부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 7월 13일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 6.17 부동산대책 영향이 반영되었습니다. / 7.10부동산대책은 반영되지 않았습니다.

​

​

1. 매매 가격

주간KB주택시장동향 자료에 따르면 서울은 상승을 거듭했지만 매수문의는 줄어들었다. 수도권에서 서울의 노원구와 성북구, 경기도 광명 등이 두드러지게 높게 나타났지만, 매수 문의 상승세가 꺾이면서 시장이 안정화 될 기미를 보이고 있다

그동안 저가나 급매물에 대한 문의가 많았으나 대책 시행이 진행됨에 따라 문의가 차츰 줄어들면서 과거에도 그랬던 것처럼 시장이 진정될 가능성이 높아 보인다.

경기(0.35%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.63%)도 상승했다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.11%)는 대전(0.20%), 대구(0.15%), 울산(0.14%), 부산(0.07%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합이다.

수도권(0.41%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.10%)도 상승했다. 세종(1.10%), 충남(0.09%), 경북(0.09%), 경남(0.08%), 전북(0.05%), 전남(0.05%), 충북(0.03%), 강원(0.01%)까지 모두 상승했다.

-서울 아파트 매매가격은 지난주에 이어서 이번주에도 전 지역 상승을 보였다. 노원구(1.22%), 성북구(0.91%), 송파구(0.90%), 중구(0.88%) 등 높은 상승을 보였다

노원구는 정부의 6.17주택안정화대책 및 7.10보완대책 발표로 매매 시장이 혼란스러운 가운데 매도 물량도 약간 출회되고 있으나 취득세 인상 전 사자는 매수세도 있어 높은 호가에도 한 두건 씩 거래가 이루어지고 있다.

광운대역세권개발, 동부간선도로 지하화, 도봉면허시험장 의정부 이전, 동북선 경전철 재추진 등 호재로 작용하고 있다.

성북구는 신월곡1구역(미아리텍사스촌 일대) 사업시행인가를 앞두고 매도호가가 급등하고 있고, 6.17부동산대책 발표 전후로 20평대 투자 수요가 급증하면서 반짝 거래도 이루어지고 있다.

동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높아 교통 및 학군 선호도가 높은 길음뉴타운 단지들의 경우 실수요자 문의가 꾸준한 편이다.

-경기는 전주대비 0.35%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.33%)과 유사하다. 광명(1.22%), 남양주(0.87%), 안양 동안구(0.78%), 성남 중원구(0.60%), 용인 기흥구(0.52%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없다.

광명은 광명5구역 이주 중, 광명 1구역·4구역 7월 이주 시작 예정 등 뉴타운 재개발 지역의 대규모 이동으로 전세 품귀에 따른 매매 전환 수요가 꾸준하고, 재개발 지역 인근으로 외부 투자 수요도 유입되고 있어 매매 강세가 유지 중이다.

남양주는 8호선 연장선 별내선 및 4호선 연장선 진접선 개통 예정, 다산신도시에 법원 및 아울렛 입점 예정, 9호선 추진 진행 등 개발 호재로 투자 수요 관심이 여전하고, 초 저금리에 따른 유동성 자금이 계속 부동산에 머물러 있어 매매가 강세가 지속되고 있다.

- 인천(0.10%)은 부평구(0.27%), 계양구(0.15%), 중구(0.12%)가 전주대비 상승했다.

인천 부평구는 학군, 교통, 주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준한 삼산동 일대 단지들과 7호선 연장, GTX-B 노선 수혜 지역인 산곡동 일대 단지들이 수요에 비해 물건 부족한 편으로 소폭 올라 매물이 출회되어도 거래가 되고 있다.

백운2구역, 산곡5·6구역, 신촌 구역 등 재개발 사업도 활발히 진행 중으로 지역 내 실수요자 움직임도 꾸준한 편이다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.14%의 상승을 기록했다. 수도권(0.22%)과 5개 광역시(0.07%), 기타 지방(0.05%)은 전주대비 상승했다.

서울은 전주대비 0.27%을 기록했고, 경기(0.23%)도 전주대비 상승했다. 5개 광역시에서는 대구(0.13%), 대전(0.10%), 울산(0.07%), 광주(0.06%), 부산(0.01%) 모두 상승했다.

-서울(0.27%)은 전주대비 상승을 기록했다. 강남구(0.82%)와 강서구(0.49%), 중구(0.39%), 마포구(0.36%), 구로구(0.36%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승했다.

강남구는 초 저금리와 정부의 고가주택에 대한 공시가 인상과 보유세 부담 증가로 늘어난 세금부담을 월세로 메우려는 심리로 인해 월세 매물은 증가하고 전세 매물은 감소하는 추세이다. 투기과열지구 재건축 조합원 2년 거주 의무로 전세 대란이 예상되면서 높은 호가에도 거래가 이루어지고 있다.

