부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 재개발 및 재건축 등 정비사업이 활발해지면서 정부의 규제들에 대해 공부하는 분들이 많아졌습니다. 재건축과 관련된 대표적으로 규제 중에는 초과이익환수제라는 것이 있는데요, 이전에 포스팅한 정비사업의 일몰제와 함께 재건축에 대한 규제 중 강력한 규제가 아닐까 생각이 듭니다.  

* 일몰제에 대한 이해를 위해서는 기존에 포스팅 내용을 참고하시면 될 것 같습니다.

2020/01/07 - [부동산 상식] - 정비사업의 저승사자.. 일몰제란 무엇일까?

물론, 이 외에도 전매제한과 안전진단 강화와 같이 커다란 장애물이 있었지만 재건축 초과이익환수제는 직접적인 수익과 직결된 문제로 더 가장 큰 장애물이라고 할 수 있겠습니다.

1. 초과이익환수제란?

(1) 개념

2019년 12월 27일 헌법재판에서 재건축 초과이익환수제와 관련되어 합헌 판결을 내리면서 재건축 초과이익환수제를 피하지 못한 많은 재건축 단지들이 사업성에 큰 타격을 받게 되었습니다.

재건축 초과이익환수제란 기존에 있던 '개발이익 환수에 관한 법률'을 더욱더 발전시킨 개념으로 보면 되겠습니다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 2006년 처음으로 시행되었지만 주택시장 침체 등의 이유로 2013에서~2017년까지 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행된 제도입니다.

(2) 적용대상

재건축 초과이익환수제는 과거 집값이 급등한 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 2013년부터 2017년 말까지 제도 시행이 한시적으로 잠정 유예됐다가 2018년 1월부터 부활했습니다.

재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청하는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)이며, 환수 금액은 재건축 사업에 따른 초과이익의 10~50%이다. 여기서 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값입니다.

여기서 재건축조합이란 우리가 알고 있는 재건축사업뿐만 아니라 소규모 재건축사업에 적용이 되는데요, 여기서 소규모 재건축사업이란 '소규모 주택정비법'에서 정한 절차에 따라 노후 및 불량 건축물의 밀집 등 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역 내 시행하는 소규모 주택정비사업 중 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 의미합니다.

(3) 부과대상 제외 주택

재건축 초과이익환수제에서 제외되는 경우가 있는데요, 대부분 공익의 목적과 관련된 내용들이 제외되고 있습니다.

• 국가 또는 지방자치단체가 보유하는 주택
• 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조에 따른 공공기관 또는 지방공기업 법 제49조에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가 임대목적으로 보유하는 주택
• 국가 또는 지방자치단체로 보는 기관이 임대목적으로 보유하는 주택

2. 재건축 부담금 산정방식

재건축 초과이익환수제에 부담금은 재건축 종료 시점(준공인가) 집값에서 개시 시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만 원을 넘을 경우 부과됩니다.

한마디로 이야기하면 준공을 받은 사람이 추진위원회 설립 승인일 기준으로부터 준공시점까지에 수익에 대해서 모두 다 부담하는 것입니다. 추진위 승인 때와 준공시점의 조합원 주택 가격 차액에서 그동안 자연 상승분(정상주택 가격 상승분 또는 정기예금 이자율 중 높은 것을 적용함)과 개발비용을 제하고 재건축 부담금이 부과되는 것입니다.

부과율 및 부담금은 초과금액 구간별로 10~50% 누진 과세가 되는데, 자세한 건 표를 살펴보시면 이해가 되실 겁니다. 자세한 계산은 조금 더 공부를 해야 할 듯싶습니다.

3. 재건축 초과이익환수제의 문제점

재건축 초과이익환수제는 간단하게 생각해보면 재건축으로 발생한 이익을 국가가 환수한다는 의미로 볼 수 있습니다. 소득이 있다면 그에 합당한 세금을 내는 것이 당연하다고 볼 수 있지만 다른 시각으로 보면 오히려 형평성에 어긋날 수도 있습니다.

* 정비사업의 진행과정은 기존에 대한 포스팅을 참고 바랍니다.

2019/11/20 - [부동산 상식] - 재건축과 재개발은 무엇일까?(1부-진행과정)

초과이익환수제의 가격 기준은 추진위원회 설립일부터이기 때문에 정비사업의 기간을 평균적으로 살펴보더라도 최소 10년의 세월이 흘러 차익이 클 확률이 높습니다. 사업마다 다르겠지만 심한 곳은 2000년대 초반에 시작된 곳도 있기 때문에 그 차익이 커 부담이 더욱 클 수밖에 없습니다.

양도세로 이중과세가 되는 것은 아니냐, 최종 소유자가 모두 부담하는 형평성에 문제가 있는 것이 아니냐, 이런 문제점은 굳이 언급하지 않더라도, 재건축 초과이익환수제의 가장 큰 문제점은 기본적인 과세원칙인 '소득 있는 곳에 세금이 있다'와 상충되는 것입니다.

소득이 있어야 세금을 내는 것인데 재건축 초과이익환수제는 건물 가치의 상승으로 실현되지 않은 미실현 이익에 대한 과세를 하기 때문에 논란이 된다는 뜻입니다. 예를 들어 집값이 10억이 올랐다고 해서 부담금을 납부하라고 하면 건물의 가치가 올라갔을 뿐이지 현금으로 보유하는 것은 아니기 때문에 세금을 내기 위해 건물을 팔아야 하는 모순이 발생합니다.

모르시는 분들은 많이 벌었으니 팔고 내면 되지 않느냐고 반문하시겠지만 실거주나 원조합원 입장에서는 세금 때문에 집을 팔아야 하는 모순된 상황이 펼쳐지는 것입니다. 또한, 미실현 이익에 대한 세금을 부과하게 되는데 이후에 시세가 그보다 떨어진다면 납부한 세금을 돌려받는 것도 아니기 때문에 문제가 될 수 있습니다.

준공 완료 시점에 아직 실현되지 않은 가상의 수익을 세금으로 납부하는 것 자체가 기본적인 과세원칙에 벗어난다고 생각이 드는 것입니다.

이외에도 위에서 언급했듯이 양도 시 또다시 양도차익을 내는 이중과세 문제나, 최종 소유자가 이전의 소유자들이 받은 수익까지도 부담하기 때문에 형평성의 문제도 생기는 것입니다.

물론, 현재 시행 중이며 합헌 결정 난 것에 대해 더 이상 문제를 제기하고 싶은 것은 아니나 이러한 관점이 있다 정도로 이해하시면 될 것 같습니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 한국감정원에서 발표한 1월 13일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 1216 부동산 대책의 영향이 지속되었을지 궁금합니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐습니다.(0.07%->0.09%). 수도권(0.11%->0.13%)은 상승폭 확대, 서울(0.07%->0.04%)은 상승폭 축소, 지방(0.04%->0.05%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.10%->0.11%)는 확대되었고 세종(0.28%->0.14%)이 상승폭이 축소, 8개도(-0.02%->0.00%)는 상승폭이 확대되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(112->111개) 및 하락 지역(47->46개)은 감소, 보합 지역(17->19개)은 증가했습니다.

- 서울(0.07%->0.04%)은 기존 규제를 비롯한 1216 대책 영향 및 상승 피로감 등으로 가격을 선도하던 주요 단지들이 대다수 관망세로 돌아서면서 보합 내지 하락하여 인근 및 중저가 단지들도 상승여력이 둔화되면서 지난주 대비 상승폭이 다소 축소되었습니다.  

☞ 아무래도 1216 부동산 대책의 영향으로 고가주택에 대한 수요를 위축시켜 전반적인 시장이 주춤한 모습입니다만, 중저가 주택은 꾸준히 거래되며 상승세는 이어지고 있습니다. 

- 인천(0.08%->0.09%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.26%)는 교통 및 학군이 양호한 송도동 위주로, 부평구(016%)는 부평 및 삼산동 등 서울 출퇴근이 양호한 지역 위주로, 계양구(0.14%)는 계양 테크노 벨리 인근 단지 위주로 상승세가 이어집니다.

☞ 인천은 지난주에 말씀드렸듯이 마찬가지로 정비사업(부평, 부개, 산곡 등)과 비규제 지역에 대한 투자수요 증가로 당분간 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 

- 경기(0.14%->0.18%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 팔달구(1.02%)는 신분당선 및 인덕원선 등 교통호재, 재개발 사업지 위주로, 수원 영통구(0.91%)는 구도심 및 광교신도시 위주로, 용인 기흥구(0.66%)는 구갈 및 서천동 구축 위주로, 용인 수지구(0.59%)는 3호선 연장이 있는 신봉동과 리모델링 기대감이 있는 풍덕천동 위주로, 수원 장안구(0.56%)는 정자, 천천동 등 선호도 높은 신축 및 준신축 대단지 위주로 상승하였습니다.

☞ 경기도는 신분당선 라인 위주로 가파른 상승세가 이어지고 있는데요, 특히 수원과 용인의 상승세가 무섭습니다. 연일 신고가를 갱신하는 단지들도 늘어나고 있는데, 수원의 경우 전 지역이 조정대상지역이 될 확률도 높아 보입니다.

- 5대 광역시(0.10%->0.11%)로 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.36%)은 전 지역에서 상승세가 이어지고 있으며 하락할만한 요인을 찾기가 조금은 어렵습니다. 울산(0.12%)도 울주군을 제외한 전 지역에서 상승세가 이어지고 있고 대구(0.12%)도 상승세가 확대되는 모습입니다.

- 세종(0.28%->0.14%)도 상승폭은 축소되었지만 행복도시 내 BRT 및 정부청사 인접한 도담동과 대전 출퇴근 수요가 있는 보람 소담동에서 상승세는 이어지고 있습니다.

