부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 24일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 일부 반영되었을 것 같습니다.

1. 매매 가격

2월 24일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.15%)을 기록했습니다. 경기(0.30%)와 인천(0.27%), 서울(0.16%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.08%)는 대전(0.24%)과 울산(0.15%), 대구(0.07%), 광주(0.04%), 부산(0.02%)은 모두 상승을 보였습니다. 

수도권(0.25%) 및 광역시 이외의 기타 지방(0.02%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했는데요, 세종(0.83%)만 상승했고, 강원(-0.03%), 전남(-0.03%), 전북(-0.02%), 경북(-0.02%), 충북(-0.01%)은 하락했고, 충남과 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16%로 지난주 보다 미미하게 상승폭이 둔화되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 구로구(0.40%), 금천구(0.37%), 마포구(0.37%), 성북구(0.34%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았으며, 강남구는 0.05%, 서초구는 0.02%, 용산구는 0.05% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

금천구는 대책 발표 후 매물이 자취를 감춰 거래 가능한 매물이 귀해 간혹 높은 호가에도 거래가 되고 있습니다. 신안산선 착공, 공군부대부지 이전 개발 등으로 매도자들이 가격 상승에 대한 기대감이 높아 가산동, 시흥동 지역의 소형 위주로 매매 가격 상승을 기대하는 투자 수요가 간간이 유입되고 있습니다.

성북구는 매매가 9억 이하 매물이 분포된 돈암동, 정릉동 일대 단지들 매매가가 상승세를 보이고 있는데, 동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높고, 교통 및 학군 선호도가 높은 길음뉴타운 단지들도 실수요자 문의가 꾸준한 편입니다.

☞ 서울에서도 다른움직임이 보이는데요, 상승폭이 줄었지만 지속적인 상승세가 유지되는 점, 낮은 가격대에 아파트들이 풍선효과를 보이는 점이 주목할 포인트 같습니다.

- 경기는 지난주의 상승률 0.31%와 유사한 전주 대비 0.30% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 권선구(1.09%), 군포(0.72%), 의왕(0.65%), 수원 팔달구(0.64%), 용인 수지구(0.61%) 등입니다

수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 강세를 보이고 있으며, 투기 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한두 건씩 거래 이루어지고 있습니다.

의왕은 청계2지구, 내손 다·라구역 재개발 호재로 투자자 문의와 거래가 늘어나고 있으며, 인덕원 포일 엘센트로 신규 단지에 실수요자, 서울 투자자가 몰려 높은 프리미엄이 형성되어 거래가 이루어지면서 주변 단지들 매매가에도 영향을 주고 있습니다.

☞ 수원과 의왕은 이제 전 지역이 조정대상지역이 되었는데요, 규제 전후로는 간간한 거래로 상승세가 이어지는데 수원 및 의왕 외에 군포, 인천 등으로 풍선효과의 기운이 보이고 있습니다.

-  인천은 연수구(0.56%), 서구(0.46%), 남동구(0.25%)가 상승하며 전주 대비 0.27% 상승했습니다. 인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 거주요건이 양호한 송도나 청라 중심으로 상승세가 확대되는 모습입니다. 인천이 0220 부동산 대책에 가장 큰 풍선효과지역이 될 것 같은데요, 벌써 상승세가 높은 곳들이 많습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했는데요, 전주 대비 수도권(0.08%)과 5개 광역시(0.04%)는 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합입니다. 서울은 전주 대비 0.05%를 기록, 경기(0.10%)도 상승했고, 5개 광역시는 대전(0.14%)과 울산(0.05%), 대구(0.02%), 부산(0.01%)는 상승했으며, 광주(0.00%)는 보합이었습니다.

- 서울(0.05%)은 전주 대비 소폭 상승했는데요, 송파구(0.15%), 은평구(0.14%), 강북구(0.10%), 동작구(0.09%) 가 소폭 상승했습니다.

송파구는 코로나바이러스 사태로 집을 보러 오는 사람이 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 상승세가 지속되고 있으며, 잠실동 대단지 헬리오 시티,레이크팰리스, 리센츠 등도 큰 폭으로 올라 거래되고 있습니다. 

은평구는 대조 1구역,수색 6구역, 수색13구역수색 13구역, 증산2구역 등 은평구 일대 재개발 구역들이 많아 지역 내 움직임을 보이고 있고, 인근 서대문, 종로 등 인접지역 대비 저렴한 임대 가격으로 외부 수요 유입도 꾸준한 편입니다.

☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승중입니다 이제 곧 8개월 연속 상승을 앞두고 있는데요,  전세가 상승이 유의미함은 모두가 알고 계실 겁니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.10%로 상승했습니다. 전주 대비하여 용인 수지구(0.36%), 수원 권선구(0.32%), 고양 덕양구(0.25%), 용인 기흥구(0.24%) 등 상승을 보였고, 하락 지역은 없습니다.

용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요, 봄 이사철 수요 등이 증가하여 상승세가 지속되고 있습니다. 특히, 강남권 진입이 용이한 신분당선 초역세권 단지들 전세가가 강세를 보이고 있습니다.

용인 기흥구는 봄 이사철을 앞두고 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매도인은 가격이 인상될 거라고 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있습니다.

☞ 경기도 전 지역에서 하락이 없는 것은 매우 유의미한 신호인데요, 특히 신분당선을 중심으로 한 전세가의 상승이 매우 높습니다. 

- 인천도 전주 대비 상승(0.10%)을 나타냈는데요, 인천은 남동구(0.32%), 연수구(0.18%)가 상승을 보였습니다.

☞ 인천 역시 서울, 경기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다. 

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 78.4를 기록해 전주(77.5) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 103.1로 전주(103.6)와 비슷하다. 강남지역은 전주 95.9에서 94.4로 소폭 하락하면서 매수문의가 계속 줄어들고 있으며, 강북은 113.1로 지난주(112.3)와 비슷한 수준입니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울 역시 규제의 영향으로 매수세가 사그라들었지만 급매가 소진되면서 점점 살아나는 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 9.13 부동산 대책에 후속작인 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82 대책과 913 대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

오랜 투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거 규제를 이야기한다고 당황하실 수도 있지만, 저와 같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있지만 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '19년 12.16 부동산 대책의 추진배경 

1216 대책은 기존에 발표한 9.13 부동산 대책에 영향으로 주택 가격의 안정세에 접어들었지만 갭 투자 등 투기수요 유입과 집값 상승 기대감으로 매수세가 상승하며 국지적인 과열이 심해졌습니다.

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

현재 투기지역 및 투기과열지구에 주택담보대출은 LTV 40% 적용 중이나, 가계 및 개인사업자 법인 등 모든 차주의 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억 원을 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용합니다.

시가 9억 원 이상 주택에 대해서 역진율 구조로 추가 규제를 통해서 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택에 대한 주택구입 부담을 가중시켰습니다. 그러나 아쉽게도 서울의 중위 주택 가격이 9억 원을 넘어선 상황에서 이런 대책은 실수요자에게 오히려 내 집 마련이 어려워지는 것 같습니다.

(2) 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

현재는 투기지역 및 투기과열지구에서 다주택 세대만 대출이 금지되었고, 1 주택 세대 및 무주택 세대에 대해서는 LTV40%를 적용 중이었습니다.

그러나 가계, 개인사업자 및 법인 등 모든 차주에 대해서 투기지역 및 투기 광려 지구 내 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였습니다.

* 단, 재건축 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용합니다.

(3) DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율) 관리 강화

* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금 상환액 / 연간 소득

현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 중으로 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했으나, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용됩니다.

