부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 발표하는 2020년 첫 월간 주택시장동향 자료에 대해 살펴보겠습니다. 전체 지역별로 다루기 때문에 지역별로 다른 흐름을 보이는 것을 잘 살펴보셔야 합니다.

1. 매매가격 동향

전국(0.35%)의 주택매매가격은 수도권과 광역시가 모두 상승하여 전월대비 상승을 기록하였습니다. 기타지방은 상승으로 반등하며 보합권에 머물고 있습니다.

수도권(0.46%)은 전월에 이어 계속 상승을 기록했으며 5개 광역시(0.42%)는 전월 대비 상승하였고, 기타지방(0.01%)은 미미한 상승을 보이며 보합을 보였습니다.

전국 152개 시/군/구 가운데 가격이 보합인 지역이 전월대비 증가하였습니다.

(1) 수도권

- 서울(0.48%)은 아파트를 비롯한 전 주택유형에서 지난달 대비 상승을 기록하였는데요, 강남지역에서는 양천구 (0.95%)와 강남구(0.85%)가 상승하였고, 강북지역에서는 마포구(1.12%)와 광진구(0.66%)가 상대적 으로 높게 상승하였고 하락지역은 없습니다.

- 인천(0.11%)은 부평구(0.39%)와 연수구(0.29%)가 상승했고 하락지역이 없습니다.

- 경기(0.51%)는 수원 영통구(2.95%)와 안양 만안구(2.65%)은 지난달 보다 상승하였고 평택(-0.13%), 이천(-0.03%)은 하락하였습니다.

(2) 5대광역시

- 부산(0.14%)은 영도구(-0.02%)가 하락했지만 해운대구(0.57%)와 수영구(0.53%)의 상승하였습니다.

- 대구(0.40%)는 서구(1.35%), 남구(0.89%) 중심으로 상승하였습니다.

- 광주(0.21%)는 남구(0.52%)와 광산구 (0.33%)는 상승하였습니다.

- 대전(1.39%)은 서구(2.90%), 중구(1.22%)가 큰폭으로 상승을 주도하였습니다.

- 울산(0.25%)은 남구(0.45%), 북구(0.38%)가 상승했으며 하락지역이 없습니다.

(3) 기타지방

- 강원(-0.19%)은 춘천(-0.33%), 원주(-0.08%)의 영향으로 하락하였습니다.

- 충북(-0.06%)은 청주 서원구(-0.21%)와 청주 상당구(-0.04%)를 중심으로 하락하였고, 충남(0.11%)은 천안 서북구(0.32%), 아산(0.06%)이 상승했습니다.

- 전북(-0.02%)은 전주 완산구(-0.07%), 익산(-0.02%)이 하락했으며, 전남(0.06%)은 목포(-0.01%)가 하락했으나 순천(0.09%)와 여수(0.08%)가 상승했습니다.

- 경북(-0.07%)은 구미(-0.13%), 경산(-0.08%)의 영향으로 하락했고 경남(-0.07%)은 창원 성산구 (0.17%), 창원 의창구(0.09%)가 상승했으나 김해(-0.35%), 창원 회원구(-0.03%)는 상승하였습니다.

- 제주시와 서귀포시가 있는 제주(-0.10%) 역시 전월 대비 하락하였습니다.

2. 전세가격 동향

전국(0.16%)의 전월 대비 상승하였습니다. 수도권(0.21%)은 전월 대비 상승을 유지하였는데요, 5개광역시(0.19%)는 전 월 대비 상승하였으며 기타지방(0.02%)은 지역별 편차를 보이며 상승 전환하였습니다.

전국 152개 시/군/구 가운데 가격이 보합인 지역이 전월대비 증가하였습니다.

(1) 수도권

- 서울(0.29%)은 전월(0.35%)보다 상승폭 축소하였는데요, 강북지역에서는 광진구(0.85%), 마포구(0.45%)가 상승했고 강남지역에서는 양천구(0.74%)와 강남구(0.69%)가 상승하였습니다.

- 인천(0.07%)에서는 미추홀구(0.15%), 남동구(0.10%)는 상승하여 전월대비 상승을 보였습니다.

- 경기(0.19%)는 수원 영통구(1.82%)와 용인 수지구(1.15%)은 상승했지만, 평택(-0.41%)은 하락하였습니다.

(2) 5대광역시

- 부산(0.02%)은 수영구(0.15%), 해운대구(0.07%)가 상승했고 기장군(-0.06%)와 사상구(-0.06%)이 하락해서 전체적으로 보합에 가까운 소폭 상승하였습니다.

- 대구(0.35)는 남구(1.07%), 서구(0.69%)가 상승폭이 컸습니다.

- 광주(0.05%)는 광산구(0.13%), 남구(0.10%)가 상승하였습니다.

- 대전(0.48%)은 유성구(0.99%), 서구(0.75%)가 상승폭이 컸습니다.

- 울산(0.16%)은 동구(-0.01%)가 하락했지만 울주군(0.33%), 남구(0.17%)가 상승하였습니다.

(3) 지방

- 강원(-0.13%)은 춘천(-0.28), 원주(-0.01%)의 영향으로 하락하였습니다.

- 충북(-0.01%)은 청주 서원구(-0.05%), 청주 상당구(-0.02%)에서 하락하였으며, 충남(0.13%)은 공주(- 0.01%)가 하락했지만, 아산(0.25%)와 천안 서북구(0.20%)는 상승했습니다.

- 전북(-0.04%)은 전주 완산구(-0.14%), 전주 덕진구(-0.06%)에서 하락했으며, 전남(0.01%)은 순천 (0.06%)이 상승했습니다.

- 경북(-0.03%)은 구미(-0.09%)의 영향으로 하락을 보이고, 경남(-0.05%)는 창원 성산구(0.05%), 창원 의창구(0.04%)가 상승했지만 김해(-0.24%)의 영향으로 하락했습니다.

- 제주시와 서귀포시가 있는 제주(0.00%) 는 전월 대비 보합을 보였습니다.

3. 주택시장 동향

(1) 매매시장 동향

일선 중개업소에서 체감하는 매도자와 매수자 비중을 조사하여 작성되는 매수우위지수)는 전월대비 하락하며 매도자가 많은 많은 수준을 유지하고 있습니다.

'매수자많음 비중'은 줄어들고 '매도자많음 비중'은 전월대비 소폭 상승하였는데요, 세부 지역별로는 서울 강북지역이 107.0로 조사되며 지난달(130.1)보다 대폭 하락하며 서울지역에 대한 매수 기대가 축소되고 있습니다. 서울을 제외한 전 지역이 "매도자가 많은"(100이하)것 으로 나타났습니다.

(2) 전세시장 동향

일선 중개업소에서 체감하는 전세공급 물량 부족 정도를 나타내는 전국의 전세수급지수)는 152.4 기록, 전달 (149.3)대비 소폭 상승했습니다.

기존 전세 물량은 소진되고 더이상의 전세 공급이 원활하지 않으면서 전세수요에 미치지 못하는 모습을 보여주고 있는데요, 지역별로는 대부분의 지역에서 아직은 전세수급 불균형이 큰 것으로 조사되었으며, 광역시중 대구, 인천, 광주, 대전의 전세수급지수는 140이상 높아 보여서 전세공급이 부족한 것으로 나타났습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 이전에 말씀드렸던 것처럼 제 직업특성상 주변에 군인 및 장기복무한 군인들이 많습니다. 그러다보니 자연스럽게 부동산이야기들이 나오다보면 본인들이 받아야될 혜택을 못받는 경우를 많이 보고 있습니다.

그래서 1부에서는 군인특별공급을, 2부에서는 군인공제회 공급주택을 다뤘습니다. 오늘은 군인특별공급과 헷갈리는 장기복무 제대군인 특별공급에 대해 알아보고자 합니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?

2020/01/14 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-2부] 군인만의 내집마련 보너스! 군인공제회 공급주택에 대해 알아보자.(Feat. 유주택자도 가능하다!)

1. 장기복무제대군인 특별공급이란?