☞ 지난주와 마찬가지로 5대 광역시(비규제 지역)와 기타 지방의 경우 단기 부동자금과 같은 풍부한 유동성으로 투자가 증가하여 상승세가 이어지는 모습입니다. 5대 광역시에서는 대전, 대구, 울산 등이 상승세가 이어지고 확대되는 모습입니다. 눈여겨보시면 좋을 듯합니다.

- 그 외 8개도(-0.02%->0.00%)로 하락에서 보합으로 전환되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소됐습니다.(0.12%->0.10%). 수도권(0.16%->0.13%)은 확대, 서울(0.15%->0.11%), 지방(0.07%->0.06%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.11%->0.09%)는 축소, 8개도(0.02%->0.02%)로 보합, 세종(0.49%->0.48%)은 상승폭이 축소된 모습입니다

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(115->116개) 및 하락 지역(27->31개)은 증가, 보합 지역(34->29개)은 감소했습니다.

- 서울(0.15%->0.11%)은 주요 학군지역인 강남 및 목동 등과, 도심 접근성이 양호한 역세권 대단지 위주로는 여전히 강세를 보이고 있습니다만 겨울방학 이사철이 마무리되고 상승 피로감에 따라 지난주 대비 상승폭은 축소되었습니다.

☞ 지난주처럼 겨울방학 이사철 수요자가 신정을 앞두고 숨 고르기 하는 모습입니다. 숨 고르기 이후에는 상승세가 이어지거나 확대될 확률이 높아 보입니다.

- 인천(0.17%->0.08%)은 상승폭이 축소된 모습입니다. 연수구(43%), 부평구(0.09%), 계양구(0.07%) 등 전반적으로 상승세가 두드러지고 있습니다만, 미추홀 구(-0.19%)는 구축 및 비역세권 단지 위주로 하락하였습니다.

☞ 인천은 신축 공급이 많다 보니 신축 공급이 끝난 지역들이나, 공급이 없는 지역에서는 지속적으로 전세가의 강세를 보이고 있지만 구축들과 비역세권 단지들은 하락세가 큰 모습입니다. 인천은 넓기도 하지만 공급이 많아 선별적으로 살펴볼 필요가 있겠습니다.

- 경기(0.17%->0.15%)는 상승폭이 축소되었습니다. 용인 기흥구(0.80%)는 용인 세브란스병원 개원과 신갈 및 구갈동 등 매개 가격 상승 영향으로, 수원 장안구(0.48%)는 천천 및 정자동 대단지 위주로, 용인 수지구(0.41%)는 상현 및 풍덕천동 위주로 상승했으나, 공급이 많았던 양주(-0.11%)는 구축 위주로 전세가가 하락한 모습입니다. 

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 최근에는 신분당선 라인이 뜨거워지자 인근 용인 기흥구까지 전세 가격이 상승하는 모습입니다. 동남권에 전세가 상승은 한동안 이어질 것으로 보입니다.

- 5대 광역시(0.11%->0.09%)로 상승폭이 축소되었습니다. 대전과 울산(0.20%)으로 전세가 상승이 이어지고 있는데요, 대전은 전 지역에서 지속적으로 상승이 이어지고 있고 울산은 울주군을 제외한 전 지역에서 매매가와 함께 동반 상승하고 있습니다.

- 세종(0.49%->0.48%)도 상승폭은 축소되었지만 신규 입주물량 감소와 매물 부족 현상이 지속되고 있습니다. 고운 및 다정, 보람동 일대 신축 위주로 상승세가 이어지고 있습니다.

☞ 전국적으로 전세가의 상승세는 이어지고 있습니다, 신규 입주물량이 마무리되는 지역에 신축들과 수요가 많은 지역들의 상승세가 높은데요, 입주물량이 많은 지역에 구축은 전세가의 하락을 피할 수 없는 모습입니다. 신축과 기존 기축 간의 상품가치의 차이도 전세수요에 크게 영향을 미치는 모습입니다.

- 8개도(0.02%->0.02%)는 상승폭 유지되었습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 1월 13일 기준 KB부동산 주간아파트가격 동향을 살펴보겠습니다. 디테일하게 보신다기보다는 전반적인 흐름정보만 참고하시는걸 추천드립니다. 특히, 개별물건에 따라 편차가 크기 때문에 가격동향을 맹신하시는 것은 추천드리지 않습니다.

1. 매매 가격

1월 13일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주대비 상승(0.10%)을 기록했습니다.. 서울(0.15%)과 경기(0.15%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.14%)는 대전(0.55%)과 대구(0.12%), 울산(0.12%), 광주(0.03%), 부산(0.03%) 모두 상승했습니다. 기타 지방(-0.01%)은 전주대비 소폭 하락을 기록했는데요, 세종(0.54%), 충남(0.02%), 전남(0.01%)은 상승했고, 충북(-0.08%), 경북(-0.06%), 경남(-0.05%), 전북(-0.02%), 강원(-0.02%)은 하락했습니다. 지역별로 편차가 큽니다.

- 서울 아파트 매매가격은 전주대비 소폭 상승한 0.15%의 변동률을 기록했습니다. 동작구(0.31%), 강서구(0.31%), 양천구(0.28%), 관악구(0.26%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았는데요, 

동작구는 학교 입학 시즌에 따른 계절적 수요, 신축아파트 선호에 따른 수요로 가격 상승세가 지속되고 있습니다. 매도 호가가 많이 높아져 있는 상태라서 매수인들이 선뜻 결정을 내리지는 못하지만 30평대까지는 높은 호가에도 매매가 하나씩 되고 있습니다.

관악구는 여의도, 강남권 출퇴근 수요가 꾸준하고 봉천동 일대 재개발 진행중인 구역이 많아 지역 내 수요 움직임이 많으며 2022년 신림선경전철 개통 호재도 있어 상승세가 유지 중입니다.

☞ 1216 대책을 비웃듯 단기간에 하락폭이 식어버린 모습입니다. 서울시장은 여전히 뜨겁게 느껴집니다.

- 경기는 수원과 구리, 안양 등을 중심으로 상승하며 전주대비 0.15% 상승했고, 인천도 0.06% 상승했습니다. 수원 영통구(0.69%), 구리(0.40%), 수원 팔달구(0.39%), 안양 동안구(0.37%) 등이 상승을 주도하였고, 안성(-0.04%), 평택(-0.03%)만 하락했습니다.

구리는 지하철 8호선 개통 예정 기대심리, 서울 중랑구 신내차량기지와 구리시 도매시장사거리를 연결하는 '도시철도 6호선 연장(구리선) 건설사업' 심의 호재 등으로 일부 지역의 가격이 상승했습니다. 투자 수요는 여전히 주춤한 편이나 소형 평형 위주로 저가 매물을 찾는 실수요자 문의는 꾸준한편입니다.

안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축이 5~6월 이주 시작이 예상되면서 중소형 평형을 중심으로 매수 문의가 증가하고 있습니다. 월판선 개통 호재로 투자 수요 문의가 꾸준하고, 평촌동 일대 단지들은 학군 수요가 많은데 비해 입주 예정인 물량이 없어 매매가 상승 움직임을 보이고 있습니다.

- 인천 미추홀구(0.23%)는 현대사업개발의 용현·학익 도시개발사업 계약 체결로 사업이 본격 추진될 것으로 예상되면서 주춤했던 투자 수요유입으로 매매가가 상승했습니다. 

☞ 수도권은 오히려 대책의 풍선효과가 크게 느껴집니다. 최근에 상승세가 뜨거운 수원을 비롯하여, 안양, 인천 등 다양한 지역에서 상승세가 이어지고 있습니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.07% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.09%)는 상승했고, 기타 지방(0.03%)도 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.08%를 기록, 경기(0.07%)도 상승했고, 5개 광역시는 대전(0.39%)과 울산(0.11%), 대구(0.05%), 광주(0.04%)는 상승했고, 부산(0.00%)은 보합을 보였습니다.

- 서울(0.08%)은 전주대비 상승폭이 증가하며 27주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 강서구(0.27%), 광진구(0.21%), 강남구(0.21%), 송파구(0.13%) 등이 상대적으로 상승하였고, 도봉·성동·중랑·중구는 보합(0.00%)을 보이고, 하락없이 나머지 전 지역이 소폭 상승했습니다.

강서구는 겨울 비수기로 전세 문의는 한산한 편이나 5호선, 9호선 역세권 단지들의 경우 전세물량이 귀한 편입니다. 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들에 대한 수요도 꾸준하게 이어지고 있습니다.

광진구는 광장동, 구의동, 자양동 등 방학 수요로 인해 임차수요가 많은 편인데, 지하철2호선 강변역 인근으로는 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요 또한 꾸준한데 비해 월세 전환 매물들로 전세물량이 부족한 편입니다. 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 매매가 상승 영향으로 전세가도 많이 오르는 분위기를 보이고 있습니다.

☞ 정부의 수요억제 정책의 결과가 전세가 상승으로 나타나는 모습입니다. 매매가 상승보다 전세가의 상승을 주목해야할 필요가 있겠습니다.

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주대비 상승(0.07%)을 했고, 인천도 상승(0.08%)을 나타냈습니다. 용인 수지구(0.33%), 수원 영통구(0.31%), 성남 분당구(0.24%), 과천(0.23%) 등은 상승하였고, 평택(-0.18%)과 동두천(-0.01%)만 하락했고 다수의 지역이 보합을 보였습니다.

수원 영통구는 수원발KTX, 수인선 복선전철, GTX-C 등 여러 교통호재가 있고 서울로 출퇴근하는 사람들을 위한 광대역교통망 정비로 출퇴근 시간이 대폭 줄어들어 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C 노선이 들어가는 망포동 일대에 전세수요 문의가 증가하고 있습니다.