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%, 단계적으로 '21년 말까지 40%로 하향조정)

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

규제지역 내 1 주택 세대는 2년 내 기존주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시 가격 9억 원을 초가)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했으나,

고가주택 기준을 공시 가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경하고, 투기지역 및 투기과열지구에서는 1 주택 세대의 주택구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분의무를 부여합니다.

* 1 주택 세대 : 2년 내 기존주택 처분에서 1년 내 처분 및 전입 / 9억 원 초과 주택 구입 무주택세대 : 2년 내 전입에서 1년 내 전입

(5) 주택구입 목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

현재는 주택임대업 및 주택 매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택구입 목적 주택담보대출 취급이 금지되어 있지만 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대합니다.

(6) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

현재는 주택임대업 개인사업자 대출에 대하여 RTI를 1.25배 이상 적용 중이나,

투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화했습니다.

※ RTI(Rent To Interest, 임대업이 자상 환 비율)는 부동산 임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표로, 산출 방식은 (상가 가치 ×임대수익률)÷(대출금 × 이자율)입니다.

(7) 전세대출보증 사적 보증제한 및 전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한

현재 전세대출 차주가 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 시 전세대출에 대한 공적보증(HUG, HF)은 제한되나 사적 전세대출 보증인(SGI)은 가능했습니다. 이제는 SGI까지 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 차주에게 전세대출보증을 제한합니다.

또한, 전세대출받은 후 시가 9억 원 초가 주택을 매입하거나 2주택 이상이 되면 전세대출을 즉시 회수합니다.

그러나, 전세대출의 경우 일부 은행에서는 자체적으로 전세대출이 가능한 경우가 있어 우회로는 남아있게 되었습니다.

2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 종합부동산 세율 상향 조정

종합부동산세 세율을(일반 0.1% p ~ 0.3% p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2% p~0.8% p)로 세율을 인상합니다.

(2) 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세부담 상한 상향조정(200% -> 300%)

(3) 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율 확대

1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담을 경감시켰습니다.

(4) 공시 가격 현실화율 제고

현재 공시가율은 시세 대비 평균 70% 미만으로 '20년 공시는 시세 변동률을 공시 가격에 모두 반영하고, 고가주택을 중심으로 현실화율을 우선 제고합니다.

* 공동주택 시세 9~15억 원 : 70% / 15~30억 원 : 75% / 30억 원 이상 : 80% 수준까지 반영

(5) 1세대 1주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건 추가

1세대 1주택(실거래가 9억 원 초과)은 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 9억 초과분에 대해서 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용했었습니다.

* 실거래 9억 원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간 및 거주기간 등 요건 충족 시 비과세

그러나 이번 개정안을 통해 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유 특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가하였습니다.

* 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 구분하여 시행

장기보유 특별공제는 3년 이상 보유 및 2년 거주하기만 해도 가능하므로 반드시 3년 이상 거주할 필욘 없습니다. (913 대책 이후로 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유 특별공제 적용, '20년 1월 1일 시행)

※ '21년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.

(6) 조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시 1 주택으로 비과세 혜택 중입니다.(비규제 지역은 3년 이내 양도)

그러나, 이번 개정안을 통해 취득일로부터 1년 이내 해당 주택 전입 및 1년 이내 기존주택을 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다.

* 다만, 신규 구입주택에 임차인이 있는 경우에는 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장은 가능합니다.

(7) 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

현재는 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세혜택을 받을 수 있었습니다만,

(8) 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에 분양권도 포함

9.13 대책 이후에 대출 및 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있습니다, 그러나 세제상에는 다주택자 판단 시에 주택수에 미포함하고 있는데요, (단 조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수 포함)

개정안을 통해서 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시에는 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함합니다.

물론, 양도세 중과는 표면적으로는 규제하는 것처럼 보이지만 조정대상지역에 주택을 갖고 비규제 지역 분양권 투자 시에 조정대상지역 주택을 먼저 매도하는 경우가 흔치 않아, 실효성에 의문이 듭니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

(9) 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세를 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제를 배제중입니다.

그러나, 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유 특별공제를 적용합니다.

정부가 시장에 물건이 나오게 고민을 한 흔적이 보이는 대목이나 10년이상 보유주택에 국한하기 때문에 시장에 물건이 나오기는 어려워 보입니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일(발표 다음날)부터 '20년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용

(10) 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상

현재는 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있지만

주택(조합원입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각시에는 10~20%p 중과) 적용중입니다.

이번 개정안을 통해 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율을 인상함으로써 주택, 입주권, 분양권이 동일한 세율을 적용 받게 됩니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

3. 투명하고 공정한 거래질서 확립

(1) 민간택지분양가 상한제 적용지역 확대

현재 서울 27개 동을 상한제지역으로(11.6발표, 11.8일 발효) 지정하였는데요, 최근에 집값 선도지역을 추가로 지정하였습니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일 부

(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 및 증빙자료 제출, 신고항목구체화

현재는 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어있지만 개정안을 통해 조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택취득시로 확대하였습니다.

또한, 투기과열지구 내 9억원 초과주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고관련 객관적 증빙자료를 제출토록 하였습니다.

* 자기자금(소득금액증명원), 현금 및 금융기관 예금액, 임대보증금, 거래가능여부(전매제한 기간 등) 등

※ 적용시기 : 부동산거래 신곡법 시행령 개정후 즉시 시행('20년 3월 중) 

4. 공정한 청약질서 확립

(1) 공급질서 교란 및 불법 전매시 청약제한 강화

현재는 공급질서 교란행위 적발시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하나 불법전매에 대해서는 청약금지 규정이 없습니다.

* 공급질서 교란행위 및 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금

개정안을 통해서 교란행위 및 붋버전매 적발시 주택유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.

(2) 청약당첨 요건 강화

투기과열지구와 수도권 주요징겨은 해당지역내 일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급 하고 있습니다. 

그러나 개정안을 통해 투기과열지구 및 대규모신도시의 거주기간은 1년에서 2년으로 강화 할 예정입니다.

*2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

(3) 청약재당첨 제한 강화

현재에는 분양가 상한제적용주택, 조정대상지역 및 투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년 재당첨 제한을 적용하지만 개정안을 통해 분양가 상한제 주택 및 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시에는 7년간 재당첨 제한이 적용됩니다.

※ 적용시기 : 주택공급에 관한규칙 개정 후 즉시 시행('20년 3월 중) 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자자라면 항상 관심갖는 신도시와 같은 곳은 보통 공공택지라고 부르는데요, 용어가 이해가 안 되더라도 대략적인 개념은 이해하고 계실겁니다.

이런 공공택지 안에는 택지를 효율적으로 쓰고 시민들의 편의를 위해선 아파트도 지어야 하고, 단독주택, 동사무소, 종교시설, 상업시설, 학교 등을 지어야 하는데요,

공동주택용지는 일반적으로 아파트를 지을 수 있는 곳이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다 보니 시공사들 입장에서는 이러한 공동주택용지를 공급받는 것이 미래에 아파트 공급으로 이루어지기 때문에 아무래도 경쟁이 치열했습니다.

현재, 공동주택용지는 공급일부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로는 자유롭게 전매할 수 있는데요, 이 때문에 대형 건설그룹 계열사들이 실제 사업을 벌일 계획이 없어도 일단 낙찰받고 나선 땅을 다른 계열사에 넘기는 사례가 적지 않았다고 합니다.

이에 국토부는 공급계약 이후 2년이 지나더라도 전매행위를 금지하기로 했는데요, 부도 등 합리적 사유가 있는 경우가 아니면 소유권 이전등기 전까지 전매할 수 없게 되었습니다.

