부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 10일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 디테일한 부분은 임장활동을 필히 하시기 바랍니다.

1. 매매 가격

2월 10일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.17%)을 기록했습니다. 서울(0.14%)과 경기(0.36%)는 상승했고, 인천(0.20%)을 제외한 5개 광역시(0.12%)는 대전(0.37%)과 대구(0.13%), 울산(0.10%), 부산(0.04%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합을 보였습니다.

수도권 및 광역시 이외의 기타 지방(0.01%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했는데, 세종(0.48%), 충남(0.06%)은 상승했고, 전남(-0.06%), 경북(-0.03%), 전북(-0.02%), 경남(-0.02%)은 하락했고, 강원과 충북은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.14%로 상승 둔화가 이어지고 있습니다. 12월과 1월 동안 주간 변동률은 0.14%~0.25% 수준을 보였으며 명절인 ‘설날’을 보낸 후 주간 평균 0.11%~0.14%로 차츰 상승세가 완화되고 있는 모습인데요,

주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 구로구(0.28%), 강서구(0.28%), 양천구(0.27%), 동작구(0.26%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 강남구는 0.06%, 송파구는 0.09% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

강서구는 마이스복합단지 건설사업, 강북횡단선 및 월드컵 대교 등의 호재로 투자자의 관심이 높고, 5호선·9호선 역세권 단지들의 경우 실수요자들의 문의가 꾸준히 늘면서 가격 상승세가 유지 중이며, 전세가가 상승하면서 비교적 저렴한 가격대의 나홀로 단지들을 중심으로 한 매매 전환 수요도 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

광진구는 대출규제 영향으로 인해 매수 문의는 줄었으나 실입주 문의는 많은 편인데요, 자양동 뚝섬유원지역과 건대입구역 사이, 초등학교에서 고등학교까지 학군이 고루 분포한 지역 중심으로 수요가 꾸준합니다.

☞ 설연휴 후에 비해 상승세가 완화된 모습입니다. 급매물이 소진된 것일지? 조금은 지켜봐야겠네요,

- 경기는 수원의 4개 구가 모두 높게 상승하였고, 용인 수지구(0.80%)와 화성(0.69%) 등에서 높은 상승을 보이며 전주 대비 0.36% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 팔달구(1.66%), 수원 권선구(1.51%), 수원 장안구(1.29%), 수원 영통구(1.21%) 등입니다.

수원 팔달구는 GTX·신분당선·수원 트램 등의 교통 호재, 팔달6·8·10구역·권선6구역 등 매교역 일대를 중심으로 한 재개발 진행으로 투자자 수요 문의가 꾸준한데요,

장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들은 실수요자 매수도 증가하면서 매매가 상승세를 보이고 있습니다.

수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성 조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 상승세를 보이고 있습니다. 투기 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한두건씩 거래가 이루어지고 있다.

☞ 신분당선 라인을 따라 불이 났는데요, 그 온기가 화성이나 오산 등 일대로 퍼진 모습입니다. 수원은 강한규제가 뒤따를 것같네요.

- 인천(0.20%)은 연수구(0.29%), 남동구(0.29%), 서구(0.25%)가 상승하며 전주 대비 0.20% 상승했습니다.

☞ 인천의 경우 저렴했던 지역들을 중심으로 전 지역에 투자세가 유입되면서 상승폭이 확대된 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.08% 상승을 기록했습니다. 전주대비 수도권(0.11%)과 5개 광역시(0.07%)는 상승했고, 기타 지방(0.02%)도 상승했습니다.

서울은 전주 대비 0.07%를 기록, 경기(0.15%)도 상승했는데요, 5개 광역시는 대전(0.18%)과 울산(0.10%), 광주(0.09%), 대구(0.07%)는 상승했고, 부산(0.00%)은 보합입니다.

- 서울(0.07%)은 전주 대비 상승을 기록하며 7개월째 꾸준히 상승 중입니다. 강서구(0.25%), 양천구(0.21%), 송파구(0.16%), 성북구(0.13%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.

강서구는 계절적 비수기 및 대출규제로 인해 전반적으로 거래는 부진하나 5호선, 9호선 역세권 단지들의 경우 전세물량이 귀한 편이고, 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들에 대한 수요도 꾸준한 편입니다.

양천구는 3월 학기 전 전세 이동 수요가 어느 정도 정리된 상태이나 목동 신시가지 일대 전세 매물은 여전히 수요에 비해 부족한 편인데요, 여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들 또한 매물 품귀 현상을 보이면서 상승세는 계속되고 있습니다.

☞ 매매가가 주춤한 상승을 이어가는 반면 전세가격은 약 7개월 째 지속 상승중인데요, 갈수록 임대물건이 줄어들 시장을 생각하면 전세가 상승도 당연한 모습입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.15%로 상승했고, 인천도 전주 대비 상승(0.07%)을 나타냈습니. 전주 대비하여 용인 기흥구(0.47%), 화성(0.43%), 수원 팔달구(0.42%), 일산서구(0.39%) 등 상승을 보였고, 안성 상록구(-0.19%)만 하락했습니다.

용인 기흥구는 봄 이사철을 앞두고 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매도인은 가격 인상 기대감으로 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있습니다.

화성은 젊은 신혼 부부층이 선호하는 소형 평형은 매물 구하기가 쉽지 않아 중형으로 옮겨오는 수요도 있어 중소형 평형 전세가는 상승세 움직임을 보이고 있는데요, 다만 대형 평형은 관리비 부담으로 여전히 수요가 거의 없는 상황입니다.

☞ 경기도 전반적으로 전세가 상승이 높아보이는데요, 특히 서울접근성이 좋은 지역들을 중심으로 상승세가 이어지고 있네요, 일자리가 풍부한 동남권에 상승세가 돋보입니다.

-  인천 중구(0.17%)는 코로나 등의 영향으로 거래는 많지 않으나 영종도 입주물량 마무리 시점으로 전세 매물이 귀해지면서 가격 상승세가 지속되고 있습니다. 서울도시철도 7호선 연장, 인천발 KTX 개통, 제2공항철도 추진 등 교통 환경 개선 영향으로 수요자 선호도가 높아지고 있는 지역으로 관심도가 높습니다.