강서구는 여름 비수기로 전세 거래는 많지 않으나 여전히 수요에 비해 물량 귀한 편이다. 5호선, 9호선 역세권 단지들 및 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들은 가격을 올려 내놓아도 바로 거래가 되고 있다.

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.23%로 상승했고, 인천(0.01%)은 보합에 가까운 미미한 상승을 보였다. 안양 동안구(0.93%), 남양주(0.87%), 안양 만안구(0.56%), 광명(0.54%)가 상승했다. 하락 지역은 없다,

안양 동안구는 비산초교 재개발 5월 이주 시작 등 비산동 지역 재개발·재건축 이주로 문의가 증가하고 있다. 또한 평촌동 일대 단지들은 학군 수요도 많은데 올해 입주 예정인 물량이 없어 전세가 상승 움직임을 보이고 있다.

남양주는 전체적으로 법인 및 개인 투자자들이 대거 들어와 매매거래가 이루어지면서 거래가 상승하는 추세이고, 매매가 상승에 따라 전세가도 동반 상승하고 있다. 현재 공급량보다 수요가 더 많은 편으로 매매 및 전세 매물 모두 매우 부족한 편이다.

3. 매수우위 지수

서울의 매수우위지수는 136.5로 지난주(154.5)보다 하락했다. 강북지역은 지난주(160.8)보다 하락한 145.3을 기록했고, 강남지역은 지난주 149.0에서 128.8로 하락했다. 전국 매수우위지수는 82.6을 기록해 지난주(94.7)보다 하락했다.

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 그중에서도 중도금과 잔금대출에 가장 관심이 많았습니다.

그러나 발표가 미뤄지고 지난 밤 허위자료로 유포되었던 내용이 공식자료로 보도되면서 다시 혼란이 가중되었습니다.

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

2020/06/19 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(4부-'20년 6.17부동산대책)

2020/06/22 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 6.17부동산대책(주택시장 안정을 위한 관리방안) QnA살펴보기.

2020/06/23 - [부동산 정책 및 동향] - 6.17대책의 전세대출 관련 국토부 보도자료 살펴보기

2020/06/24 - [부동산 정책 및 동향] - 617부동산대책 토지거래허가구역 지정 관련 QnA살펴보기

각종 언론기사를 통해 무주택자인경우, 다주택자인 경우에 따라 중도금 대출을 받을때 변경된 규제를 받는다는 루머 들이 많이 돌았습니다.

그러면서 정부는 해명보도자료를 발표하였습니다. 그런데 "소급적용"이라는 말도안되는 보도자료가 발표되었는데요,

​

즉, 무주택자와 1주택 처분조건자 / 2주택이상 보유세대가 명암이 나뉘게 되었습니다.

아래는 보도자료 내용입니다.

​

신규 규제지역 지정*에 따른 중도금대출 등 집단대출에 대한 LTV 적용 기준은 그동안 일관되게 운영되어 왔으며, 금번에 비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도 기존과 동일한 기준으로 LTV가 적용됩니다.

* 旣 신규 규제지역 지정 사례

‣서울 全지역 → 투기과열지구 지정(’17.8월)

‣광명‧하남 → 투기과열지구 지정, 구리‧광교지구 등 → 조정대상지역 지정(’18.8월)

‣수원 팔달, 용인수지‧기흥 → 조정대상지역 지정(’18.12월)

‣수원 영통‧권선‧장안, 안양만안, 의왕 → 조정대상지역 지정(’20.2월) 등

​

1. 중도금 대출

​

➊무주택 세대, ➋처분조건부 약정*을 체결한 1주택 세대로서, 금번 신규 규제지역 지정효과 발생일(20년6월19일) 前까지 청약 당첨이 되었거나 계약금 납입을 완료하였다면,

중도금대출(분양가 기준)을 받는 경우, 종전과 같이 비규제지역 LTV 70%가 적용됨을 알려드립니다.

* 대출신청시 분양주택 소유권이전등기 이후 2년내 기존주택을 처분한다는 약정 체결

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대가 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면 분양가 기준으로 종전의 중도금 LTV가 적용됩니다.

예1) 비규제지역이었던 검단신도시에 아파트에 6월 18일 이전 청약당첨된 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

예2) 비규제지역이었던 옥정신도시에 아파트 분양권을 매수(매매계약과 계약금납부완료)를 6월 18일 이전까지한 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

​

2. 잔금 대출

잔금대출의 경우에는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV규제*가 적용되나,

* LTV규제 : [조정대상지역] 50%(9억원 이하분) / 30%(9억원 초과분)

[투기과열지구] 40%(9억원 이하분)/20%(9억원 초과분)

※ 잔금대출 LTV 산정시 시세 기준으로 산정

이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안하여, 중도금대출을 받은 범위 내에서 종전의 LTV를 적용할 수 있습니다.