또한, 국토부는 이와 관련된 내용을 포함하여 공급가 이하 전매 허용범위 축소, PFV 전매 허용요건 축소를 포함하여 좀더 포괄적인 규제를 이어나갈 방침인 것 같습니다.

여기에는 전매금지뿐만 아니라 공동주택용지를 공급받은 자는 자금조달을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트 금융투자(이라 PFV)에 택지를 전매내용까지 포함하는데요, 전매를 하려면 해당 PFV에 과반 지분을 확보해야 합니다.

지금까지 수분양자가 PFV의 최대 주주인 경우 자금 조달을 원활하게 하기 위해 해당 PFV에 전매할 수 있게 했지만, 다른 기업집단의 계열사들이 최대 주주 이상의 지분을 확보해 PFV를 사실상 지배하는 식의 악용사례가 많아 지분요건을 강화하기로 한 것입니다.

* 여기서 프로젝트 금융투자회사는 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 투자자들이 자금을 출자해 설립하는 명목 회사(일명 페이퍼 컴퍼니)입니다. 자금 확보와 리스크를 분담하기 위해서 추진하는 정도로 이해하면 될 것 같습니다.

※ PFV 전매제도 악용 구조

이러한 제한을 통해서 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등을 조기에 차단하겠다는 것인데요, 공공택지를 사서 비싼 값에 전매하며 이익을 취하는 행위와 시장교란행위를 원천 차단하겠다는 뜻입니다.

* 공공택지란 국가, 토지주택공사, 지방자치단체 등 공공기관이 개발하는 택지를 의미합니다. 공공택지에는 크게 4가지로 나뉘게 됩니다.

1. 국민주택건설 또는 대지조성사업으로 개발하는 택지 => 주택단지를 조성하기 위한 사업
2. 택지개발 촉진법의택지개발사업으로 개발하는 택지 => 신도시 등
3. 산업입지 및 개발에 관한 법률의 산업단지개발사업으로 개발하는 택지 => 공단, 산업단지 등
4. 국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법의 국민임대주택단지 조성사업에서공공사업으로 개발·조성되는 공동주택 건설용지를 말한다. 공공택지에서 지어서 분양하는 주택은 원가연동제, 분양가 상한제 등의 적용을 받음

사실, 이러한 규제는 실수요자인 국민 입장에서는 좋은 방향입니다. 토지의 이자와 거래로 인한 시세 상승분은 당연히 분양의 끝에 있는 분양자가 부담할 수밖에 없기 때문입니다.

자료를 찾아보니 과거 2007년까지는 공공택지 내 공동주택용지는 투기 방지 차원에서 소유권 이전 등기 이전까지 전매가 금지됐었다고 합니다. 그러나 부동산 침체가 지속되자 유동성 위기를 맞은 건설사에 숨통을 틔워주자는 취지로 2015년부터 공급계약일로부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로 전매할 수 있게 예외적으로 허용하기 시작했습니다.

하지만 페이퍼 컴퍼니를 세워 계열사로 응찰한 뒤 공동주택용지를 공급받아 모회사ㆍ계열회사에 값싸게 전매하는 식으로 이익을 얻거나 선점 후 비싼 값에 파는 등의 행위 들이 이어 나면서 공공택지 가격이 비싸지는 부작용을 낳고 결국, 이러한 비용들이 고스란히 분양가로 전가되는 경우가 많았습니다.

시행령은 오는 26일부터 4월 8일까지 입법예고 기간을 두고 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 상반기 중으로 시행될 방침이라고 하는데요, 현재 2기 신도시 들 중 공동주택용지들부터 적용이 될 것 같습니다.

분양을 기다리는 분들이라면 이러한 정책들에 대해서 이해를 하고 있다면 도움이 될 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 번 포스팅에 따라 군인 특별공급 및 군인공제회 공급주택에 대한 포스팅을 약속했는데요, 이번엔 전남 영광에서 분양하는 영광 금호어울림리더스대해서 포스팅 해보겠습니다.

* 군인특별공급과 관련된 정보는 기존 포스팅을 참고바랍니다.

2020/01/08 - [군인 내집마련정보/군인주택공급정보] - [군인내집마련 특별기획-1부] 군인만의 내집마련 치트키! 군인특별공급이란 무엇일까?(일부내용 수정)

1. 군인특별공급개요

(1) 군인특별공급 세대수 : 총 346세대 중 3세대(84A : 3)

(2) 특별공급요건 : 10년이상 장기복무 무주택 세대구성원 및 군인 / 청약 6개월 경과 / 지역, 면적 예치금충족(전남 영광 200만원)

* 특별공급요건과 1순위 요건은 다르므로 1순위 지원시 자격요건은 별도 확인하시기 바랍니다.(전남 없음, 당해지역 우선)

(3) 일정 : 특별공급(3. 4,수) / 1순위(3. 5,목)  * 분양사 일정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 입지분석

(1) 입지 : 영광은 군소도시로 보수적으로 접근하셔야 합니다. 

(2) 수요 및 공급 : 공급은 없지만 군소도시는 수요공급이 의미가 없습니다.

(3) 학군 : 초등학교가 약 2Km떨어져 있네요,

(4) 교통 : 영광IC가 인접해 서해안 고속도로 진입이 용이해보입니다.

3. 분양가 및 프리미엄 예상

(1) 분양가 : 84기준 2억초반대 예상합니다.

(2) 프리미엄 : 프리미엄을 논하기 어렵네요, 다만 지역에서는 대장아파트가 되겠습니다^^;; 아파트가 없네요

(3) 전매제한 : 당첨자 발표후 바로 전매가능하겠습니다.

그외 문의는 개설한 카톡방에 입장하셔서 이야기하면 좋을 것 같습니다~^^

https://open.kakao.com/o/gg2q3fRb

코드는 네이버 블로그 게시물에 비밀댓글달아주시면 공개해드리겠습니다

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 17일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220부동산대책 직전 발표한 자료로 대책 영향은 반영되지 않았습니다.

1. 매매 가격

2월 17일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.16%)을 기록했습니다. 경기(0.31%)와 인천(0.21%), 서울(0.17%)은 상승했고, 인천(0.21%)을 제외한 5개 광역시(0.10%)는 대전(0.29%)과 울산(0.15%), 대구(0.07%), 부산(0.04%), 광주(0.01%)는 모두 상승을 보였습니다.

수도권(0.25%) 및 광역시 이외의 기타 지방(0.02%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했으며, 세종(0.46%), 충남(0.10%)은 상승했고, 전북(-0.03%), 경북(-0.03%), 강원(-0.01%), 경남(-0.01%)은 하락했고, 전남과 충북은 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.17%로 지난주 변동과 유사한 수준을 보이고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 양천구(0.56%), 광진구(0.45%), 마포구(0.32%), 구로구(0.28%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았고, 강남구는 0.07%, 서초구는 0.03% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

양천구는 부동산규제대책 영향으로 상담문의 건수는 줄어들었으나 출회되는 매물은 여전히 귀한 상황인데요, 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입 수요가 꾸준하고, 목동신시가지 14개 단지가 안전진단을 신청하면서 재건축 단지들 모두 매매가 강보합세를 유지 중입니다.

마포구는 성산시영아파트 재건축 안전진단이 통과되면서 성산동 일대 단지들 매매가가 상승세를 보이고 있으며, 망원동 일대 단지들도 취학 자녀를 둔 세대로부터의 수요가 발생하고 있어 매매 거래는 꾸준한 편입니다.

☞ 다른 수도권 지역들의 상승세가 높다 보니 서울의 상승세가 상대적으로 낮아 보이네요, 입지가 불변하다면 추후에 서울시장의 변화를 바라보는 것도 좋은 공부가 될 것 같습니다.