☞ 인천 역시, 전세가의 상승이 높아지는 모습입니다. 매매가 상승과 동반한 전세가 상승이 이어지는 듯한 모습입니다. 특히, 하늘도시는 입주물량 마무리에 따라 전세가 상승이 매우 가파른것이 특징이네요.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 72.4을 기록해 전주(71.0) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 101.5로 전주(101.2)와 유사하였으나 강남지역은 전주 94.9에서 91.7로 하락하였고, 매수문의가 실종되어 가고 있는 분위기입니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울의 경우 규제의 영향에 따라 소폭 하락하였지만 그 외의 지역들에서 전반적으로 매수심리가 살아나는 모습입니다. 그러나 서울은 장기간 하락보단 단기간 급매물정도 소화가 된다면 심리지수는 반등할 것으로 보입니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산투자를 시작하신분들은 너무 복잡한 부동산대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다보니 투자를 할때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 현재의 대부분의 부동산정책을 있게 한 '18년 9월 13일 발표된 913대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82대책 부분은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 저와같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

913대책 역시 82대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 채 1년을 넘지 못하고 최근에 급등한 계기가 되었습니다. 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.

※ '18년 9.13부동산대책의 추진배경 

9.13 대책은 기존에 발표한 8.2부동산 대책에 영향이 줄어들고 서울을 중심으로 상승세가 확대되면서 단기간에 시장이 과열되었고, 투기수요가 가세하여 시장불안이 가중되었다고 하네요.

9.13대책에서 가장 대표적인 것은 종합부동산세의 세율 인상, 대출규제 강화, 다주택자 부담 증가가 될 수 있겠습니다.

아래는 9.13대책의 핵심내용을 요약한 것으로 먼저 살펴보시고 본문에서 세부항목별로 다시한번 살펴보겠습니다.

1. 종합부동산세 세부담 강화

종합부동산세는 주택가격의 총합이 공시가격 6억원(1주택자는 9억원,) 이상 초과시에 부담하게 되는 세금으로, 기존의 재산세를 납부함에도 국세인 종합부동산세를 신설해 이중과세라는 이야기가 많았었는데요,

고가주택 기준인 9억원(공시가격)을 초과하는 부분에서는 종합부동산세를 과세하는데, 913대책을 통해 세부담이 대폭 늘어났습니다.

특히, 정부 수정안을 통해서 3주택이상 보유자 및 조정대상지역(규제지역) 2주택 보유자에 대해서는 추가과세를 하여 조정대상지역 내 주택보유에 대한 부담을 늘리려했는데요,

여기서 중요한 것은 세부담상한이 증가한 것인데 세부담상한은갑작스레 늘어나는 세금의 부담을 줄여주고자 상한선을 정한 것인데 상한선이 300%까지 증가하였기 때문에, 이론적으로는 종부세가 최대 3배까지 증가하게 된 것이죠,

세율자체만 올라간 것이 아니라, 시세의 약 60~70%선인 공시가격을 시세에 맞게끔 인상함과 동시에 공정시장가액비율(과세표준액 계산시 적용하는 공시가의 비율)도 '18년 80%에서 22년까지 년 5%씩 100%까지 인상하게 됩니다. 올해는 '20년으로 공정시장가액 비율이 90%입니다.

사실 예민한이야기지만 공시가격이 올라가고 공정시장가액비율이 올라가면 실제로 부담하는 세부담이 급격히 늘어나기 때문에 다주택자 뿐만 아니라, 기존 1주택자 역시 보유세 (재산세) 부담이 증가하게 됩니다.

지금 기준으로보면 서울의 아파트 중위가격이 9억원을 넘었으니 1주택이더라도 평범한 가정이더라도 내년부터는 종부세 대상이 되겠죠..

여담이지만, 현재의 고가주택 가격에 대한 기준은 10여년전에 만들어진 것이니, 현재의 실정과는 사실 맞지 않았다고 보여지구요, 최소한 인플레이션을 고려하여 12억 또는 15억원까지 인상해야 한다고 보여집니다.

원래 취지가 1주택자에 대한 혜택이었기 때문입니다.(제가 투자자라서 옹호하는 것이 아니라 헌법 거주이전의 자유에 따른 것입니다.) 이내용은 '19. 1. 1 양도분부터 적용되었습니다.

* 참고로 재산세 및 종합부동산세 역시 인별과세로 명의가 분산되면 절세효과가 있습니다.

2. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 / 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 강화

(1) 고가주택 기준인 9억원(시가)까지는 1주택자 비과세요건으로 양도세에 대한 조세부담이 없지만, 9억원 초과분에 한해서는 양도세를 부과합니다.

그러나 실수요자를 위해서 3년 이상 보유 주택에 한해서 9억원 초과분에 대한 양도세 부담을 줄여주는 것이 장기보유 특별공제입니다.

이번 대책을 통해서 기존 거주기간 요건없이 보유기간 3년~10년(24%~80%)였던 것이 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 적용하고 2년 미만 거주시에는 일반 장특공제(15년, 최대30%)를 적용 합니다.

* 적용시기는 '20. 1. 1. 양도분부터 적용(1년 적용 유예기간 설정) / 현재는 4+4로 적용되어 실거주 요건이 늘어났습니다.

(2) 현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 되었었는데요, 개정에 따라 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해졌습니다.

즉, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 주택을 갈아타기 할때 일시적 2주택 중복보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축된 것입니다.

그러나 조정대상지역에서 비규제지역이나, 비규제지역에서 비규제지역, 비규제지역에서 조정대상지역은 기존 3년을 적용합니다. 조정대상지역 내에서 이동하는 것만 2년으로 적용됨을 아시면 됩니다. 

* 적용시기는 '18. 9. 14. 취득분부터 적용되나 대책발표전 매매계약체결과 계약금을 지불했다면 이전규정을 적용합니다. 현재는 1년 내 전입요건으로 강화되었습니다.

3. 주택구입 목적의 주택담보대출 제한

'17년 발표한 8.2대책 당시만 하더라도 규제지역내 2주택 구입시에 낮은비율이지만 대출이 가능했지만 '18년 발표한 9.13대책 이후로는 주택구입목적의 주택담보대출시 규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되었습니다.(LTV = 0%)

* 여기서 주택은 주택법에서 정하는 주택이지만 조합원 입주권 및 분양권을 포함합니다.

* 시행시기는 '18. 9. 14일 주택매매계약 체결건부터 적용되었습니다.