(1) 정의

특별공급에는 우리가 아는 신혼부부나 노부모봉양, 생애최초 특별공급 뿐만 아니라 국민주택(85㎡이하,34평형)규모 이하의 주택중 민간 및 공공분양의 약 10% 범위 내에서 공급하는 국민주택 특별공급이 있는데, 장기복무제대군인 특별공급은 '제대군인지원에 관한 법률'에 따라서 10년이상 근무하고 제대한 군인에게 공급하고 있습니다..

(2) 군인특별공급과 장기복무제대군인 특별공급의 차이

흔히, 일반(기관추천) 특별공급 이라고 하는데요, 여기서 군인특별공급은 '군인복지기본법'에 따른 10년 이상 복무한 군인에게 제공하는 것이고 오늘 알아볼 장기복무제대군인 특별공급은 '제대군인지원에 관한 법률'에 따라 공급하고 있습니다. 

둘다 넓은 의미에서는 군인들을 위한 군인특별공급이라고 할 수 있겠지만 이 둘은 별도의 공급으로 장기복무 군인들을 위한 특별공급제도로 군인특별공급은 '현역'에게, 장기복무제대군인 특별공급은 '예비역'에게 제공하고 있습니다.

아래의 그림과 같이 아파트 입주자모집공고를 살펴보면 일반(기관추천) 특별공급 물량이 존재하는데, 10년이상 장기복무 군인은 우리가 흔히 알고 있는 '군인특별공급'으로 볼 수있고, 장기복무 제대군인은 예비역을 대상으로 한 '장기복무제대군인 특별공급'으로 이해하면 되겠습니다.

* 넓은 의미로보면 둘다 군인들을 위한 군인특별공급이라고도 칭할 수 있겠지만 구분하기 위해 '군인특별공급', '장기복무제대군인 특별공급'으로 구분해보았습니다.(공고에서는 장기복무 제대군인 주택 우선공급으로 불립니다.)

군인특별공급은 '국군복지단'을 통해서, 장기복무제대군인 특별공급은 '국가보훈처 내 보훈지청'을 통해 지원합니다.

2. '장기복무 제대군인 특별공급' 대상 및 방법

장기복무 제대군인 특별공급 역시 이전에 특별공급 당첨 이력이 없고, 무주택자여야 하며 해당지역에 거주해야하는데요, 거주요건없는 '군인특별공급'과는 차이가 있습니다.

(1) 신청 대상

• 보훈(지)청에 등록된 10년이상 장기복무 제대군인으로서 신청일 현재 무주택 세대구성원
• 특별공급 당첨 이력이 없을 것
• 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 제외
• 인근주택건설지역(용어설명은 링크 참조) 특별공급 지원 가능(주소지 관할 보훈지청 별도 문의)

*2020/02/20 - [부동산 용어] - 주택건설지역, 인근주택건설지역,해당건설지역 우선공급..개념을 잡아보자(Feat. 당해)

(2) 구비서류 

• 주택우선공급신청서 및 개인정보제공동의서(접수장소비치)
• 가족관계 증명서 1통
• 건물등기부등본 등으로 무주택 여부 확인 불가 시, 무주택 입증 서류 1통

(3) 접수기간 및 접수처

• 접수기간 : 매년 1월 2일 주요 일간지 등을 통하여 별도 공고. 기간 외 수시 접수 가능하나 후순위로 밀림
• 접수처 : 주소지 관할 보훈(지)청(링크는 PC버전만 가능, 모바일은 별도 검색 필요)

(4) 결정 및 통지

• 우선순위 결정 및 통지 : 복무기간, 전역기간, 무주택기간, 가족수 등 배점기준에 의거 개인별 통지
• 해당지역 지원자의 가점순으로 공급주택에 대한 기회부여(가점이 낮으면 주택공급이 제한됨)
• 정기모집 외 수시모집 지원시 정기모집 가점 최하위 다음 순으로 기회부여
• 특별공급 물량이 확보되는 범위 내에서 우선순위부에 따라 지원하므로 신청자 모두가 지원가능한 것은 아님

오늘은 장기복무 제대군인 특별공급에 대해 알아보았는데요, 특별공급이다보니 무주택이며 과거 특별공급당첨 이력이 없어야 합니다(임대후 분양 포함). 그러나 해당지역에 거주해야하며 해당지역 가점순에 따라 공급하는 주택별로 가점순위로 개별연락이 가기때문에 본인의 가점이 낮거나 공급이 없으면 원치 않는 주택을 받을 수도 있겠습니다.

원하는 주택만을 지원하는 것이 어려운 것이 단점이며, 자세한 것은 위에 있는 링크를 통해 주소지관할 보훈지청에 문의하시기 바랍니다.^^

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https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

군인들을 위한 특별공급 관련 정보 및 의견 공유하고 있습니다. 참여하실분들은 네이버 블로그에 비밀 댓글 남겨주시기 바랍니다. 

* 상업목적 카톡은 아니니 오해마시고 답변드리기 어려운 부분이 많아 카톡방개설하였습니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아시는 분들은 아시겠지만 저는 제목에 나이 때에 속하는 평범한 두 딸아이의 가장입니다.

누구나 그랬겠지만 저도 부동산 공부의 시작은 청약 당첨에 부푼 꿈을 가지고 청약제도부터 시작하였습니다. 당시에 저는 신혼부부로서의 조건이 가능한 것으로 착각해 신혼부부 특별공급과 신혼 희망타운 등 정부의 주택공급제도를 적극 청약하였습니다.

그렇지만 이미 청약시장의 과열이 시작되었고 이상하게도 매번 넣었지만 당첨은 멀어졌습니다. 생각보다 경쟁이 치열했던 것입니다. 그러나 나중에서야 알았지만 저는 신혼부부 특별공급 조건 중 소득요건에 부합하지 않았습니다.

제가 굴지의 대기업에 다니냐구요?, 그렇지 않습니다 평범한 수준에 연차에 월급을 받는 맞벌이 었을 뿐인데, 신혼부부로써 특별공급조건에 부합하지 않았던 것이죠, 이후에 특별공급은 마음을 접게 되었습니다.

* 특별공급과 관련된 불편한 부분들은 기존에 언급했던 포스팅입니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/08/17 - [부동산 정책 및 동향] - 주택청약제도(4부-불편한 진실)

아래는 2020년 신혼부부 특별공급 조건을 위한 소득관련 기준자료입니다.

2019년 도시근로자 소득기준으로 외벌이는 120% / 맞벌이는 130%인데, 세전 금액이기 때문에 금액은 높아 보이지만 도시근로자 평균 월급이 300만 원 에 육박하는 현실 속에서 수도권 내 맞벌이 부부라면 소득기준을 충족하기 어려울 것입니다. 소득이 높아서가 아니라 전반적인 급여가 높아졌기 때문입니다.

이러한 특공 기준이야 해당이 된다면 정말 좋겠지만 설사 소득기준에 부합하더라도 자녀가 많아야 유리한 특별공급 조건이기 때문에 당첨이 쉽지 않습니다. 이러한 상황 속에서 국토부가 발표한 보도자료가 저를 당황스럽게 만들었습니다.

이러한 신문들의 내용에 반박하기 위해 국토부에서 해명자료를 만들었는데요, 지난 한 해 동안 서울에 청약 당첨자 중  30, 40대가 전체에 약 73%를 차지하니 청약에서 소외받지 않는다고 이야기하고 있습니다.

그렇다면 정말로 국토부의 말대로 소외받지 않았던 것일까요? 30대로만 한정지은 다면 어떤 결과가 나올지 살펴보겠습니다.

30대의 절대다수는 일반공급이 아닌 특별공급에 비율이 절대적으로 높습니다. 이는 다른 연령대와 달리 30대에서는 특별공급에 부합하는 사람들만 당첨이 된 것이라는 이야기입니다. 다시 이야기한다면 특별공급 기준에 부합하지 않는다면 당첨이 매우 어렵다는 뜻인 겁니다.

서울은 투기과열지구로 국민주택규모(85㎡) 이하에서는 100% 가점제인 상황으로 30대에서도 가점기준이 충족되는 사람만이 가능할 테지만 상식적으로 서울의 주요 아파트들의 평균가점이 60점 가까이 되는 상황에서 일반적인 신혼부부가 가점을 충족하기란 거의 불가능합니다.