- 경기는 용인 수지구(0.97%)와 수원의 4개 구가 높은 상승을 보이며 전주 대비 0.31% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 용인 수지를 비롯해 수원 영통구(0.88%), 수원 장안구(0.68%), 수원 팔달구(0.64%) 등입니다.

용인 수지구는 풍덕천동, 상현동, 동천동, 성복동 일대의 입주 2년 이하의 아파트들 매수세 증가로 높은 호가에도 거래가 이루어지면서 매매가 상승세를 보이고 있습니다.

성복역 롯데몰 개장, 기흥구 용인 플랫폼 시티 사업,신분당선 서울 용산역까지 연장 예정, 신봉동에서 고기동까지 터널 공사로 판교까지 이동시간 단축될 전망 등 여러 개발 호재로 투자수요 강세를 보이고 있습니다.

수원 영통구는 영통 2구역 매탄주공 4.5단지 재건축 심의 통과, 수원선 원천역 개통 확정 기대감으로 상승세가 지속되고 있는데요,

12.16 대책 후 풍선효과 및 신분당선 연장 예비타당성 통과 발표로 인해 시세가 폭등하였다가 정부 추가 대책 발표 예정이라는 보도로 매수문의는 약간 수그러드는 모습이나 아직 매도호가 및 거래가 상승세는 꺾이지 않고 있는 분위기입니다.

☞ 실제로 글을 쓰는 오늘은 0220 부동산 대책으로 수원 전 지역이 조정대상지역 지정이 되었는데요, 직전 주인 2월 17일 이에도 조정대상지역 우려가 있음에도 매수세가 끊이지 않았습니다. 

- 인천은 연수구(0.44%), 서구(0.29%), 남동구(0.22%)가 상승하며 전주 대비 0.21% 상승했습니다.

☞ 인천의 경우 전주 대비 상승세가 확대되는 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했으며,  전주 대비 수도권(0.06%)과 5개 광역시(0.04%)는 상승했고, 기타 지방(0.03%)도 상승했습니다.

- 서울(0.04%)은 전주 대비 소폭 상승했다. 광진구(0.17%), 마포구(0.16%), 서대문구(0.13%), 강남구(0.10%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.

마포구는 중소형평형대 임대 문의가 증가하고, 분양가상한제 발표로 청약 노리는 전세 수요도 꾸준히 늘면서 상승세가 유지 중입니다. 목동, 강남, 여의도로 출퇴근이 용이하고, 교통편이 편리한 입지로 선호도가 높아 수요층은 두터우나 월세 전환 및 재계약 등으로 시장에 출회되는 전세 물건이 귀한 편입니다.

서대문구는 시청·광화문·종각·명동 등의 업무지구가 가까워 직장인 수요가 꾸준하고 대학교 밀집으로 새 학기 수요 문의도 증가하고 있으나 물량이 부족한 편인데요, 기존 세입자들의 재계약과 임대인의 월세 선호로 전세매물이 잘 나오지 않고 있어 중소형 평형 전세 매물은 항시 귀합니다.

☞ 전세가 역시 7개월 이상 상승중인데요, 앞으로의 전세가의 상승이 서울부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 대부분 알고 게실 것 같습니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.08%로 상승했습니다. 전주 대비하여 성남 분당구(0.26%), 용인 수지구(0.26%), 안양 동안구(0.21%), 용인 기흥구(0.20%) 등 상승을 보였고, 하락 지역은 없습니다.

성남 분당구는 대부분 지역이 전세 품귀 현상을 보이고 있는 가운데 구미동, 정자동 일대 30~40평대 전세가가 상승을 주도하는 모습을 보였습니다. 요즘 다주택자 거래가 막혀 실수요자 위주의 움직임만 있다 보니 투자자들이 내놓는 전세 물량 자체가 많지 않은 편입니다.

안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 수요 문의가 증가하고 있습니다. 또한 평촌동 일대 단지들은 학군 수요도 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 전세가 상승세가 지속되고 있습니다.

☞ 경기도도 전반적으로 전세가가 강세를 보이고 있습니다. 하락지역 없이 전지역에서 상승세가 이어지는 모습입니다. 특히, 입지가 좋거나 서울접근성이 좋은 곳들이 강세를 보이고 있습니다.

- 인천은 전주 대비 소폭 상승(0.03%)을 나타냈습니다. 인천 부평구(0.08%)는 학군, 교통, 주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준한 삼산동 일대 단지들과 7호선 연장, GTX-B노선 수혜 지역인 산곡동 일대 단지들 일부는 수요에 비해 물건이 부족한 편입니다.

☞ 인천 역시 서울, 경기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다. 

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 77.5를 기록해 전주(72.4) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 103.6으로 전주(101.5)보다 소폭 상승했는데, 강남지역은 전주 91.7에서 95.9로 상승했지만 여전히 매수문의가 드물고, 강북지역의 매수문의는 미미하게 하락하였습니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울 역시 규제의 영향으로 매수세가 사그러들었지만 급매가 소진되면서 점점 살아나는 모습입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 제가 혐오하는 '냉소주의'를 언급하며 성공의 장애물을 제거하자고 이야기하였는데요, 오늘은 투자의 정답을 찾아보는 이야기를 해보려고 합니다.

* 2020/02/04 - [자유로운 생각들] - 우리의 성공을 방해하는 냉소주의.. 우리가 먼저 냉소해야 성공할 수 있다.(Feat. 성공의 장애물)

'투자'라는 단어에서 파생되는 '투자'의 대상이 단순히 부동산과 같은 자산에 국한하진 않을 겁니다. 

맞습니다. '인생'에 대한 투자, '자녀'에 대한 투자, '시간'에 대한 투자, '꿈'에 대한 투자 등 또다른 의미에서 투자의 의미가 쓰입니다. 그렇다면 방금 나열했던 '투자'에 대한 정답을 내릴 수 있을까요?

아마 그 정답은 본인만이 내릴 수 있을 것입니다. 제가 생각한 정답과 글을 읽고계신분들과의 가치관과 기준에 따라 그 정답이 달라질 것이기 때문입니다.

이러한 '투자'의 정답은 '부동산'이라는 실물자산에도 똑같이 적용됩니다. 본인만의 '기준'과 '상황'을 고려하지 않는다면 투자의 정답을 찾을 수 없기 때문에 각 개인이 선택해야 합니다.

그러나 우리주변에는 본인의 기준없는 질문들이 많습니다. 예를 들어 볼게요.

• 가점 40점인데 청약 당첨이 될까요?
• A아파트 프리미엄주고 지금이라도 살까요?
• 청약당첨이 어려운데 구축이라도 사야할까요?
• A아파트가 너무 올랐는데 더오를까요?
• 25평이 좋나요 34평이 좋나요?
• 지방은 투자하기 어렵지 않나요?
• 여기도 재개발 될 것 같은데 묻어둬도 될까요?
• 단기시세차익을 노리는데 어디가 좋나요?
• 00보단 00가 낫겠죠?
• 00시는 별로지 않나요?

질문들을 보시면서 어떠한 생각이 드셨나요? 대부분이 비슷하게 느끼셨겠지만 매우 답답함을 느끼셨을 것입니다. 왜냐하면 우리는 정답없는 질문들에 대해 정답을 내리려 했던 오류를 범했기 때문에 답답했던 것입니다.

질문자에 답답한 마음은 충분히 이해하지만 질문에 대한 답은 본인의 기준과 상황에 따라 달라 질 수 밖에 없기 때문에 질문에 대한 대담자의 주관이 개입되는 답변만이 가능할 뿐입니다.

