부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 지난 617부동산대책이후에 1달도 안지나 710부동산 대책이 발표되었습니다.

징벌적 과세정책이다, 수요억제정책이란 평이 많은데요, 놀라운 부분들이 많습니다. 간단히 살펴보겠습니다.

※ '20년 710부동산대책 배경

6월 17일 발표된지 1달도 채 안되어 정부는 강도높은 규제책을 내놓았습니다.

​

크게 아래의 2가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 서울 등 일부 수도권 입지좋은 지역의 과열이 지속

(2) 서민 실수요를 위한 제도개선 필요

1. 서민실수요자 부담을 경감

(1) 생애최초 특별공급을 민영주택에도 도입하여 비율을 확대

* 공공택지는 15% / 민간택지는 7% 배정

​

(2) 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화

* (공공분양) 6억원 이상 신혼희망타운에 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 확대

* (민영주택) 분양가 6억원이상 민영주택 최대 130%(맞벌이140%)까지 완화

​

(3) 생애최초 주택에 대한 취득세감면

* 1.5억원 이하 : 100% 감면 / 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권4억원) 이하 : 50%감면

* 감면대상 주택가액은 세수감소 규모추계이후에 조정가능

​

(4) 규제지역 LTV,DTI를 10%p우대하는 서민실수요자 소득기준 완화

​

(5) 잔금대출 규제 경과조치 보완; 규제지역 지정 및 변경전까지 입주자모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해서는 종전 규정 적용

* 다주택자는 규제지역 지정 및 변경전까지 대출받은 범위내에서만 잔금대출 가능

* 20. 7 13부터 시행

​

(6) 청년 전월세 자금 지원 강화

​

(7) 주택공급확대 방안 마련

그러나.. 결국, 절대값이 늘어난 것이 아닌 공급비율내에서 조절이라 공급자체에 대한 의문은 가시지 않지만 그래도 신혼부부 소득요건의 현실화는 긍정적으로 보이네요.​

​

그러나 생색내기 생애최초 취득세감면은 실효성에 대한 의문이 드는데요, 과연 실제로 적용받을 분들이 얼마나 될지? 의문입니다.

​

서민실수요자 소득기준을 완화했으나 주택가격 기준이 더 높았으면 좋았겠네요.

​

또한, 잔금대출에 대한 규제 경과조치 보완으로 규제지역으로 지정되었더라도 규제지역 이전에 입주자모집공고된 사업장의 경우 규제 이전의 대출규제를 적용하니 실수요자들을 보호해주고, 다주택자 역시 최소한 대출받은 범위내에서 잔금대출이 가능하게 하여 어느정도 양보한 모습을 보입니다.

​

전월세자금지원이나 주택공급확대는 중요해보이진 않습니다.

​

​

​

2. 다주택자 및 단기거래에 대한 부동산 세제 강화

(1) 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대한 종부세 중과세율 인상

* 구간별로 1.2~6%세율을 적용하나 다주택법인은 중과 최고세율 6%적용.

​

(2) 단기양도차익 환수 위환 양도소득세율 인상

* 2년미만 단기보유주택 : 40% -> 70% / 2년 미만 : 기본세율 -> 60%

※ 매물유도 위해 21년 6월 1일 이후 시행

​

(3) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

* 기본세율(6~42%) + 10%(2주택) 또는 20%(3주택이상) -> 20% 또는 30% 인상

​

(4) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

* 2주택 : 8% / 3주택이상 또는 법인 : 12%

* 법인 전환시 취득세 감면제한(현물출자 75%) 혜택 배제

​

(5) 부동산 신탁통한 재산세 및 종부세 회피 방지

​

(6) 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

* 단기임대 신규등록 및 장기임대 유형 전환 불가(세제혜택 없음)

* 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 8년->10년 연장 등 의무 강화

규제지역 다주택자에 대한 종부세 중과세율은 인상하고 법인의 종부세 부담을 최고세율을 적용함으로써 개인 및 법인을 통한 다주택보유부담을 늘렸습니다.

​

특히, 신탁을 통한 부담완화를 막고, 등록임대사업자 혜택과 등록을 축소하여 시장에 물건이 나오게끔 유도한 듯보입니다.

​

여기에 양도세율을 높혀 단기간 팔게끔 분위기를 만드는 모습입니다.(21년 6월 1일 이전 매도 유도)

​

그러나, 종전 등록한 임대사업자의 경우에는 급하게 매도할 이유가 없어(기존혜택 적용으로 보유부담이 없음) 일시적인 급매외에 시장에 쏟아질지 의문입니다.

​

또한, 4주택 이상 취득세대에 대한 취득세 중과가 적용된지 얼마 되지 않아 2배가 넘는 인상안은 취득자체에 대한 심리를 일시적으로 억누를순 있겠지만 결국, 조세부담이 매매가로 전가될 것 같네요.

​

양도소득세에 대한 부담을 늘렸는데 분양권에 대한 기본세율이 사라진 것은 이미 규제지역 내에서는 적용 받던 터라 양도세가 과연 시장에 물건을 쏟아지게 할것인가에 대한 물음표는 여전합니다.

유례 없는 역대급 수요억제 정책이 시작되면서 많은 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 의문점 투성인데요, 어제 포스팅한 글이 지금의 상황과 딱맞는 제목인 것같은데요,

주택 보유자들에 대한 징벌적 과세정책.. 극단적인 수요억제 정책의 부작용으로 조세부담이 세입자로 전가될 것으로 우려가 됩니다. 특히, 임대시장에 키를 쥐고 있었던 민간임대시장을 위축시킨다면 당연히 임차물건이 줄어들게 될텐데..

​

당연히 그런 상황을 예상한 정부는 전월세 상승을 방지하기 위해 전월세 상한제 등 카드를 만지작 거리는 모습이 자연스러운 수순이라고 보입니다만..

​

결국, 억지로 눌러버린 수요는 언젠가 폭발한다고 본다면.. 공급과 관련된 시그널.. 그리고 실제로 움직임들이 우선되어야 하지 않을까 싶습니다.

​

수요억제정책은 반드시 실패합니다.

주택문제는 주택으로 풀어야합니다.

​

​

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 지난 617부동산대책이후에 1달도 안지나 710부동산 대책이 발표되었습니다.

징벌적 과세정책이다, 수요억제정책이란 평이 많은데요, 놀라운 부분들이 많습니다. 간단히 살펴보겠습니다.

※ '20년 710부동산대책 배경

6월 17일 발표된지 1달도 채 안되어 정부는 강도높은 규제책을 내놓았습니다.