성남 분당구는 물량이 많지 않은 상황에서 1,2월에 이사하려는 수요로 인해 상승세가 유지 중인데요, 특히 학군 선호도가 높은 백현동 일대 단지들과 신혼 및 젊은 층 수요가 꾸준한 야탑역 역세권 노후 단지들의 전세가가 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 최근 수원의 열기가 뜨겁지만 사실 수도권 전반적으로 전세가격이 강세를 보이고 있습니다. 특히, 수급불균형에서 나오는 영향이 큰데요, 앞으로의 전세가 상승을 더욱더 눈여겨 봐야하겠습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 68.7를 기록해 전주(66.4) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 104.3으로 전주(103.4)대비 유사하였지만, 이어지는 부동산 대책 및 보도로 인하여 거래시장에서는 극도로 소강상태를 보이고 있는 상태입니다.

☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위지수가 상승했습니다. 1216부동산대책도 심리를 잡지 못하는 느낌이지만, 조금더 추이를 지켜봐야 할 것 같습니다. 추가적인 규제에 대한 보완책이 나올 가능성이 높기 때문입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 지속적으로 발표하는 정부의 부동산 정책과 부동산 시장의 수요자들의 괴리에 관해서 답답한 마음에 글을 이어가 보려 합니다.

어제 국토부에서 발표한 보도설명자료에 따르면 작년 1216부동산 안정화 방안이 적용되고 시장이 안정화되었다고 발표하였습니다. 그러나 이상하게도 발표 내용들을 살펴보면 아직 1216 대책에 주요 내용들이 전부다 시행도 하지 않았는데 벌써 추가 규제에 관한 내용들을 언급하고 있습니다.

실제로 이와 관련된 비슷한 내용들을 고위 관료들의 발언들을 통해서 확인을 할 수 있었습니다. 발표한 발표문의 타이틀에는 시장이 안정되고 있다고 했지만, 그 안에는 누가보더라도 조바심 난 사람들의 모습들이 엿보였습니다. 그렇다면 왜 시장의 반응은 정부의 의도와는 조금 다르게 흘러가고 정부는 왜 자꾸 부정을 하는 것일까요? 

위에 내용들은 발표문의  내용을 일부 발췌한 것 입니다. 실제로 위에서 발표한 내용대로 1216 부동산 안정화 방안 이후에 서울의 고가주택 위주로 관망세가 나타나면서 정부의 발표 안처럼 가격이 떨어졌습니다. 그렇지만 우리는 데이터의 왜곡을 너무나 잘 알고 있으며 데이터만으로는 논리가 약하다는 것을 너무나 잘 알고 있습니다.

현재 시장의 참여한 수요자들은 초고가 주택들이 밀집한 강남의 아파트이 일부 호가가 내려간다고 해서 그 외의 지역들의 집값이 전반적으로 내려갈 거라고 생각하지 않고 있으며 실제로 신고가만 갱신하는 아이러니한 상황들이 연출되고 있습니다.

정말 이상하게도 정부의 정책의 내용들을 보면 강남집값을 잡으면 나머지 집값이 잡히는 것처럼 이야기하고 있으며 투기세력들이 마구잡이로 강남에 진입하여 집값을 올린다고 하고 있습니다. 근데 그게 실제로 가능한 것일까요?

대부분은 수요자들은 초고가의 주택보다는 중위수준의 주택에 대한 수요가 많을 뿐 강남을 투자로 진입할 만한 사람들은 흔치 않았습니다. 왜 정책은 시장 수요자들의 니즈를 반영하지 않는 것일까요? 강남 집값을 잡으면 다른 지역들의 집값이 내려가는 것일까요? 저도 궁금합니다.

이외에도 수많은 질문들이 저의 머릿속을 혼란스럽게 합니다.

1. 분양가 상한제가 민간택지에도 적용되는데 새 아파트 분양가가 싸지면 주변의 집값이 떨어질까? 

2. 고가주택의 주담대를 막아 사지 못하게 하면 그보다 싼 주택들의 가격이 떨어질까?

3. 대출은 개인의 신용도와 담보를 통해서 실행되는데, 주택담보대출의 비율을 지역별로 정한 기준이 무엇일까?

4. 청약제도에서 가점이 낮거나 특공 조건이 안 되는 사각지대에 있는 사람들을 위한 보완책은 왜 나오지 않을까?

5. 서민실수요자들을 위한 주택 가격안정이 목표가 되어야는데 왜 강남 집값 안정이 목표가 되었을까?

6. 공시지가 인상안과 보유세 부담이 소수의 고가주택자들로부터의 재분배에 기여하는 걸까? 아니면 그 외 절대다수의 국민들이 세부담의 총액이 늘어나는 것일까?

7. 재건축은 안된다면서 가로주택정비사업은 왜 권장할까? 기존 재건축과 재개발보다 비효율적인 사업아닌가?

8. 수요를 분산한다면서 왜 서울과 가까운 곳에 신도시를 만들고 서울을 확장시킬까?

9. 국토 균형개발을 외치면서 수도권, 특히 동남권에 개발호재가 집중되는 것은 무슨 이유일까?

그타 등등.....

제 짧은 지식으로는 정부의 수준 높은 정책을 보고 이해가 되지 않아 정책의 방향성에 대해서 수많은 질문이 생깁니다. 시장의 수요자들은 좋은 주거환경에 아파트를 살고 싶은 욕구가 강할 뿐이지 강남에 살고 싶은 게 목적이 아닌데도, 자꾸 강남만 언급하는 정부 고위 관료들의 모습을 보면서 안타까웠습니다.

오히려 시장에게 위임했더라면 자연스러운 시장 가격이 형성되었을 텐데 오히려 '토끼몰이'를 하는 것은 아닌지 정말 걱정이 됩니다. 

시장경제에서는 물건의 가치에 따라 시장 참여자에 의한 시장 가격이 형성됩니다. 인위적으로 시장 가격을 조절한다고 해서 가치가 높은 상품이 헐값이 되거나, 가치가 없는 상품이 고가가 되진 않습니다. 시장의 니즈에 따라 수요가 많은 곳에는 보다 높은 가격이, 적은 곳에는 낮은 가격이 형성되는 것입니다.

그렇기 때문에 지금의 부동산 가격은 시장의 참여자들이 부동산에 보다 높은 가치를 두고 있는 기본적인 사고에서 시작이 되고 있습니다. 그렇다면 문제점인 부동산외에 가치가 높은 대안들을 만들어 주면 자연스레 해결될 일들입니다.

지금 시장의 참여자들은 정부가 생각하는 '미래에 대한 불안감', '높아가는 집값에 대한 조바심' 뿐만 아니라 더 좋은 주거환경에서 살고 싶은 기본적인 욕구가 큰 것입니다.

'21세기 태어난 사람들이 20세기 아파트에 산다는 것', 이 자체가 난센스입니다. 그렇다면 정부는 이러한 시장 참여자들의 니즈를 해소해주어야 합니다.

거시적으로는 불안한 경제상황에 대한 해법을 제시해서 부동산에 쏠림을 분산해야 하고, 세부적으로는 시장의 니즈에 부합하는 국토개발을 통해 양질의 주택을 공급해주면 되는 것입니다.

여기서 양질의 주택은 절대적인 주택과 질이 떨어지는 구시대적인 닭장을 의미하는 것이 아니라, 워라벨이 가능한 고급 공동주택을 지속적으로 공급해야만이 지금 뜨거운 부동산 시장에 참여하는 수요자들이 원하는 갈증을 해소해 줄 수 있습니다.

부동산 정책의 근본적인 취지는 우리나라 국민들에게 양질의 아파트를 제공하는 것입니다. 그렇기 위해서는 촘촘한 교통망과 기반시설 계획뿐만 아니라 공동주택의 고급화에도 힘을 쏟아야 하는 것입니다.

'휴거'라는 말을 들어보셨는지 모르겠지만 우리 주변에 아이들이 '휴먼시아 거지'라며 친구들을 놀리는 데 사용하고 있습니다. 만약, 정부가 공급하는 휴먼시아가 최고급 입지와 커뮤니티 시설 등 국민들로부터 1등 브랜드였다면 저런 단어들이 파생되진 않을 겁니다. 

결국, 부동산에 있어서 정부의 근본적인 역할에 대해서 다시 한번 고민해봐야 하지 않나 싶습니다. 이제는 OECD 선진국의 대열로 진입한 현재에.. 질문만 쌓이고 정답은 없는 수요 억제정책이 아니라, 철저한 시장의 니즈를 반영한 정책들이 보완되어 강남 집값만 잡으려다 지방 집값만 잡는 정책이 아닌 부동산 전반적인 안정화를 꾀해야 할 것입니다.

2017년 대비 평균 40% 가까이 올라버린 서울 집값을 잡기 위해서는 철저히 시장의 니즈를 다시 한번 재진단하는 것이 좋지 않을까 생각이 듭니다.

최근에 접한 이슈 중 '매매 허가제'라는 내용을 접하고 깜짝 놀랐습니다. 2003년 참여정부 시절에 검토하다가 많은 문제가 야기될 것으로 판단되었던 그 규제책을 정부의 고위 인사가 스스럼없이 이야기했다는 것에서 더욱 놀랬습니다.

토지거래에 대한 매매 자체를 제한하는 것이 과연 타당한 것이냐에 대해서 더욱 놀란 것입니다.