그러다보니 대담자는 본인의 주관이 개입되더라도 질문자의 니즈에 부합할까? 라는 의문을 품으며 대답할 수 밖에 없는 것이기 때문입니다.

그러나 본인의 상황과 기준을 정하기 어려워 구체적인 기준을 세우기 위한 남들의 의견을 묻는 질문은 조금 다를 수 있습니다. 다양한 사람들의 이야기를 들을 수 있기 때문에 본인의 기준을 정하기도 쉬운 것이죠, 그렇다면 위의 질문을 조금 바꿔보겠습니다.

• 가점 40점이고 현금 1억원을 보유하였습니다. 인천 내 청약하려하는데 40점대로 청약당첨확률이 높은 곳은 어디일까요?
• A아파트 프리미엄이 높지만 실거주로 고민중입니다. 00아파트와 비교했을 때 어떨까요?
• 서울에 가점이 낮아 청약당첨이 어렵습니다, 서울 내 역세권 3억원대 강북권 대단지 아파트 추천해주실 수 있으세요?
• A아파트가 너무 올랐지만 제가 이쪽에 직장이 있습니다. 실거주로 고려하는데 대체재가 있을까요?
• 초등학생 자녀 3명이 있습니다. 좁아도 25평이 나을까요, 34평이 나을까요, 실거주는 오래할 생각입니다.
• 지방은 투자하기 어렵다고 하는데 대전 서구 둔산동 00아파트는 어떻게 보세요? 투자금 3억에 비규제지역을 보고 있습니다.
• 5년 정도 1억 여유자금으로 재개발구역 투자하려 합니다. A구역에 묻어두어도 될까요? 다른 투자처가 있을까요?
• 단기시세차익을 고려해서 투자금 1억원대 비규제지역 분양권 보고 있습니다. 인천에 추천해주실만한 곳 있을까요?
• 00시 00역세권 새아파트와 서울 강북에 00아파트 중 단기적으로는 어디가 나을까요?
• 00시 00아파트는 재건축 진행이 더딜 것 같은데 단기 투자로 매수하는것은 어떨까요?

처음에 질문한 것보다 상대적으로 본인의 기준과 상황이 녹아 있는 질문에는 답변이 한결 편해집니다. 물론, 여전히 대담자의 주관이 개입될 여지가 높지만 질문자의 요구조건을 어느정도 구체화 할 수 있기 때문에 이러한 질문들은 어느정도 대담자도 답변을 하기 용이할 것입니다.

결국, 어떠한 투자에 대한 '기준'과 본인의 '상황'이 고려되어야 대담자도 조언해줄 수 있고 본인 역시 그러한 구체적인 조언을 도움받아 본인이 직접 결정하여 선택할 수 있는 것입니다.

단순히 알지못하고 두려움에 '선택'마저 의지한다면 '결과'에 대한 고민과 걱정은 사라지지 않고 계속 남아 있을 겁니다. 설사 투자했던 곳이 올라도 하락을 두려워하게 될 것이고, 단기간 하락장에는 더욱더 고민이 깊어질 것입니다.

최근에 상승장을 보면서 정말 '미쳤다'라는 생각이 들고 있습니다. 물론, 오르는 지역을 살펴봐서 그런 것도 있지만 오르는 지역이 많고 상승률이 가파르다보니 더욱더 그렇습니다.

이러한 상황들이 지속되다보니 어디가 좋고 나쁘냐 등 질문자의 기준이나 상황이 없는 질문들이 쏟아지고 의사결정을 타인에게 미루는 사례들을 접하고 있습니다.

적은돈이 아닌 큰 돈이 들어가는 의사결정을 타인에게 의지한다는 것 자체가 용납이 안되지만 질문 역시 타인에게 부담을 주기 때문에 매우 이기적이라는 생각이 듭니다.

모르고 조바심난다고 해서 중요한 선택을 미룬다면 결국 '투자'에 있어 자기결정권을 빼앗기게 될 것입니다. 

생각보다 주변에는 이런 투자자들이 많습니다. '조바심'과 '질투' 그리고 '시기'가 지배하는 투자심리를 갖고 있는 많은 분들이 그렇습니다. 

마음은 십분 이해하나 진정한 '가치투자'의 길을 걷지 않고 '탐욕'의 길을 걷는 투자라고 감히 단언할 수 있습니다. 당장의 수익을 얻을 순 있지만 '지속가능한투자'는 불가능하게 될 것입니다.

매수와 매도 모두 본인의 기준이 없다면 매수해도 고민, 매도해도 후회.. '고민'과 '후회'가 머리속을 떠나지 않을 겁니다. 이러한 '투자'는 애초에 시작하지 않는 것이 정신건강과 미래를 위해 도움된다는 생각입니다.

물론 '투자'에 있어서 결정에 대한 '레버리지'도 분명 존재할 것입니다. 본인의 자금력이 풍부하다면 지식이 많은 사람들을 통해 '투자'의 목표인 높은 수익율을 달성할 수 도 있겠습니다만,

그러나 최소한 본인의 자금력과 요구하는 수익률 그리고 다양한 기준들이 정립되어야 이러한 '레버리지'도 사용이 가능할 것입니다. 막연히 돈만가지고 무엇에 투자해야 할지조차 모른다면 그것은 정말 부끄러운 일입니다.

본인의 상황을 고려한 투자기준을 설정하는 일, 투자에 대한 성공의 첫번째 선결조건일 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 청약열기가 뜨거운만큼 청약스터디 역시 뜨거운데요, 그러나 봐도봐도 어려운것이 청약공부인 것 같습니다.

기존에는 아파트투유로, 지금은 청약홈을 통해서 용어정리가 되어있지만 마치 백과사전처럼.. 보기도 싫고 보려해도 너무 어려워서 무슨말인지 모르는 경우가 많습니다.

그래서 오늘은 주택건설지역과, 인근주택건설지역, 해당건설지역 우선공급(일명 당해)에 대해서 알아보려고 하는데요, 이러한 개념을 잡지 않으면 청약제도에 대한 이해가 되지 않습니다. 그래서 반드시 기본 개념을 이해하셔야합니다.

1. 주택건설지역

주택을 건설하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시군의 행정구역과 도시지역을 말합니다.

• 특별시 : 서울
• 광역시 : 부산 / 대구 / 인천 / 울산 / 대전 / 광주
• 특별자치시, 특별자치도 : 제주
• 또는 시군의행정구역과 도시지역 : 특별시, 광역시, 특별자치시 및 특별자치도 외 시 또는 군(예, 성남시, 가평군)

* 다만, 주택건설지역이 둘이상의 행정구역에 걸치면 같은 주택건설지역으로 봅니다.(위례신도시의 일부 단지처럼 성남과 하남의 행정구역을 주택건설용지가 공유한다면 두 도시 모두 다 당해가 됩니다.)  

* 청약 신청시에는 해당주택건설지역에 거주하는 자 외에도 인근 주택건설지역에 거주하는자도 청약신청은 가능합니다. 다만, 경쟁시에 해당주택건설지역 청약자가 우선하여 당첨되고 이후에 인근주택건설지역 거주하는 청약신청자에게 공급됩니다.

2. 인근주택건설지역

해당주택건설지역은 이해를 하셨으면 해당주택건설지역 인근주택건설지역도 이해가 쉬우실 겁니다. 인근지역은 주택공급에 관한규칙에 명시되어있는데요, 지역을 광역권으로 묶었다고 생각하시면 편합니다.