최근에는 결혼도 늦게 하는 데다 아이도 갖지 않고 직장 내 경력도 쌓이다 보니 높은(?) 급여로 인해 특별공급 조건에도 부합하지 않으니 애초에 기회가 없다는 것입니다.

그럼에도 30대들은 9억 원 이하의 주택에 대한 구입의 많은 기회가 있다는 말도 안 되는 통계의 왜곡을 하는 것일까요? 기회가 주어진 것이 아니라 조건에 부합하는 사람들만 가능한 것일 뿐입니다.

위에서 언급한 뉴스와 30대들은 이러한 청약제도의 불합리성을 이야기하는데 국토부는 30,40대도 많이 당첨되었으니 그만 이야기하라고 한다면 그게 무슨 의미일까요? 

더욱더 답답한 것은  30대와 40대는 엄연히 다른 상황에 있는 것인데 데이터에서는 30대와 40대를 똑같은 그룹으로 넣고 평가하고 있습니다.

31살도 49살도 같은 30,40이 되는 것이기 때문에 최악의 경우에는 20년의 격차가 생기는 동일그룹이 형성됩니다. 이들을 같은 그룹으로 넣어서 평가하기에는 청약제도 상에서는 무의미할 수 있습니다. 

위에 연령별 당첨자 현황에 따르면 30대와 40대의 전체 당첨자 숫자는 비슷하지만 일반공급과 특별공급의 당첨자 비율에서는 현격한 차이를 보이고 있습니다. 정부가 이야기하는 당첨자 현황자료가 과연 올바른 분석이 가능할 것인지에 대해서 물음이 생기는 것입니다.

최근에는 더욱더 늦게 결혼하고 아이도 낳지 못하고 있습니다. 결혼이라도 하면 다행인 신혼부부들은 당연히 가점도 없을 테고 특별공급 조건에도 부합하지 않기 때문에 현 청약제도 내에서는 계속해서 소외받을 수밖에 없는 것입니다.

그럼에도 마치 30대가 혜택 받고 문제가 없다는 듯이 이야기하는 것 자체가 큰 문제입니다.

매번 말씀드리지만 문제가 문제인 것을 모르는 것이 가장 큰 문제입니다.

기회조차 주어지지 않는다면 이것이 불평등이고 불공정한 게임인 것입니다. 더군다나 이러한 제도가 바뀌지 않는 상태로 주택공급을 늘린다고 해서(실제로 줄어들지만) 근본적인 해결이 되는 것도 아닙니다.

정부가 만들어 놓은 로또 분양의 수혜자가 특정 연령이나 사람들에게만 주어질 뿐이며 조건이 되지 않는 사람들에게는 '그림의 떡'일 뿐입니다.

신혼부부 특별공급물량을 늘리고 분양가 상한제 등을 적용해서 값싼 주택을 공급하는 것이 이러한 근본적인 문제 속에서는 해결책이 될 수 없습니다.

결국에는 문제가 없다는 국토부의 해명자료와 상반되게 '기회'조차 주어지지 않는 절대다수의 30대들은 높아만 가는 전세 가격을 감당하며 임차인으로 버티든지, 이미 올라버린 집이라도 울며 겨자 먹기로 구입해야 하는 현실에 놓인 것입니다.

이러한 상황들이 합리적인 사고를 갖고 있는 30대들의 주택구입 열풍을 부채질한 것일지도 모르겠습니다.

* 최근에 포스팅했었던 아래의 글들은 불가피한 상황 속에서 부동산 시장으로 뛰어든 30대들을 응원하기 위해 썼습니다.

2020/01/27 - [부동산 이야기] - '상투'잡은 30대를 응원하며..(Feat. 세대 내 양극화의 시작)

2019/12/20 - [자유로운 생각들] - 분노하는 30,40대 그들의 마음을 십분 이해합니다. 그리고 응원합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 큰돈이 오가는 임대차 계약을 진행하다 보면 혹시 모를 상황을 상상하게 됩니다. 혹시라도 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 파산하게 된다면 보증금을 돌려받지 못하는 상상 말입니다. 이러한 불안감을 없애고 내 보증금을 보호받기 위해서는 크게 3가지의 방법이 있습니다.

1. 확정일자를 받는 방법, 2. 전세권 설정등기, 3. 전세보증보험 이 3가지입니다. 전세보증보험은 많이들 알고 계시다시피 집주인에게 변제받는 것이 아니라 보증기관에서 전세금을 보증해주는 개념인데요, 많이들 알고 계실 것으로 생각해서 기존에 포스팅을 통해 대체하기로 하겠습니다. 오늘은 그 외 2가지 방법인  확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보며 내 소중한 보증금을 지키는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

* 전세보증보험에 대해서는 기존포스팅을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/10 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 전세보증보험(HUG, SGI) 가입조건 및 방법!

1. 확정일자와 전세권설정등기의 개념은?

(1) 확정일자

확정일자란확정일자란 법원이나 동사무소에서 인정하는 주택임대차 계약을 한 공식적인 날짜를 뜻하는데, 임대차 계약서에 해당 날짜가 찍힌 확인 도장을 받아 입증하고 있습니다.

특히, 전세계약시 확정일자가 중요하다는 것은 잘 알고 있을 실 텐데요, 확정일자를 받으면 세입자는 대항력, 우선변제권이 생기게 됩니다. 여기서 대항력이란 간단히 이야기하면 임대차 기간 중에 집주인이 달라지더라도 세입자가 계약기간 동안 거주할 수 있는 힘이라고 생각하면 됩니다. 

우선변제권은 전세로 계약한 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 받을 수 있는 권리로 최악의 경우 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 지키는 방법인 것이죠.

* 자세한 내용은 기존 포스팅 내용을 참고하시기 바랍니다.

2019/09/02 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 주택임대차 보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권(Feat. 최우선변제금액)

(2) 전세권

전세권은 등기부등본에 세입자 이름을 올리는 것으로 여기서 전세권이란 '전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환을 받는 권리'를 뜻합니다.

그래서 전세권 설정을 하게 되면 전세로 들어갈 집의 등기부등본에 임차인의 이름이 들어가게 됩니다. 즉, 언제부터 얼마를 주고 이 집에 세입자가 산다는 것을 등기가 되는 것이죠, 등기란 간단히 이야기하면 부동산에 채권이나 담보 등에 관한 권리관계를 적어 넣는 것인데요, 여기서 전세권은 우리나라에만 있는 독특한 법이기도 합니다. 

2. 확정일자와 전세권 설정등기의 차이점은?

집을 계약하신다면 확정일자를 받거나 전세권 설정 둘중 하나만 하더라도 보증금을 지킬 수 있는데요, 그렇다면 확정일자, 전세권 설정등기는 어떤 차이점이 있을까요?

(1) 집주인 동의 여부

전세권 설정등기의 경우에는 임대인에게 동의를 받아야 합니다. 사실 집주인 입장에서는 전세권 설정을 반가워하지 않을 수 있습니다. 안 해줘도 그만인 상황에서 등기부에 세입자를 넣는 것 자체가 부담이 될 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 확정일자와 달리 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요합니다.

반면에 확정일자는 전입신고와 동시에 동사무소에서 임차인이 할 수 있기 때문에 집주인의 동의가 없고 간편합니다.

(2) 효력 발생 시점

전세권 설정과 확정일자는 효력이 생기는 시점이 다른 것이 또 다른 특징인데요, 확정일자는 전입신고, 거주요건까지 모두 갖췄을 때 그다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 예를 들면 1월 29일 9시에 전입신고를 하더라도 1월 30일 0시가 되어서 대항력이 생기는 것이죠, 

반면 전세권 설정은 그 당일에 효력이 발생한다는 점에서 차이가 있습니다. 단 몇 시간, 하루의 차이지만 후순위가 된다면 내보 증금을 보장받을 수 없을 수도 있습니다.

(3) 반환 방법 및 비용 차이

확정일자와 전세권 설정등기를 하였다면 보증금을 돌려받을 수 있지만 돌려받는 방법에서 차이가 존재합니다.

확정일자의 경우에는 보증금 반환 청구소송을 거친 후 승소했을 때 경매 신청을 할 수 있습니다만, 전세권 설정은 소송 없이 경매로 집을 넘길 수 있는 차이가 있다는 점에서 장점이 있습니다.