헌법 제119조 제1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.’고 규정하여, 원칙적으로 자유경쟁에 입각한 시장경제질서를 기본으로 하고 있음을 밝히고 있습니다, 

물론, 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체 간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고 동조 제2항에 규정함으로써 자유시장 경제질서를 기본으로 하되, 이에 대한 제한을 가할 수 있음을 밝히고 있습니다만, 이는 매우 극단적인 경우로 생각됩니다.

발표된 정책은 아니지만 현재 정부의 고위 관료의 생각들이 이러하다면 시장의 니즈와는 정반대로 움직인다고 더욱더 확신이 드는 것입니다. 거래를 못하게 막으면 시장이 안정되는지? 근본적인 목적이 무엇인지 알 수 없는 정책들이라는 것입니다.

위에서도 언급했지만 지금의 수요자들은 불안한 경제환경과 불투명한 미래, 그리고 부동산 시장 과열에 따른 내 집 마련 불안함이 가장 큽니다. 정부는 이러한 시장의 불안감을 해소해주는 노력을 이어가야지 단순히 수요만 억제하는 것은 언발에 오줌누는 미봉책에 불과할 것입니다.

오해가 있을지 모르겠지만 무조건 정부정책을 비난하려는 목적은 아닙니다. 다만, 정확한 진단을 통해 치료를 해야하는 상황을 이야기하고 싶은 것입니다. 머리가 아픈 두통환자에게 빨간약을 발라주는 의사는 의사로써 역할을 못하는 것입니다. 보다 정확한 진단과 처방을 통해 서민주거안정을 위한 부동산 안정을 기대해 봅니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 신축의 대한 열망으로 미래의 신축이 될 분양권, 재개발과 재건축, 최근에는 리모델링 및 가로주택정비사업 등 다양한 투자들이 이루어지고 있습니다. 그러나 그중에서도 청약시장에서 나온 분양권 거래가 무엇보다 뜨거운 상황입니다.

신축을 얻는 가장 쉬운 방법은 청약이지만, 최근에는 높아만 가는 청약가점에 청약은 엄두도 내지 못하는 현실과 핵심지역의 입주물량이 줄어들고 정부의 규제로 거래 가능한 분양권들이 줄어들면서 분양권 전매제한 기간이 끝나기를 기다리며 미리 확보하려는 노력들이 이루어지고 있습니다.

아직도 불법이 성행하곤 있지만 대부분은 정상적인 거래(전매제한 기간 이후)를 하고 있습니다만, 원하는 물건과 가격을 맞추기가 쉽지가 않습니다. 관심 있는 지역에 아파트를 살펴보면 초피(전매제한기간 종료 직후)에 사는 것이 가장 싸기 때문에 전매제한일 이전부터 시장조사를 많이들 하고 계십니다.

시장조사를 하다보면 전매제한일 이전에도 매물이 종종 나오는 경우가 있기 때문에 전매제한일 이전에 가계약을 맺고 잔금만 이후에 하면 되는 줄 오해는 경우들이 있습니다. 간혹, 부동산에서도 불법이 아닌 듯 이야기하는 경우도 있기 때문에 정확하게 알지 못하면 불법을 합법으로 알고 진행할 수 있을 것 같습니다. 그래서 오늘은 이러한 분양권 전매와 관련된 내용들을 포스팅하려고 합니다.

1. 분양권과 전매

(1) 분양권이란?

분양권이란 쉽게 말해 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 청약당첨 이후에 즉, 분양권을 취득하면 준공 이후 잔금을 내고 아파트에 입주할 수 있는 권리가 생기게 되는데요. 이와 비슷한 것으로 정비사업의 조합원이 준공 이후 아파트에 입주할 수 있는 권리인 입주권이 있는데요, 입주권과는 구분되고 있습니다.
 

(2) 분양권 전매란?

분양권 전매란 분양권을 다른 사람에게 양도하는 것을 말합니다. 분양권 전매기간은 지역 및 택지, 분양 주체에 따라 다른데요, 기존에 작성한 전매제한 관련 포스팅을 참고하시면 되겠습니다.

* 2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

(3) 전매제한의 기산점과 전매제한 기간

전매제한의 기산점은 당첨자 발표일인데요, 예비당첨자 및 줍줍 등 이후에 당첨된 수분양자들도 최초의 당첨자 발표일(=입주자로 선정된 날)로부터 동일하게 전매제한기간을 적용받습니다.

예를 들면, 당첨자 발표일이 '19년 12월 1일이고 예비당첨자(예비당첨으로 동호수 추첨후 계약 종료한 자), '19년 12월 15일 무순위 청약(줍줍) '19년 12월 18일 이더라도 모두 최초의 당첨자 발표일인 '19년 12월 1일부터 전매제한일로 기산 합니다.

수도권 비규제 지역의 경우 보통 전매제한 기간이 6개월인데요, 위의 예시처럼 '19년 12월 1일 당첨되었다면 6개월이 된 '20년 5월 31일까지가 전매제한기간이며 '20년 6월 1일부터 전매가 가능합니다.

보통 서울에 전매제한 기간은 '소유권 이전등기 시’까지 인데요, 이 말의 뜻은 수분양자(분양받은 사람)가 취득세 등을 납부하고 본인 명의로 소유권 이전등기를 끝마친 이후에 분양권을 타인에게 매도할 수 있다는 것을 뜻합니다.

* 현재, 투기과열지구 내에 분양권들은 소유권 이전 등기 시까지 전매가 불가능하지만, 투기과열지구 지정('17. 8. 3) 이전 분양계약을 체결하였거나 거래가 가능한 분양권(전매제한기간이 경과된 경우)은 주택의 소유권 이전등기 시까지 전매는 1회만 가능합니다. 그러나 이후에 전매한 매수자는 소유권 이전 등기시까지 다시 전매는 불가능합니다. 

과거 분양권 투기열풍이 불었을 때는 투기 목적으로 분양권 복등기를 하는 분들이 많아 큰 문제가 되었는데요, 복등기란 아파트 입주 전에 매매계약을 먼저 하고 입주 시점에 수분양자 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤, 다시 매수자 명의로 소유권 이전등기를 하는 이중 등기를 말합니다. 하지만 이는 엄연한 불법이며, 최근 들어 이러한 불법계약, 불법전매를 막기 위한 단속과 처벌이 상당히 강화되었습니다.

2. 전매제한 기간 내 가계약 또는 매매예약을 하면 전매제한에 위배될까?

가계약이라는 용어는 법률용어는 아니지만 흔히, 사용하는 용어입니다. 일종의 매매의 예약 성격으로 사용하고 있는데요, 본계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약을 뜻합니다. 그렇다면 전매제한일이 도래하기 전에 매매예약은 과연 전매제한에 위반될까요?

'주택법 ' 제64조(주택의 전매행위 제한 등)에 따르면 ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)를 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매ㆍ증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없도록 규정하고 있습니다.

즉, 입주자로 선정된 지위를 전매제한 기간 내에 전매한 것이기 때문에 분양권 불법 전매에 해당한다고 볼 수 있습니다.

예를 들어, '19년 12월 1일에 기산 된 분양권의 제한기간이 6개월일 때 '20년 5월 31일까지는 전매가 금지되는 기간입니다. 그러나 보통 매물들은 빠르면 1~2달 전부터 찾아볼 수 있는데요, 이때 이러한 물건을 미리 가계약하는 것이 금지된다는 뜻입니다.

잔금일이 '20년 6월 1일이면 되는 것이 아니라 '20년 6월 1일 이후에 모든 거래가 이루어져야 한다는 뜻입니다. 그래서 전매제한기간에 행해지는 것들은 모두 불법전매에 해당되겠습니다.

3. 전매기간 중 전매가 예외로 가능한 경우

그러나 전매제한기간 중이라도 예외적으로 전매가 가능한 경우도 있습니다. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우가 대표적인데요. 이 경우, 분양권 명의를 배우자로 변경할 수 있으며 단독명의를 공동명의로 전환할 수 있습니다. 

공동명의를 다시 단독명의로 바꾸는 것도 가능합니다. 한편, 수분양자가 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정될 경우에, 사업주체의 사전 동의를 받아 전매제한 기간 중 전매가 가능한데요. 구체적인 사례는 다음과 같습니다.

다만, 분양가 상한제 적용주택 및 그 주택 입주자로 선정된 사람이나 수도권에서 공공택지 외 택지에서 건설 공급되는 주택 또는 그 주택 입주자로 선정된 사람이 전매를 하는 경우에는 한국 토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우는 지방공사)가 그 주택을 우선적으로 매입할 수 있다고 합니다.

4. 분양권 불법전매 시 처벌 수위와 신고포상금

(1) 분양권 불법전매 처벌 수위

'주택법' 제101조 제2호에 따르면 제64조 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한며, 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만 원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다고 되어 있습니다. 

이익에 따라 다르겠지만 3년 이하의 징역이나 3천만 원(위반행위의 이익이 3배가 3천만 원을 초과할 경우에는 해당되는 금액의 3배) 이하의 벌금에 처해집니다. 상당히 높은 수준에 처벌 수위가 되겠습니다.

또한, 1216 대책에서 공정한 청약질서 확립과 관련하여 청약제한이 강화되었는데요, 현행보다 강화되어 10년 간 청약이 금지되겠습니다.

* 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정 후 시행 예정

(2) 신고포상금

불법전매와 같은 행위를 식별하여 신고한 사람에게는 제92조(분양권 전매 등에 대한 신고포상금) 시ㆍ도지사는 제64조를 위반하여 분양권 등을 전매하거나 알선하는 자를 주무관청에 신고한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 포상금을 지급할 수 있습니다. 