예를 들어 경기도 하남시에 분양한 아파트는 하남시가 해당주택건설지역이고, 서울특별시와 인천광역시 및 경기도 전지역이 인근주택건설지역이 됩니다.

* 다만, 수도권 내 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상) 및 행정중심복합도시 예정지역(세종특별자치시)는 별도의 기준이 적용됩니다.

• 서울특별시, 인천광역시 및 경기도지역(수도권)
• 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도
• 충청북도
• 광주광역시 및 전라남도
• 전라북도
• 대구광역시 및 경상북도
• 부산광역시, 울산광역시 및 경산남도
• 강원도

* 다만, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 아니하는자도 청약가능(주택공급에 관한규칙 제4조 제1항)합니다.

3. 해당주택건설지역 우선공급

해당건설지역 거주자 우선공급은 외부세력에 의한 투기를 차단하고 해당지역 거주민들을 위한 제도입니다. 그래서 청약순위가 같더라도 해당건설지역에 거주하는 청약자에게 주택을 우선적으로 공급하고, 미달된 잔여세대는 인근기타지역에 청약자에게 공급됩니다.

아래의 표를 보면 조금 이해는 쉬우실건데요, 1순위가 완판이라면 같은 1순위더라도 인근기타지역 청약자들에게는 기회가 가지 않고 해당지역분들이 모두 가져가겠지만, 미달날 경우에는 인근지역에게 기회가 가는 것입니다.

같은 순위 내에서 해당지역 우선공급하고 인근지역에 공급, 미달시 차순위에서도 동일하게 해당지역부터 우선공급하는 것이죠, 그래서 해당지역에 거주하는사람들이 유리할 수 밖에 없습니다.

어쩌면 당연한 것 일수도 있겠지만 국가크기에 비해 행정구역이 많고 수도권과 같은 메가시티의 경우에는 행정구역이 삶의 반경과 다른 경우가 많아 합리적인지는 의문입니다.

이외에도 해당주택건설지역 우선공급에 경우 지역에 따라 거주요건이 있는 경우가 있습니다.

단순히 주소를 두는 것이 아니라 일정 거주요건을 필요로 하는데요, 수도권 주요도시와, 광역시급 이상의 도시들이 이러한 거주요건이 있습니다. 도시에 따라 다르지만 보통 3개월에서 ~ 1년으로 설정되어 거주요건이 충족되지 않으면 주택건설지역에 전입되어있더라도 1순위가 되지 않는데요, 이러한 점을 유의하셔야겠습니다.

* 아래는 거주요건이 투기과열지구 및 신도시 내 청약시 주택건설지역 거주요건이 1년에서 2년으로 상향되는 것과 관련된 포스팅입니다.

2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

거주요건은 지역별로 다르며 수시로 변동이 되기때문에 입주자모집공고를 살펴보셔야 합니다. 수시로 바뀌는 부분은 이해가 되지 않습니다.

한예로, 아래는 최근 대전광역시청에서 고시한 우선공급거주요건 변경건인데요, 기존 3개월에서 1년으로 변경하였습니다. 2020년부터 분양하는 아파트는 1년의 거주요건이 적용된다고하는데, 갑작스레 바뀌면 내집마련 플랜을 세웠던 분들은 조금 답답하실 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 청약열기가 높아짐에 따라 청약에 관심을 갖는 분들이 많은데요, 생각보다 복잡한 청약제도 때문에 골머리를 앓는 분들이 계십니다..

물론 청약홈이 만들어져서 조금은 낫다곤 하지만 어느 정도 본인이 알지 못하면 피해를 보기 십상인데요, 그중에서도 부양가족이나 세대원을 구분하지 못해서 부적격이 나오는 분들도 계십니다.

한집에 친인척이 다 같이 살더라도 세대주를 기준으로 세대원인지 아닌지 기준이 달라 지기 때문에 이러한 부분을 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

그래서 오늘은 청약요건 중 세대주와 세대원, 동거인 그리고 부양가족에 대한 개념을 정리해보겠습니다.

1. 세대주와 세대원

(1) 세대주

세대주는 말그대로 한 세대(가정)의 책임자로 세대주는 주거와 생계를 함께 하고 있는 집단 세대의 대표자라고 생각하면 됩니다. 간혹, 세대주를 변경하면 큰 문제가 있는 줄 아시는 경우가 많은데요, 잘못된 정보고 단순하게 세대의 대표자라고 보시면될 것 같습니다.

세대주를 확인해보는 가장 쉬운 방법은주민등록등본을 열람하거나 발급을 받게 되면 가장 상단에 이름이 나와있으며, 왼쪽 구성 다란에 세대주라고 표시가 되어있습니다. 그래서 주택소유자와 세대주가 반드시 일치하는 것은 아니고, 부부의 경우 분리세대로써 각각 세대주가 되는 경우도 있습니다. 

그러나 부부가 각각 하나의 세대로 나뉘더라도 부부는 하나의 세대로 보기 때문에 주택수산정에서는 한 세대로 봅니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 공동명의로 1채의 집을 소유했다면 1채로 보는 것이고, 분리세대인 부부가 각각의 명의로 1주택씩 소유했다면 합산해서 2채로 보게 되는 것입니다.

(2) 세대원

세대원은 말그대로 세대주를 기준으로 세대를 구성원을 말하는 것으로, 세대주 아래에 세대를 구성하고 있는 구성원들을 세대원이라 부르게 됩니다. 간혹, 여기서 헷갈려하시는 분들이 계신데요, 세대원은 주민등록법상 주민등록표에 기재하기 위한 단위로 가족이라고 반드시 세대원은 아닙니다. 분리세대로 다른 곳에 거주하고 있다면 또 다른 세대주가 되시는 것이며, 세대주 아래 등본상 함께 거주하고 있는 가족분들이 그 세대원이 되는 것입니다.

예를 들어 분리세대인 부부가 남편과 아내가 각각 세대주일 경우 성인자녀가 아내에 등본상에 위치해있다면 모두 한가족이지만 남편은 세대주로서 세대원이 없는 것이고, 아내는 세대주이면서 성인자녀는 세대원으로 등록된 것입니다. 

그러나 청약제도에서는 배우자와 분리세대더라도 직계존비속 모두를 세대원으로 봅니다. 청약시에 세대원에 대한 기준은 아래 그림과 같습니다.

즉, 청약신청자 본인이 세대주라 가정을 한다면 배우자(분리세대 포함)와 직계존비속은 전원 세대원이며, 형제, 자매, 그리고 배우자의 형제 자매는 해당되지 않습니다. 결국, 세대원이 되지 못한 형제자매의 경우가 동거인이 되는 것입니다.

그러나 이외에도 같은 세대더라도 세대원으로 인정받지 못하는 경우가 있는데요, 바로 재혼가정입니다.

예를 들어 남편이 이혼후 두 아들을 데리고 새로운 아내의 두 딸들과 혼인신고를 한 경우에 세대주가 남편이라면 새로운 아내의 두 딸들은 동거인이 됩니다. 반대로 아내가 세대주라면 남편의 두 아들들이 동거인이 됩니다. 

재혼 전 각각 자녀가 있던 부부는 세대주의 재혼전 자녀를 제외하곤 상대방의 자녀는 동거인으로 기록되는데요, 민법상 가족의 정의에 따라 배우자, 직계혈족 및 형제자매와 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매이기 때문에, 세대주의 혈육이 아닌 배우자의 자녀는 동거인으로 표시됩니다.

그러나 다자녀 특공 및 청약 가점시 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)는 동거인으로 등본상 기재되어 있더라도 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 올라 있는 경우라면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다

그러나 세대가 분리된 상태라면 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정받을 수 있으니 이점 유의하셔서 세대 합가나 분리하셔야겠습니다.