그러나, 여타 세대*는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 기준과 동일한 규제가 적용됨을 알려드립니다.

* 2주택 이상 보유한 다주택 세대, 6월19일 이후 청약당첨 세대 등

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대라면 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면입주시 변경된 규제지역의 LTV범위내의 시세 또는 기존 분양가 중도금 기준 내에서만 잔금대출이 나오며 그게 아닌 여타세대(2주택이상 보유자 또는 6월 19일 이후 청약세대)라면 새로이 적용되는 LTV를 적용받습니다.

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

*부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 전세대출과 관련된 해명자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

https://blog.naver.com/taehun890/222008217917

국토부는 6.22일 오늘 최근 일부언론에서 6.17대책 중 전세대출제한과 관련하여 규제내용, 예외, 적용례 등이 잘못되거나 오해의 소지가 있는 내용을 명확히 하기 위해서 보도자료를 내놓았습니다.

1. 규제내용 및 예외조치

- (취지) 앞으로 투기 투기과열지구에서 실거주를 하지 않을 아파트를 전세대출을 활용해 구입하는 행위를 제한하기 위한 것입니다.

- (내용 및 예외조치) 규제시행일* 이후,

* 주금공‧HUG 등 보증기관 규정 개정 등을 거쳐 7월 중순 시행(추후 확정시 발표)

① 투기지역 투기과열지구의 3억원 초과 아파트(이하 ‘규제대상아파트’)를 구입하고 이후 전세대출을 받으려 할 경우 전세대출 제한

※ 예외 (12.16대책의 예외조치와 동일)

: 직장이동·자녀교육 등 실수요로 전세대출을 받고자 할 경우(➊~➌ 모두 충족 필요)

☞ ➊직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요로

➋구입아파트 소재 특별시‧광역시를 벗어나 전세주택을 얻는 경우로

➌구입아파트‧전세주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용

출처 입력

② 전세대출을 신청하여 이용 중인 자가 규제대상 아파트를 구입한 경우 전세대출 즉시 회수

※ 예외 (6.17대책 발표시 추가예외로 기발표)

: 구입 아파트의 기존 임대차 계약 잔여기간이 남은 경우 회수규제 적용 유예

☞「본인의 전세대출 만기」와 「본인 구입아파트의 기존 임대차계약 만기」중먼저 도래하는 시기까지*

전세대출 이용가능

* 임대차 기간 간 미스매치를 이용하여 갭투자를 계속 연장하는 행위를 방지하기 위한 것으로, 전세기간 종료후 실제 입주할 아파트를 구입하는 경우에만 예외를 인정하는 취지임

* 통상적으로“전세 → 자가”이동시 본인의 전세만기와 구입주택 임차인의만기를 조율하여 일치시키는 것이 일반적임을 감안함

출처 입력

2. 6.17 전세대출 규제의 주요 적용례 관련

※ 금번 6.17 대책의 전세대출 규제가 전면 적용되는 대상은

(i) 규제대상 아파트 구매 행위,

(ii) 전세대출 신청 행위의차주의 두가지 적극적인 행위가 모두 규제시행일 이후 일어나는 경우입니다.

출처 입력

① 집을 살 때 3억원 이하였지만 향후 가격상승으로 3억원 초과시전세대출 연장 불가

→ 사실이 아님. “3억원 초과 아파트를 구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

② 규제대상 아파트를 상속받는 경우 전세대출연장 불가

→ 사실이 아님. 규제대상 아파트를 “구입”한 것이 아니므로 규제대상 아님

③ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트를 구입*한 경우

→ 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상 아님

* 규제시행일 前 분양권‧입주권 및 아파트 구입계약 체결 포함(가계약 제외)

④ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자*가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우

→ 전세대출 회수대상이 아님.

* 규제시행일 전 전세계약을 체결한 경우 포함.다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한*

* 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미

⑤ 규제시행일 이후 전세대출 신청하여 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권 입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 여부

→ 금번 회수규제 적용 시 ‘구입시점’은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하며 대출이 즉시 회수되지 않음.

※ 당해 전세대출 만기까지도 등기 등 소유권 취득이 일어나지 않은 경우에는 만기 연장도 가능. 다만, 등기 시점에서는 전세대출이 회수 되므로 전세대출 상환 후 구입아파트에 실입주 필요.

⑥ 빌라 다세대 주택 등 아파트 外주택 구입시 규제적용 여부

→ 갭투자 우려가 높은 아파트를 대상으로 하므로 규제대상 아님

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프실텐데요, 지난번 부동산 대책에 대한 자료를 살펴봤음에도 의문사항이 많이 생겼습니다.

* 아래는 617부동산대책 관련 내용포스팅 자료입니다.

​https://blog.naver.com/taehun890/222004832687

그래서 오늘은 같은날 보도했던 외부용 Q&A를 살펴보려고 합니다. 필사를 함으로써 원본 그대로를 보면서 살펴보도록 하겠습니다.