* 여기서 징역형과 벌금형은 부정행위자가 집행유예 또는 선고유예 판결을 받는 경우를 포함하고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 일명 '재재', 풀어서 이야기하면 재개발 및 재건축이 부동산 투자의 뜨거운 감자가 되면서 발 빠른 분들은 이미 다른 투자대안을 찾으신 것 같습니다. 그중에서 최근 간단히 언급한 리모델링 사업도 있지만 가로주택 정비사업이 있습니다. 가로주택정비사업 말은 들어봤지만 개념 정리가 잘 안되어서 이번에는 가로주택정비사업에 대해서 한번 정리해볼까 합니다.. 공부해야 할 것이 정말 많습니다...

* 아래는 리모델링 사업에 대해 간단히 작성해본 글입니다.장단점위주로 이해만 하시면 좋을 것 같습니다.

2020/01/10 - [부동산 상식] - 리모델링, 새아파트 니즈에 대한 풍선효과..(Feat. 리모델링 사업 기초 이해)

1. 가로주택정비사업이란 무엇일까?

(1) 가로주택정비사업의 개념

가로주택정비사업과 관련된 내용을 찾기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법'을 살펴봐야 합니다. 제가 이해한 가로주택정비사업의 개념은 2012년 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 새롭게 도입된 것으로 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망 체계를 훼손시키지 않는 범위 내에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행되는 소규모 사업입니다.

기존 재건축 및 재개발사업과는 달리 소규모로 진행되기 때문에 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업 지연에 따른 갈등 요소 등이 적은 사업입니다만 사업성은 떨어진다고 보입니다.

* 보다 정확한 개념은 '소규모 주택정비에 관한 특례법(링크)'을 참고해 주시기 바랍니다.

정비사업에는 크게 재개발, 재건축, 주거환경사업 3가지로 구분되는데요, 가로주택정비사업은 아래의 3가지에 속하지 않고 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(약칭:소규모주택정비법)에 적용을 받고 있습니다

(2) 가로주택정비사업에 '가로구역' 이란?

가로주택정비사업에서 정의하는 가로구역은 국토교통부령으로 정하며 다음 각 목의 요건을 모두 충족해야 합니다.

(1). 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

(2) 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

(3) 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

  - 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호

  - 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대

(4) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

※ 여기서 노후건축물의 정의는 다음과 같습니다.

※ "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말합니다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설도 포함하는 것입니다.

2. 가로주택정비사업이 이슈인 이유는 무엇일까?(장점과 단점)

가로주택정비사업은 보통 '미니 재건축'이라 불리고 있는데요, 말그대로 재건축보단 작은규모로 진행됩니다. 그러다 보니 사업성이 떨어져 정비사업에서는 다소 소외받았던 사업입니다. 그러나 최근에 재개발 및 재건축에 대한 규제에 따른 대안으로 대두되고 있는데요, 가로주택정비사업의 장점을 알아보겠습니다.

(1) 신속한 의사결정과 주민의견의 반영이 용이하며 사업기간이 짧고 사업비용절감이 가능하다.

가로주택정비사업은 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 노후 저층 주거지 밀집지역에서 종전의 가로(도로 등)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 것이다. 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합설립이 가능합니다.

재개발과 재건축은 완공까지 보통 10년이 소요되지만 가로주택정비사업은 사업기간이 2∼3년으로 짧은 것이 특징입니다. 특히, 토지등소유자의 80% 이상 동의만 있으면 사업추진이 가능하다보니 소규모 개발사업의 이해관계자가 소수로 한정되어 신속한 의사결정과 주민의견 반응의 용이하합니다.

사업 절차역시 정비기본계획수립 및 구역지정, 추진위 구성 단계가 생략 되고, 조합설립인가부터 시작되기 때문에 사업절차가 간소화 되어 사업기간이 단축되고 사업에 들어가는 비용절감이 가능합니다.

(2) 건축규제 완화 등 정부혜택

또한 정부도 소규모 정비사업에는 각종혜택을 부여하면서 활성화 방안을 모색하고 있는 추세입니다. 정부 역시 대규모 정비사업으로 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업의 지연에 따른 갈등요소가 적은 가로주택정비사업은 긍정적으로 보기 때문입니다.

최근 발표된 12ㆍ16 부동산안정화방안에서 주택공급 일환으로 가로주택정비사업을 확대하겠다고 발표했는데요, 국토부는 올해 상반기 중 관련 법령인 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령'을 개정해 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 '구역 면적'과 '사업시행 면적'을 기존 '1만㎡이하'에서 '2만㎡ 이하'로 확대할 계획이라고 합니다.

그렇게 된다면 가구 수는 기존 250가구에서 500가구로 늘어나면서 사업성이 확대됩니다. 또한, 임대주택 10% 건설 등 공공성 요건을 갖추면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외할 방침이라고 합니다.

※ 일반적으로 가로주택정비사업 역시 주택층수고려하여 용도지역에 맞게 건축이 가능합니다. 다만, 제2종일반주거지역은 15층 이하의범위에서 시도조례로 정하고 있는데 서울의 경우에는 7층이하로 정하고 있습니다. 공공성요건을 충족한다면 이러한 층수 제한이나, 분양가 상한제 적용 배제 등의 규제를 완화할 것으로 보입니다.

이러한 장점때문에 최근에 가로주택정비사업에 대한 투자 붐이 늘어나고 있습니다. 그러나 세상의 모든 것이 그러하듯 장점만은 있는 것이 아닙니다.

(1) 주택공급에 근본적인 문제해결 불가

정부가 권장하는 가로주택정비사업이 활성화가 된다 하더라도 주택 공급문제를 근본적으로 해결 할 수 있는 방안은 아닙니다. 재개발 및 재건축 역시 주택공급에 근본문제 해결이 불가능한데 단순히 가로주택정비사업 활성화만으로는 급격히 늘어나는 서울 등 수도권 핵심지역의 주택 수요를 감당하기가 어려울 것입니다. 또한, 재개발 및 재건축에 비해 소규모로 개발이 되다보니 도시개발측면에서 바라보면 도시가 난개발로 이루어질 수 있습니다.

(2) 정부정책에 대한 실효성과 사업성

정부가 요구하는 공공성 요건을 만족시켜 사업면적을 넓히고 층수제한을 완화해 15층까지 세울 수 있는 사업장이 생각보다 많지 않을 것이며 입지가 좋지 않거나 사업성이 나오지 않는 지역들은 조건이 되더라도 사업진행이 어려울 것입니다. 또한, 현재와 같은 상승장과 좋은 입지에서는 사업성이 나오겠지만 사업진행 중 시장분위기에 따라 사업이 지지부진해질 가능성도 높기 때문에 오히려 대규모 정비사업보다 리스크가 높아보입니다.

간단하게 가로주택정비사업에 대해서 살펴보았는데요, 정비법과 시행령 그리고 특례법 등 다양한 법들을 찾아봐야하니 머리가 아픕니다. 그렇지만 투자자입장에서는 새로운 투자의 대안으로써 매우 매력적인 것은 사실이며 조금더 깊은 이해를 할 필요는 있습니다.

오늘은 간단한 가로주택정비사업의 개념과 기본적인 이해를 다뤘는데요, 조금더 공부하고 2부에서는 사업절차와 기준들에 대해서 다루겠습니다. 

* 홀로 공부하다보니 다소 부정확이 있을 수 있으니 수정사항은 댓글로 의견주시면 반영하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 한국감정원에서 발표한 1월 6일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 새해 첫 번째 발표자료라 어떤 시장의 반응이 나왔을지? 궁금합니다.

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매개 가격은 지난주 대비 상승폭이 축소됐습니다.(0.09%->0.07%). 수도권(0.13%->0.11%) 및 서울(0.08%->0.07%), 지방(0.05%->0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.08%->0.10%)는 확대되었고 세종(0.99%->0.28%)이 상승폭이 축소, 8개도(-0.01%->-0.02%)는 하락폭이 확대되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(109->112개)은 증가, 보합 지역(17->17개)은 동일, 하락 지역(50->47개)은 감소했습니다.

- 서울(0.08%->0.07%)은 소형평형이나 외곽 구축 등 상대적으로 상승폭이 낮았던 중저가 아파트는 일부 상승했으나, 상승세를 주도하던 주요 지역 및 고가 아파트는 대출규제 및 세제 강화 등 대책 영향과 상승 피로감 등에 따른 관망으로 대체로 보합 내지 하락된 급매물이 출현하며 3주 연속 상승폭이 축소되었습니다.  

☞ 1216 부동산 대책의 여향이 지속되는 모습입니다. 그렇지만 서울에 중저가 아파트들에 대한 수요는 꾸준한 것으로 보이는데요, 어쩌면 지금이 서울로 진입할 수 있는 좋은 기회가 아닐까 싶습니다.

- 인천(0.07%->0.08%)은 상승폭이 확대된 모습입니다. 지난주와 마찬가지로 인천 내에서 서울 접근성이 좋은 부평구(0.19%)와 3기 신도시 개발 감이 있는 계양구(0.13%) 위주로 상승한 모습입니다.

☞ 인천은 지난주와 마찬가지로 정비사업(부평, 부개, 산곡 등)과 비규제 지역에 대한 투자수요 증가로 당분간 상승세가 이어질 것으로 보입니다. 풍선효과를 정면으로 맞은듯한 모습입니다. 

- 경기(0.17%->0.14%)는 상승폭이 축소되었습니다. 리모델링 이슈 등 주거환경 기대감이 있는 풍덕천동, 신봉동이 위치한 용인 수지구(0.52%), 인창, 수택동 등 8호선 연장 호재가 있는 구리(0.40%), 학군이 우수하고 교통호재기 있는 안양 동안구(0.36%), 신안산선 호재의 영향이 있는 광명(0.31%) 등이 상승세를 이끌었지만 상승폭이 다소 축소된 모습입니다.

