%)은 미아 뉴타운 역세권 단지 위주로, 종로(0.03%)는 승인, 창신, 평동 위주로 상승했으나, 노원(0.00%)은 계절적 비수기 영향 등으로 보합을 유지했습니다.

강남 11개 구(0.03->0.03%) : 송파(0.11%)는 잠실, 신천, 장지동 역세권 단지 위주로, 강동(0.03%)은 명일, 상일동 중소형 단지 위주로, 서초(0.02%)는 방배, 잠원동 위주, 강남(0.01%)은 상대적으로 가격 낮은 압구정, 개포동 일대 구축 위주로 오르며 상승했습니다.

동작(0.06%)은 신대방동 역세권 단지와 흑석동 신축단지 위주로, 구로(0.05%)는 직주 근접한 신도림, 구로동 역세권 대단지 위주로 상승폭이 확대됐으나, 영등포(-0.04%)는 신규 입주물량(당산 센트럴 아이 프카, 802세대, 5월 입주) 영향 등으로 하락 전환되었습니다.

☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다. 수요가 탄탄한 서울의 모습입니다.

- 인천(0.12%->0.05%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.22%)은 귤현, 박촌동 등 서울 접근 용이한 역세권 위주로, 남동(0.15%)은 정주여건 양호한 논현, 구월동 역세권 대단지 위주로, 서구(0.10%)는 가정, 신현동 등 교통여건 양호한 단지 위주로 상승했으나, 연수(-0.17%)는 신규 입주 영향 있는 송도동 등에서 하락했습니다.

☞ 인천 역시 내부적으로 공급이 적은 계양, 부평, 남동의 상승세가 있습니다만 공급물량이 많아진 송도는 일시적으로 하락하고 있습니다. 앞으로 공급물량이 많은 인천의 전세 추이는 계속 지켜봐야겠네요. 매가와 대조적입니다.

- 경기(0.08%->0.08%)는 상승폭이 유지되었습니다. 하남(0.44%)은 3기 신도시 청약수요 영향 있는 가운데, 덕풍, 신장, 풍산동 중저가 단지 위주로, 안양 동안(0.32%)은 학원가 인접한 평촌, 호계도 위주로, 안산 단원(0.,31%)은 신규단지 입주 마무리되며 상승했으나, 과천(-1.21%), 양주(-0.19%), 시흥(-0.14%)은 신규 입주물량 영향 등으로 하락했습니다.

☞ 실수요가 많은 핵심지역들 위주로 상승세가 유지되는 모습입니다. 외곽지역의 경우 물량에 따라 전세가의 출렁임이 보이는 모습입니다.

- 5대 광역시(0.04%->0.04%)로 상승세이 유지되었습니다. 대구(0.04%)는 코로나 19로 위축된 거래가 일부 회복세 나타내는 가운데, 북구(0.05%)는 사수 및 복현동 위주로, 동(0.04%), 수성(0.04%)은 정비사업 이주수요 있는 지역위 주로 상승했습니다.

광주(-0.01%)는 서구(0.04%)가 신축단지 수요 있는 쌍촌동 위주로 상승했으나, 북구(0.00%)는 구축 밀집 지역과 학군 양호한 지역에서 상반된 흐름을 나타내며 보합 유지되었고, 광산(-0.04%)은 신규 입주물량 및 경기 침체 등의 영향으로 하락했습니다.

- 세종(0.03%->0.05%)은 상승폭이 확대되었습니다. 생활 속 거리두기 영향 등으로 대체로 관망세를 보이는 가운데, 상승폭이 적었던 고운동 등 행복도시 외곽 위주로 상승했습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 소폭이나마 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.03%->0.03%)는 상승세를 유지했습니다.

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