그러나 이러한 장점이 있는 만큼 전세보증금에 따라 다르겠지만 수십만 원의 등기비용이 발생합니다. 

3. 확정일자와 전세권 설정등기 중 어느 것이 안전할까?

전세권 설정등기와 확정일자 모두 보증금은 지킬 수 있습니다. 전세권 설정의 경우에는 집을 경매로 넘길 수 있으므로 시간을 절약할 수 있지만 웬만한 경우엔 확정일자만 받아도 큰 무리가 없다고 생각됩니다.

다만, 확정일자를 받아서 진행할 경우에는 입주 전 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 확정일자는 입주, 전입신고의 대항요건을 갖춘 다음날부터 효력이 생기 때문에 이를 악용하는 임대인들이 입주 당일 담보로 대출을 받는 상황이 생길 수 있는 것입니다

그래서 집 계약할 때는 전세권 설정, 확정일자로 전세보증금을 지키는 것도 중요하지만 전세계약 시 등기부등본을 확인하는 과정이 반드시 필요합니다. 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 받았다면, 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.

오늘은 전세계약 시 전세권 설정등기와 확정일자에 대해 알아보았습니다. 전세계약시 추가로 확인해야 될 내용들은 아래의 포스팅 자료를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

2019/11/16 - [부동산 상식] - 전세계약 및 계약 연장 시 반드시 이것만은 확인하자!

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 짧게나마 간단한 포스팅을 진행하겠습니다.

* 군인공제회 공급주택과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/14 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-2부] 군인만의 내집마련 보너스! 군인공제회 공급주택에 대해 알아보자.(Feat. 유주택자도 가능하다!)

1. 입지분석

(1) 고소득 직장 : 고덕신도시는 삼성전자의 배후라고는 하나 아직은 시기상조란 판단입니다.

(2) 수요 및 공급 : 평택에는 3년 동안 약 15,000세대가 입주를 압두고 있는데요 수요에 비해 공급이 많은 편입니다.

(3) 학군 : 학군이라 칭할곳은 없고, 인접한 지역에 초등학교가 부지가 있어 학교개교 예정이나 초품아는 아니네요,

(4) 교통 : 평택고덕신도시는 1호선 서정리역 좌측에 위치했습니다. 역세권이라고 칭하긴 어려워 보이네요, BRT이야기가 있던데 고덕신도시 개발에 따라 교통은 달라질 수 있겠지만 당장은 불편해보입니다.

2. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 최근 분양한 대광로제비앙과 고덕리슈빌의 평단가를 고려해볼때 약 1,250~1,350만원 선에서 분양예상됩니다. 34평형 기준 4억 2천만원에서 ~ 4억 5천만원 전후가 되지않을까 생각됩니다.

(2) 프리미엄 : 당장에 프리미엄은 판단하기 어렵겠네요, 전매제한이 3년 또는 등기 이후로 예상되므로 단기간에 시세차익을 목적으로 접근은 어렵겠습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 높아진 집값과 분양가 상한제 등의 영향에 따른 로또 분양의 영향으로 임차수요가 증가하였습니다. 특히, 전세 가격은 전국적으로 상승세가 이어지면서 기존에 임대차 계약을 연장하는 경우가 있습니다. 

임차인의 경우에는 보증금의 증액 없이 기존의 임대차 계약내용의 변동 없이 동일한 계약조건으로 이어가는 묵시적 갱신(법정 갱신)을 선호하는 경우가 많습니다. 그러나 묵시적 갱신(법정 갱신) 중이더라도 임차인이나 임대인이 필요에 의해서 계약을 해지하는 경우가 있을 수 있는데요, 복비를 누가 부담해야 하는지 알아보겠습니다. 

묵시적 갱신시에 복비 부담을 아래의 김 모 씨의 사례를 들어 설명해보겠습니다.

서울에 사는 김모씨는 0아파트에 전세 보증금 3억 원에 2년 계약을 맺고 2018년 1월 1일 입주하여 2020년 1월 1일 계약이 종료되었지만 임대인과 임차인 모두 계약에 관하여 언급 없이 묵시적 갱신이 진행되었습니다.(합의 하 묵시적 갱신도 내용은 같습니다.)

오늘은 2020년 1월 28일로 묵시적 갱신이 진행되고 약 한 달이 지난 상태인데 임차인 김 모 씨는 기존에 살던 집이 좁아 조금 더 넓은 평수의 집으로 이사하고자 임대인에게 퇴거를 요청하였습니다. 

그러나 임대인은 현재 계약이 연장된 상태이니 새로운 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담하고 퇴거하라고 이야기 합니다. 그러면서 새로운 임차인을 구하지 않고 복비를 부담하지 않는다면 보증금을 돌려주지 않겠다고 엄포를 놓았는데, 임차인 김 모 씨는 답답했지만 주변에서도 도움받기 어려웠습니다.

일반적으로 임대차계약기간 중에 퇴거를 한다면 임차인은 새로운 임차인을 구해 복비까지 부담해야 한다고 들었기 때문에 임대인의 요구가 부당하게 느껴졌지만 임차인 김 모 씨는 어쩔 수가 없다고 생각되었습니다.

임대인의 요구대로라면 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담해야 하는 것인데, 전세보증금 3억 원에 대한 중개보수는 일반적인 요율인 0.4% 적용 시에 약 120만 원가량 되어 부담이 되었습니다.

그렇다면 임차인 김 모 씨는 임대인의 요구를 들어줘야 하는 것일까요?

이에 대한 답을 찾기 위해서 먼저 묵시적 갱신(법정 갱신)에 대해 살펴봐야 합니다.

* 보다 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다. 약정 갱신과 법정 갱신에 관한 내용이 있습니다.

2019/12/16 - [부동산 상식] - 임대차 계약기간 중 세입자가 퇴거를 요구한다면? (Feat. 주택임대차 보호법)

위와 같이 최초에 2년 계약을 설정한 약정한 존손 기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신 횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다. 즉, 위에서 이야기한 기간 안에 서로의 의사표시를 통해서 계약을 연장하거나 해지해야 합니다.

그러나 임대인과 임차인 모두 계약 연장이나 거절에 관한 의사가 없이 기존 계약이 묵시적 갱신되었기 때문에 기존의 임대차와 동일하게 계약한 것으로 봅니다만, 최소 2년간의 계약기간에 대해서 임대인을 보장해야 하고 임차인은 퇴거 3개월 전에만 통보한다면 퇴거가 가능합니다.

따라서, 묵시적 갱신(법정 갱신)이 진행된 이후에 임대인에게 퇴거 의사를 밝힌 날부터 3개월 후 퇴거하게 된다면 법적으로 정당하게 기간이 종료되어 나간다고 볼 수 있기 때문에 임대인이 요구한 내용들은 부당하다고 볼 수 있습니다.

그러나 임차인의 불가피한 사정으로 묵시적 갱신 이후임에도 퇴거가 3개월 이내에 해야 한다면 법으로 보장한 3개월의 기간을 충족시키지 못하기 때문에 중개보수는 임차인이 부담해야 하므로 임대인과 원만하게 이야기하여 해결하는 것이 가장 좋겠습니다.

단, 기존에 임대차 계약 간에 특약조건으로 기간 종료 시(묵시적 갱신을 포함) 후 중개보수(복비)는 임차인이 부담한다는 약정을 했다면 임차인이 부담해야 하지만, 보통 이런 특별한 상황이 없다면 임대인은 묵시적 갱신 후 임차인의 퇴거 요청 3개월 후에는 정당하게 보증금을 돌려주어야 하는 것입니다.

그러나 위에서도 이야기했듯이 묵시적 갱신이 아닌 정상적인 계약기간이었다면 임차인이 기간 내 퇴거를 요청한다면 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담해야 하겠습니다. 

그러나 임대인의 입장에서 새로운 임차인을 구하더라도 만족할만한 임차인이 아니라면 임대인이 거절할 수도 있기 때문에 계약기간 최초 설정 당시부터 신중히 계약을 진행해야 합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 벌써 2020년 설의 마지막이 지나가고 있습니다만, 공부의 끈을 놓을순 없겠죠^^; 최근에 주택가격동향을 보면 2019년 12월 정부가 야심 차게 추가로 발표한 1216 부동산 안정화 방안은 최소한 서울의 고가주택에 대한 수요를 억제하면서 서울 집값 상승률을 둔화시키는 정부가 원했던 결과를 낳은 듯 보입니다.