1. 이번 대책 추진배경은?

작년 12.16대책 이후 서울 주택시장은 대체로 안정세를 회복했으나, 6월 이후 상승전환 하였고, 수도권 및 지방 일부지역은 과열 지속됨

특히, 역대 최저수준 금리와 유동성의 급격한 증가로 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황으로, 비규제지역으로의 투기수요 유입 차단, 법인 매수 및 갭투자 방지, 서울 내 개발호재 관리 등 불안요인에 대한 선제적 대응 ​필요

* 자금의 현금화 가능성을 의미하는 M1/M2 비율은 33.15%로 역대 최고수준

2. 이번 대책으로 시장이 다시 안정될 것으로 보는지?

서울시 개발호재 관리, 수도권 및 일부 지방 규제지역 확대, 법인 매수 및 갭투자 방지를 위한 대출ㆍ세제 개편을 통해 시장전반의 불안요인이 차단되면 시장은 안정화 될 수 있을 것임

아울러, 12.16대책에서 발표한 종부세 세율인상, 양도세 장기보유 특별공제 요건 강화 등 후속입법을 신속히 완료하여 시장 안정을 위한 기반을 확고히 하겠음

향후 시장 동향을 지속적으로 모니터링하고, 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 이어갈 것임

​

​

3. 금번 지정하는 규제지역에 대한 효력은 언제부터 발생?

관보 게시일인 6월 19일부터 효력이 발생

​

2. 8월 이후 전매제한 기간이 강화되는 수도권 및 광역시는 규제지역 지정 시 전매제한 강화가 즉시 적용되는지?

투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 관보 게시일인 6.19일부터 즉시 강화된 전매제한 규정이 적용

금번 신규 지정된 투기과열지구 및 조정대상지역에서 6.19일 이후 입주자모집공고 승인 신청을 한 단지는 소유권이전등기시까지 분양권 전매 불가

* 단, 분양가 상한제 적용 주택의 경우 별도의 전매제한 기간 적용

​

6.19일 이전 입주자모집공고 승인 신청을 완료한 단지의 경우,

- 투기과열지구는 종전의 전매제한 기간 종료 시 1회에 한해 전매가 가능하며, 해당 분양권의 매수자는 소유권이전등기시 까지 전매 불가

- 조정대상지역은 종전의 전매제한 기간 종료 시 전매 가능하며, 해당 분양권의 매수자도 전매제한을 적용받지 않음

​

5. 토지거래허가구역의 지정 효과는?

허가구역에서 허가대상 면적(主 18㎡, 商 20㎡ 등) 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 하는 자는 사전에 관할 구청장의 허가 필요

허가를 받은 경우 일정기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생. 특히, 주거용 토지의 경우 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하여 2년 간 매매나 임대(갭투자)가 금지됨

​

​

6. 안전진단과 관련하여 어떤 단지들부터 강화된 기준이 적용되는지?

법률 개정이 필요한 안전진단 선정주체의 변경(시·군·구→시·도) 및 부실 안전 진단기관 제재 관련사항은 올해 말까지 도시정비법을 개정하여 내년 상반기 안전진단을 시작하는 사업부터 시행​하고,

현장조사 강화, 자문위원회 공정성 제고 등 평가방법의 개선에 관한 사항은 대책 발표 후 2차 안전진단을 의뢰하는 사업부터 즉시 시행

​

7. 2년 거주 요건의 적용대상은 어떤 사업부터이며, 조건을 충족하지 못한 조합원들은 어떻게 되는지?

거주 요건은 법 개정 후 조합설립인가를 신청하는 사업부터 적용 되므로, 이미 조합원 지위를 획득한 자에 대해서는 적용되지 않음

적용대상 사업장에서 2년 거주 요건을 충족하지 못한 조합원들은 감정평가*에 따라 재산에 대한 정당한 권리를 보상받을 수 있음

* 시장·군수이 선정한 1인 이상, 조합이 선정한 1인 이상 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정( 도시정비법 제74조제2항제1호나목)

​

8. 조합원 분양신청을 위한 2년 이상 거주 요건은 어떻게 적용되는지?

분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며,

반드시 연속하여 2년 이상을 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상인 경우이면 분양 신청 가능함

​

9. 사업 준공 후 실제 재건축부담금 부과 절차는?

재건축부담금 납부의무자인 조합이 부과종료시점(준공)부터 1월 이내에 내역서를 해당 기초 지자체장에게 제출하면 기초 지자체장은 부과종료시점(준공)부터 4월 이내에 재건축부담금을 결정 부과하고, 납부의무자는 부과일로부터 6월 이내에 납부 의무

* 내역서를 제출하지 아니하거나 게을리 한 자는 과태료 부과대상임

​

10. 법인 거래가 많이 늘었는지?