​

크게 아래의 2가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 서울 등 일부 수도권 입지좋은 지역의 과열이 지속

(2) 서민 실수요를 위한 제도개선 필요

1. 서민실수요자 부담을 경감

(1) 생애최초 특별공급을 민영주택에도 도입하여 비율을 확대

* 공공택지는 15% / 민간택지는 7% 배정

​

(2) 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화

* (공공분양) 6억원 이상 신혼희망타운에 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 확대

* (민영주택) 분양가 6억원이상 민영주택 최대 130%(맞벌이140%)까지 완화

​

(3) 생애최초 주택에 대한 취득세감면

* 1.5억원 이하 : 100% 감면 / 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권4억원) 이하 : 50%감면

* 감면대상 주택가액은 세수감소 규모추계이후에 조정가능

​

(4) 규제지역 LTV,DTI를 10%p우대하는 서민실수요자 소득기준 완화

​

(5) 잔금대출 규제 경과조치 보완; 규제지역 지정 및 변경전까지 입주자모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해서는 종전 규정 적용

* 다주택자는 규제지역 지정 및 변경전까지 대출받은 범위내에서만 잔금대출 가능

* 20. 7 13부터 시행

​

(6) 청년 전월세 자금 지원 강화

​

(7) 주택공급확대 방안 마련

그러나.. 결국, 절대값이 늘어난 것이 아닌 공급비율내에서 조절이라 공급자체에 대한 의문은 가시지 않지만 그래도 신혼부부 소득요건의 현실화는 긍정적으로 보이네요.​

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그러나 생색내기 생애최초 취득세감면은 실효성에 대한 의문이 드는데요, 과연 실제로 적용받을 분들이 얼마나 될지? 의문입니다.

​

서민실수요자 소득기준을 완화했으나 주택가격 기준이 더 높았으면 좋았겠네요.

​

또한, 잔금대출에 대한 규제 경과조치 보완으로 규제지역으로 지정되었더라도 규제지역 이전에 입주자모집공고된 사업장의 경우 규제 이전의 대출규제를 적용하니 실수요자들을 보호해주고, 다주택자 역시 최소한 대출받은 범위내에서 잔금대출이 가능하게 하여 어느정도 양보한 모습을 보입니다.

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전월세자금지원이나 주택공급확대는 중요해보이진 않습니다.

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2. 다주택자 및 단기거래에 대한 부동산 세제 강화

(1) 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대한 종부세 중과세율 인상

* 구간별로 1.2~6%세율을 적용하나 다주택법인은 중과 최고세율 6%적용.

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(2) 단기양도차익 환수 위환 양도소득세율 인상

* 2년미만 단기보유주택 : 40% -> 70% / 2년 미만 : 기본세율 -> 60%

※ 매물유도 위해 21년 6월 1일 이후 시행

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(3) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

* 기본세율(6~42%) + 10%(2주택) 또는 20%(3주택이상) -> 20% 또는 30% 인상

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(4) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

* 2주택 : 8% / 3주택이상 또는 법인 : 12%

* 법인 전환시 취득세 감면제한(현물출자 75%) 혜택 배제

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(5) 부동산 신탁통한 재산세 및 종부세 회피 방지

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(6) 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

* 단기임대 신규등록 및 장기임대 유형 전환 불가(세제혜택 없음)

* 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 8년->10년 연장 등 의무 강화

규제지역 다주택자에 대한 종부세 중과세율은 인상하고 법인의 종부세 부담을 최고세율을 적용함으로써 개인 및 법인을 통한 다주택보유부담을 늘렸습니다.

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특히, 신탁을 통한 부담완화를 막고, 등록임대사업자 혜택과 등록을 축소하여 시장에 물건이 나오게끔 유도한 듯보입니다.

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여기에 양도세율을 높혀 단기간 팔게끔 분위기를 만드는 모습입니다.(21년 6월 1일 이전 매도 유도)

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그러나, 종전 등록한 임대사업자의 경우에는 급하게 매도할 이유가 없어(기존혜택 적용으로 보유부담이 없음) 일시적인 급매외에 시장에 쏟아질지 의문입니다.

​

또한, 4주택 이상 취득세대에 대한 취득세 중과가 적용된지 얼마 되지 않아 2배가 넘는 인상안은 취득자체에 대한 심리를 일시적으로 억누를순 있겠지만 결국, 조세부담이 매매가로 전가될 것 같네요.

​

양도소득세에 대한 부담을 늘렸는데 분양권에 대한 기본세율이 사라진 것은 이미 규제지역 내에서는 적용 받던 터라 양도세가 과연 시장에 물건을 쏟아지게 할것인가에 대한 물음표는 여전합니다.

유례 없는 역대급 수요억제 정책이 시작되면서 많은 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 의문점 투성인데요, 어제 포스팅한 글이 지금의 상황과 딱맞는 제목인 것같은데요,

주택 보유자들에 대한 징벌적 과세정책.. 극단적인 수요억제 정책의 부작용으로 조세부담이 세입자로 전가될 것으로 우려가 됩니다. 특히, 임대시장에 키를 쥐고 있었던 민간임대시장을 위축시킨다면 당연히 임차물건이 줄어들게 될텐데..

​

당연히 그런 상황을 예상한 정부는 전월세 상승을 방지하기 위해 전월세 상한제 등 카드를 만지작 거리는 모습이 자연스러운 수순이라고 보입니다만..

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결국, 억지로 눌러버린 수요는 언젠가 폭발한다고 본다면.. 공급과 관련된 시그널.. 그리고 실제로 움직임들이 우선되어야 하지 않을까 싶습니다.

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수요억제정책은 반드시 실패합니다.

주택문제는 주택으로 풀어야합니다.

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공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 617부동산대책 발표이후에도 이와 관련된 숱한 해명과 보도자료들 그리고 너무나 많은 관련기사들이 쏟아지면서 수요자들의 혼란이 가중되고 있습니다.

​

저도 공부하는 차원에서 이해는 되지 않지만 보도자료들을 반드시 살펴보고 넘어가고 있습니다. 그러나 너무나 복잡한 부동산대책과 관련 내용들로 머리가 아팠던 적이 많습니다.

​

그러다보면 관련내용을 쳐다보기도 싫을때가 많아 지는게 사실입니다만 그럼에도 내 소중한 자산을 지키기 위해 작은 투쟁(?)의 개념으로 참고 또 살펴보고 있습니다.

​

이처럼 정책에 직접적인 영향을 받는 기존 유주택자들은 그래도 어렵지만 공부를 해나가지만, 이제 막 접근하고 해보려던 사람들은 의지가 꺾일 수 있습니다.

​

정부의 부동산 대책의 근본적인 목적은 무주택자와 1주택 갈아타기 실수요자들에게 내집마련을 위한 기회를 제공함에 있지만 대책의 세부내용들은 오히려 내집마련을 어렵게 하는 것들이 많습니다.

​

특히, 대출규제나 전입요건 등으로 의도치 않게 그러한 조건들을 맞추기 어렵다면 내집마련의 시기가 더욱더 늦어 질 수 있는 것입니다.

​

실제로, 부채 없이 내집마련을 하는사람이 얼마나 될 것이며 내가 미리 사놓고 추후에 전입하려는 사람도 실수요일 수 있을테며,

​

필요에 의해 2주택 이상이 있어야될 사람이 있을텐데.. 너무나 단순하게 주택수만을 기준으로 하여 실수요를 판단하니 선의의 피해자가 나오는 것입니다.

​

여기에 복잡한 규제책과 강도높은 정부의 목소리는 오히려 기회가 많아진 실수요자들의 심리를 꺾어버리는 부작용을 낳기도 합니다.

​

실제로, 주변에 심약했던 무주택자분들을 어렵사리 설득하여 내집마련에 도움을 드리려고 했었으나 정부의 강도높은 규제로 인해 다시 심약자로 돌아서버린 지인들이 많습니다.

​

내집마련에 대한 욕구는 많지만 복잡한 부동산대책을 면밀히 살펴보기 어려운 실수요자들이 오히려 피해보는 경우가 많은 것입니다.