☞ 경기도도 넓다 보니 수요가 풍부한 지역들은 여전히 상승세가 높습니다. 그러나 정책의 영향인지 수요가 다소 줄어들어 상승폭은 축소된 모습입니다만, 언급한 지역들은 실수요가 풍부한 지역들이라 당분간 상승세는 이어질 것으로 판단됩니다.

- 5대 광역시(0.08%->0.10%)로 상승폭이 상승하였습니다. 특히 대전은 전 지역에서 상승세가 이어져가는데요, 언제까지 상승세가 이어질지 궁금합니다. 

- 세종(0.99%->0.28%)도 상승폭은 축소되었지만 2020년도 공급물량 감소와 가격 상승 기대감으로 상승세는 이어지는 모습입니다. 단기 급등에 피로감과 호가로 상승세가 축소된 모습입니다.

☞ 지난주와 마찬가지로 5대 광역시(비규제 지역)와 기타 지방의 경우 단기 부동자금과 같은 풍부한 유동성으로 투자가 증가하여 상승세가 이어지는 모습입니다. 특히, 대전은 공급도 충분하지 않기 때문에 실수 요장으로 번져 상승세가 당분간 지속될 것 같습니다. 최근에 대구에서도 전반적으로 전세 가격이 상승하고 공급이 마무리되어가다 보니 상승세가 이어질 것 같은데요, 주목해봐야겠습니다. 세종도 역시 매력적인 대안이 될 수 있습니다.

- 그 외 8개도(-0.01%->-0.02%)로 하락폭이 확대된 모습입니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐습니다.(0.11%->0.12%). 수도권(0.15%->0.16%)은 확대, 서울(0.19%->0.15%)은 상승폭 축소, 지방(0.07%->0.07%)은 보합을 보였습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.10%->0.11%) 및 8개도(0.01%->0.02%)로 상승폭 확대, 세종(1.09%->0.49%)은 상승폭이 축소된 모습입니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(111->115개) 및 하락 지역(25->27개)은 증가, 보합 지역(40->34개)은 감소했습니다.

- 서울(0.19%->0.15%)은 지난주와 비슷하게 겨울방학 이사수요, 청약 대기수요 등의 영향으로 주요 학군지역 및 도심 접근성이 좋은 역세권 위주로 상승세는 지속되고 있지만 신정 전후로 수요가 줄면서 대부분의 지역은 상승폭이 축소 내지 유지되는 모습입니다.

☞ 지난주처럼 겨울방학 이사철 수요자가 신정을 앞두고 숨 고르기 하는 모습입니다. 숨 고르기 이후에는 당분간 상승세가 지속될 모습입니다. 전세 가격을 지켜봐야 할 필요가 있겠습니다.

- 인천(0.11%->0.17%)은 상승폭이 확대된 모습입니다. 연수구(40%), 계양구(0.33%), 서구(0.15%) 등 전반적으로 상승세가 두드러지고 있습니다만, 동구(-0.15%)는 구축 위주로 하락하였습니다.

☞ 인천 전반적으로 공급은 많지만 입주가 마무리된 송도나 공급이 없었던 계양과 서구 청라 등에서 상승세가 이어지면서 전반적으로 전세 가격의 강세가 이어지고 있습니다. 인천은 워낙 크다 보니 지역별로 나누어 살펴봐야겠습니다.

- 경기(0.14%->0.17%)는 상승폭이 확대되었습니다. 직주 근접 및 학군수요가 있는 상현 및 풍덕천동이 위치한 용인 수지구(0.59%), 학군이 좋은 평촌, 호계동 위주의 안양 동안구(0.58%), 동탄신도시 위주로 화성(0.43%)이 상승하였습니다. 그러나 공급이 많았던 안산시 단원구(-0.12%)는 구축 위주로 수요가 감소하며 하락하였습니다. 

☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 학군지와 주요 역세권 지역들은 꾸준한 수요로 전세물건이 부족하여 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 수도권도 입주물량이 일부 지역을 제외하곤 줄어들기 때문에 서울과 비슷한 흐름을 갈 것으로 생각됩니다.

- 5대 광역시(0.10%->0.11%)로 상승폭이 확대되었습니다. 이번에는 대구(0.21%)의 상승세가 높은데요, 전반적으로 전세가가 상승하는 지역이 대구입니다. 작년 초와 다른 분위기를 보이고 있습니다. 역대급 물량도 소화가 되는 듯 모습이며, 주요 지역들의 전세물건이 매우 귀한 편입니다.

- 세종(1.09%->0.49%)도 상승폭은 축소되었지만 2020년도 공급물량 감소와 매물 부족 현상이 지속되고 있습니다. 특히, 정부청사 인근에 새롬 및 도담동, 소람 보람동 등 대부분의 지역의 상승세가 이어졌지만 급등 피로감에 상승폭은 축소된 모습입니다.

☞ 전국적으로 전세가의 상승이 이어지고 있지만 지방의 경우에는 지역 간, 지역 내 공급물량 및 수요와 입지에 따라 양극화가 지속되는 모습입니다. 특히, 광역권에 공급이 부족한 지역은 전세난이 수도권 못지않다는 것을 눈여겨보셔야 하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 드디어 새해 첫 번째 주간 아파트 가격동향이 발표되었는데요, 1216 대책 이후로 다소 주춤한 모습이 이어졌을지 궁금합니다. 아직 체감하긴 어려운데 어떻게 시장이 변화하고 있는지 살펴보겠습니다.

1. 매매 가격

1월 6일 기준 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.08%)을 기록했습니다. 서울(0.14%)과 경기(0.12%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.06%)는 대전(0.17%)과 울산(0.10%), 대구(0.07%), 광주(0.03%), 부산(0.01%) 모두 상승했습니다. 기타 지방(0.01%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했습니다. 세종(0.52%), 충남(0.03%), 전남(0.01%), 경남(0.01%)은 상승했고, 강원(-0.06%), 전북(-0.05%), 경북(-0.02%)은 하락했으며, 충북은 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.14%의 변동률을 기록했습니다. 마포구(0.41%), 강서구(0.38%), 양천구(0.28%), 금천구(0.23%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다.

강서구는 마이스 복합단지 건설사업, 월드컵대교 등의 호재로 투자자 관심이 높고, 5호선·9호선 역세권 단지들의 경우 실수요자 문의가 꾸준하며 상승세가 유지 중에 있습니다.

양천구는 목동 6단지 안전진단 통과로 안전진단 신청 또는 준비 중인 목동 재건축 단지들이 상승세 움직임을 보이고 있는데요, 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 등에 따른 목동 조기 진입 수요가 급증하며 상승세가 계속되고 있습니다.

☞ 1216 대책의 영향이 반짝였었으나, 일부 재건축단지들의 안전진단 통과 등의 이슈, 여전한 투자수요로 서울의 상승세는 당분간 이어질 것 같습니다. 공급물량에 대한 부분도 이젠 언급이 없습니다.

- 경기는 수원과 성남 및 용인, 의왕 지역이 상승하며 전주 대비 0.12% 상승했고, 인천도 0.06% 상승했습니다. 수원 영통구(0.68%), 과천(0.58%), 수원 팔달구(0.38%), 성남 분당구(0.33%) 등이 상승을 주도하였고, 안성(-0.17%), 동두천(-0.01%)은 하락을 보였습니다. 

수원 영통구는 외지 투자자들의 유입과 신학기 수요가 맞물려 상승세가 지속되고 있는데요,  2020년 경기도청 신청사와 한국은행 경기본부 등의 공공기관이 이전을 앞두고 있고, 광교신도시 부근에 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터 등을 배후 수요로 두고 있어 중소형 평형대의 매물이 부족한 상황입니다. 

과천은 공급 부족에 대한 우려가 여전하고, 초저금리로 인해 갈 곳 없는 유동 자금이 부동산 시장에 계속 몰리면서 상승세가 지속되고 있습니다. 과천은 더 이상 얘기하기도 민망할 정도로 상승세가 지속되고 있습니다.

성남 분당구는 월판선, 성남 2호선 트램 등의 교통 호재로 투자자 관심이 꾸준한 지역으로 부동산 규제책에도 불구하고 상승세가 유지되고 있다. 또한 정자역 인근 두산 신사옥이 완공을 앞두고 있어 주변 오피스텔 및 아파트 매수 문의가 증가하는 모습을 보이고 있다.

 인천의 경우 재개발 구역들을 중심으로 상승세를 견인하고 있으며 이주수요로 인해 매매 및 전세가 모두 상승세 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 수도권 역시, 1216 대책의 영향을 직접적으로 느끼지는 못하고 있습니다. 서울과 인접하고 수요가 풍부한 지역들을 중심으로 상승세가 높았습니다. 그러나 내부적으로는 지역별 양극화가 여전한데요, 수요가 몰리는 곳과 아닌 곳의 차이가 크게 느껴집니다. 

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.03%)는 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 보였습니다.

서울은 전주 대비 0.08%를 기록, 경기(0.07%)도 상승했다. 5개 광역시는 울산(0.06%)과 대구(0.06%), 광주(0.02%), 대전(0.02%), 부산(0.01%) 모두 상승했습니다. 전국적으로 상승세는 유지하고 있습니다.

- 서울(0.08%)은 전주 대비 상승폭이 증가하며 26주 연속 꾸준히 상승 중에 있습니다.. 양천구(0.23%), 송파구(0.21%), 마포구(0.15%), 관악구(0.14%) 등이 상대적으로 상승하였고, 동대문·종로·강동구는 보합(0.00%)을 보이고, 나머지 전 지역이 소폭 상승했습니다.