3. 부양가족과 청약에서의 세대원과 부양가족 구분

(1) 부양가족

주택청약에 있어서 부양가족의 개념은 입주자 모집공고일 현재 주택공급 신청자와 같은 세대별 주민등록표 등본에 등재된 세대(배우자, 배우자의 직계존속 포함한 직계존속), 직계비속(미혼인 자녀로 한정) 중 다음에 해당하는 자입니다.

- 배우자(분리세대 된 배우자를 포함)

- 만 30세 미만의 미혼 직계비속(자녀와 손자녀, 손자녀의 경우 부모 모두 사망 시에만 인정됨), 배우자와 분리세대라면 배우자와 동일한 주민등록표 등본에 등재된 직계비속을 포함합니다.

* 만 30세 이상의 미혼 직계비속이더라도 입주자 모집공고일 기준 1년 이상 동일 주민등록표 등본에 등재된 경우에는 부양가족 인정됨

- 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한 부모 및 조부모)

* 청약 신청자가 세대주이면서 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 계속하여 동일주민등록표 등본에 등재된 직계존속에 한하며 배우자 분리세대인 경우에는 배우자가 세대주여야하며 3년이상 동일 주민등록표등본에 등재된 직계존속이어야 합니다. 

다만 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유(분양권 등을 포함) 하고 있는 경우에는 직계존속과 그 배우자 모두를 부양가족으로 보지 않습니다.

예외적으로 무주택세대 판정기준에서 주택을 소유한 만 60세 이상의 직계존속 및 소형, 저가주택 등에 해당하는 경우에는 무주택 이유로 청약이 가능하더라도 부양가족으로 인정되지 않습니다.(노부모 특공 및 공공분양 시도 인정되지 않음)

그 외 무주택세대 판정기준에 해당하는 경우에는 부양가족으로 인정됩니다.

2019/12/31 - [부동산 상식] - 청약 시 유주택자도 무주택자가 되는 기준, 주택소유 여부 판정기준에 대해 알아보자.(Feat. 무주택 조건)

아래는 세대원이며 부양가족인 자와 아닌 자에 대한 설명에 대한 그림으로 참고하시면 되겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 다양한 투자의 툴들로 투자가 이어지면서 높아지는 가격으로 이제는 또다시 구축 소액 갭투자가 핫해진 것 같습니다. 이렇듯 많은 분들이 부동산 시장의 변화되는 흐름을 이야기하고 쫓아가고 계신데요, 그러면서 본인의 투자의 이유를 수익을 가지고 종종 설명하시는 것을 보면서 느낀 점이 많습니다.

저도 짧은 경험에 초보투자자이지만 주변에 부동산 시장을 얘기할 때 가장 쉽게 설명하는 단어 중 하나가 바로 '복잡계'입니다. 하면 할수록 어렵고 해야 할 것도 많고 예측이 불가능한 변수들이 너무 많기 때문인데요,

부동산은 기본적으로 사람들이 살아가는 삶에 필수재이자 살아있는 생물처럼 다양한 학문이 결합한 종합학문적 성격을 갖고 있기 때문에 '복잡계'라는 단어가 너무 잘 어울려 사용하고 있습니다.

물론, 인간세계 자체도 대부분의 것들도 복잡계에서 비롯되었다고 볼 수 있지만 최소한 자산에 있어서 부동산이 갖고 있는 기본 특성이 인간들의 기본 생리에 밀접하게 작용하기 때문에 같은 맥락에서 그렇게 이야기하고 있습니다.

그러나 이러한 복잡계인 부동산시장에도 최근 고도로 발달된 프롭 테크(Prop Tech, 부동산의 Property와 기술의 Technolohy의 합성어)와 SNS를 통한 실시간 정보공유를 통해 누구나 쉽게 접근이 가능해졌고 시장에 대한 해석이 가능하며 심지어 상승의 패턴화까지 이야기할 정도로 입니다.

저축액도 부족한 저 같은 초보가 전 재산을 가지고 투자에 뛰어들 정도니 이 시장의 단면을 직접 보여주고 있는 것이죠,

그러나 저와 같은 뜨내기 초보들은 이러한 시장을 경계해야 함에도 단순히 프롭테크와 공유된 정보를 가지고 마치 스스로 분석한 것처럼 착각하고 평생 모은 재산과 대출 레버리지까지 활용해서 투자를 하며 매우 확신에 차있는 경우가 많습니다.

최근에 상승장이 지속되면서 이러한 투자방식이 옳은것처럼 패턴화하고 착각하면서 더욱더 착각에 늪에 빠지고 있는 것입니다. 내가 산 물건들의 후발 투자자들의 수요가 이어지면서 사이버머니가 상승할 때 이러한 패턴화의 늪에 더욱더 빠지는 것이죠,

그러나 가장 중요한 것을 간과한 것이 있습니다. 시장에 참여한 지금의 초보투자자보다 수년 또는 수십 년 전을 앞서 나간 투자자들 역시 동일한 조건에 경험이 더해져 있다는 것입니다. 그렇다면 그들은 이러한 정보를 어떻게 해석할까요?

초보 투자자들이 후속할 수밖에 없는 상황과 조건들을 해석해나가며 먼저 자리 잡고 기다리는 곳에 해석하고 있는 것입니다. 거꾸로 이야기하면 지금 확신에 찬 초보 투자자들은 착각에 빠져 있다는 것입니다.

내가 살때 계좌가 어렵게 나왔고 기존 매물보다 싸게 샀고 지금 호가가 올랐고 실거래가 높게 찍히고,

데이터가 좋다고해서 반드시 좋은 부동산이라고 할 수 없는 것입니다. 

너무나 쉽게 패턴화하고 자산을 투자합니다. 쉽게 사고 판다는 것을 의미하는 것이 아니라 근본적인 부동산 시장에 대한 이해가 적은 것이죠, 기존의 패러다임이 달라진 것도 있지만 이것은 어느 시기나 같습니다.

최소한 정규강의나 전문 컨설팅과 같은 지식 레버리지를 사용했다면 이런 리스크는 줄어들 수 있지만 결국 선도 투자자에 뒤를 잇는 후발 투자자의 포지션밖에 취할 수 없는 것입니다.

물론, 일시적으로 수익이나고 돈을 벌 수 있습니다. 왜냐면 나보다 뒤에 오는 후발 투자자가 있을 수 있기 때문입니다. 그러나 내 뒤를 이어 바통을 받아줄 실수요자라는 든든한 지원군이 오지 않는다면 이내 고립되고 출구가 막힐 것입니다.

그렇습니다. 생각보다 투자의 세계는 복잡하고 어렵습니다. 바로 '복잡계' 이기 때문입니다.

아무리 공부를하고 노력을 한다 해도 수익이라는 결과는 그 과정에 비례할 수 없는 것이 '복잡계'입니다. 그러나 우리는 이러한 사실을 간과하는 것입니다.

단순히 노력하는 것만으로 부동산투자에 성공으로 연결된다고 할 수 없는 정말 복잡하고 심오한 곳입니다. 공부하면 할수록 너무 어렵고 더욱더 작아만 집니다.

처음엔 초보라서 그런줄 알았습니다. 그냥 이 시장이 어렵고 복잡한 곳인 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 10일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.(0.14%). 수도권(0.13%->0.23%)은 상승폭 확대, 서울(0.01%->0.01%)은 보합, 지방(0.04%->0.05%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.06%->0.07%), 세종(0.35%->0.71%)은 상승폭 확대, 8개도(0.01%->0.01%)는 상승폭이 축소되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(110->95개)은 감소, 보합 지역(19->30개) 및 하락 지역(47->51개)은 증가했습니다.

