부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 지난 5월 11일 전매제한과 관련된 내용을 발표했습니다.

전매제한과 관련된 내용과 앞으로 변화될 전매제한에 대해서 다시한번 살펴보겠습니다.

1. 전매제한이란 무엇인가?

(1) 전매제한의 공통사항

● 전매행위의 제한기간은 해당주택의 입주자로 선정된 날로부터 기산합니다.

☞ 대부분 계약일이 제한기간의 시작으로 아시는 경우가 많습니다만, 최근에 주택법 시행령 개정에 따라 청약 당첨일이 전매행위 제한기간의 시작입니다.

●주택의 건물부분에 대한 전매도 동일하게 적용됩니다. 즉, 건물만 전매도 제한기간 내에서는 불가합니다.

●제한기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 제한기간에 미치지 못했더라도 소유권이전등기가 완료된다면 전매가 가능합니다.

●중복되어 전매제한을 받을경우는 가장 긴 전매제한 기간을 적용합니다.

☞ 예를들면, 투기과열지구인 서울에 공공택지는 3년 또는 전매기간 중 짧은기간을 적용하지만 투기과열지구 내에서 분양가 상한제 지역으로 지정되어 전매제한기간이 5년이라면 5년이 적용됩니다.

☞ 단, 위축지역에서 공급하는 경우에는 중복되는 전매기간중 짧은기간을 적용합니다.

(2) 전매제한의 세부사항

●투기과열지구 분양권은 기본적으로 소유권이전등기가 완료되면 전매가 가능합니다.

☞ 투기과열지구에서의 전매는 등기후 가능합니다. 만약 공사기간이 5년을 초과한다면 전매기간 역시 5년으로 본다는 내용이 있지만 계약체결 후 준공까지 5년 이상 걸리는 아파트는 거의 없으므로 등기 후 전매가 가능하겠습니다.

●조정대상지역은 3가지 지역으로 나누어 각각의 전매기간을 적용하고 있었습니다만, 이젠 조정대상지역 전지역이 제 1지역으로 적용 받고 있습니다.

제1지역 : 소유권 이전 등기일 또는 3년 중 먼저 도래하는 기간

제2지역 : 1년 6개월

제3지역 : 공공택지(1년) / 공공택지 외의 택지(6개월)

● 분양가상한제지역은 더강하고 세분화된 규제를 적용 받습니다.

※ 수도권

☞ 예1) 서울의 경우 투기과열지구로 등기 후 전매가 가능하지만 분양가 상한제가 적용된 단지는 가격에 따라 최소 5년에서 10년이 적용됩니다.

☞ 예2) 인천의 경우 비규제지역으로 6개월의 전매기간 제한을 받지만 인천 내 공공택지에서 분양 하는 경우 분양가격에 따라서 최소 3년에서 8년까지의 전매제한 기간을 적용받습니다. 또한 민간택지의 분양가 상한제 적용으로 전매제한기간이 없더라도 수도권의 제한기간인 6개월이 적용됩니다.

☞ 예3) 투기과열지구 내 공공택지외(민간택지)에서도 공급되더라도 분양가 상한제가 적용된 지역은 5~10년의 전매제한이 적용됩니다. '20년 7월 29일 이후 민간택지분양가 상한제가 시행될 예정입니다.

* 각 항목들이 중복되어 전매기간이 제한될 경우에는 가장 긴 것을 적용한다는 것을 꼭 기억해야합니다. 투기과열지구는 기본적으로 소유권이전 등기시 거래가 되지만 만약, 분양가상한제지역이라면 분양가격에 따라 전매제한이 소유권 이전(3년이 미경과하더라도 소유권 이전시 3년으로 봄)후에도 전매제한을 받을 수 있습니다.

※ 수도권 외

다만, 수도권외 지역이더라도 투기과열지구에서 특별공급으로 당첨된 경우에는 동일하게 전매제한 5년을 적용 받습니다.

민간택지에서 분양하는 아파트로 수도권과 수도권 외의 지역에 따라 전매기간이 구분됩니다.

수도권 및 수도권외 광역시 : 6개월 / 그 밖의 지역 : 전매제한 기간 없음

2. 511대책과 전매제한 강화

지난 5월 11일 추가적인 부동산대책을 발표하면서 전매제한과 관련하여 8월부터는 수도권 및 지방광역시의 모든 분양을 소유권 이전등기시까지 전매제한을 금지하겠다는 내용을 발표하였습니다.