1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 대출은 원칙적으로 금지되었습니다만, 거주변경 및 결혼, 동거 봉양 등은 2년 내 이전주택 처분조건으로 가능게 만들어 일명 갈아타기는 가능토록 하였습니다.

또한, 규제지역 내 공시가격 9억원 초가 구입시에는 무주택세대(2년내 전입조건), 1주택 세대(2년내 기존주택 처분조건)에 한해서만 가능하게 만들었습니다.

* 차주 약정위반사례 발생시에는 주택관련 대출을 3년간 제한하게 되었습니다.

이를 통해서 아래의 표와 같이 현재 대출규제와 대부분 동일하게 적용되었습니다.

4. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 / 전세자금보증 및 대출관련

(1) 생활안정자금 목적의 주담대보대출 규제 강화

현재 보유한 주택을 담보로 의료비 및 교육비 등 생활자금조달목적으로 대출을 실행하는 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 강화되었습니다.

* '18. 9. 14. 대출신청 건 부터 적용 / 주택추가구입 확인시 대출 회수후 주택관련 신규대출 3년 간 제한

(2) 2주택 이상자 전세자금 대출 및 공적보증 금지

2주택 이상자(부부합산, 조정대상 지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지되었습니다. 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하일 경우에만 보증을 제공하고 무주택자는 소득에 상관없이 제공합니다.

* 기본소득(7천만원), 맞벌이 신혼부부(8천5백만원), 다자녀가구(1자녀 8천, 2자녀 9천, 3자녀 1억)

현재에는 사적보증까지 규제하고 있지만 그 외에 가능한 부분들이 있으니 규제긴 했으나, 큰 규제는 아니었습니다.

5. 주택임대사업자 혜택 축소

(1) 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 가액 기준 신설

(2) 임대사업자 대츌규제 강화

새로 변경된 LTV에 따라 기존 60~80% 가능했던 대출이 투기지역 및 투기과열지구는 40%로 제한합니다. 특히, 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)은 원천적으로 금지하였습니다.

그외에는 아래의 그림을 참고하시기 바랍니다.

(3) 임대사업제세제혜택 조정(양도세 중과 및 종부세 합산)

임대사업자는 '18년 9.13대책으로 인해 사업자 혜택이 거의 없어졌습니다. 즉, 전월세 상한률 5%제한으로 안그래도 기회비용이 줄었는데, 이번 장기보유 특별공제시 주택가액기준이 신설되고, 양도세 중과 및 종부세 혜택이 사라짐에 따라 등록할 필요성이 사실상 매우 줄었습니다.

또한, 임대의무 기간 미준수시 과태료는 기존 1천만원에서 3천만원으로 인상되어 주택임대사업자등록시 더욱더 신중을 기해야 합니다.

6. 분양(청약)규제 강화

이번 9.13대책을 통해서 기존에 분양가상한제 지역에 전매제한 기간이 확대되고, 공공분양에 한해서는 거주의무기간이 신설되었습니다. 

기존에 분양권 및 입주권은 청약시에는 무주택으로 간주했으나 분양권 및 입주권 소유자는 청약시에 주택소유자로 간주하게 되었습니다.

또한, 추첨제 당첨시에 무주택자 우선 추첨을 확대하여 무주택자를 위한 청약제도를 개편하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자와 공부를 시작한지 이제는 1년이 되어가는 것 같은데요, 어제는 저에게 부동산 투자를 시작한 이후 처음으로 '매도'라는 것을 실천 했던 날이었습니다.

처음에 매수하면서 생각했던 매도시기와는 다르게 정말 단기간에 매도를 하였는데요, 이번 매도를 통해 느낀점과 관련된 잡생각들을 정리하려고 합니다.

부동산 투자 심리에 대해서 많은 생각이 들었던 하루였기 때문에, 초보투자자로써 오늘을 기록하고 싶었습니다.

우리의 투자는 위의 대립되는 두 토론자처럼 말은 하지 않더라도 상대방의 심리를 읽어내면서 나에게 유리한 상황을 가져오는 것이 중요합니다.

특히, 부동산 시장에서는 시장과 반대로 행동해야 심리에서 앞설수 있고 투자자로서 성공하기 좋다고 익히 알고 있죠..

그러나 작년 초에는 이러한 이론을 실천하면서 냉랑했던 시장상황속에서 '매수자'라는 시장과 다른 포지션을 통해 심리전에서 이겨냈으나 이번 '매도자'라는 포지션에서는 '심리전'에서 패배했습니다. 

투자했던 아파트를 간단히 말씀드리면, 작년초에 매입한 수도권에 위치한 구축아파트였는데 예견된 교통호재가 있었으며, 나름 입지가 우수하다고 판단하였고 높은 전세가율을 활용하여 상대적으로 적은 비용으로 투자하였습니다.

작년 초만 하더라도 부동산에 매수문의나 방문시에는 극빈으로 대접받았기 때문에 시장과의 심리싸음을 이겨내고 저렴한 가격에 RR을 매수할 수 있었습니다. 

불과 1년전이지만 다시 기억해보면 부동산에 전화하거나 방문할때마다 매우 적극적으로 응대했고, 냉랭했던 시장분위기 덕분에 융숭한 대접을 받았었습니다.

이는 시장과의 심리싸움에서 앞섰던 것이고 지금에서 보면 매우 좋은 타이밍이었습니다.

물론, 투자관점으로 본다면 조금 부족한 물건이지만 당시에 저의 수준에서는 최선의 물건이었습니다.

그러나 매수하고 작년 여름이 지나면서 생각했던 것보다 빠르게 수도권에 전반적인 온기가 돌자 내가 갖고 있는 물건에는 온기가 돌지 않는 상황속에서 심리가 무너지면서 조바심이 나기 시작했습니다.

특히, 단기간 급등하는 다른 아파트를 보다보니 오르지 않는 내 물건이 원망스러워졌고 이내 심리가 무너져 작년 가을부터 부동산에 내놓았습니다. 빨리 팔고 다른것을 갈아타야겠다는 '조바심'이 저를 지배했던 것입니다.

투자했던 단지는 작년 여름부터는 간간히 저렴한 급매물들이 소화가 되고 있었지만 나름 RR이라는 자부심으로 최고가에 매도하고 싶은 욕구가 강했던 내 물건에는 높은가격에 매수세가 적었습니다. 입지가 좋다고 생각했는데 매수세가 전혀 붙지 않으면서 지쳤갔고 이제 매도를 포기하고 잊고 지냈습니다.