- 서울(0.01%->0.01%)은 매수자 우위시장이 지속되는 가운데, 그간 상승폭이 컸던 단지나 재건축 등은 하락했으나, 상대적으로 저평가된 단지와 개발호재가 있는 지역은 상승하였습니다.

강북 14개구(0.04%) : 노원구(0.09%)는 소형 또는 저가 단지 위주로, 도봉구(0.06%)는 창동 역세권 사업지(GTX, 서울 아레나 등) 위주로, 동대문구(0.06%)는 답십리, 이문동 구축 위주로 상승하였습니다.

강남11개구(-0.02%) : 강남구4구(-0.04%->-0.05%)는 매수심리가 위축된 가운데, 강남(-0.05%), 서초(-0.06%), 송파구(-0.06%)는 재건축 단지 위주로 하락세가 지속되고 보합세 유지하던 준신축도 매물이 적체되며 하락폭이 확대되었습니다. 강동구(0.00%)는 신규입주물량 영향으로 보합 전환하였으며 강남4구 이외에는 그간 상승폭이 낮았던 구로(0.04%), 금천구(0.01%)는 상승세를 이어가나, 양천구(-0.01%)는 신규입주 및 상승피로감 등으로 37주만에 하락으로 전환하였습니다.

☞ 1216 부동산 대책이 강남을 중심으로 지속되는 모습인데요, 급매물 위주로 거래가 되면서 하락폭이 확대된 모습이지만 급매물이 소진된다면 다시 반등할 여지가 있어보입니다.

- 인천(0.07%->0.11%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.40%)는 주거 환경이 양호하고 교통호재가 있는 송도동 위주로 상승하였고 서구(0.13%)는 청라 일대로, 미추홀구(0.05%)는 용현동과 개발호재가 있는 관교동 위주로 상승하였습니다. 

☞ 풍부한 유동성이 인천으로 밀려온듯한데요, 기존에 거주요건이 양호한 송도와 청라뿐만아니라, 미추홀구, 남동구, 부평구 등 전반적으로 움직임이 포착되고 있습니다.

- 경기(0.22%->0.39%)은 상승폭이 확대되었습니다. 수원 권선구(2.54%)는 신분당선 연장 등의 영향으로 금곡 및 호매실동 위주로, 수원 팔달구(2.15%)는 매교역 및 화서역 인근 위주로, 수원 영통구(2.24%)는 망포역 인근 위주로, 용인 수지구(1.05%)는 성복역 인근과 풍덕천동 위주로, 용인 기흥구(0.68%)는 서천동(인덕원선) 및 구성역 인근에서 상승하였습니다.

☞ 경기는 지난주에 이어 신분당선 라인 주변으로 엄청난 상승세가 이어지고 있습니다. 특히, 수원의 상승세와 용인의 약진이 두드러지는데요, 수원의 상승세에 규제가 확대될 것 같습니다.

- 5대 광역시(0.06%->0.07%)는 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.31%)은 전 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다. 울산(0.13%) 동구 제외한 남구와 북구 등에서 상승폭이 확대되었습니다. 

- 세종(0.44%->0.71%)은 상승폭이 확대되었습니다. '20년 상반기 공급물량(290세대, 3월) 부족 등으로 가격 상승 기대감 높은 가운데, 고운, 아름, 중촌동 등 행복도시 외곽지역이나 그간 상승폭이 낮았던 단지 위주로 상승하였습니다.

☞ 5대 광역시는 대전을 포함 울산이 뜨거워지는 모습이며, 세종은 계속해서 상승세를 이어가고 있습니다,

- 그 외 8개도(0.01%->0.01%)로 상승폭을 유지하였습니다. 

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2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대되었습니다. 수도권(0.10%->0.15%)은 상승폭 확대, 서울(0.05%->0.05%) 및 지방(0.06%->0.06%)은 상승폭 유지되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.09%->0.08%, 세종(0.32%->0.20%), 8개도(0.02%->0.03%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(114->112개) 및 하락 지역(32->28개) 은 감소 보합 지역(30->36개)은 증가했습니다.

- 서울(0.05%->0.05%)은 청약 대기수요 및 정비사업 이주수요 등으로 매물 부족 현상 보이는 가운데, 역세권 등 접근성이 양호하거나 상대적으로 저렴한 단지 위주로 상승하며 지난주 상승폭이 유지되었습니다.

강북 14개구(0.06%) : 마포구(0.13%)는 업무지구 인접한 공덕오거리 역세권 위주로, 강북구(0.09%)는 미아동 대단지 위주로, 중구(0.07%)는 직주근접 수요 있는 신당동 위주로, 성폭구(0.07%)는 종암 및 돈암동 구축위주로 상승하였습니다.

강남11개구(0.04%) : 강남4구는 정비사업 이주수요가 있거나 그간 상승폭이 낮았던 지역 위주로 매물 부족현상 지속되는 가운데, 서초구(0.11%)는 서초, 우면동 위주로, 송파구(0.08%)는 방이 및 문정동 구축 위주로, 강남구(004%)는 압구정 및 삼성동 위주로 상승, 강동구(-0.02%)는 신규 입주(고덕아르테온, 4057세대, '20년 2월) 영향 등으로 하락세 이어가나 하락폭은 축소되었습니다.

강남4구 이외에는 동작구(0.08%)는 상도 및 사당동 역세권 단지 위주로, 영등포구90.03%)는 문래 및 신길동 구축위주로 상승하였습니다.

☞ 서울의 전세가는 매매가격과는 조금 다른흐름인데요, 입지가 좋은지역들의 전세가의 상승이 높습니다. 즉, 실수요자들이 많은 서울에 전세는 정책변수가 없는한 계속해서 부족할 모습입니다.

- 인천(0.12%->0.16%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.48%)는 정주여건 양호한 송도신도시 위주로, 서구(0.17%)는 청라신도시와 교통 및 교육환경이 양호한 검암동 위주로, 중구(0.13%)는 신규입주가 마무리 되는 운서 및 중산동 위주로 상승되었습니다.

☞ 인천 역시, 전반적으로 전세가의 상승폭이 확대된 모습입니다. 

- 경기(0.13%->0.21%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 영통구(0.91%)는 광교지구 중대형 신축단지와 매탄 및 망포동 위주로, 팔달구(0.65%)는 화서역 주변의 구축 위주로, 용인 수지구(0.82%)는 판교 기업 이주수요 영향 있는 신분당선 인근 지역 위주로,

화성시(0.46%)는 동탄신도시 위주로 매수세 유입되며 상승폭이 확대되었고 남양주시(-0.01%)는 다산동 신규입주단지(2월, 약 1,200세대)의 영향으로 하락전환하였습니다.  

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 최근에 신분당선라인 위주로 뜨거워지자 상대적으로 저렴한 용인시 기흥구 주변과 화성까지 상승세가 이어지는 모습입니다.

- 5대 광역시(0.09%->0.08%)로 상승폭이 축소되었습니다. 울산(0.28%)는 북구(0.39%), 남구(0.27%)가 상승하였고, 대전(0.18%)은 대덕구 구축을 제외한 전지역에서 꾸준히 상승중입니다.

- 세종(0.32%->0.20%)는 상승폭이 축소되었습니다. 상반기 신규입주물량 감소 영향 등으로 상승 기대감 있는 가운데, 그간 상승폭 낮았던 도담 및 새롬동과 금남면 일부단지위주로 상승하였습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.02%->0.03%)는 상승폭 확대되었습니다.

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