송파구는 11월 입주를 시작한 잠실 올림픽 아이파크와 강동구 신규 입주 물량 영향으로 전세 품귀 현상이 다소 완화되었으나 여전히 수요에 비해 물량이 귀한 편입니다. 겨울방학 이사 수요자들이 움직이고 있고, 분양가 상한제 시행에 전세로 살다가 새 아파트를 분양받겠다는 수요도 늘고 있는 추세입니다.

마포구는 매물 호가가 높고 분양가 상한제 발표로 매매전환보다는 전세로 수요가 옮겨가고 있는 상황으로 상승세가 유지 중입니다. 목동, 강남, 여의도로 출퇴근이 용이하고, 교통편이 편리한 입지로 선호도가 높아 수요층은 두터우나 월세 전환 및 재계약 등으로 시장에 출회되는 전세 물건이 귀한 편입니다.

☞ 매번 말씀드리지만 공급이 많았음에도 시장에 물건이 없는 수급 불균형이 초래되고, 정책에 따른 대기수요들이 많아지다 보니 전세가 상승이 지속되고 있습니다. 

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.07%)을 했으며, 인천도 상승(0.03%)을 나타냈습니다. 성남 분당구(0.35%), 수원 권선구(0.24%), 용인 수지구(0.22%), 부천(0.21%) 등은 상승하였고, 하락 지역 없이 다수의 지역이 보합을 보였습니다.

성남 분당구는 물량이 많지 않은 상황에서 1,2월에 이사하려는 수요로 인해 상승세가 지속되고 있습니다. 특히 학군 선호도가 높은 백현동 일대 단지들과 신혼 및 젊은 층 수요가 꾸준한 야탑역 역세권 노후 단지들의 전세가가 상승했고, 요즘 다주택자 거래가 막혀 실수요자 위주의 움직임만 있다 보니 투자자들이 내놓는 전세 물량 자체도 많지 않은 편이라 더욱더 전세가 귀한 상황입니다.

수원 권선구는 인근 동탄 2 신도시 입주 물량 및 호매실지구 입주 물량으로 전세가 크게 부족하지 않고 겨울 비수기 철도 시작되어 수요 움직임도 줄어 거래는 한산한 편입니다만 신분당선 호매실역 구간의 예비타당성 통과로 호매실동, 금곡동 쪽 단지들 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 서울과 업무지구 접근성이 좋은 지역들을 중심으로 전세가 상승이 이어지고 있습니다. 특히, 동남권 신분당선 라인의 상승세가 가파른 편입니다. 매매 가격에서 언급하였듯이 현장에 나오는 물건 자체가 없기 때문에 전세가 더욱더 귀해진 상태입니다. 

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 66.4를 기록해 전주(64.4) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 103.4로 전주(108.5) 대비 하락하였는데요, 겨울철 비수기와 12.16 안정화 대책 발표에 따라 매물이 급격히 줄었으며 찾는 이도 감소하여 시장에 찬 기운이 만연합니다.

☞ 서울의 경우에는 매수우위 지수가 하락하는 모습입니다. 5대 광역시에서는 인천과 대구, 대전의 매수우위 지수는 상승세를 이어가는데요, 전국적으로 다른 흐름을 보여주고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 공부를 하다보면 아시겠지만 정말 해야할 공부의 양이 많습니다. 기본적인 입지부터 청약 등 너무나 많은 것들이 있는데요, 최근에는 신축에 대한 수요로 인해 새아파트가 될 재건축 및 재개발 등에 대한 일반인들의 관심이 높아졌습니다.

그러나 규제지역(조정대상지역,투기지역,투기과열지구) 내 재건축 및 재개발은 각종 규제와 높은 프리미엄으로 접근하기가 매우 어려워졌습니다. 이러한 상황이 지속되다 보니 재건축 연한까지 기다리기 힘든 많은 단지들을 중심으로 인접 신축의 상승을 바라보며 리모델링 사업을 추진하는 경우가 많습니다.

현재 서울과 분당 및 평촌 등 1기 신도시 노후아파트 단지를 중심으로 아래의 그림과 같이 약 35개 단지에서 2만여세대가 추진중에 있습니다.

리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 것을 말합니다. 리모델링 제도는 기존건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 촉진하기 위해 2001년 「건축법」 개정으로 도입된 제도인데요, 해당 법에서는 15년 이상 경과된 건축물에 대하여 증·개축 등의 리모델링을 실시하는 경우에는 건폐율·높이제한 등의 건축 기준을 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 아래의 그림을 참고하시면 이해가 쉽겠습니다.

리모델링의 완화여부 및 적용범위를 결정하는 경우에는 다음의 기준을 준수해야 합니다. 내용이 어렵다보니 참고만하시기 바랍니다.

1. 공공의 이익을 저해하지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친 불이익을 주지 아니할 것
2. 도시의 미관이나 환경을 지나치게 저해하지 아니할 것
3. 증축은 기능향상 등을 고려하여 「건축법 시행규칙」이 정하는 규모 및 범위 이내에서 할 것
4. 공동주택의 리모델링은 복리시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것

「건축법 시행규칙」에서 정하는 증축의 규모 및 범위는 다음과 같습니다.

1. 증축의 규모

가. 연면적의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것. 이 경우 공동주택이 아닌 건축물의 경우에는 기존건축물의 연면적 합계의 10분의 1 이내로 정하여야 합니다. 다만, 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정하여 지정·공고한 지역은 기존 건축물의 연면적 합계의 10분의 3의 범위에서 정하여야 합니다.

나. 건축물의 층수 및 높이의 증가는 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내일 것.

다. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 세대수의 증가 : 가목에 따라 증축 가능한 연면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15를 상한으로 건축위원회 심의에서 정한 범위 이내일 것

2. 증축의 범위

가. 공동주택

1) 승강기·계단 및 복도
2) 각 세대내의 노대·화장실·창고 및 거실
3) 「주택법」에 의한 부대시설
4) 「주택법」에 의한 복리시설
5) 기존 공동주택의 높이·층수 또는 층별 세대수

나. 일반 건축물

1) 승강기·계단 및 주차시설
2) 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설
3) 외부벽체
4) 통신시설·기계설비·화장실·정화조 및 오수처리시설
5) 기존 건축물의 높이 및 층수

위처럼 리모델링은 좀 복잡한 내용들을 담고 있다보니 이해가 잘되지 않습니다. 그렇지만 속도가 빠르다는 장점이 있는 것 같은데 왜 2001년부터 시행되었던 리모델링이 최근에서야 두각을 나타내는 것일까요?

사실 리모델링 사업은 그동안 재건축 사업이 활발하다 보니 사업성에 밀려 진행이 더뎠습니다. 아무래도 새로 허물고 짓는 재건축사업이 사업성이 뛰어나다고 볼 수 있겠습니다. 그러나 최근에 재건축 초과이익환수제가 부활하고 관련 규제들이 강화되면서 지지부진 하던 리모델링 사업이 각광을 받으며 속도를 내고 있는 것입니다. 어쩌면 규에 따른 일종의 풍선효과로 보여지는데요, 그덕분인지 현재 추진위 단계에 있는 리모델링 추진 단지의 다수가 최근 1년 남짓한 기간에 설립된 것입니다.

또한, 재건축 안전진단이 강화되어 리모델링으로 선회한 단지들이 늘어 난 것도 한 몫하고 있습니다. 이러한 이유들로 지지부진한 재건축을 기다리는 것보다 사업추진과 진행에 속도가 빠른 리모델링으로 선회하게 된 것입니다. 물론, 최근에 높아진 집값도 한몫하겠죠~^^;;

재건축 안전진단시 아파트의 경우는 30년이 지나도 안전진단 D, E등급을 받기 어려운 반면 리모델링 사업은 준공 후 15년이 지나면 사업을 추진할 수 있고 종전 가구수 대비 15%까지 가구수도 늘릴 수 있습니다.

안전진단관련된 내용은 지난 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

2019/10/18 - [부동산 정책 및 동향] - 서울 내 재건축 아파트 안전진단의 문턱을 넘지 못하다.(Feat. 서울시의 노골적인 재건축 규제)

리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증축 리모델링이 가능해지고 C등급 이상은 수평, 별동 증축이 허용되는 등 재건축보다 인허가 기준이 까다롭지 않아 일단 리모델링을 해보겠다는 단지가 늘고 있는 것입니다.

또한, 지자체도 리모델링 사업 추진에는 적극적인 편입니다. 기존 용적률이 높아 재건축 사업이 어려운 단지에 대해 리모델링 방식으로 주거환경 개선을 도울 수 있기 때문입니다. 

성남시의 경우에는 분당신도시 노후화에 대비해 2014년 리모델링 기본계획을 수립한 이후 5개 단지에 대한 리모델링 시범사업을 추진한 데 이어 최근 분당구 야탑동 매화2단지를 2차 시범단지로 선정하고 조합설립을 지원하고 있다고 합니다.

서울시 역시 자치구의 신청을 거쳐 서울 중구 남산타운, 구로구 신도림 우성1·2·3차, 송파구 문정 시영·문정 건영, 강동구 길동 우성 2차 등 7곳을 서울형 리모델링 시범단지로 선정했고 일산·광명 등 수도권으로도 리모델링 움직임이 확산하는 분위기입니다.

* 아래는 리모델링과 재건축의 차이점을 요약한 표인데요, 이해는 안되지만 참고하세요~^^;;

그러나 리모델링 사업이 긍정적인 면만 있는 것은 아닙니다. 리모델링 사업의 경우 사업성이 높지 않고 추가부담금이 커 주민 동의를 끌어내기가 쉽지 않고, 최근에 안전에 대한 중요성이 강조되면서 한국건설기술연구원과 한국시설안전공단이 검축심의와 사업계획승인 단계에서 진행하는 1, 2차 안전성 검토를 통과하기가 어려워졌습니다.