그런데 새해가 밝자마자 1월 초 갑작스레 문의전화가 여러 부동산에서 왔습니다 그동안 시그널이 전혀 없었기 때문에 매수콜이 오니 너무 기뻤으며 당장에 팔고싶은 마음이 앞서고 아쉬웠던 탓에 바로 팔겠다고 이야기하고 계좌를 보내주었습니다.

당시 실거래가를 보더라도 내가 파는 가격이 최고가이기 때문에 괜찮다는 생각을 했었고, 당장에 새로운 투자로 투자하고 싶은마음이 크다보니 심리싸움에서 밀렸던 것입니다.

이러한 심리는 결국 최초 고집했던 매도가보다도 조정을 하게 만들었습니다. 이러한 심리덕분에 매수자는 조정된 금액으로 매수하였고 저의 수익률은 떨어졌습니다.

그러나 이내 계좌로 계약금을 입금되었고 아쉽지만 첫 매도 계약이 완료되었습니다.

매도를 했다는 안도감도 잠시.. 얼마 지나지 않아 다른 부동산들에서 몇통의 전화를 받고, 아차 싶었습니다. 무슨 상황인지 정확한 파악은 안되었지만 본능적으로 매수콜이 쇄도하고 있다는 것을 느낀 것입니다.

그러나 이미 계좌에는 계약금이 입금되었고, 기차는 떠나린 상태.. 배액배상을 할만한 입지나 가격은 아니였기에 후회하기엔 늦어버렸습니다. 

다음날 상황을 다시 한번 살펴보기 위해 부동산을 통해 동일물건을 조회해보니, 인근지역 아파트들까지 모든 물건이 단기간에 거래가 완료되었고 부동산에 문의전화가 빗발치고 있다고 하는 것입니다.

수달동안 거래가 뜸했던 아파트가 새해가 밝자마자 갑작스레 엄청난 매수세가 들어온 것입니다. 다시 정신을 차리고 깨달았을땐 이미 늦었고 이후에는 제가 매도한 금액보다 더좋은 금액에 안좋은 물건들도 거래가 되었습니다.

이러한 상황을 겪고나니 매도를 하면서 느꼈던 감정은 크게 두가지였습니다.

(1) 매수든 매도든 조급하면 안된다.

(2) 부동산 투자심리가 무섭다.

첫번째 매수와 매도시 조급함을 갖지말잔 생각은 다시한번 마음속에 각인하게 되었습니다. 부동산 공부를 시작하고서 부터 계속해서 단련했던 부분인데도 매도에 조급한 마음이 앞서자 풋내기처럼 행동하게 만들었던 것입니다.

조금더 신중하고 고민했더라면 무언가 달라졌던 변화를 캐치할수도 있었을텐데, 단순히 매도에 대한 조바심으로 스스로 시장과의 심리전에서 패배하였던 것입니다.

두번째는 수요자들의 심리에 대한 무서운 생각이 들었습니다. 작년초에 RR을 깎아가면서 손쉽게 계약했던 당시의 상황과 지금을 비교해보면 불과 1년도 안된 시간에 같은 입지를 가지고 수요자들의 반응이 다른건지 너무 충격입니다.

약 10개월 간의 차이를 둔 현재 이렇게 매수했던 타이밍과 현재 수요자들의 반응이 왜 극과 극을 달리는 것인지 정말로 궁금해졌습니다.

혹시나 하는 마음에 매도하면서 매수자에게 투자기준을 물어봤는데, 내가 투자하고자 했던 기준과 매우 유사했으며 큰차이가 없었습니다. 같은 기준이었는데도 이렇게 타이밍이 다른것이 었습니다.

부동산 공부를 하신분들이라면 주택가격전망지수 CSI를 알고 계실텐데요,

아래의 표에서 제가 작년에 매수했던 연초는 최하를, 매도했던 올 1월은 정점과 거의 근접하고 있습니다. 매수와 매도 타이밍은 좋았으나, 결국 스스로의 심리싸움에서 져버려 수익이 크게 나지 못했던 것입니다.

이러한 첫번째 매도사례를 통해서 저는 '심리'에 대해 다시한번 생각하게 되었고, 결국 이러한 심리에 흔들리지 않으려면 보다 '심리'에 지배당하지 말고 '심리'를 이용하자라는 생각이 들었으며, 

매수와 매도가 아무리 좋은 시기더라도 내가 그러한 위치인줄 모른다면 그에따른 이익을 얻을 수 없다는 것을 이번 매도를 통해 크게 느꼈습니다. 

대부분의 사람이 과거를 후회하며 타이밍만 탓하지만 실제로는 타이밍보다 마인드와 인사이트가 더욱더 큰수익을 안겨준다는 사실.. 이번 매도를 통해 얻어낸 가장 값진 교훈이었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2주를 건너뛴 2월 3일 기준 KB부동산 주간아파트가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 디테일한 부분은 임장활동을 필히 하시기 바랍니다.

1. 매매 가격

2월 3일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 2주전 대비 상승(0.17%)(주간 평균 0.085%)을 기록했습니다. 서울(0.22%)과 경기(0.34%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.13%)는 대전(0.45%)과 울산(0.21%), 대구(0.08%), 부산(0.04%), 광주(0.02%)는 전주대비 상승했습니다.

기타 지방(-0.01%)은 2주전 대비 소폭 하락을 기록했으며, 세종(0.75%), 충남(0.07%)은 상승했고, 강원(-0.12%), 경북(-0.08%), 전남(-0.06%), 충북(-0.04%), 전북(-0.04%), 경남(-0.03%)은 하락했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 2주전 대비 0.22%로 주간 평균 0.11% 변동률을 기록했습니다. 설연휴 전 주간 변동률은 0.14%~0.17%에서 낮아지며 상승세가 둔화되고 있는 모습인데요,

2주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 금천구(0.57%), 양천구(0.52%), 관악구(0.46%), 노원구(0.37%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다.

금천구는 신안산선 착공, 공군부대부지 이전 개발 등으로 가격 상승에 대한 기대감이 높아 가산동, 시흥동 지역의 소형 위주로 매매가격 상승을 기대하는 투자 수요가 간간이 유입되고 있는 모습입니다.