​

저 스스로도 지난 부동산대책들을 살펴보고 나름 공부를 했다고 생각했음에도 아직도 틀리고 새롭게 깨닫는게 많습니다. 오히려 알아야할 내용들이 더욱더 무궁무진함에도 불구하고..

​

지금의 부동산 대책에

가장 큰 문제는

관련된 규제를

명확하고 속 쉬원하게 대답해줄

사람이 없는 것입니다.

​

쉽게 접하는 모델하우스 직원들, 기존에 내집마련에 성공하신 분들은 복잡해진 규제를 이해하고 정확히 답변하기 어렵고 심지어 국토부 상담원들 조차도 정확하게 대답할 수 없는 부분들이 너무 많습니다.

​

더군다나 대출과 세제, 청약법 등 너무 다양한 주제들의 주무부서가 다르고 연계성이 떨어지는 경우도 많다보니 오히려 실수요자들이 피해를 보는 경우가 많은 것입니다.

​

이와 비슷한 느낌을 저도 최근에 받은 에피소드가 있었습니다.

​

기존에 매도한 분양권에 대한 양도세 신고를 위해 세무서에 방문하였는데, 세금과 관련해서 세무서는 도움을 주지 않고 모두다 수요자에게 책임을 떠 넘깁니다.

​

질문이라도 하려고하면 세금과 관련해서는 신청자 본인이 해야하며 세무서 직원들은 단순히 행정업무만 한다고 이야기 하는데요,

​

버젓이 문앞에도 관련된 문구가 있습니다. 세무서는 국민들에 세금납부의 편의를 봐주는 곳은 아니다라고 이야기하는 것 같았습니다.

​

나름 살펴본 저조차도 이렇다면 일평생 한두번의 신고만 할 사람들이 과연 이렇게 복잡한 내용들을 본인이 직접 할 수 있을까요?

​

결국, 불필요한 비용을 들여 세무사에게 맡겨야 할 것입니다.

​

어려울 것도 어려울필요도 없는 내용이 너무나 일반인이 접근하기 어렵게 만들어 놓은것도 이해가 안되는데 질문하는 국민들에게 오히려 무안을줍니다..

​

아니? 세무서에 성실납부를 하러 온 국민이 칭찬과 도움을 받진 못하고 찬밥 신세를 면치 못하는 상황이 웃기기도하고 화도 나기도 했는데요,

​

관련한 전문인력을 비치하고 도와주진 못할 망정 너무나 당연하게 돈내고 세무사 상담 받고 신고를 하라고 하는 모습을 보며 현 부동산정책의 실수요자들의 모습들과 비슷하다고 느꼈습니다.

​

복잡하고 다양한 규제들 속에서 어떤게 맞는지, 틀린지, 다른것인지 물어볼곳도 알려주는 곳도 없는 현실인 것입니다.

​

부동산 대책이 복잡해지고 어려워 질수록 실수요자들은 의도치 않게 피해를 볼 수 있습니다. 또한, 이러한 규제로 인해 선량한 피해를 받을 분들과의 갈등은 곧, 사회적 갈등비용을 키우는 일이 될 수 있습니다.

​

실제로 무주택자와 실수요자를 위한일인지? 아니면 집을 사지 못하게하려는 것인지? 대책의 목적과 실제가 다르다면 실수요자는 혼란스러울 수 밖에 없습니다.

​

​

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 토지거래허가구역과 관련된 Q&A자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.

​

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

2020/06/19 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(4부-'20년 6.17부동산대책)

2020/06/22 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 6.17부동산대책(주택시장 안정을 위한 관리방안) QnA살펴보기.

2020/06/23 - [부동산 정책 및 동향] - 6.17대책의 전세대출 관련 국토부 보도자료 살펴보기

｢강남‧송파구 일원 토지거래허가구역 지정｣ 는 주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17) 을 통해 발표된 서울 강남 송파구 일원 토지거래허가구역 지정*(지정권자 : 서울시)이 금일부(6.23)로 발효되었습니다.

* (지정범위) 강남구 삼성 대치 청담동, 송파구 잠실동(총 4개 법정동)

(지정기간) ’20.6.23～’21.6.22(1년, 지정기간 만료 시점에 연장 여부 검토)

(허가대상) 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등

주요 Q&A

(1) 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득

주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야하므로, 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.

다만, 허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2～3개월)이 소요*되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가 신청이 가능합니다.

* 토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 順

따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2～3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일 까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명*하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.

* 주택임대차보호법 에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요

(2) 상가 취득 후 일부 임대

건축법 시행령 에 따른 제1,2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여,

건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조

따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1, 2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.

다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며,신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성 제출하여야 합니다.

(3) 주택 취득 후 일부 임대

건축법 시행령 에 따른 단독주택(다중주택 공관 제외)과 공동주택 (기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조

따라서, 토지거래계약허가 신청인이 해당 단독 공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.

다만, 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사* 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획입니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제18조

(4) 부부‧가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부

2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.

다만,부부 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적 여부를 판단*하게 됩니다.

* (예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유

(배우자별 지분 각 15㎡)한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도

→ 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상

(5) 기존 주택 보유자의 신규주택 취득

주택을 旣 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있으나,

이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적 객관적으로 소명해야 합니다.

한편, 허가구역이 속한 시(특별시 광역시 포함) 군 또는 연접 시 군에 거주하는 매수자로서 주택을 旣 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매 임대 등)를 제출*하여야 합니다.

* (예시) 경기도 성남시에 주택을 旣 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 함

(6) 최초 분양주택의 전세계약 가능 여부

주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외*됩니다.

* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조

따라서, 향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.

(7) 오피스텔 거래 시 허가 여부

오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과 하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다.

허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용 계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.

이러한 토지거래허가구역지정에 대한 규제는 더욱더 강화될 예정이며, 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고, 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사할 계획이라고 하니 더욱더 주의해야할 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 마찬가지였습니다.

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그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

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지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책, 3부에서는 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴봤습니다.

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오늘은 최근에 발표한 따끈 따근한 6.17부동산대책을 살펴보겠습니다.

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82 대책과 913 대책, 1216대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13부동산대책)

2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16부동산대책)

2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화)

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1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있었지만 다시 상승하는 모습이고 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '20년 617부동산대책 배경

6월 17일 발표된 부동산대책은 지난 '19년 발표한 1216부동산 대책이후 6월 이후 상승세가 이어지면서 정부가 규제책을 꺼내들었습니다.

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크게 아래의 3가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 비규제지역 위주로의 풍선효과 상승

(2) 법인거래(부동산매매업 및 임대업 법인증가) 및 갭투자 증가세

(3) 역대최저 금리와 현금화 가능한 M1/M2 비율 증가 등의 유동성

이러한 요소들로 인해서 서울의 중저가주택과 수도권 및 지방의 비규제지역 위주로 상승 압력이 가시화 되어 규제를 발표하였습니다.