1216 부동산 대책은 정부의 다주택자와 고가 주택자에 대한 규제에 대한 열망이 느껴졌고 그 덕분에 상승률이 둔화되었습니다. 이와 더불어 민간택지 분양가 상한제와 무주택자를 위한 부동산 정책들을 확대하면서 겉으로 보이기에는 무주택자를 위한 저렴한 주택공급에 힘을 쏟고 있습니다.

그러나 낮아가는 분양가와 대조적으로 높아만 가는 청약가점 때문에 상대적으로 낮은 가점을 갖고 있는 30대들은 내집마련을 위한 청약제도는 사실상 무용지물이 되었습니다.

현재의 청약제도는 과연 누굴 위한 제도일까? 정말 무주택자라면 혜택을 받는 것일까?

누군가나 특별공급을 언급할테지만, 특별공급 조건이 까다로운 탓에 신혼부부나 생애최초, 다자녀 특공은 현실과 맞지 않는 소득 수준과 조건 때문에 혜택을 받는 30대는 극히 소수입니다.

이러한 시장 분위기가 계속되면서 높아만 가는 집값과 불확실한 미래 때문에 사각지대에 있는 30대들은 기존의 아파트 매입에 나설수 밖에 없는 상황들이 지속되고 있는 것입니다. 

그러나 수요가 가장 많은 수도권의 대부분이 규제지역인 탓에 대출과 같은 레버리지는 사용하기 어려워 졌고, 자금출처 조사와 같은 규제들이 강화되어 부모님의 도움을 받기도 어려운 상황 때문에 할 수 있는 모든 방법 ; 흔히 말하는 영혼을 끌어모아, 어렵게 어렵게 주택을 마련한 30대들이 많아지고 있습니다.

실제로 작년 한해동안 30대는 서울 아파트 중 총 7만 1,434건 중 30대가 무려 2만 691건(약 30%)을 매입하였습니다. 이는 단순히 집값 상승에 대한 불안감뿐만 아니라 불확실한 미래에 대한 고민의 결과라고 생각했습니다. 

지금 대부분의 30대는 다른 세대와 마찬가지로 정부가 만들어준 이른바 '로또 분양'에 대한 기대감을 갖으며 지속적으로 청약을 하곤 있지만 서울 전체 인구의 30%가 넘는 1순위 통장과 청약가점 인플레 현상이 지속되기 때문에 이러한 결과가 낳았다고 보입니다.


실제로 최근 GS건설이 서울 강남구 개포동에서 분양한 '개포 프레지던스 자이'의 청약가점 최고점은 무려 79점을 기록했는데, 청약가점 79점은 만점인 84점에서 단 5점이 부족한 점수로 79점을 받기 위한 조건을 따져보면 사실상 불가능(79점은 무주택기간이 15년 이상, 청약통장 15년 이상의 조건을 모두 채우면서 부양가족도 5명이 돼야 달성할 수 있는 점수)에 가깝기 때문에 무주택자 특히, 가점이 낮은 30대들은 가장 조바심이 날 수밖에 없는 것입니다.

최고점이 아니더라도 당첨 평균 가점이 60~70점을 상회하기 때문에 청약 대기 수요로 머무는 30대들도 추격매수에 나설 수밖에 없는 불가피한 상황인 것입니다.

그렇다고 해서 30대들이 오랜 기간 부동산에 대한 공부나 경험을 한 세대들은 아니고 최근에 부동산에 대한 학습 열풍이 확산되었다곤 하나 주택을 매수하는 모든 30대가 철저한 공부를 한다고는 볼 수 없기 때문에 최근 기사들에서 언급하듯이 가장 높은 가격에 매수한다는 일명 '상투'하였다는 표현이 적절해 보일 수도 있습니다.

그러나 부동산과 경제에 대한 기본적인 상식이 있다면 지금의 '상투'잡은 30대들이 단순히 '상투'잡은 어리석은 사람들이 아니라 긴 호흡으로 본다면 가장 훌륭한 선택을 했다고 할 수 있는 것입니다.

단순히 내 집 마련의 수단으로 청약만 기다리다가는 인플레이션에 따른 높아가는 집값을 바라보며 시간만 허비하게 될 뿐 신축이나 구축이라도 매수한 사람과 격차가 더욱더 벌어질 것입니다. 다만, 공부가 부족했거나 단순히 투자로 추격 매수하였다면 조정에 민감하게 반응할 수 있지만 제가 생각하는 똑똑한 30대들은 긴 호흡을 갖고 투자 또는 실거주했으리라 판단하기 때문에 그들의 선택을 응원하는 것입니다.

* 우리나라 전체인구에서 30대가 차지하는 비중이 적진 않습니다.

제가 '상투' 잡은 30대를 바라볼 때에는 본인의 상황을 깨닫고 지금이라도 실물자산 중 가장 안전하다는 부동산, 그중에서도 서울 부동산을 매입하였기 때문에 누가 뭐래도 가장 훌륭한 선택이라고 보입니다.

아직 선택은 안 했지만 청약제도에 대한 이해와 전략을 통해서 서울에 내 집 마련이라도 하려는 의지가 있는 분들은 그다음으로 공부와 자산에 대한 열망이 있기 때문에 청약에 당첨되진 못할지 언정 언제나 매수 수요로 전환될 수 여지가 있어 먼저 '상투'한 30대들의 뒤를 이어 다시 한번 '상투'할 확률이 높은 그나마 나은 부류에 속할 것입니다.

그러나 가장 아쉬운 것은 '상투'도 하지 않고 '청약'도 하지 않고 단순히 폭락만 외친다던지, 무관심한 30대들이 제일 걱정입니다. 차라리 폭락론자들은 오르고 내리는 집값에 대한 관심이라도 있다고 보이지만 아무것도 하지 않는 대다수의 30대들은 앞으로의 미래가 더욱 걱정됩니다.

* 위의 뉴스는 '상투'라는 같은 키워드를 공유하고 있지만 약 10년의 시차가 존재하고 있습니다. 과연 10년뒤에는??..

과거를 복기해보면 가계부채는 항상 사상 최대였으며, 서울 집값은 항상 비쌌습니다. 오늘이나 과거나 그리고 미래나 그 결과가 크게 다르지 않을 것입니다.

가계 부채는 경제가 성장하는 한 항상 사상 최대일 수밖에 없고 수요가 넘치는 수도권, 그 가운데에 위치한 서울 집값은 미래에는 단순히 집으로만 볼 수 없는 하나의 완벽한 안전자산이 될 수 밖에 없는 것입니다.

입지 공부나 분석 없이 맹목적으로 매입한 30대들을 비호하려는 글은 아닙니다만, 미래에 대한 결괏값이 뻔하기 때문에 차라리 그들의 결정이 가장 낫다고 이야기하는 것입니다.

역사적으로 보더라도 서울 집값은 항상 '상투'였으며(단기간 조정이나 시기적인 차이는 분명 존재합니다만,) 우리나라에서 가장 비쌌습니다.

설사 통일이 된다 하더라도 단기간의 서울 집값이 조정이 올 수 있겠지만 결국, 빨대효과가 가속화되면서 서울로의 수요가 더욱더 늘어날 것입니다.

연일 부정적인 기사들 ; 30대들이 '상투'잡았다, 30대가 주택 매입이 가장 많았다, 은 그들을 단순히 철없이 추격 매수한 어린 세대로 이슈화 시킬 것이 아니라 그들의 사고의 흐름을 이해해줘야 할 것입니다.

그러나 역사가, 그리고 현 시장이 증명할 것처럼 결국 단기간 조정된 가격에 팔지 않고 조금 더 긴 호흡을 가져가는 '상투'잡은 30대들은 최소한 자산에 대한 이해와 증식에 대한 기회가 주어질 것이고,

청약 당첨이 어려움에도 당첨에만 목을 매며 보수적인 판단을 했던 30대들 보다는 더 나은 미래가 펼쳐질 확률이 높습니다. 이보다도 아무것도 하지 않는 지금의 대다수의 30대들은 집값이 비싼 현재의 상황이 '뉴 노멀'로 받아들여질 때에는 이미 벌어질 세대 내 초양극화 시대를 맞이하게 될 상황에 놓인 것입니다.