양천구는 목동6단지 안전진단 통과로 안전진단 신청 또는 준비 중인 목동 재건축 단지들이 상승세 움직임을 보이고 있으며 정시 확대, 자사고· 특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입 수요가 급증하여 매매가 상승세가 계속되고 있습니다.

☞ 설연휴 전에 비해 상승세가 둔화된 모습입니다만 상대적으로 저렴한 지역들 중심으로 상승이 지속되고 있습니다.

- 경기는 수원과 용인, 성남을 중심으로 상승을 이어오며 2주전 대비 0.34%로 주간 평균 0.17% 변동률을 기록했습니다. 2주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 영통구(1.69%), 수원 권선구(1.51%), 용인 수지구(1.47%), 수원 장안구(0.93%) 입니다.

수원 영통구는 외지 투자자들 유입과 신학기 수요가 맞물려 상승세가 지속되고 있습니다. 특히 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C 노선이 들어가는 망포동 인근에 매매수요가 증가하고 있으며

2020년 경기도청 신청사와 한국가스안전공사 등의 공공기관이 이전을 앞두고 있고, 광교신도시 부근에 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터, 수원컨벤션센터 등을 배후 수요로 두고 있어 중소형 평형대의 매물이 부족한 상황입니다.

☞ 최근, 수용성이라는 말이 유행처럼 번지는데요, 수원과 용인 그리고 성남을 합한 말입니다. 신분당선라인을 따라 온기가 번지는 모습입니다. 강남 접근성을 중심으로 한 경기권역 중 일자리까지 풍부한 경부라인의 강세가 두드러집니다.

- 인천은 2주전 대비 0.11% 소폭 상승했습니다. 인천 남동구(0.17%)는 간석동 백운주택1구역이 작년 말부터 이주를 시작하면서 주변 지역의 소형 평형 매매 및 전세가가 상승 움직임을 보이고 있다. 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 최근 들어 투자수요 유입이 증가하고 있는 모습입니다.

☞ 인천의 경우 넓은 지역탓에 각각 다른흐름을 가고 있지만 구도심 재개발지역들을 중심으로 수요가 몰린모습입니다. 

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 2주전 대비 0.09% 주간 평균 0.045% 상승을 기록으며, 2주전 대비해서 수도권(0.12%)과 5개 광역시(0.14%)는 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 나타냈습니다.

서울은 2주전 대비 0.08%를 기록, 경기(0.14%)도 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.47%)과 울산(0.24%), 광주(0.09%), 대구(0.07%), 부산(0.01%) 모두 상승했습니다.

- 서울(0.08%)은 2주전 대비 상승을 기록하며 7개월째 꾸준히 상승 중입니다. 2주전 대비하여 양천구(0.28%), 금천구(0.27%), 광진구(0.23%), 동작구(0.21%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.

금천구는 시흥동, 독산동 등 금천구 대부분 지역이 전세 재연장을 하는 경우가 많아서 출회되는 전세물건은 항시 귀한 편이며, 가산동은 소형 위주로 매매 가격 상승을 기대하는 매수세가 유입하면서 매매가 뿐만이 아니라 전세가도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

광진구는 광장동, 구의동, 자양동 등 방학 수요로 임차수요가 많은 편인데, 지하철2호선 강변역 인근으로 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요 또한 꾸준하여 월세 전환 매물들로 전세물건은 부족한 편입니다.

☞ 매매가가 주춤한 상승을 이거가지만 전세가격은 약 7개월 째 상승중인데요, 갈수록 임대물건이 줄어들 시장을 생각하면 전세가 상승도 당연한 모습입니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 2주전 대비 0.14%로 주간 평균 0.07% 상승했습니다. 2주전 대비하여 용인 수지구(0.69%), 수원 장안구(0.53%), 수원 영통구(0.45%), 수원 권선구(0.38%) 등 상승을 나타냈고, 안성(-0.10%)과 김포(-0.02%)만 하락했습니다.

수원 장안구는 중소형 평형은 투자자들로 인하여 전세 물건이 간간이 출회되고 있으나 중대형은 품귀 상태로 전세 구하기가 어려우며, 이주 마무리 단계인 장안 1구역을 비롯하여 재개발로 인해 지역내 움직임도 꾸준한 편입니다.

수원 권선구는 신분당선 호매실역 구간의 예비타당성 통과로 호매실동, 금곡동 위주 단지들의 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승의 움직임을 보이고 있고, 수원역 인근 2만여 세대 신축 아파트 건설 중으로 청약 노리는 수요로 인해 전세가가 상승하고 있습니다.

☞ 경기도는 넓고 입주물량에 따른 지역별 편차가 심해보입니다. 수요가 풍부한 경부라인을 중심으로 전세가 상승이 두드러지며 올해 입주물량이 예고된 김포와 외곽지역인 안성 등은 하락을 피하지 못하고 있습니다.

-  인천도 2주전 대비 상승(0.11%)을 나타냈습니다. 인천 미추홀구(0.33%)는 겨울 비수기로 거래는 한산한 편이나 주안·용현·학익 지구 도시개발 사업이 본격 추진되면서 주춤했던 수요가 움직이고 있습니다. 투자자 유입으로 원도심의 아파트 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승의 움직임을 보이고 있습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 71.0을 기록해 전주(70.3) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 101.2로 전주(102.3)대비 소폭 하락하였는데, 부동산 대책 규제 및 설 연휴 기간을 지나면서 거래시장은 냉각되었으며 계속 지켜보는 분위기 같습니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울의 경우 규제의 영향에 따라 소폭 하락하였지만 그 외의 지역들에서 전반적으로 매수심리가 살아나는 모습입니다. 지방의 경우 대전을 제외하더라도 울산과 대구 등에서 심리지수가 살아나는 모습입니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 급격한 집값 상승과 더불어  많은분들이 부동산에 관심을 갖고 공부하기 시작하고 있습니다. 저 역시도 최근에 공부를 시작한 부린이인데요,

그러다보니 최근에 부동산 정책들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

그래서 오늘은 2017년 8월 2일 발표된 82대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다.

오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

82대책은 이전에 없었던 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.

※ '17년 8.2부동산대책의 추진배경 

먼저 8.2부동산대책은 서울을 중심으로 한 주택시장 과열이 지속되고, 정비사업지역들과 분양권 거래량이 증가하면서 다주택자 주택구매가 크게 늘어났기 때문에 정책을 발표하였다고 합니다. 이후에 발표했던 정책들과도 같은 내용입니다.