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※ '20년 617부동산대책의 주요 내용

(1) 비규제지역에 투기수요 유입 차단위한 신규 조정규제지역지정

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(2) 서울국제교류협력지구 인근지역에 토지거래허가구역 지정 추진

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(3) 갭투자 차단 위한 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

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(4) 정비사업 지위요건 강화

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(5) 주택 매매 및 임대사업자의 주택담보대출 규제

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(6) 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 시행

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1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 및 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

(1) 조정대상 지역 및 투기과열지구 추가 지정

* 6. 19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

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(2) 잠실MICE개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대 허가구역지정

* 6. 23(화) 일자로 효력발생 / 추후 지정구역 확대 검토 가능

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2. 개발호재 등 과열우려지역 실거래 기획 조사 실행, 자금조달계획서 제출대상 및 증빙자료 대상확대

(1)고가주택 9억원 이상 주택에 대해 상시조사 중(2.21이후)이며 국토부 실거래 기획조사 6~8월 간 실시예정

* 잠실 MICE발표(6.5) : 송파 잠실, 강남 삼성동 등 / 용산 정비창 발표(5.6) : 용산

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(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 : 규제지역 3억 -> 거래가액 무관하게 제출

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

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(3) 증빙자료 제출 대상 확대 : 투기과열지구 9억 초과시 -> 투기과열지구 전체

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

​

3. 규제지역 내 주택담보대출 취급시 전입 및 처분요건 강화

<무주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입의무

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<1주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

* 시행시기 : '20년 7월 1일 부 / 단, 행정지도시행 이전에 주택매매계약(계약서 및 계약금 납부 증명, 대출신청접수 완료한 차주 는 종전규정 적용)

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4. 보금자리론 및 전세자금대출 보증이용, 한도축소

(1) 보금자리론 이용 차주는 전입의무 없었으나 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 부과(위반시 대출금 회수)

* 시행시기 : 주택금융공사 내규 개정 시행일 이후

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(2) 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증제한 및 초과주택 구입시 대출 즉시 회수 -> 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규구입시 전세대출 보증제한 대상 추가 및 전세대출 후 투기지역 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트 구입시 전세대출 즉시 회수 / 기존 전세대출 차주는 연장제한

* 시행시기 : 보증기관 내규 개정 후 시행

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(3) 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도를 1주택자는전세대출 보증한도를 2억원으로 인하

* 시행시기 : 주택도시보증공사(HUG) 내규개정시행일 이후

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5. 정비사업 규제 정비

(1) 재건축 안전진단의 구조적 독립성 강화 : 1차 기관선정 및 관리주체 및 2차안전진단 의뢰 시군구에서 시도로 변경

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

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(2)부실 안전진단 기관에 대한 제재 강화 : 과태료(2천만원) 및 안전진단 입찰제한(1년) 강화

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

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(3) 투기과열지구 재건축에서 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 분양신청허용(연속거주아닌 합산거주, 매각 후 재매입시에는 재매입시점부터 기산함)

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 최초 조합설립인가 신청사업

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(4) 재건축부담금 본격 징수 시작('20년 하반기 시행)

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(5) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율 적용

* 적용시기 : 재건축초과이익환수에 관한 법률 개정('20.12) 후 최초재건축부담금 부과조합

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6. 법인을 활용한 투기수요 근절

(1) 주택 매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 : 모든 지역 매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출 금지

* 시행시기 : '20.7.1일 부 시행 / 단, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주, 대출신청접수를 완료한 차주 등은 종전 규정 적용

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(2)법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상 : 개인보다 높은세율로 적용

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

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(3) 법인 보유한 주택에 대한 과세표준공제(6억원, 1세대1주택 9억원)을 폐지

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

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(4) 법인 신규취득 임대주택에 대한 종부세 합산 과세 : 법인이 조정대상지역에 새로 임대 및 등록하는 주택에 대해서도 종부세 합산과세(913이후 1세대 1주택 이상 보유한 개인은 조정대상지역 신규 취득주택 임대 등록하여도 종부세 합산하여 과세함)

* 적용시기 : 대책발표 다음날(6.18부)부터 새로 임대등록하는 주택에 적용

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(5)법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상 : 현행 10%에서 20%로 인상하고, 새로 임대하는 주택(8년 장기임대 등록 주택 : 수도권6억, 비수도권 3억 이하)에 대해서는 추가세율을 적용

* 적용시기 : '21. 1. 1 이후 양도분 적용 / 임대등록하는 주택에 대한 추가세율적용은 6.18부 적용

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(6) 부동산 매매업을 자유업에서 법정업종으로 관리 : 설립요건 및 의무사항 규정 등 마련하여 체계적 관리 예정

* 적용시기 : 법 개정 이후 '22년 시행

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(7) 법인 대상 실거래 특별조사 및 법인거래 강화: 개인 및 법인 동일하게 자금조달계획서(규제지역 : 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상) 의무제출 대상지역이 동일하여 법인은 법인용 신고서식을 작성토록하여 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

* 적용시기 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정 이후 '20. 8월

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7. 12.16 주택시장 안정화 방안 후속조치 이행

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자세한 내용은 사진에 원문을 보고 이해를 하고 추후에 QnA도 살펴보겠습니다. 정말 어려운 시장입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근 다시 급등한 부동산시장에 추가 규제책이 나온다며 며칠전부터 단톡방과 SNS를 통해서 많은 찌라시와 공식발표되지 않은 내용들이 떠돌고 있습니다.

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이에 언론도 마치 확정된 내용인 것처럼 다양한 내용들을 언급하며 21번째 부동산대책에 대해서 많은 언급이 있었습니다. 아래는 네이버에 연관검색어와 주요 기사들의 헤드라인입니다.

급기야 정부는 지난 6월 15일 오후에 공식보도자료를 통해서 부동산과 관련된 규제에 대해서 결정된 바가 없다며 논란을 일축하고 있는데요, 그러나 과거에 이런 보도자료가 나오면 반드시 규제책이 나온것을 고려해본다면.. 아마 무언가 나오긴 나올 것 같습니다.

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정부의 보도자료가 무색하게도.. 이러한 규제에 많은 학습효과를 한 투자자들은 규제를 두려워하기보다는 새로운 규제를 통한 풍선효과를 고려하면서 선점하려는 레이스를 시작했습니다.

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새로이 지정될 규제지역과 규제가 강화될 지역을 제외한 곳들에 대해서 투자세가 유입된 것입니다.

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몇몇 언론과 찌라시를 통해 언급되었던 아래의 접경지역이 대표적인 곳들인데요,

접경지역은 대표적으로 인천의 강화군, 옹진군, 경기도 김포, 파주, 연천, 고양, 양주, 동두천, 포천 그리고 강원도에서는 춘천, 철원, 화천, 양구, 인제, 고성 등이 있습니다.

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여기서 부동산 투자자라면 관심가질만 한 도시들.. 경기도에서는 김포,일산,포천, 양주 그리고 강원도에서는 춘천이 해당되겠습니다. 그러나 아무래도 수도권을 중심으로한 투자수요가 몰린다고 보면 김포나 일산 그리고 양주정도가 투자자들에게는 매력적인 접경지역 도시일 것입니다.

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정확한 내용은 아니지만 접경지역을 제외하고 규제지역이 설정될 것이라는 내용들이 떠돌자 많은 투자자들은 앞다투어 접경지역에 해당하는 도시들을 며칠사이에 공략하기 시작했습니다.

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안그래도 상대적으로 저렴하거나 입주물량 때문에 오르지 못했던 지역들이라 그 수요가 단기간 급등한 모습을 보여주고 있습니다.

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한편으로 보면 아직 확정적인 국토부 보도자료도 아닌데다가 출구보단 입구만 보고 들어가는 분들이 많지 않았나.. 우려도 되지만 그 역시 투자이므로 비난하거나 폄하하고 싶진 않습니다.