이에 따라 기존에 투기과열지구에만 적용되던 소유권 이전등기시까지의 전매제한이 아래 표에서 보시는 수도권 과밀억제권역 및 성장 권리 권역 그리고 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)의 민간택지 모두 앞으로(8월께 예상)는 기존 전매제한 6개월(당첨자 발표일부터 기산)에서 소유권 이전등기 시까지로 변경됩니다.

그러나 정부는 여기에 규제를 더해서 지방 공공택지에 짓는 주택까지도 전매제한 규제를 강화하기로 했습니다.

지난 발표에서 민간택지만 규제 대상에 추가된 탓에 현재 전매제한 기간이 1년인 지방 비규제 지역 공공택지 분양 아파트로 청약과열 현상이 나타날 것이란 지적을 반영한 보완책으로 나오게 된 듯합니다.

지방의 공공택지 중 투기과열지구 외 지역은 1년→3년, 투기과열지구는 3년→4년 각각 연장됩니다.

현재 지방에 투기과열지구는 세종시에 행정중심 복합도시와 대구 수성구가 포함되어 있는데요, 기존 3년에서 4년으로 연장함에 따라 일반적인 공사기간인 30개월을 훌쩍 상회하여 실질적으로 소유권 이전등기 시 거래가 된다고 볼 수 있겠습니다.

주택법 시행령 개정안은 입법예고 기간과 규제심사 등 개정 절차를 거쳐 8월 이후 신규 입주자 모집 승인 신청분부터 적용할 예정입니다. 아마 7월 29일 이후 시행될 민간택지 분양가 상한제와 함께 맞추어 거주의무까지 포함하여 개정할 듯 보입니다.

이미 수도권 민간택지 분양가 상한제 적용을 받는 주택에 대해 최대 5년의 거주 의무를 부과하는 ‘주택법’ 개정안도 21대 국회에서 통과가 유력할 것으로 예상되고 있습니다.

이러한 전매제한과 관련된 내용들 반드시 숙지하고 있어야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 창궐한 '코로나 19'가 온 세계를 위기로 몰아넣은 듯한 모습입니다만 아직까지는 경제가 안 좋은 것과 대조적으로 부동산 시장에 아직까진 심각한 변화가 포착되진 않은 모습입니다.(부동산이 후행하는 경향이 있습니다.)

특히, 0220 부동산 대책 이후에 수원과 의왕 그리고 안양 전 지역이 조정대상지역에 추가 지정되면서 해당 지역은 상승세가 다소 완화되었지만 인천과 의정부, 산본, 화성 등 그 외 비규제 지역에서 풍선효과가 나타나며 부동산 과열현상이 지속 이어지고 있습니다.

이러한 과열 양상에 국토부는 지난 2월 27일 국토부 대통령 업무보고를 통해서 다양한 부동산 대책들을 '2020년 업무계획'을 통해 발표하였습니다.

1. 민간택지에서 특별공급되는 아파트 의무거주기간 3~5년 신설

현재 청약시장에서 공공분양의 경우 공공주택 특별법에 따라 투기수요를 막기 위해 거주의무기간을 적용받고 있습니다. 하지만 상대적으로 공급이 많은 민간분양의 경우에는 거주의무조건이 없어 청약시장 과열을 부채질한다는 의견이 많았는데요,

이에 정부가 신혼부부나 다자녀 가구를 대상으로 하는 민간택지의 특별공급에도 최대 5년의 의무 거주기간을 두기로 했습니다. 

즉, 민간택지에서 특별공급 청약 당첨 시에도 3~5년의 거주의무 기간이 생기는 것입니다. 현재 거주의무 기간은 공공분양에 한해 분양가가 인근 지역 주택 매매 가격의 80% 미만이면 5년, 80% 이상 100% 미만이면 3년을 적용 중인데요, 

민간택지의 9억 원 이하 특별공급과 일반공급의 비율을 4:6으로 거주요건에 따라 실수요 중심으로 청약제도가 이루어지겠습니다.

* 부동산 상식 - 공공분양주택 전매제한기간 및 거주의무기간과 예외조항에 대해 알아보자.