주요 내용은 세부적으로 나누어서 요약해 보았습니다.

1. 투기과열지구 및 투기지역 지정

- 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역 중심으로 과열이 심화되어 서울전역(25개구), 과천 및 세종시를 투기과열지구로 지정하였습니다.

- 또한, 서울 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)와, 기타 7개구(용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서) 그리고 세종시(행정중심복합도시 건설예정지역에 한함)를 투기지역으로 지정하였습니다.

- '17년 8월 3일자로 바로 효력이 발생하였고, 아래의표와 같은 강화된 제약을 받게 되었습니다.

2. 재건축 및 재개발 규제 강화

(1) 재건축

- 재건축 초과이익 환수제를 '18년 1월부터 유예없이 시행하게 되었습니다. 간단히 이야기하면 재건축에 따른 초과이익을 세금으로 환수하겠다는 내용으로 재건축에 큰 악재가 되었습니다.

* 재건축초과이익환수제 세부내용은 포스팅을 참고바랍니다. [부동산 상식] - 재건축 초과이익환수제란 무엇일까?

- 또한, 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도 제한에 예외사유를 강화하여 실효성을 강화하였습니다.

(2) 재개발

-  도시정비법 개정('17.10.24) 이후 사업시행인가를 신청하는 조합부터 관리처분인가 이후부터는 소유권이전 등기시까지 전매가 금지되었습니다. 이에 따라 규제의 적용 유무가 사업성에 큰 영향을 미치게 되었습니다.

(3) 정비사업(재건축 및 재개발) 조합원들의 5년 간 추가 분양제한

-  정비사업 조합원들에 대해 5년 간 추가분양이 제한되었습니다. 규제전 보유분은 추가보유에 문제가 업승나 규제후에는 문제가 되었습니다. 아래의 사례를 살펴보겠습니다.

- A재개발 규제 전 보유 -> 정상적으로 A입주권 받을 수 있음

- A재개발 규제 후 보유 -> 5년 간 추가 분양권 및 입주권 받을 수 없음 -> 정상적으로 A입주권 받을 수 있음

- A재개발 규제 전 보유 -> B일반분양 또는 다른재개발 주택 규제 전 보유 -> A, B 둘다 입주권 가능

- A재개발 규제 전 보유 -> 규제 후 B일반분양 또는 다른 재개발 주택 매수와 입주권 먼저 취득 -> B만 유효하고 A는 무효

- A재개발 규제 전 보유 -> 규제 후 다른 B재개발 주택 매수 -> A먼저 분양시 A만 유효, B는 무효

※ 참고로 도시정비법은 2017년 10월 24일 부로 개정되어 10월 24일이 기준일이 되었습니다. 

(3) 양도소득세 및 비과세요건 강화

- (조정대상지역) 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제를 배제하였습니다. 다주택자 기준은 세대 기준으로 산정하여 조합원 입주권을 포함합니다.('18년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용됨)

- 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제(3년 이상 보유시 보유기간에 따라 양도차익 10~30%공제) 적용 배제 

- (조정대상지역) 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 거주요건 2년을 추가하였습니다.

- '17년 8월 3일 이후부터 취득하는 주택에 적용되고 2년 이상 보유 및 거주, 양도가액이 9억원 이하여만 비과세 요건을 받을 수 있게 되었습니다.

- 조정대상지역에서 분양권 전매시 기존에 2년 일반과세를 보유기관 상관없이 '18년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터는 양도소득세율 50%를 적용하였습니다.

(4) 금융규제 강화

- 투기지역 내 주택담보대출 건수를 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한하였습니다.

- 또한, 중도금 보증이 1인당 2건에서 세대당 2건으로 제한되었으며, 규제지역은 세대당 1건으로 강화되었습니다.

- LTV와 DTI가 강화되었는데요, 투기과열지구 및 투기지역은 LTV,DTI를 40%로 적용하기 시작하였습니다.

- 기존 주담대 1건 보유시에 추가 주택구입시에는 비율을 10%줄였는데 이는 '18년 913대책 이후에 사라졌습니다.

- 실수요자 요건(현재는 상향조정)을 충족하게 되면 10% 완화적용도 이때부터 시작되었습니다.

* 현재 적용되는 것과는 차이가 있으니 참고만 하시기 바랍니다.

(5) 다주택자 임대주택 등록 유도

- 다주택자의 임대주택등록을 유도해 임대시장 안정과 임대소득에 대한 양성화 노력을 하였습니다. 

(6) 실수요자 위한 청약제도 개편

- 투기과열지구 및 조정대상지역에 1순위 자격요건을 기존 가입 후 1년, 납입횟수 수도권 12회 이상 -> 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용)이상 으로 강화하였습니다.

- 투기과열지구 및 조정대상지역 민영주택 공급시 가점제 비율을 상향하였습니다.(85㎡이하는 100%, 85㎡초과는 30%)

- 가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제했습니다. 

- 민영주택 예비 입주자 선정시 추첨제에서 가점을 통해 예비입주자 선정(공급주택수의 20% 이상)으로 개선하였습니다.

(7) 지방민간택지 전매제한 기간 설정

- 지방 민간택지의 경우 전매제한 기간이 없었는데 전매제한 기간을 설정하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 오늘은 경기 양주 옥정신도시에 분양하는 유림노르웨이숲에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 1,140세대 중 7세대(74A : 5 / 84A : 12 / 84B : 4)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(경기 200만원) 

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.

(3) 일정 : 특별공급(2. 18,화) / 1순위(2. 19,화)   * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 2기 신도시인 양주옥정 신도시에 분양하는 단지로 가격이 저렴한 것은 장점이나 전매제한이 긴점과 공급물량이 많은점은 아쉽습니다. 옥정중앙역(가칭)도 27년 개통예정이나 미뤄질 것으로 판단되고 현 24년 개통하는 옥정역(가칭) 7호선은 도보로 이용은 제한되겠습니다.

(2) 수요 및 공급 : 양주 옥정신도시는 신도시 완성이후 공급이 꾸준히 많습니다. 향후 입주물량도 많지만 준공후 미분양이 해소되며 상대적으로 저렴한 시세로 대체주거지로 선호되고 있습니다.