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그러나 저는 이러한 투자패턴을 바라보면서 두가지의 생각이 들었습니다.

1. 규제의 역발상으로 미리 진입한 결단력이 대단하다.

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2. 규제에 대해 너무 섣부르게 판단하고 움직이는 것이 아닐까?

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이 두가지 관점을 살펴보면서도 저는 판단이 서질 않았고, 이러한 흐름 속에서는 관망하는 포지션을 취해야겠다고 다짐했습니다.

​

그 이유는 출구에 대한 확신이 서질 않았기 때문입니다.

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아래의 사진은 물고기를 잡는데 흔히 쓰이는 통발입니다. 보통의 물고기들은 통발안에 훌륭한 먹잇감이 있다면 기본적으로 통발의 좁은입구를 통해 들어오고 통발에 쉽게 갇히게 됩니다.

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물고기는 통발이 있음을 인지는 하겠지만 너무나 단순하게 먹잇감에만 초점을 맞추었기 때문에 통발의 위험성을 간과하게 되는 것이죠,

기본적으로 동물이나 사람은 눈앞에 것만 취하는 본능이 있기 때문에 당연히 먹이를 확보해야하는데 초점을 맞출뿐 먹이 확보 이후에 대해서는 크게 생각하지 않는 것입니다.

​

저 좁은 통발의 입구는 들어갈땐 좁아보이지 않았을 것이고, 당연히 나올 출구는 생각조차 안했을 것입니다.

​

통발안에 먹이를 먼저 선점하려던 물고기는 오히려 통발에 갇힐 것이고, 조금 신중했던 물고기들은 통발에 갇힌 물고기를 보며 통발에 갇히지 않을 것입니다.

​

어쩌면 이번규제로 인한 풍선효과도 이와 비슷하지 않을까 생각이 듭니다.

​

사람을 물고기에 비교하는 것은 아니지만 현정부의 부동산 정책 기조를 본다면 21번째 규제에서 그치지 않고 결국, 풍선효과가 나타난 지역까지 추후에 규제를 묶을 확률이 높습니다.

​

그렇다고 본다면 당장의 풍선효과라는 먹잇감만 생각하고 진입하는 투자자는 자칫 통발에 갇히 물고기가 되어버릴 수 있는 것입니다. 진짜 선동즉사 하게 될 수 있는 것입니다.

​

선점하는 것도 중요하고,

수익도 중요하지만

살아남는 것이 가장

중요한 때입니다.

조금은 신중한 자세를 견지하고

때로는 관망하는

절제력도 필요합니다.

​

선도자들이 선점효과를 누릴수 있다면 최고일 수 있지만 선점효과를 누리지 못한다면 결국 후발주자들에게 오히려 기회만 제공하고 본인은 위험할 수 밖에 없습니다.

​

투자방법에는 정답은 없고, 상황에 맞게 적절하게 해야하는데에는 이견은 없지만 불확실성이 많은 곳과 시기에는 보다 신중한 선택이 보다 좋은 선택일 수 있습니다.

​

먼저 움직이는 것이 마냥 능사가 아닐 수 있습니다. 변수가 많다면 조금은 관망하는 자세도 필요할 것입니다.

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공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산투자를 시작하신분들은 너무 복잡한 부동산대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다보니 투자를 할때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 현재의 대부분의 부동산정책을 있게 한 '18년 9월 13일 발표된 913대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82대책 부분은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 저와같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

913대책 역시 82대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 채 1년을 넘지 못하고 최근에 급등한 계기가 되었습니다. 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.

※ '18년 9.13부동산대책의 추진배경 

9.13 대책은 기존에 발표한 8.2부동산 대책에 영향이 줄어들고 서울을 중심으로 상승세가 확대되면서 단기간에 시장이 과열되었고, 투기수요가 가세하여 시장불안이 가중되었다고 하네요.

9.13대책에서 가장 대표적인 것은 종합부동산세의 세율 인상, 대출규제 강화, 다주택자 부담 증가가 될 수 있겠습니다.

아래는 9.13대책의 핵심내용을 요약한 것으로 먼저 살펴보시고 본문에서 세부항목별로 다시한번 살펴보겠습니다.

1. 종합부동산세 세부담 강화

종합부동산세는 주택가격의 총합이 공시가격 6억원(1주택자는 9억원,) 이상 초과시에 부담하게 되는 세금으로, 기존의 재산세를 납부함에도 국세인 종합부동산세를 신설해 이중과세라는 이야기가 많았었는데요,

고가주택 기준인 9억원(공시가격)을 초과하는 부분에서는 종합부동산세를 과세하는데, 913대책을 통해 세부담이 대폭 늘어났습니다.

특히, 정부 수정안을 통해서 3주택이상 보유자 및 조정대상지역(규제지역) 2주택 보유자에 대해서는 추가과세를 하여 조정대상지역 내 주택보유에 대한 부담을 늘리려했는데요,

여기서 중요한 것은 세부담상한이 증가한 것인데 세부담상한은갑작스레 늘어나는 세금의 부담을 줄여주고자 상한선을 정한 것인데 상한선이 300%까지 증가하였기 때문에, 이론적으로는 종부세가 최대 3배까지 증가하게 된 것이죠,

세율자체만 올라간 것이 아니라, 시세의 약 60~70%선인 공시가격을 시세에 맞게끔 인상함과 동시에 공정시장가액비율(과세표준액 계산시 적용하는 공시가의 비율)도 '18년 80%에서 22년까지 년 5%씩 100%까지 인상하게 됩니다. 올해는 '20년으로 공정시장가액 비율이 90%입니다.

사실 예민한이야기지만 공시가격이 올라가고 공정시장가액비율이 올라가면 실제로 부담하는 세부담이 급격히 늘어나기 때문에 다주택자 뿐만 아니라, 기존 1주택자 역시 보유세 (재산세) 부담이 증가하게 됩니다.

지금 기준으로보면 서울의 아파트 중위가격이 9억원을 넘었으니 1주택이더라도 평범한 가정이더라도 내년부터는 종부세 대상이 되겠죠..

여담이지만, 현재의 고가주택 가격에 대한 기준은 10여년전에 만들어진 것이니, 현재의 실정과는 사실 맞지 않았다고 보여지구요, 최소한 인플레이션을 고려하여 12억 또는 15억원까지 인상해야 한다고 보여집니다.

원래 취지가 1주택자에 대한 혜택이었기 때문입니다.(제가 투자자라서 옹호하는 것이 아니라 헌법 거주이전의 자유에 따른 것입니다.) 이내용은 '19. 1. 1 양도분부터 적용되었습니다.

* 참고로 재산세 및 종합부동산세 역시 인별과세로 명의가 분산되면 절세효과가 있습니다.

2. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 / 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 강화

(1) 고가주택 기준인 9억원(시가)까지는 1주택자 비과세요건으로 양도세에 대한 조세부담이 없지만, 9억원 초과분에 한해서는 양도세를 부과합니다.

그러나 실수요자를 위해서 3년 이상 보유 주택에 한해서 9억원 초과분에 대한 양도세 부담을 줄여주는 것이 장기보유 특별공제입니다.