'위기가 위기인 줄 모르는 것이 가장 큰 위기다.'

위기를 인지한 발 빠른 30대들을 응원하고 그들의 선택을 존중하면서 단순히 비아냥과 놀림감의 대상이 된 현재의 주택 매입이 10년~20년 뒤에 양극화의 세상에서 승자가 되어 있을 모습에 미리 박수치면서 글을 마무리하겠습니다.

'상투'란 높은 가격에 매입한 부정적인 뜻을 의미하지만 미래에 '상투'한 가격보다 더 비싸게 팔 수 있다면 성공할 수 있는 것입니다. 결국, 투자란 내가 산 가격이 싸든 비싸든 더 나은 가격에 팔았다면 성공한 것이기 때문입니다. 

단기간에는 조정이 와서 '상투'라 칭할 수 있지만 과거가 그랬듯이 지금의 '상투'가 기회였다라는 말들이 나올 것입니다. 그런 상황이 펼쳐진다면 주변에서는 '그때 살걸', '그때가 쌌었는데'라는 탄식들이 쏟아질 것이 불보듯 뻔할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 한국감정원에서 발표한 1월 20일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 유지되었습니다.(0.09%). 수도권(0.13%->0.12%)은 상승폭 감소, 서울(0.04%->0.03%)은 상승폭 축소, 지방(0.05%->0.07%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.11%->0.15%)와 세종(0.14%->0.34%)은 상승폭이 확대되었고 8개도(0.00%->-0.01%)는 하락하였습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(111->113개) 및 하락 지역(46->50개)은 감소, 보합 지역(19->13개)은 감소했습니다.

- 서울(0.04%->0.03%)은 상승폭이 낮았던 외곽과 상대적으로 저가 메리트가 있는 일부 단지에서 상승했으나, 기존 인기단지 및 재건축은 급매물이 증가하면서 강남 3구는 모두 하락으로 전환되는 등 전체적으로는 상승폭이 축소되었습니다.

☞ 1216 부동산 대책에 영향과 재건축 규제의 영향으로 고가주택 및 재건축 주택에 대한 수요가 일부 위축되며 전체적인 상승폭은 축소되었지만 외곽지역으로 풍선효과가 이어지는 모습입니다.

- 인천(0.09%->0.02%)은 상승폭이 축소되었습니다. 연수구(0.10%)는 인프라가 양호한 송도동 위주로, 계양구(0.04%)는 계양 테크노 벨리 인근 단지 위주로 상승세가 이어졌지만 상승폭이 축소됐고, 미추홀구(-0.13%)는 구축 위주로 하락으로 전환되었습니다.

☞ 인천은 기존에 인프라가 좋고 입주물량이 마무리되어가는 송도동 일대(연수구)의 상승세가 눈에 보이는데요, 전반적으로 매수심리는 살아나고 있는 인천이라 주목해볼 필요가 있어보입니다. 

- 경기(0.18%->0.19%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 권선구(1.52%)는 신분당선 연장 등 호재가 있는 단지 위주로, 수원 영통구(1.02%)는 영통 및 매탄동 등 구도심 위주로, 수원 팔달구(0.78%)는 화서역 인근 단지 위주로, 수원 장안구(0.43%)는 송죽 및 천천동, 율전동 선호도 높은 단지 위주로 높은 상승을 보이고 있습니다. 용인은 수지(0.65%), 기흥(0.50%)은 리모델링 이슈와 단지와 역세권 등 입지가 양호한 단지 위주로 상승하고 있습니다.

☞ 경기는 지난주에 이어 신분당선 라인 주변으로 엄청난 상승세가 이어지고 있습니다. 특히, 수원의 상승세와 용인의 약진이 두드러지는데요, 실수요가 풍부한지역에 투자수요들의 진입까지 상승세가 한동안 이어질 것 같습니다. 수도권의 매수심리도 살아나고 있기 때문에 상승을 막긴 어려워 보입니다. 수원의 규제지역 추가 지정이 예상될 정도네요.

- 5대 광역시(0.11%->0.15%)로 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.52%)은 전 지역에서 상승세가 이어지고 있으며 매수심리도 서울과 비슷한 수준입니다. 대구(0.18%)는 주거환경이 개선되는 평리 및 중리동이 위치한 서구(0.60%)와 대구 신청사 이전 확정된 달서구(0.33%)가 상승세를 견인하며 심리지수도 높아가고 있습니다.

- 세종(0.14%->0.34%)도 상승폭이 확대되었습니다. 행복도시 내 BRT노선 인근 등 입지여건이 양호한 새롬 및 다정동, 소담동 등 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 매주 상승폭은 다르지만 외지인 투자도 증가하며 상승세가 이어지는 모습입니다.

☞ 5대 광역시에서 대전은 지속상승세를 이어가고 대구가 최근에 심리가 살아나는 모습입니다. 세종의 경우 하락 요인이 없어 투기과열지구임에도 매매 및 전세 가격의 상승세를 이어가고 있습니다. 지방이더라도 지역에 따라 사이클이 다르게 진행되는 모습입니다.

- 그 외 8개도(0.00%->-0.01%)로 보합에서 하락으로 전환되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐습니다.(0.10%->0.11%). 수도권(0.13%->0.14%)은 확대, 서울(0.11%->0.10%)은 축소, 지방(0.06%->0.08%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.09%->0.12%)는 , 8개도(0.02%->0.03%)로 확대, 세종(0.48%->0.23%)은 상승폭이 축소된 모습입니다

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(116->121개) 및 보합 지역(31->30개)은 증가, 하락 지역(31->25개)은 감소했습니다.

- 서울(0.11%->0.10%)은 업무지구 접근이 용이한 도심 역세권 단지나 인기학군지역 위주로 상승했으나, 서울 전반적으로는 1분기 입주물량이 소폭 증가하였고 계절적 비수기 영향으로 상승폭이 소폭 축소되었습니다.

☞ 서울은 지속적으로 전세가의 상승세가 이어지는 모습인데요, 전세물건이 없다는 이야기가 많이 나오는 만큼 앞으로 전세 수급동향을 눈여겨볼 필요가 있어 보입니다.

- 인천(0.08%->0.07%)은 상승폭이 축소된 모습입니다. 연수구(0.23%)는 역세권 단지 위주로, 중구(0.09%)는 하늘도시 위주로, 계양구(0.07%)는 작전 및 귤현, 박촌동 일대 신축 위주로 상승했으나 원도심 동구(-0.02%)는 송현동 구축 위주로 수요가 감소한 모습입니다.

☞ 인천은 지역별 편차가 심한 모습인데요, 전반적인 공급물량이 많은지역과 부족한 지역들을 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다. 또한 전반적으로 예정된 입주물량이 많기 때문에 지역별로 공급물량에 따른 전세가의 변동에 주의해야겠습니다.

- 경기(0.15%->0.17%)는 상승폭이 확대되었습니다. 용인 기흥구(0.77%)는 신갈동 등 매매 가격 상승과 동백 미 ㅊ중동에 수요 증가, 수원 영통구(0.75%)는 이의 및 영통, 매탄동 위주로 상승, 권선구(0.44%)는 호매실 및 금곡동 위주로 상승하였으나 안산 단원구(-0.09%)는 초지동 입주물량에 따라 구축 위주로 하락하였습니다.  

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 최근에는 신분당선 라인이 뜨거워지자 인근 용인 기흥구까지 전세 가격이 상승하는 모습입니다. 동남권에 전세가 상승은 한동안 이어질 것으로 보입니다.

- 5대 광역시(0.09%->0.12%)로 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.34%)은 여전히 전 지역에서 상승세가 이어지고 있는데요, 대구(0.17%)가 유의미한 상승이 지속되고 있습니다. 대구 서구(0.32%)는 정비사업 이주수요로, 달서구(0.31%)는 월성 및 이곡, 감삼동 일대에서, 중구(0.19%)는 대신 및 남산동 신축 대단지 위주로 상승하고 있습니다. 