(3) 학군 : 현재는 주변에 초등학교가 없지만 옥빛초등학교가 2020년 3월 개교하면 입주시점에는 다닐 수 있겠네요,

(4) 교통 : 현재 7호선 양주옥정신도시 연장이 27년에 계획되어 있으며 한정거장 앞인 양주옥정역은 착공하여 24년 개통예정입니다. 7호선 양주옥정역까지는 10분 정도 소요되겠습니다. 도로망은 세종-포천고속도로가 개통되어 접근성이 향상되었습니다.

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 최근 분양한 34평형 기준 약 3억 중반대 분양 한것을 참고한다면 평단가 1,000만원에서 1,100만원 정도 예상합니다. 34평형 기준(3억 5천만원 ~ 3억 6천만원) 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 전매제한이 등기 후에 가능할 것으로 판단되므로 등기까지 전매가 제한되어 프리미엄 판단이 어려워, 투자목적으로 단기간 판단은 어렵습니다. 저렴한 실거주로 접근하셔야 겠습니다.

(3) 전매제한 : 3년 또는 등기중 빠른일(수도권 내 공공택지)

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 대구 중구에서 분양하는 힐스테이트 도원 센트럴에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 1,158세대 중 9세대(84A : 3 / 84B : 3 / 84C : 3) 

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(대구 250만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(대구의 일반공급은 6개월 거주요건 있음)

(3) 일정 : 특별공급(3. 23,월) / 1순위(3. 24,수)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 대구 구도심 재개발 구역 중 하나로 지금은 슬럼화 되어 있지만 주변에 재개발이 되면서 하나의 신시가지를 형성할 것으로 보입니다. 이 일대가 천지개벽할 것 같습니다.

(2) 수요 및 공급 : 향후 11,000세대가 입주예정입니다. 정비사업에 따른 재개발 입주가 22년부터 23년에 몰렸습니다.

(3) 학군 : 인접한 지역에 수창초등학교가 있습니다만 초품아는 아니네요.

(4) 교통 : 현재 대구지하철 3호선 초역세권으로 대구 중심가로 가는 교통이 양호하네요

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 주변에 분양 물량했던 아파트들이 34평형 약 5억 중반대 분양하였습니다. 역시 비슷한 가격대에 분양할 것으로 보여집니다. 34평형 기준 6억원 초중반(평당 1,600만원) 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 주변 신축과 구축들의 가격을 비교해봤을때 비싼 분양가임에도 약 5천만원의 프리미엄이 예상됩니다.

(3) 전매제한 : 6개월 뒤 전매가 가능하겠습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 경기도 수원에 분양하는 매교역 푸르지요 SK View에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 3,603세대 중 32세대(59A : 5 / 59B : 2 / 59C : 1 / 74A : 3 / 74B : 7 / 84 : 14) 

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(경기 200만원) 

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(경기 수원은 1년이상 거주 우선)

(3) 일정 : 특별공급(2. 18,화) / 1순위(2. 19,수)

2. 입지분석

(1) 입지 : 수원 구도심 재개발 지역인 팔달8구역으로, 새로운 신시가지를 만들어 낼 것 같습니다. 규제지역임에도 최근 수원의 뜨거운 열기가 매교역푸르지오 SK View까지 영향을 미칠것 같습니다.

(2) 수요 및 공급 : 최근까지 공급이 부족했지만 팔달 재개발구역의 입주가 시작되는 22년 전후로 공급이 몰려있습니다.

(3) 학군 : 인접한 지역에 초중고가 있지만 지정된 권선초등학교가 도로건너편에 있는 것은 조금 아쉽습니다.

(4) 교통 : 현재 분당선을 이용할 수 있고 수원역에 GTX-C와 수인선 개통이 예정되어 있으며 신분당선 연장 호재 등 주변에 교통은 양호한 편입니다.

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 주변에 분양 물량했던 아파트들이 34평형 약 6억원대에 분양하였습니다. 역시 비슷한 가격대에 분양할 것으로 보여집니다. 34평형 기준 6억원 초중반(평당 1,800~1,850만원) 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 주변 신축과 구축들의 가격을 비교해봤을때 비싼 분양가임에도 약 1억원의 프리미엄이 예상됩니다.

(3) 전매제한 : 6개월 뒤 전매가 가능하겠습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 1월 27일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.(0.10%). 수도권(0.12%->0.13%)은 상승폭 확대, 서울(0.03%->0.02%) 및 지방(0.07%->0.06%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.15%->0.10%)는 상승폭이 축소, 세종(0.34%->0.44%)과 8개도(-0.01%->0.02%)는 상승폭이 확대되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(113->119개) 및 보합 지역(13->18개)은 증가, 하락 지역(50->39개)은 감소했습니다.

- 서울(0.03%->0.02%)은 1216부동산 대책과 설연휴로 관망세가 지속된 가운데, 상승세를 주도하던 고가 주요 단지 하락의 영향으로 인근 및 외곽의 중저가 단지 갭메우기 상승도 둔화되며 서울 전체적으로 6주 연속 상승폭이 축소 되었습니다.

☞ 1216 부동산 대책에 영향이 서울 전반에 미친 모양입니다.

- 인천(0.02%->0.07%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.20%)는 지난주와 마찬가지로 인프라가 양호한 송도동 위주로, 부평구(0.13%)는 부개 및 부개동 역세권 위주로 상승하였으며, 중구(0.06%)는 중산동 위주로, 미추홀구(0.02%)는 개발호재가 있는 학익동 위주로 상승하였습니다

☞ 인천은 전반적으로 상승세가 이어지고 있습니다만, 상승폭이 크진 않습니다. 

- 경기(0.19%->0.20%)은 상승폭이 확대되었습니다. 수원 영통구(1.20%)는 망포역 인근 위주로, 수원 권선구(1.09%)는 신분당선과 수인선 개통 등의 영향으로, 수원 팔달구(0.84%)는 화서역 인근 위주로, 수원 장안구(0.43%)는 정자동 구축 및 율전동 대단지 위주로, 용니 수지구(0.81%)는 리모델링 호재가 있는 풍덕천동 일대로 용인 기흥구(0.52%)는 구성역 인근과 주거 환경 개선 기대감 있는 구갈동 위주로 상승했습니다.