이번 대책을 통해서 기존 거주기간 요건없이 보유기간 3년~10년(24%~80%)였던 것이 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 적용하고 2년 미만 거주시에는 일반 장특공제(15년, 최대30%)를 적용 합니다.

* 적용시기는 '20. 1. 1. 양도분부터 적용(1년 적용 유예기간 설정) / 현재는 4+4로 적용되어 실거주 요건이 늘어났습니다.

(2) 현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 되었었는데요, 개정에 따라 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해졌습니다.

즉, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 주택을 갈아타기 할때 일시적 2주택 중복보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축된 것입니다.

그러나 조정대상지역에서 비규제지역이나, 비규제지역에서 비규제지역, 비규제지역에서 조정대상지역은 기존 3년을 적용합니다. 조정대상지역 내에서 이동하는 것만 2년으로 적용됨을 아시면 됩니다. 

* 적용시기는 '18. 9. 14. 취득분부터 적용되나 대책발표전 매매계약체결과 계약금을 지불했다면 이전규정을 적용합니다. 현재는 1년 내 전입요건으로 강화되었습니다.

3. 주택구입 목적의 주택담보대출 제한

'17년 발표한 8.2대책 당시만 하더라도 규제지역내 2주택 구입시에 낮은비율이지만 대출이 가능했지만 '18년 발표한 9.13대책 이후로는 주택구입목적의 주택담보대출시 규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되었습니다.(LTV = 0%)

* 여기서 주택은 주택법에서 정하는 주택이지만 조합원 입주권 및 분양권을 포함합니다.

* 시행시기는 '18. 9. 14일 주택매매계약 체결건부터 적용되었습니다.

1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 대출은 원칙적으로 금지되었습니다만, 거주변경 및 결혼, 동거 봉양 등은 2년 내 이전주택 처분조건으로 가능게 만들어 일명 갈아타기는 가능토록 하였습니다.

또한, 규제지역 내 공시가격 9억원 초가 구입시에는 무주택세대(2년내 전입조건), 1주택 세대(2년내 기존주택 처분조건)에 한해서만 가능하게 만들었습니다.

* 차주 약정위반사례 발생시에는 주택관련 대출을 3년간 제한하게 되었습니다.

이를 통해서 아래의 표와 같이 현재 대출규제와 대부분 동일하게 적용되었습니다.

4. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 / 전세자금보증 및 대출관련

(1) 생활안정자금 목적의 주담대보대출 규제 강화

현재 보유한 주택을 담보로 의료비 및 교육비 등 생활자금조달목적으로 대출을 실행하는 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 강화되었습니다.

* '18. 9. 14. 대출신청 건 부터 적용 / 주택추가구입 확인시 대출 회수후 주택관련 신규대출 3년 간 제한

(2) 2주택 이상자 전세자금 대출 및 공적보증 금지

2주택 이상자(부부합산, 조정대상 지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지되었습니다. 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하일 경우에만 보증을 제공하고 무주택자는 소득에 상관없이 제공합니다.

* 기본소득(7천만원), 맞벌이 신혼부부(8천5백만원), 다자녀가구(1자녀 8천, 2자녀 9천, 3자녀 1억)

현재에는 사적보증까지 규제하고 있지만 그 외에 가능한 부분들이 있으니 규제긴 했으나, 큰 규제는 아니었습니다.

5. 주택임대사업자 혜택 축소

(1) 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 가액 기준 신설

(2) 임대사업자 대츌규제 강화

새로 변경된 LTV에 따라 기존 60~80% 가능했던 대출이 투기지역 및 투기과열지구는 40%로 제한합니다. 특히, 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)은 원천적으로 금지하였습니다.

그외에는 아래의 그림을 참고하시기 바랍니다.

(3) 임대사업제세제혜택 조정(양도세 중과 및 종부세 합산)

임대사업자는 '18년 9.13대책으로 인해 사업자 혜택이 거의 없어졌습니다. 즉, 전월세 상한률 5%제한으로 안그래도 기회비용이 줄었는데, 이번 장기보유 특별공제시 주택가액기준이 신설되고, 양도세 중과 및 종부세 혜택이 사라짐에 따라 등록할 필요성이 사실상 매우 줄었습니다.

또한, 임대의무 기간 미준수시 과태료는 기존 1천만원에서 3천만원으로 인상되어 주택임대사업자등록시 더욱더 신중을 기해야 합니다.

6. 분양(청약)규제 강화

이번 9.13대책을 통해서 기존에 분양가상한제 지역에 전매제한 기간이 확대되고, 공공분양에 한해서는 거주의무기간이 신설되었습니다. 

기존에 분양권 및 입주권은 청약시에는 무주택으로 간주했으나 분양권 및 입주권 소유자는 청약시에 주택소유자로 간주하게 되었습니다.

또한, 추첨제 당첨시에 무주택자 우선 추첨을 확대하여 무주택자를 위한 청약제도를 개편하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 지속적으로 발표하는 정부의 부동산 정책과 부동산 시장의 수요자들의 괴리에 관해서 답답한 마음에 글을 이어가 보려 합니다.

어제 국토부에서 발표한 보도설명자료에 따르면 작년 1216부동산 안정화 방안이 적용되고 시장이 안정화되었다고 발표하였습니다. 그러나 이상하게도 발표 내용들을 살펴보면 아직 1216 대책에 주요 내용들이 전부다 시행도 하지 않았는데 벌써 추가 규제에 관한 내용들을 언급하고 있습니다.

실제로 이와 관련된 비슷한 내용들을 고위 관료들의 발언들을 통해서 확인을 할 수 있었습니다. 발표한 발표문의 타이틀에는 시장이 안정되고 있다고 했지만, 그 안에는 누가보더라도 조바심 난 사람들의 모습들이 엿보였습니다. 그렇다면 왜 시장의 반응은 정부의 의도와는 조금 다르게 흘러가고 정부는 왜 자꾸 부정을 하는 것일까요? 

위에 내용들은 발표문의  내용을 일부 발췌한 것 입니다. 실제로 위에서 발표한 내용대로 1216 부동산 안정화 방안 이후에 서울의 고가주택 위주로 관망세가 나타나면서 정부의 발표 안처럼 가격이 떨어졌습니다. 그렇지만 우리는 데이터의 왜곡을 너무나 잘 알고 있으며 데이터만으로는 논리가 약하다는 것을 너무나 잘 알고 있습니다.

현재 시장의 참여한 수요자들은 초고가 주택들이 밀집한 강남의 아파트이 일부 호가가 내려간다고 해서 그 외의 지역들의 집값이 전반적으로 내려갈 거라고 생각하지 않고 있으며 실제로 신고가만 갱신하는 아이러니한 상황들이 연출되고 있습니다.

정말 이상하게도 정부의 정책의 내용들을 보면 강남집값을 잡으면 나머지 집값이 잡히는 것처럼 이야기하고 있으며 투기세력들이 마구잡이로 강남에 진입하여 집값을 올린다고 하고 있습니다. 근데 그게 실제로 가능한 것일까요?

대부분은 수요자들은 초고가의 주택보다는 중위수준의 주택에 대한 수요가 많을 뿐 강남을 투자로 진입할 만한 사람들은 흔치 않았습니다. 왜 정책은 시장 수요자들의 니즈를 반영하지 않는 것일까요? 강남 집값을 잡으면 다른 지역들의 집값이 내려가는 것일까요? 저도 궁금합니다.