- 세종(0.48%->0.23%)도 상승폭은 축소되었지만 신규 입주물량 감소와 매물 부족 현상이 지속되고 있습니다. 고운 및 다정, 보람동 등 대부분의 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다.

☞ 전국적으로는 상승세가 이어지는 모습입니다. 지역별로는 상승폭이 다르지만 전세가의 유의미한 해석이 필요한 지역들도 눈에 보입니다. 

- 8개도(0.02%->0.03%)는 상승폭이 확대되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 1월 20일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격 동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 디테일한 부분은 임장활동을 필히 하시기 바랍니다.

1. 매매 가격

1월 20일 기준 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.11%)을 기록했습니다. 서울(0.16%)과 경기(0.20%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.08%)는 대전(0.27%)과 대구(0.09%), 울산(0.03%), 부산(0.02%)은 전주대비 상승했고 광주는 전주 대비 보합(0.00%)을 기록했습니다.

기타 지방(0.02%)은 전주대비 소폭 상승을 기록했고, 세종(0.58%), 전남(0.09%), 충남(0.08%)은 상승했으며, 경북(-0.06%), 전북(-0.04%), 강원(-0.02%), 충북(-0.02%), 경남(-0.01%)은 하락했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.16%의 변동률을 기록했습니다. 상대적으로 상승폭이 적었던 은평구(0.54%), 영등포구(0.38%), 중구(0.31%), 서대문구(0.31%) 순으로 상승폭이 높았습니다.

은평구는 이주 및 철거 진행 중인 대조 1구역을 비롯 갈현 1구역, 등 재개발 진행 구역이 많아 지역 내 움직임이 꾸준하다. GTX-A 역세권 개발사업 및 연신내역과 불광역 일대 서울시 신전략거점 개발 사업지 선정 등으로 투자자 관심도 높은 지역입니다.

☞ 1216 대책의 영향으로 기존에 대표적인 지역보다는 그 외 지역들의 상승세가 높았습니다. 그 외 수도권의 상승세가 가파르다 보니 상대적으로 기존 올라갔던 서울 집값이 저렴해 보이는 착시효과가 생길 정도인데요, 서울 내에서도 선호도가 낮았던 지역들 위주로 풍선효과가 나타나는 모습입니다.

- 경기는 수원과 용인 등을 중심으로 상승하며 하락 지역 없이 전주 대비 0.20% 상승했는데, 수원 팔달구(0.84%), 수원 영통구(0.82%), 수원 권선구(0.80%), 용인 수지구(0.47%) 등이 상승을 주도하였습니다.

수원 팔달구는 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들 등이 실수요자 문의가 증가하면서 상승세가 유지되고 있는데요, GTX·신분당선·수원 트램 등의 교통 호재, 팔달6·8·10구역·권선6구역 등 매교역 일대를 중심으로 한 재개발 진행으로 투자자 관심도 매우 높습니다.

용인 수지구는 겨울 비수기로 거래량은 많지는 않으나 신규 아파트 입주가 마무리되면서 급매물은 소진된 상태이고, 성복역 롯데몰 개장, 기흥구 용인 플랫폼 시티 사업 등 용인지역 개발 호재로 상승세 움직임을 보이고 있습니다. 

☞ 경기도에서는 신분당선 라인인 수원과 용인이 상승세가 가파른데요, 특히 수원은 전 지역에서 상승세가 높은데 투자 문의가 많이 이뤄지고 있습니다.

- 인천은 0.09% 상승하였는데요, 연수구(0.14%)는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들이 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다.. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승세 움직임을 보이고 있습니다. 

☞ 인천의 경우에는 부평구와 미추홀 구 등 구도심 정비사업 이슈 외에도 주거환경이 양호한 송도동 일대도 교통호재와 맞물려 상승세가 이어지고 있습니다. 경기와 인천은 매수심리 상승세가 높은 지역으로 당분간 흐름을 가져갈 것 같습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.08%)과 5개 광역시(0.05%)는 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 나타냈습니다.

서울은 전주 대비 0.10%를 기록, 경기(0.07%)도 전주대비 상승했으며, 5개 광역시는 대전(0.16%)과 대구(0.07%), 울산(0.04%)은 상승했고, 부산과 광주(0.00%)는 보합입니다.

- 서울(0.10%)은 전주대비 상승을 기록하며 28주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 영등포구(0.50%), 강남구(0.28%), 양천구(0.18%), 강북구(0.17%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.

강남구는 특목고·자사고 폐지로 명문 학군을 찾는 수요, 겨울방학 이사철 수요 등으로 전세 수요는 꾸준히 증가하고 있다. 반면에 소유주 2년 거주 시 양도세 혜택 있어 소유주들이 입주하는 경우가 늘었고, 전세보다는 월세 희망하는 임대인들이 많아 출회되는 전세 물량은 줄어들고 있습니다.

양천구는 겨울학기 이주를 위한 수요가 증가하는 시기로 수요 움직임은 늘었으나 공급은 부족한 편이다. 학군 선호 지역인 목동 일대 단지들과 여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들이 매물 품귀 현상 보이면서 상승세가 계속되고 있습니다.

☞ 기존에 선호지역인 강남 3구와 양천구 등의 매매 가격은 상승폭이 둔화되었지만 여전히 전세수요는 많은 것 같습니다. 서울은 28주 연속 상승하며 앞으로도 하락할 원인을 찾기 힘든데요,

시장의 임대물건이 더욱더 줄어들 것으로 생각됩니다. 이러한 흐름에 정부가 전월세 가격을 통제하기 위해 수요 억제정책을 펼칠 것 같지만, 이후에 수급 불균형이 가속화될 것 같아 우려됩니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.07%)을 했으며, 인천도 상승(0.07%)을 나타냈습니다. 용인 수지구(0.46%), 수원 영통구(0.25%), 안양 동안구(0.18%) 등 상승을 나타냈고, 동두천(-0.01%)만 하락했습니다.

용인 수지구는 대규모 단지들의 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요 문의가 증가하고 가격 상승세가 지속되고 있는데, 특히 강남권 진입이 용이한 신분당선 초역세권 단지들 전세가가 상승하고 있습니다.

안양 동안구는 비산동 지역의 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 수요 문의가 증가하고 있습니다. 또한 평촌동 일대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 전세가 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 경기도도 전반적으로 전세가 상승이 있지만 매매 가격 상승보다는 전세 가격 상승률이 조금은 낮아 보입니다. 지역에 따라 공급물량에 대한 편차도 존재하고 선호지역이 다르기 때문에 조금 접근을 달리해야 할 것 같습니다. 

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 70.3을 기록해 전주(68.7) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 102.3으로 전주(104.3) 대비 소폭 하락하였는데, 부동산 대책 및 대출규제로 거래시장은 소강상태를 보이며 관망 분위기가 지속되고 있습니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울의 경우 규제의 영향에 따라 소폭 하락하였지만 그 외의 지역들에서 전반적으로 매수심리가 살아나는 모습입니다. 지방의 경우 대전을 제외하더라도 인천과 대구 등에서 심리지수가 살아나는 모습입니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 보편화된 부동산 열기 속에서도 아직도 부동산 공부나 투자를 고민하는 무주택자분들이 많습니다. 특히, 투자와 대출이라면 경기를 일으키는 분들이 많기 때문에 이런 분들은 더욱더 무주택 탈출이 어렵습니다.

물론, 청약을 기다린다면 작은 희망이라도 있는 무주택자라고 할 수 있지만, 단순히 집값이 떨어질 거라고 차일피일 미루며 임차인으로 살면서 집값이 떨어지면 사리라고 다짐하는 무주택자는 희망이 없습니다.

왜냐하면 , 이러한 다짐을 하는 분들은 상승장에는 올라서.. 하락장에는 떨어져서 사지 않을 확률이 100%이기 때문에 오늘 다시 한번 강조 또 강조하고자 글을 쓰려합니다.

이전에 한번 집을 사야 되는 이유에 대해 아래의 포스팅을 통해 간단히 언급한 적이 있었는데 오늘은 조금 다른 의미로 이야기하고자 합니다.

2019/08/09 - [부동산 이야기] - 하루빨리 내 집 마련을 해야 하는 이유..