실제 강남권 중층아파트 10여곳은 안전성 검토만 1년 가까이 걸리고 있다고 하는데요..

이 뿐만 아닙니다. 국토부가 당초 허용하기로 했던 내력벽 철거가 지난 2016년 내력벽 철거 허용안이 담긴 주택법 시행령 개정안 통과가 불발된 이후 건설기술연구원 등 전문기관과 함께 내력벽 철거 허용 여부를 재검토 중이라고 합니다..

내력벽 철거는 면적을 넓히는 과정에서 평면 설계의 문제를 해소하기 위해서 구조보강을 위해 매우 중요하다고 합니다. 그러나 안전문제와 연결된 문제이기 때문에 해결이 쉽진 않아보입니다.

또한, 기존에 용적률이 높았던 단지의 경우 수직증축을 하면 용적률이 지나치게 높아지기 때문에 아마 이와 관련된 용적률 규제가능성도 배제할수는 없습니다.

리모델링도 재건축 및 재개발과 같이 일종의 사업이기 때문에 사업성이 중요합니다. 투자시에는 반드시 리모델링 사업 추진 가능성이 높은 곳인지 옥석을 가려서 투자를 해야겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 엄청난 부동산 활황, 정확하게 말하면 지방 8개도에서 소수의 도시들, 5대 광역시와 수도권 중심지역들의 엄청난 상승이 있었습니다. 반면에 지방의 대부분의 도시들은 하락세가 이어졌습니다.

그러나 대부분의 투자자가 포진한 지역에서는 상승세가 이어졌고 이러한 대상승과 맞물려 수많은 투자자들은 순식간에 엄청난 예지력이 있는 전문가의 대열로 들어섰습니다. 평소 부동산에 관심이 있어 투자했었던 이들 모두는 대단한 투자자가 되어버렸습니다.

역대급 입주물량이 수도권을 휩쓸었음에도 수급불균형을 만드는 마법과 같은 정책(?)들은 매매가는 물론 전세가도 상승하는 대상승장으로 이끌어 냈습니다. 이에 반해, 철저하게 상승장에서 소외받은 지방과 수도권 외곽은 양극화를 정면으로 맞게끔 해주어 상대적 박탈감을 가속화 시키는 상황까지 벌어났습니다.

이러한 상황을 인지한 듯 정부는 1216부동산 안정화방안이라는 규제책을 통해서 9억원 이상 고가주택과 15억이상 초고가주택이라는 단어를 만들어 그동안 상승세가 가파르던 주택들에 대한 규제를 강화함으로써 대상승장에서 소외받아 상대적으로 박탈감을 갖고 있던 투자자 및 수요자들을 달래려했습니다.

그러나 이러한 노력에도 불구하고 고가주택의 상승세가 일시적으로 멈추자 아이러니하게도 그 이하의 주택들의 상승세가 가파지는 풍선효과가 이어지면서 가진자와 갖지 못한자에 격차가 더욱더 커져버리고 있습니다.

이러한 상황 속에서 무엇이라도 갖고 있던 투자자 혹은 실수요자들은 본인의 투자에 대한 자신감과 확신만 더 커졌습니다. 어쩌면 대부분의 투자자들이 속한 곳들이 풍선효과가 일어나면서 그러한 생각을 갖고 있는 사람들의 숫자가 많아졌다고 봐야 하겠습니다.

그 덕분인지 과거에 현재 상승한 투자 물건에 대한 리스크를 언급하거나 보수적인 의견을 피력했던 사람들을 비웃거나 틀렸다고 생각하고 본인만의 인사이트가 대단하다고 착각하는 사람들도 많아지고 있습니다. 그러나 수도권에서 부동산 공부좀 한다는 사람이라면 충분히 알만한 지역들 중 안오른 곳이 없다는 것이 현실입니다.

2020년을 넘어가면 굳이 많은 데이터를 열거하지 않아도 네살먹은 제 딸도 이제는 알 수 있을 만큼 대부분의 사람들이 수도권 입주물량이 줄어드는 것을 잘 알 것입니다. 불과 작년만하더라도 각종 자극적인 언론에서는 공급폭탄, 인구감소 등과 같은 부정적인 내용들로 부동산 폭락을 주장해왔지만 지금은 폭락을 주장할 만한 근거가 적다보니 그런 기사들도 순식간에 쏙 들어 갔습니다. 

헬리오시티가 입주하면, 강동의 입주물량이 입주하면 부동산 시장의 대폭락이 올거라고 그 떠들던 언론도 조용합니다. 그렇다면 이제는 기자들도 어제 쏘아올린 이란의 미사일이 한반도로 날라오지 않는 이상 핵심지역들의 폭락의 근거를 전혀 찾지 못한다는 것입니다.

맞습니다. 이제 수도권을 비롯한 5대 광역시, 지방의 거점도시의 핵심입지들의 아파트 값은 미친듯이 뛰었고 그러한 상승세가 당분간 이어질 것입니다. 흔히, 말하는 부동산 가격의 '뉴노멀'이 도래하는 것입니다. 

물론, 아직 우리를 기다리는 정부의 추가적인 규제들이 남았지만 그러한 규제들이 이러한 대세를 막기에는 역부족이라는 생각이 많이 듭니다. 최소한 몇년간은 대상승이 이어질 것이라는 이야기입니다.

그렇다면 우리는 여기서 어떤 포지션을 취해야할까요? 자산에 대한 포트폴리오만을 의미하는 것이 아닙니다. 저는 투자의 덕목 중 '겸손'을 이야기하고 싶습니다. 

단기간이든지 장기간이든지 수익을 내었다면 이제는 '겸손'의 자세를 갖추어야 합니다. 특히, 최근에 부동산에 투자한 저와 같은 투자자들에게는 더욱더 필요한 덕목이라는 생각이 들었습니다. 

가치와 가격이 일치하지 않는 경우가 있음에도 본인의 투자스토리를 가치투자로 착각하거나 대단한 투자 무용담으로 말하는 우를 범하는 것들을 경계해야 하는 것입니다. 

부동산과 관련된 정보들이 범람하는 현대사회에서 성공적인 투자를 못한다면 그게 더 소수일 수 있겠습니다. 지금은 투자를 '안한사람'과 '성공한사람' 두그룹만 나눠지기 때문에 투자를 한사람들 모두가 투자에 '성공한 사람'이라는 착각을 하기 쉽다는 것입니다.

과연, 내가 공부하고 찾아봐서 매수한 물건을 매도타이밍을 생각하고 정확하게 매도한 투자자들이 얼마나 될까? 질문에는 의문이 듭니다. 남들이 좋다니 분위기에 매수하는 경우가 많을 것이고, 다른 물건을 사기 위해 갖고 있던 물건이 올라서 매도한 것 외에 과연 본인만의 기준을 갖고 매수와 매도를 진행한 사람이 얼마나 될지 말입니다.

서두에서 언급했지만 이러한 상승장은 한동안 지속될 분위기 입니다. 물론, 초고가 주택들과 다주택자, 규제지역 내 주택자들에게는 조금은 불편할 만한 규제들이 이어지겠지만 똑똑했던 선배투자자들이 그동안 견뎌내오셨던 것처럼 규제의 사각지대를 마범처럼 찾아내 극복할 것입니다. 

그러나 이럴수록 더욱더 겸손해져야 한다는 것이 저의 생각입니다. '산고곡심', 산이 높을수록 골짜기도 깊다라는 말이 있습니다. 지금의 상승이 더욱더 높아질 것을 사실이지만 언젠가 올라간 만큼 또다시 깊은 골짜기를 맞이 할 것입니다.

또한, 지금 상승하는 곳들이 계속해서 상승하고 하락하는 곳들이 계속해서 하락할지에 대해서도 합리적인 의심을 하셔야 합니다. 투자에서 '낙관'은 매우 경계해야할 요소 중 하나이기 때문입니다. 

결국에 언젠가 맞이할 하락장에서는 상승장에서 만들어진 수많은 가짜 고수들이 사라질 때 함께 사라지지 않으려면 이럴때일수록 더욱더 '겸손'해야 한다고 생각합니다.

이제는 일일이 데이터를 만들지 않아도 무료로 데이터가 공유되고, 힘들이지 않고 클릭 몇번으로도 임장보고서를 무료로 이용해볼 수 있습니다. 부동산의 대세상승과 맞물린 이러한 정보들로 조금만 노력해도 누구나 성공적인 투자를 할 수 있지만 반면에 누구나 전문가인척 할 수도 있는 것입니다.

이럴때일수록 단순히 투자물건만 찾으면서 시간을 보내는 것 보다는 부동산지식의 저변을 넓히고 쌓는 것이야 말로 진정한 가치투자라고 할 수 있습니다. 어떠한 상황이 오더라도 투자의 유연성을 갖는 일.. 그것이 이 투자자가 진정 해야할 일인 것입니다.

저는 평소에 '결과'에 현혹되서 '과정'을 왜곡말자라는 이야기를 많이 하면서 결과를 가지고 과정을 끼워맞추는 것을 매우 경계했습니다.

현 부동산시장에서도 이러한 결과론적인 사고들이 팽배한 경우가 많기 때문에 오늘은 조금은 평정심을 찾자는 의미에서 글을 써내려갔습니다.

저 역시도 항상 겸손하자고 다짐하면서도 시시각각 변화하고 상승하는 부동산가격에 자만하진 않았는지 다시한번 반성하고 있습니다. 다소 거북하거나 불편한 표현이 있더라도 너그러이 이해해 주시면 감사하겠습니다.

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