이외에도 수많은 질문들이 저의 머릿속을 혼란스럽게 합니다.

1. 분양가 상한제가 민간택지에도 적용되는데 새 아파트 분양가가 싸지면 주변의 집값이 떨어질까? 

2. 고가주택의 주담대를 막아 사지 못하게 하면 그보다 싼 주택들의 가격이 떨어질까?

3. 대출은 개인의 신용도와 담보를 통해서 실행되는데, 주택담보대출의 비율을 지역별로 정한 기준이 무엇일까?

4. 청약제도에서 가점이 낮거나 특공 조건이 안 되는 사각지대에 있는 사람들을 위한 보완책은 왜 나오지 않을까?

5. 서민실수요자들을 위한 주택 가격안정이 목표가 되어야는데 왜 강남 집값 안정이 목표가 되었을까?

6. 공시지가 인상안과 보유세 부담이 소수의 고가주택자들로부터의 재분배에 기여하는 걸까? 아니면 그 외 절대다수의 국민들이 세부담의 총액이 늘어나는 것일까?

7. 재건축은 안된다면서 가로주택정비사업은 왜 권장할까? 기존 재건축과 재개발보다 비효율적인 사업아닌가?

8. 수요를 분산한다면서 왜 서울과 가까운 곳에 신도시를 만들고 서울을 확장시킬까?

9. 국토 균형개발을 외치면서 수도권, 특히 동남권에 개발호재가 집중되는 것은 무슨 이유일까?

그타 등등.....

제 짧은 지식으로는 정부의 수준 높은 정책을 보고 이해가 되지 않아 정책의 방향성에 대해서 수많은 질문이 생깁니다. 시장의 수요자들은 좋은 주거환경에 아파트를 살고 싶은 욕구가 강할 뿐이지 강남에 살고 싶은 게 목적이 아닌데도, 자꾸 강남만 언급하는 정부 고위 관료들의 모습을 보면서 안타까웠습니다.

오히려 시장에게 위임했더라면 자연스러운 시장 가격이 형성되었을 텐데 오히려 '토끼몰이'를 하는 것은 아닌지 정말 걱정이 됩니다. 

시장경제에서는 물건의 가치에 따라 시장 참여자에 의한 시장 가격이 형성됩니다. 인위적으로 시장 가격을 조절한다고 해서 가치가 높은 상품이 헐값이 되거나, 가치가 없는 상품이 고가가 되진 않습니다. 시장의 니즈에 따라 수요가 많은 곳에는 보다 높은 가격이, 적은 곳에는 낮은 가격이 형성되는 것입니다.

그렇기 때문에 지금의 부동산 가격은 시장의 참여자들이 부동산에 보다 높은 가치를 두고 있는 기본적인 사고에서 시작이 되고 있습니다. 그렇다면 문제점인 부동산외에 가치가 높은 대안들을 만들어 주면 자연스레 해결될 일들입니다.

지금 시장의 참여자들은 정부가 생각하는 '미래에 대한 불안감', '높아가는 집값에 대한 조바심' 뿐만 아니라 더 좋은 주거환경에서 살고 싶은 기본적인 욕구가 큰 것입니다.

'21세기 태어난 사람들이 20세기 아파트에 산다는 것', 이 자체가 난센스입니다. 그렇다면 정부는 이러한 시장 참여자들의 니즈를 해소해주어야 합니다.

거시적으로는 불안한 경제상황에 대한 해법을 제시해서 부동산에 쏠림을 분산해야 하고, 세부적으로는 시장의 니즈에 부합하는 국토개발을 통해 양질의 주택을 공급해주면 되는 것입니다.

여기서 양질의 주택은 절대적인 주택과 질이 떨어지는 구시대적인 닭장을 의미하는 것이 아니라, 워라벨이 가능한 고급 공동주택을 지속적으로 공급해야만이 지금 뜨거운 부동산 시장에 참여하는 수요자들이 원하는 갈증을 해소해 줄 수 있습니다.

부동산 정책의 근본적인 취지는 우리나라 국민들에게 양질의 아파트를 제공하는 것입니다. 그렇기 위해서는 촘촘한 교통망과 기반시설 계획뿐만 아니라 공동주택의 고급화에도 힘을 쏟아야 하는 것입니다.

'휴거'라는 말을 들어보셨는지 모르겠지만 우리 주변에 아이들이 '휴먼시아 거지'라며 친구들을 놀리는 데 사용하고 있습니다. 만약, 정부가 공급하는 휴먼시아가 최고급 입지와 커뮤니티 시설 등 국민들로부터 1등 브랜드였다면 저런 단어들이 파생되진 않을 겁니다. 

결국, 부동산에 있어서 정부의 근본적인 역할에 대해서 다시 한번 고민해봐야 하지 않나 싶습니다. 이제는 OECD 선진국의 대열로 진입한 현재에.. 질문만 쌓이고 정답은 없는 수요 억제정책이 아니라, 철저한 시장의 니즈를 반영한 정책들이 보완되어 강남 집값만 잡으려다 지방 집값만 잡는 정책이 아닌 부동산 전반적인 안정화를 꾀해야 할 것입니다.

2017년 대비 평균 40% 가까이 올라버린 서울 집값을 잡기 위해서는 철저히 시장의 니즈를 다시 한번 재진단하는 것이 좋지 않을까 생각이 듭니다.

최근에 접한 이슈 중 '매매 허가제'라는 내용을 접하고 깜짝 놀랐습니다. 2003년 참여정부 시절에 검토하다가 많은 문제가 야기될 것으로 판단되었던 그 규제책을 정부의 고위 인사가 스스럼없이 이야기했다는 것에서 더욱 놀랬습니다.

토지거래에 대한 매매 자체를 제한하는 것이 과연 타당한 것이냐에 대해서 더욱 놀란 것입니다.

헌법 제119조 제1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다.’고 규정하여, 원칙적으로 자유경쟁에 입각한 시장경제질서를 기본으로 하고 있음을 밝히고 있습니다, 

물론, 균형 있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체 간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고 동조 제2항에 규정함으로써 자유시장 경제질서를 기본으로 하되, 이에 대한 제한을 가할 수 있음을 밝히고 있습니다만, 이는 매우 극단적인 경우로 생각됩니다.

발표된 정책은 아니지만 현재 정부의 고위 관료의 생각들이 이러하다면 시장의 니즈와는 정반대로 움직인다고 더욱더 확신이 드는 것입니다. 거래를 못하게 막으면 시장이 안정되는지? 근본적인 목적이 무엇인지 알 수 없는 정책들이라는 것입니다.

위에서도 언급했지만 지금의 수요자들은 불안한 경제환경과 불투명한 미래, 그리고 부동산 시장 과열에 따른 내 집 마련 불안함이 가장 큽니다. 정부는 이러한 시장의 불안감을 해소해주는 노력을 이어가야지 단순히 수요만 억제하는 것은 언발에 오줌누는 미봉책에 불과할 것입니다.