부동산매매업 임대업 법인 수는 ‘17년 이후 증가세*를 보여왔으며, 이에 따라 법인의 아파트 매수 비중도 ‘17년 1%에서 ’20년 1~5월 5.2%까지 큰 폭으로 증가하였음

특히, ‘19년 말부터 인천 청주 등 과열 양상을 보인 지역을 중심 으로 법인의 매수비중이 10%를 초과하는 이상(異常) 거래 현상도 포착되었음

* 매매업(만개) : (‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 → (’18.12) 2.6 → (‘19.6) 3.0 → (’19.12) 3.3 임대업(만개) : (‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 → (’18.12) 4.5 → (‘19.6) 4.7 → (’19.12) 4.9

​

11. 법인에 대한 종부세 인상의 적용 시기는?

금번 종부세 인상은 ‘21년도 종부세 부과고지액에 반영

* 종부세는 재산세와 동일하게 매년 6.1.을 기준으로 과세되며, 금년도 종부세는 현행 법령에 따라 과세

​

12. 법인 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대해 예외 없이 적용되는지?

현재도 주택 매매ㆍ임대사업자를 포함한 모든 법인은 주택 양도시 기본 법인세율에 추가세율을 적용

금번 추가세율 인상도 모든 법인에 대해 예외 없이 적용되나, 사택ㆍ미분양 주택 등은 현행과 같이 추가세율 제외

​

13. 공공재개발은 어떻게 추진되고 있는지?

현재 제도 정비 및 후보지 발굴을 위한 서울시 협의를 추진 중으로, 하반기 중 공모를 거쳐 연내 후보지를 선정할 계획임

주택공급활성화지구 신설 등 공공재개발의 효과적 추진을 위한 법령 개정의 연내 완료를 목표로 관계기관 협의 중이며, 시범사업지 선정을 위한 공모를 9월에 개시하여, 선정 절차를 통해 연내 후보지를 선정할 계획임

​

◈ 대출 규제 관련

Ⅰ. 일반 주택담보대출 전입‧처분요건 강화 관련

​

1. “6개월” 산정시점은?

주택담보대출 실행일로부터 6개월이나 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월

​

2. 주담대 전입 처분요건 강화 규제 시행일은?

행정지도를 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정

‘20.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됨

​

3. 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용 가능한지?

가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않음

* 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 ’18.9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항

​

4. 전입하지 않는 경우 어떻게 되는가?

대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요. 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한됨

​

5. 주택담보대출을 받는 모든 경우에 적용되는가?

이번 대책을 통해 강화되는 처분 전입 요건은 주택구입목적* 주택담보대출을 받는 경우에 적용되며 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않음

* 주택구입목적 주택담보대출 : 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함

* 생활안정자금목적 주택담보대출 : 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출

​

Ⅱ. 보금자리론 전입·실거주요건 강화

1. 보금자리론 전입 실거주요건 강화 시행일은?

주금공 내규 개정을 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정. 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은 행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정 적용

​

2. “3개월” 기산시점은?

주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산함

※ 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않음

​

3. 전입 및 실거주요건의 확인 방법은?

(전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 ‘전입세대열람원’을 은행 제출

(실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영

주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실 조치

​

​

Ⅲ. 주택 매매·임대사업자 주담대 금지 관련

1. 운전자금, 시설자금 관계없이 모두 적용되는지?

주택매매업·임대업 대출인 경우,시설자금(예 : 주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(예 : 주택 수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없음

​

2. 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되는가?

주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면, 조치 시행일(7.1일) 이후에는 금융권에서 주택 매매 임대사업자 로서 주택담보대출을 받을 수 없음

​

3. 조치 시행일은 언제인가?

행정지도를 거쳐 7월 1일부터 시행될 예정. ​7월 1일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용

​

4. 주택매매 임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지되면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것 아닌지?

임차인 보호를 위해 주택 매매 임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용

​

​

Ⅳ. 투기‧투과지구 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한

​

1. 투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 보증이용 제한 대상은?

규제 시행일 이후 매입한 아파트가, 주택가격이 ​KB시세 등을 기준으로 “시세 3억원을 초과”하고,

“투기·투기과열지구”에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함

​

2. 투기 투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은?

보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정

※ 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요

시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며, 시행일 前 전세계약을 이미 체결*한 경우 종전 규정 적용

* 단, 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증 필요

​

3. 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 없는지?

12.16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위 내에서 인정될 계획

또한 회수규제의 경우에는 투기 투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세→자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외*도 인정할 계획

* (예) 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등

* (참고) 12.16 등의 주요 실수요 예외 요건

① 직장이동‧자녀교육‧부모봉양 등 실수요로

➁ 시‧군간 이동할 경우(서울시‧광역시 내 이동은 불인정)

➂ 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용

​

4. 규제 위반으로 대출회수조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치는?