☞ 경기는 지난주에 이어 신분당선 라인 주변으로 엄청난 상승세가 이어지고 있습니다. 특히, 수원의 상승세와 용인의 약진이 두드러지는데요, 실수요가 풍부한 지역에 투자수요들의 진입까지 상승세가 한동안 이어질 것 같습니다. 

- 5대 광역시(0.15%->0.10%)는 상승폭이 축소되었습니다. 대전(0.39%)은 전 지역에서 상승세가 이어지고 있으며 매수심리도 서울과 비슷한 수준입니다. 울산(0.11%)은 북구(0.18%), 중구(0.14%), 울주군(0.03%) 등 전지역에서 상승세가 이어지고 있으며 매수심리도 역시 살아나는 분위기 입니다.

- 세종(0.34%->0.44%)도 상승폭이 확대되었습니다. 고운 아름동 등 그간 상승폭이 낮았던 행복도시 외곽지역과 대전 직주근접 수요가 꾸준한 소담동 위주로 상승하였습니다.

☞ 5대 광역시에서 대전은 지속상승세를 이어가고 울산 역시 심리가 살아나는 모습입니다. 세종의 경우 하락 요인이 없이 매매 및 전세 가격의 상승세를 이어가고 있습니다. 

- 그 외 8개도(-0.01%->0.02%)로 하락에서 상승으로 전환되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소됐습니다.(0.11%->0.08%). 수도권(0.14%->0.10%) 및 서울(0.10%->0.05%), 지방(0.08%->0.07%) 모두 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.12%->0.10%)는 상승폭 축소, 8개도(0.03%->0.03%)는 모합, 세종(0.23%->0.27%)은 상승폭이 확대된 모습입니다

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(121->116개) 및 보합 지역(30->29개)은 감소, 하락 지역(25->31개)은 증가했습니다.

- 서울(0.10%->0.05%)은 직주근접한 역세권이나 상대적으로 저렴한 지역 위주로 상승세는 지속되었지만 설연휴에 따른 거래 감소와 계절적 비수기에 진입하여 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 서울 역시 상승폭은 축소되었지만 상승세는 이어지는 모습입니다. 

- 인천(0.07%->0.12%)은 상승폭이 확대된 모습입니다. 연수구(0.45%)는 송도동 신축과 연수 및 옥련동 구축위주로, 중구(0.17%)는 중산 및 운서동 일대, 계양구(0.11%)는 용종 및 작전동 위주로 상승하였지만 미추홀구(-0.02%)는 용현동 구축 위주로 수요가 감소하며 하락 전환하였습니다.

☞ 인천 역시 전세가 강세를 보이지만 공급물량이 많은 만큼 시기와 지역적으로 선별하여 접근해야 하겠습니다.

- 경기(0.17%->0.13%)는 상승폭이 축소되었습니다. 수원 영통구(1.02%)는 매매가격과 동반하여 광교중앙역 및 망포, 매탄, 영통동 위주로, 용인 기흥(0.57%), 수지(0.29%)는 학군 및 교통 여건 양호한 신간,구갈,풍덕천동 등 위주로 상승했지만 물량이 많은 안산 상록구(-0.15%)는 하락하였습니ㅏㄷ.  

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 최근에는 신분당선 라인이 뜨거워지자 인근 용인 기흥구까지 전세 가격이 상승하는 모습입니다. 동남권에 전세가 상승은 한동안 이어질 것으로 보입니다. 

- 5대 광역시(0.12%->0.10%)로 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.30%)는 정비사업 이슈가 있는 중구(0.41%), 북구(0.37%)는 달천, 천곡, 산하동 일대 위주로, 울주군(0.27%)은 언양 및 범서읍 위주로, 남구(0.23%)는 학군이 우수한 신정동 위주로 상승하였습니다. 대구(0.06%)는 달서구, 중구, 동구 등 이주수요와 신축위주로 상승하였지만 달성군은 소폭하락하였습니다. 

- 세종(0.23%->0.27%)도 상승폭이 확대되었습니다. 신규 입주물량 감소와 매물 부족 현상이 지속되며 3생활권(보람 및 소담동)과 상대적으로 상승폭이 적었던 고운 및 아름동 위주로 상승하였습니다.

☞ 전국적으로는 상승세가 이어지는 모습입니다. 지역별로는 상승폭이 다르지만 전세가의 유의미한 해석이 필요한 지역들도 눈에 보입니다. 

- 8개도(0.03%->0.03%)는 상승폭이 유지되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 대구 중구에 분양하는 청라 힐스자이에 대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 952세대 중 12세대(59 : 2 / 75 : 2 / 84A : 4 / 84C : 4)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(대구 250만원) 

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(창라자이 일반공급은 6개월 거주요건 있음)

(3) 일정 : 특별공급(2. 17,월) / 1순위(2. 18,화)

2. 입지분석

(1) 입지 : 대구 구도심 중심가에 위치하였습니다. 지금은 슬럼화 되어 있지만 주변에 재개발이 되면서 하나의 신시가지를 형성할 것으로 보입니다. 최근에 분양가가 높아지고 입주권(조합원 지위) 거래도 활발하게 보여집니다. 

(2) 수요 및 공급 : 공급은 꾸준히 있었는데요, 정비사업에 따른 재개발 입주가 22년부터 23년에 몰렸습니다. 

(3) 학군 : 남산초등학교가 가깝게 배정되나 도로를 건너야 해서 초품아는 아닙니다. 대구 수성구에 비할학군은 아니지만 나쁘다곤 볼 수 없네요.

(4) 교통 : 대구 2호선 및 3호선 더블 역세권으로 교통은 매우 훌륭합니다.

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 주변에 분양 물량했던 아파트들이 약 5억원대에 분양하였습니다. 역시 비슷한 가격대에 분양할 것으로 보여집니다. 34평형 기준 5억원 대(평당 1,500~1,600만원) 예상됩니다.

(2) 프리미엄 : 맞은편 롯데캐슬센트럴 스카이가 4억 후반에 분양하여 프리미엄이 약 1억 5천만원 가량 형성되었는데요, 청라자이가 입지는 떨어지지만 남산동 마지막 신규입주로 5억원 대 분양한다면 6억원 이상에 거래는 무난할 것 같습니다. 약 5천만원에서 1억원의 프리미엄이 예상되네요,

(3) 전매제한 : 6개월 뒤 전매가 가능하겠습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

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