오해가 있을지 모르겠지만 무조건 정부정책을 비난하려는 목적은 아닙니다. 다만, 정확한 진단을 통해 치료를 해야하는 상황을 이야기하고 싶은 것입니다. 머리가 아픈 두통환자에게 빨간약을 발라주는 의사는 의사로써 역할을 못하는 것입니다. 보다 정확한 진단과 처방을 통해 서민주거안정을 위한 부동산 안정을 기대해 봅니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 2019년은 부동산 시장이 냉탕에서 온탕을 오갔습니다. 특히, 연말에 발표된 1216대책 중 청약당점 요건이 강화되었는데요, 이것 때문에 투기과열지구 및 대규모 택지(66만㎡ 이상)의 청약을 위한 거주기간이 강화되었습니다. 특히, 3기 신도시와 수도권 30만 호 공급방안에 따른 청약을 기다리는 수요자들이 많은데요, 오늘은 투기과열지구 및 대규모 택지에 청약을 위한 거주조건과 관련된 내용에 대해 포스팅해보려 합니다.

* 아래는 3기 신도시와 관련된 기존 포스팅 내용이니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/04 - [부동산 정책 및 동향] - 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망..(Feat. 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산)

2019/12/11 - [부동산 이야기] - 3기 신도시 공급계획이 늦어지면...(Feat. 토지보상금)

1. 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 청약 당첨 요건 강화 

1216 부동산 대책의 청약질서 확립 내용 중 투기과열지구 및 대규모 신도시(66만㎡ 이상)에 대한 청약 시에는 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 개선하였습니다.

현재는 투기과열지구와 수도권 주요 지역에는 1년 이상 거주자에게 청약에 대한 우선공급을 실시 중에 있는데요, 여기에 투기과열지구와 대규모 신도시(66만㎡ 이상)의 지역은 청약 거주요건이 2년 이상으로 변경되는 것입니다.

그렇기 때문에 아래의 그림의 투기과열지구 지역과 청약 거주기간 강화 대상 택지에서는 2년 이상 거주요건이 필요한 것입니다. 또한, 3기 신도시 역시 2022년부터 공급 예정이기 때문에 올해 이사를 하지 않는다면 첫 시범단지에 대한 청약 당첨이 어려울 수 있기 때문에 청약 대기 수요자들은 이사를 서둘러야 하겠습니다. 시범단지는 보통 상대적으로 저렴하며 입지가 우수한 지역이 많기 때문에 경쟁이 치열합니다.

위에 표에서 나와 있듯이 정부가 발표한 30만 가구 공급계획에서 면적이 66만㎡ 이상인 택지는 12곳입니다. 빠르면 2021년부터 분양할 예정이기 때문에 청약을 할 수요자들은 해당 지역에 우선 거주해야 유리한 것입니다.

물론 해당 지역에 거주하지 않더라도 청약은 가능합니다. 민간택지 일반분양은 1순위 조건을 갖추더라도 기타지역으로 청약은 가능하기 때문입니다. 그러나 수도권에 거주하기만 해도 청약은 가능하지만 해당지역에 주민에게 20%를 우선공급하고 해당도에 30%, 기타 수도권 지역에 50%를 공급하기 때문에 기타지역으로 청약시에는 당첨확률이 매우 낮습니다.

조금 자세히 설명하자면 하남 교산지구에 청약을 하기 위해서는 2년 거주한 해당 지역 주민에게 20%를 우선공급하고, 경기도에 거주하는 30%, 수도권 전체에 남은 50%를 공급하지만 해당지역 주민은 우선공급 20%에 낙첨되더라도 경기 30%와 수도권 전체 50%까지 계속해서 경쟁하기 때문에 해당지역 거주 1순위 요건이 있다면 확률이 높아지는 것입니다.

그래서 청약 당첨 확률을 높이기 위해서는 입주자 모집공고가 나오기 전에 2년 거주요건을 충족시키는 것이 유리하겠습니다.

- 청약당첨 거주요건 강화에 대해서..

1216 부동산 대책에서 청약 당첨 요건 강화 이유는 청약 당첨을 노린 일부 지역의 전세시장 과열 해소를 필요로 해서라고 합니다. 그러나 아이러니하게도 일부 지역뿐 아니라 전국이 전세 가격이 상승하고 있습니다. 이건 절대적인 주택공급물량이 적어서라기 보다는 시장의 물건이 적어서입니다. 그 시장은 수요가 몰릴 수밖에 없는 시장들입니다.

청약 당첨 거주요건이 강화된다면 전세 가격이 떨어질까요? 말도 안되는 소리일겁니다. 현재, 청약시장의 과열은 분양가 상한제에 따른 주변시세보다 저렴한 분양가가 가장 큰 원인입니다. 안그래도 이러한 청약대기수요로 주요지역들의 전세가가 상승 중인데, 여기에 청약거주 의무기간이 강화된다면 주요지역들의 전세가격 상승은 불 보듯 뻔한 일입니다. 

실제로 서울을 비롯하여 경기도 하남, 과천, 광명, 성남 분당 등 핵심지역들(공교롭게도 투기과열지구)은 전세가가 상승 중에 있습니다. 더군다나 자사고 폐지와 같은 교육정책의 변화도 전세가 상승을 부채질하는 모습입니다.

수도권 30만 호 공급과 3기 신도시는 서울과 같은 핵심입지의 수요자들을 분산하기 위해서 지정되었을 텐데 그렇다면 굳이 해당 지역 거주요건이 필요한가 의문입니다. 서울에 사는 사람이 3기 신도시에 청약을 받으려고 이사를 간다는 것 자체가 말이 안 되는 것입니다.(서울과 인접한 과천, 하남, 광명, 분당 등은 논외로 하겠습니다. 이곳은 수요의 풀 자체가 다르기 때문입니다.)

예를 들어, 서울에 직장이 있는 부부가 서울에 전세로 거주하고 있는데 남양주 왕숙신 도시에 분양하는 지역에 청약을 위해서 남양주로 이사하여 거주하게 될까요? 극히 일부 수요만 움직일 것입니다. 서울에 전세로 사는 사람은 서울에 직장이나 학군 등에 대한 니즈가 있어서 살고 있는 것입니다. 단순히 청약만을 위해 남양주로 이사하긴 쉽지 않을 겁니다.

그렇다면 해당 거주지역 요건이 없이 가점제나 혹은 추첨제, 특공으로 서울에 거주하는 부부가 남양주 왕숙신 도시에 당첨이 된다면 어떨까요? 비과세 요건 및 실거주 요건이 규정되어 있다면 서울에 거주하는 사람이 남양주 왕숙신 도시로 이사 가게 될 것입니다. 수요가 분산되는 것입니다.

서울과 같은 핵심지역의 수요를 분산하려면 외곽 지역에 공급물량에 대해서 상대적으로 저렴한 분양가만 이야기할 것이 아니고 좋은 일자리를 늘리거나 학군이 좋아지거나 교통이 개선되는 등의 수요 분산 정책이 선행되어야 합니다. 이런 것들 없이 단순히 핵심지역에 거주하는 수요층들에게 청약을 위해 거주요건 강화만 한다면 핵심지역들로의 수요가 몰리면서 청약시장에 양극화는 더 심해질 것입니다.

그렇기 때문에 2년 거주요건보다는 수도권 전체가 지원이 가능하고 실거주 요건을 강화하여 핵심지역의 수요를 분산하는 다른 방안을 강구해야 핵심지역들의 전세수요도 분산이 될 것입니다.

입지가 좋은 택지로 수요가 몰리게 하는 지금과 같은 미봉책은 전세시장 안정과 청약시장 안정 두 마리 토끼를 둘 다 놓치게 될 것입니다.

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