1. 정부도 집을 사는 것을 장려하고 있다.

최근에 규제가 강화되면서 사회적으로 다주택자와 부동산 투자에 대한 부정적인 인식이 강해졌지만 사실 정부의 규제는 다주택자에 대한 규제지, 실제로 실수요자들 특히, 1주택자에게는 전혀 문제가 되지 않습니다.

실제로 정부는 무주택자들을 위한 정책 배려로 아파트 공급에도 무주택을 우선하여 공급하고 있기 때문에 정부가 부동산을 규제한다고 해서 내 집 마련을 하지 말라는 의미는 아닙니다.

특별공급과 일반공급에서 살펴보면 무주택자를 위한 배려가 많습니다. 그렇기 때문에 청약제도에 대한 이해만 잘하더라도 일반적인 서민들은 경쟁이 치열한 곳을 제외한다면 내 집 마련에 어려움이 없습니다.

또한, 이전에 포스팅했지만 무주택자가 주택을 구입할 때 서민 실수요자 요건이 충족한다면 규제지역도 담보대출 시 추가로 10%가 가능하고 비규제 지역은 70%까지 대출이 가능합니다.

* 자세한 내용은 기존 포스팅을 참고 바랍니다.

2020/01/06 - [부동산 상식] - 주택담보대출 10%의 마법, 서민 실수요자의 조건은 무엇일까?(Feat. 은행업 감독규정 별표 6 요약)

그렇기 때문에 고가주택이나 초고가주택이 아니라면 내 집 마련은 어려운 것은 아닙니다. 다만, 경쟁이 심하고 입지가 우수한 지역의 내 집 마련은 상대적으로 어렵게 느껴지는 것입니다.

정부도 주거안정에 대해서는 많은 노력을 하는 정책들을 펼치고 있어서(물론, 맘에 안 드는 부분도 있지만) 무주택자들에게는 내 집 마련하기에 좋은 시기가 아닐까 생각이 듭니다.

주택시장에서 1주택자로 사는 것은 시장 건전성 유지 차원에서 바람직합니다. 투자를 해서 다주택을 보유할 경우 상황에 따라 다르지만 시장 흐름의 저해요인이 될 수 있기 때문에 이러한 것까지 고려한다면 1주택은 반드시 확보해야 하는 것입니다.

이러한 기조 때문인지 청약이 아무리 까다로워지더라도 1주택자 까지는 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 평형에 대해서는 갈아타기 기회를 부여하고 있습니다. 

즉, 정부는 국민 주거안정을 위해서 무주택보다는 1주택을 적극 장려하고 있는 것입니다.

2. 1주택은 내 자산을 지켜주는 최고의 투자다.

만약 무주택자라면 경제성장과 인플레이션 등에 따른 자산증식의 행복을 맛볼 수 없습니다. 주택은 실물 자산인 부동산이므로 가격 상승 과정에서 혜택을 보게 되는 것입니다.

즉, 최소한 인플레이션에 대한 방어가 가능하다는 것입니다. 그러나 전세보증금은 정기예금이나 마찬가지로 자체적인 증식 기능이 없기 때문에 전세로 사는 것은 주거비용 측면에서 제일 저렴할 수는 있겠으나 그 자체가 한계로 작용할 수 있으며, 인플레이션에 대한 방어를 할 수 없습니다.

흔히 1주택자는 1채이기 때문에 투자가 아니라고 얘기하고 있습니다. 팔고 다른 집으로 갈 때도 내 집이 오르면 다른 집도 올라 큰 기대가 없다는 의미인데요,

설사 그렇다 하더라도 인플레이션의 방어를 통해 자산 가치를 지켰다는 측면에서도 충분히 의미가 있고 특히, 집을 팔고 갈 때도 훨씬 수월하게 시장의 변화에 대응할 수 있습니다. 이 자체만으로도 최고의 투자이자 무주택자와 차별화되는 큰 요인입니다.

또한, 1주택자는 다른 집으로 이사할 때도 유리한 편인데, 기존 1주택을 매도하고 그 금액과 유사한 곳으로 옮기거나 아니면 집 크기를 줄일 수도 있으며 더 비싼 집을 사기 위해 자금을 조달하더라도 추가 금액만 보태면 되기 때문입니다.

3. 주택은 엄청난 세제 혜택을 받고 있다.

주택에 부과되는 세금 혜택은 상상을 초월할 정도로 좋습니다. 생활에 모든 것은 물론, 모든 소득에는 세금이 따라오지만 주택에 대한 세금 혜택은 말도 안 되게 좋습니다.

취득 시는 주거용이기 때문에 일반 부동산보다 세율이 낮아 세부담을 줄여주고 있습니다. 또한, 초고가 주택이 아니라면 보유하는 기간 동안 내는 재산세는 미미하고 만약 공시지가가 높아 종합부동산세(이하 종부세)를 납부한다 해도 2주택자 이상은 공시 가격 합계 6억 원 초과가 납부 대상인 반면, 1주택자는 9억 원 초과이기 때문에 1주택자는 종부세 부담도 적습니다.

또한, 양도소득세에 대한 비과세 요건도 있으며 고령자, 장기보유 공제혜택도 있습니다. 참고로 주택이 3채가 있더라도 2채를 주택임대사업(요건에 부합)으로 등록한 경우 1채의 주택에 대해서는 1주택자와 마찬가지로 계산하니 완벽한 투자상품이지 않을까요?

물론 강화된 정부 규제정책(1216 부동산 대책)으로 2020년부터 양도소득세에 대한 내용이 조금은 달라지는데, 고가주택 매도 시 1주택자도 2년 거주요건을 채워야 장기보유 특별공제(보유기간 연 8%, 10년 최대 80%)를 적용해  거주요건을 채우지 못했을 경우 해당 주택에 들어가 2년 거주해야 합니다.

그렇지 않고 매도할 경우에는 9억 원 초과분에 대해 일반 장기보유 특별공제(연 2%, 15년 최대 30%)로 계산해 납부해야 하는 것이죠.

2021년부터는 1주택자의 고가주택 장기보유 특별공제(연 8%)를 거주기간(4%)과 보유기간(4%)으로 나눠 운영하는데 즉, 10년을 보유하며 거주까지 채워야 80% 공제를 다 받는다는 의미가 되겠습니다.

또한 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우에는 1주택자라도 1년 내 해당 주택에 전입(세입자가 있는 경우 2년)도 하고, 1년 내 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있고, 조정대상지역에서 2019년 12월 17일 이후 등록하는 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택을 받습니다.

물론, 이렇게 바뀌었다 하더라도 1주택자는 다른 투자상품 대비 자산보유와 차익에 대한 세금이 거의 없다고 볼 수 있기 때문에 투자로써 최고의 상품인 것입니다.

4. 주거안정성이 확보되는 것만으로도 가치가 있다.

이러한 것들 외에도 내집마련은 주거 안정성을 확보하는 데에도 많은 도움이 됩니다. 인류는 본인과 가족을 보호하기 위해 내 집 마련에 대한 기본적인 욕구가 있기 때문에 1주택을 확보하는 것만으로도 인간의 원초적인 욕구를 충족시킬 수 있습니다.

만약 임차인으로 내집없이 살다보면 원치 않는 이사소요나 주거불안정에 따른 불안감들이 보이지 않는 스트레스로 삶을 구속할 것입니다. 나만 스트레스 받는 것이 아니라 사랑하는 내 가족들에게도 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문에 복잡한 셈법으로 고민하지 않더라도 내집마련 자체가 충분한 가치가 있는 것입니다.

원치 않는 이사나, 보증금 증액, 집주인과의 갈등 등은 삶의 질측면에서 매우 부정적인 영향을 미치기 때문에 안그래도 스트레스로 넘쳐흐르는 현대사회에서 굳이 받지 않아도될 스트레스까지 삶의 무게에 얹을 필요는 없다고 생각됩니다.

이렇듯 내집마련은 자산을 보호하고 최고의 세제혜택과 주거 안정성을 확보하는 훌륭한 전략입니다. 자신의 상황가 맞는 내집마련의 좋은 전략을 가지고 가능하면 빨리 그 목표를 달성하기를 기원하겠습니다.

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