금번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생, 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과* 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한

* ① 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)

→ ② 연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)

​

​

Ⅴ. 기타

​

1. 금번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지?

규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19일)부터 바로 적용됨. 단, 6.18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용됨

​

2. 금번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 것인지?

규제지역 지정 효력발생일(6.19일)부터 주택구입목적 주택담보 대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지됨(12.16대책 사항)

다만, 임차인 보호를 위해 6.18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용.

※ 아래는 공식발표된 자료내용에 관한 질의응답기사로 같이 참고하시면 좋을것 같습니다.

https://news.v.daum.net/v/20200617150712106

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 6월 15일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 6.17 부동산대책 영향이 고려되지 않은 자료입니다.

1. 매매 가격

​

주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 서울 몇몇 지역에서 강한 상승세가 나타나고, 매수문의가 폭발적으로 증가하면서 서울의 아파트 시장 상승 기운이 높아졌습니다.

지난주 서울 매수문의가 기준점인 100에 근접한 98.7을 기록한 후 이번주에는 급기야 133.5를 보이면서 급매뿐만 아니라 일반매물까지 관심을 가지는 매수문의가 커져서 코로나 이전의 분위기로 회복된 분위기입니다.

청주의 상승세에 이어 경북 포항에서는 저평가 단지의 공격적 매수세를 보이는 이슈로, 창원 의창구에서는 외부 투자자들의 대거 유입으로 국지적인 상승이 나타났습니다.

경기(0.22%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.21%)도 상승했습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.08%)는 대전(0.18%), 대구(0.09%), 울산(0.12%), 부산(0.03%), 광주(0.01%) 모두 상승했습니다.

수도권(0.21%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.11%)도 상승했습니다. 세종(0.91%), 충북(0.40%), 경북(0.10%), 경남(0.06%), 전남(0.03%), 강원(0.01%)은 상승했고, 전북(-0.01%)은 미미하게 하락했습니다.

-서울 아파트 매매가격의 상승세가 예사롭지 않았습니다. 하락한 지역 없이 양천구(0.54%), 금천구(0.45%), 강북구(0.36%), 강남구(0.35%), 노원구(0.32%) 등 여러 곳에서 코로나 확산 이전의 상승률만큼 확대되고 있습니다.

급매는 빠르게 소진되고 시장 수요가 늘어나기 전에 먼저 선점하기 위한 문의도 늘어나고, 상대적으로 매물도 점차 줄어들고 있어서 코로나와 상관없이 부동산시장의 움직임이 증가하고 있습니다.

양천구는 마포 성산시영아파트가 안전진단 통과 소식이 긍정적인 영향을 미쳐 목동 14개 재건축 예정 단지들뿐만 아니라 인근 단지들까지 움직임을 보이고 있습니다. 또한 계속되는 코로나19 확산세 속에도 불구하고 부동산 가격이 상승하고 있다는 언론 보도로 잠자고 있던 매수세가 점차 살아나는 분위기이다. 간간이 한 두건 높은 가격에 거래가 이루어지면서 매매가 상승세를 보이고 있습니다.

강북구는 미아 제3구역 재개발 철거가 완료된 상태에서 신규분양 가격 상승에 대한 후광 효과로 기존 아파트 가격도 동반 상승 중입니다. 동북선 경전철 사업 영향으로 동북선 라인 쪽 단지들의 매도 호가도 강세를 보이고 있습니다.

-경기는 전주대비 0.22%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.17%)보다 확대됐습니다. 용인 수지구(0.47%), 평택(0.46%), 남양주(0.40%), 부천(0.38%), 용인 기흥구(0.33%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없습니다.

용인 수지구는 동천역 주변의 저평가 되어 있는 단지들을 중심으로 매수 문의가 꾸준합니다. 신분당선 서울 용산역까지 연장 예정, 신봉동에서 고기동까지 터널 공사로 판교까지 이동 시간 단축될 전망 등 여러 개발 호재로 매도호가 강세를 보이고 있습니다.

평택은 삼성전자의 평택 사업장에 대규모 낸드플래시 투자 계획이 발표되고, SRT지제역세권 개발 사업으로 지하철 1호선과 SRT(수서 고속철)이용가능, GTX-C 노선 화성~오산~평택 연장을 위한 상생 협약 체결, 삼성 반도체 부지 주변 고덕신도시 개발 등 여러 개발 호재들이 투자자들의 관심을 끌고 있는 듯합니다.

-인천(0.18%)은 연수구(0.50%), 서구(0.28%), 부평구(0.10%)가 전주대비 상승했습니다. 인천 서구는 서울 지하철 7호선 청라연장선 사업, 인천지하철1호선 연장 사업, GTX-B노선 예비타당성 통과 등의 교통 호재와 스타필드 및 코스트코 입점 예정에 따른 생활편의 시설 증가 기대감으로 인해 투자 수요 문의가 꾸준합니다.