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2. 예비당첨자 비율 40%에서 300% 확대

현재 투기과열지구에서는 지난해 5월부터 예비당첨자를 전체 공급물량의 500%까지 선정하고 있어 무순위 청약(일명 줍줍)의 물량 자체가 적어 투자수요 진입이 어려워졌습니다. 하지만 그 외에 민간택지에서 공급하는 경우에는 현재 예비당첨자 비율이 40%다 보니 상대적으로 무순위 청약 물량이 많이 공급되었었습니다.

그러다 보니 부적격 세대가 나오거나 포기 세대가 나오면 예비당첨자가 소화하지 못하는 경우에는 무순위 청약(일명 줍줍)으로 투자자들이 진입하면서 분양권에 프리미엄이 높아지는 모습들이 보였는데요,

이를 막기 위해 3월 16일부터 투기과열지구는 500%까지 예비당첨자를 뽑고, 청약과열지구, 인천 및 경기, 지방광역시는 300%까지 청약 예비당첨자 비율을 대폭 늘려서 무주택자에게 더 많은 당첨 기회를 주려 합니다.

3. 수도권 30만 가구 공급대책과 GTX 등 광역철도망 추진

공급대책으로는 문재인 정부 공약인 수도권 30만 가구 공급을 위한 관련 절차들이 속도를 내고, GTX 즉 광역철도망의 추진도 힘이 실릴 것으로 보입니다.(공급과 관련된 자세한 내용은 아래 기존 포스팅 참고하세요)

* [부동산 정책 및 동향] - 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망..(Feat. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산)

서울 주요 도심과 수도권 지역을 30분 안에 연결하는 GTX 사업은 속도를 낼 계획입니다. 특히, GTX A 노선은 2023년 개통하고 B노선은 지난달 기본계획 수립에 착수했으며 C노선은 12월 시설사업 기본계획(RFP) 고시를 통해 민간사업자의 제안을 받기로 했는데요,

공급대책과 광역철도망 추진은 단기간에 이루어지진 않을 것 같아 희망고문 같지만 어쨌든 속도 내서 완성된다면 국민들에게 많은 도움이 될 것 같습니다.

5. 공시 가격과 9억 원 이상 고가주택에 대한 공시가 현실화

오늘 10월까지 공시 가격 현실화 로드맵을 마련하고 시세 9억 원 이상 주택에 대한 공시가 현실화율을 높이는 내용 등을 포함한다고 합니다. 

그러나 공시 가격과 실제 주택의 시세의 괴리를 줄인다고는 하나 결국, 국민들의 세부담이 커질 수밖에 없습니다.

특히, 2월 발표된 KB월간동향에 따르면 서울에 아파트 중위 가격이 9억 원을 넘어섰기 때문에 오래전 고가주택으로 설정된 9억 원은 현실 반영을 전혀 하지 못하고 있습니다.

이러한 상황에서 공시 가격을 올린다는 것은 단순 증세 차원으로 느껴지는 것이 조금은 불편합니다.

　
6. 분양가 산정 기준 조정

분양가 상한제에 적용되는 주택의 건축비가 줄어들 예정입니다. 3.1일부터 적용되는 기본형 건축비 상한액이 2.69% 인하되어 공급면적(3.3㎡) 당 건축비 상한액은 ‘19년 9월 15일 651만 1천 원에서 633만 6천 원이 됩니다.

개정된 고시는 2020년 3월 1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용될 예정입니다.

또한, 옵션으로 제공되는 발코니 확장 비용도 일부 내리고 대신 발코니에 설치되는 붙박이장이 별도 옵션으로 빠집니다.

이렇게 되면 발코니 확장비가 지금보다 15~30% 정도 내려가 가구당 200에서 많게는 400만 원 가까이 비용을 줄 일 수 있을 것으로 기대는 합니다만, 건축비가 줄어들면 분양가는 낮아지겠지만 자칫 이러한 것으로 인해 아파트의 질이 떨어질 것을 우려하는 목소리도 많습니다. 

* 건축비 상한액 기준 : 16～25층, 전용면적 85㎡, 공급면적 112㎡

이외에도 단독 및 다가구 세입자에 대한 전세금 반환보증 가입확대와 공공임대주택 유형 통일, 반지하 지원, 부동산 관리체계 개선 등이 함께 다뤄졌는데요, 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.^^

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