-기타지방(0.11%)은 다목적 방사광가속기의 호재가 여전한 청주가 있는 충북(0.40%)의 증가세가 뚜렷합니다. 저평가 단지의 공격적 매수세를 보이는 포항 북구(0.38%)의 영향으로 경북(0.10%)도 상승했고, 외부 투자자들의 대거 유입으로 창원 의창구(0.44%)와 거제(0.19%)가 높게 상승한 경남(0.06%)도 상승을 보였습니다. 전남(0.03%), 강원(0.01%)도 소폭 상승한 반면, 전북(-0.01%)만 하락했습니다.

​

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.07%의 상승을 기록했다. 수도권(0.10%)과 5개 광역시(0.04%), 기타 지방(0.03%)은 전주대비 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.12%을 기록했고, 경기(0.10%)는 전주대비 상승했다. 5개 광역시는 울산(0.19%)과 대전(0.07%), 대구(0.03), 부산(0.01%)은 상승했고, 광주는 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

-서울(0.12%)은 전주대비 상승을 기록했다. 강북구(0.57%)와 강남구(0.43%), 양천구(0.30%), 성북구(0.24%), 금천구(0.19%)등 일부지역의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

강북구는 부동산 대출규제로 매입 자금 마련에 어려움을 겪고 있어 매매로 전환하는 수요가 줄고, 전세 매물은 월세 전환 등으로 갈수록 줄어들고 있어 수요에 비해 물건이 부족합니다. 그로 인해 거래량이 많지 않음에도 불구하고 전세가 강세를 보이고 있습니다.

강남구는 매매시장 위축으로 매매보다 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄었습니다. 또한 전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다. 압구정동 현대, 한양아파트 등 초고가 재건축 예정단지들의 사업 장기화 예상으로 내부 수리하여 전세 매물도 고가에 내놓고 있고, 청담동 삼익아파트 재건축 이주 수요가 매물을 받아주고 있어 꾸준한 상승세를 이어가고 있습니다.

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.10%로 상승했고, 인천(0.04%)은 소폭 상승을 보였습니다. 하남(0.33%), 광명(0.26%), 수원 권선구(0.24%), 의왕(0.22%)이 상승했습니다. 동두천(-0.01%)만 미미하게 하락하고, 대부분의 지역은 보합 내지 소폭 상승을 보였습니다.

하남은 3기 신도시 청약을 노리는 수요자들의 유입으로 전세물건은 더욱 귀한 편입니다. 입지적으로 서울 출퇴근도 용이하고, 신혼부부 수요도 꾸준해서 소폭 올라 출회되어도 거래가 이루어지는 상황입니다.

수원 권선구는 코로나로 인해 움직임이 줄어 거래는 한산한 편입니다. 다만 신분당선 호매실역 구간의 예비타당성 통과로 호매실동, 금곡동 쪽 단지들 매매가가 상승하면서 전세가도 동반 상승 움직임 보이고 있습니다. 수원역 인근 2만여 세대의 신축 아파트가 건설 중으로 청약을 노리는 수요자들의 전세 유입도 꾸준한 편입니다.

​

3. 매수우위 지수

전국 매수우위지수는 89.7를 기록해 지난주(76.4)대비 상승하면서 매수문의가 회복되고 있습니다.

서울은 133.5로 지난주(98.7)보다 폭발적으로 상승했다. 강북지역은 지난주(96.6)보다 상승한 135.3을 기록했고, 강남지역은 지난주 100.2에서 131.8로 급 상승하면서 매수문의가 코로나 이전보다 더 높은 수준으로 증가했습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 마찬가지였습니다.

​

그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

​

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책, 3부에서는 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴봤습니다.

​

오늘은 최근에 발표한 따끈 따근한 6.17부동산대책을 살펴보겠습니다.

​

82 대책과 913 대책, 1216대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13부동산대책)

2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16부동산대책)

2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화)

​

1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있었지만 다시 상승하는 모습이고 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '20년 617부동산대책 배경

6월 17일 발표된 부동산대책은 지난 '19년 발표한 1216부동산 대책이후 6월 이후 상승세가 이어지면서 정부가 규제책을 꺼내들었습니다.

​

크게 아래의 3가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 비규제지역 위주로의 풍선효과 상승

(2) 법인거래(부동산매매업 및 임대업 법인증가) 및 갭투자 증가세

(3) 역대최저 금리와 현금화 가능한 M1/M2 비율 증가 등의 유동성

이러한 요소들로 인해서 서울의 중저가주택과 수도권 및 지방의 비규제지역 위주로 상승 압력이 가시화 되어 규제를 발표하였습니다.

​

​

※ '20년 617부동산대책의 주요 내용

(1) 비규제지역에 투기수요 유입 차단위한 신규 조정규제지역지정

​

(2) 서울국제교류협력지구 인근지역에 토지거래허가구역 지정 추진

​

(3) 갭투자 차단 위한 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

​

(4) 정비사업 지위요건 강화

​

(5) 주택 매매 및 임대사업자의 주택담보대출 규제

​

(6) 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 시행

​

​

1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 및 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

(1) 조정대상 지역 및 투기과열지구 추가 지정

* 6. 19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

​

(2) 잠실MICE개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대 허가구역지정

* 6. 23(화) 일자로 효력발생 / 추후 지정구역 확대 검토 가능

​

​

2. 개발호재 등 과열우려지역 실거래 기획 조사 실행, 자금조달계획서 제출대상 및 증빙자료 대상확대

(1)고가주택 9억원 이상 주택에 대해 상시조사 중(2.21이후)이며 국토부 실거래 기획조사 6~8월 간 실시예정

* 잠실 MICE발표(6.5) : 송파 잠실, 강남 삼성동 등 / 용산 정비창 발표(5.6) : 용산

​

(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 : 규제지역 3억 -> 거래가액 무관하게 제출

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

​

(3) 증빙자료 제출 대상 확대 : 투기과열지구 9억 초과시 -> 투기과열지구 전체

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

​

3. 규제지역 내 주택담보대출 취급시 전입 및 처분요건 강화

<무주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입의무

​

<1주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

* 시행시기 : '20년 7월 1일 부 / 단, 행정지도시행 이전에 주택매매계약(계약서 및 계약금 납부 증명, 대출신청접수 완료한 차주 는 종전규정 적용)

​

4. 보금자리론 및 전세자금대출 보증이용, 한도축소

(1) 보금자리론 이용 차주는 전입의무 없었으나 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 부과(위반시 대출금 회수)

* 시행시기 : 주택금융공사 내규 개정 시행일 이후

​

(2) 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증제한 및 초과주택 구입시 대출 즉시 회수 -> 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규구입시 전세대출 보증제한 대상 추가 및 전세대출 후 투기지역 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트 구입시 전세대출 즉시 회수 / 기존 전세대출 차주는 연장제한

* 시행시기 : 보증기관 내규 개정 후 시행

​

(3) 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도를 1주택자는전세대출 보증한도를 2억원으로 인하

* 시행시기 : 주택도시보증공사(HUG) 내규개정시행일 이후

​

​

5. 정비사업 규제 정비

(1) 재건축 안전진단의 구조적 독립성 강화 : 1차 기관선정 및 관리주체 및 2차안전진단 의뢰 시군구에서 시도로 변경

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

​

(2)부실 안전진단 기관에 대한 제재 강화 : 과태료(2천만원) 및 안전진단 입찰제한(1년) 강화

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

​

(3) 투기과열지구 재건축에서 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 분양신청허용(연속거주아닌 합산거주, 매각 후 재매입시에는 재매입시점부터 기산함)

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 최초 조합설립인가 신청사업

​

(4) 재건축부담금 본격 징수 시작('20년 하반기 시행)

​

(5) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율 적용

* 적용시기 : 재건축초과이익환수에 관한 법률 개정('20.12) 후 최초재건축부담금 부과조합

​

6. 법인을 활용한 투기수요 근절

(1) 주택 매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 : 모든 지역 매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출 금지

* 시행시기 : '20.7.1일 부 시행 / 단, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주, 대출신청접수를 완료한 차주 등은 종전 규정 적용

​

(2)법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상 : 개인보다 높은세율로 적용

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

​

(3) 법인 보유한 주택에 대한 과세표준공제(6억원, 1세대1주택 9억원)을 폐지

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

​

(4) 법인 신규취득 임대주택에 대한 종부세 합산 과세 : 법인이 조정대상지역에 새로 임대 및 등록하는 주택에 대해서도 종부세 합산과세(913이후 1세대 1주택 이상 보유한 개인은 조정대상지역 신규 취득주택 임대 등록하여도 종부세 합산하여 과세함)

* 적용시기 : 대책발표 다음날(6.18부)부터 새로 임대등록하는 주택에 적용

​

(5)법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상 : 현행 10%에서 20%로 인상하고, 새로 임대하는 주택(8년 장기임대 등록 주택 : 수도권6억, 비수도권 3억 이하)에 대해서는 추가세율을 적용

* 적용시기 : '21. 1. 1 이후 양도분 적용 / 임대등록하는 주택에 대한 추가세율적용은 6.18부 적용

​

(6) 부동산 매매업을 자유업에서 법정업종으로 관리 : 설립요건 및 의무사항 규정 등 마련하여 체계적 관리 예정

* 적용시기 : 법 개정 이후 '22년 시행

​

(7) 법인 대상 실거래 특별조사 및 법인거래 강화: 개인 및 법인 동일하게 자금조달계획서(규제지역 : 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상) 의무제출 대상지역이 동일하여 법인은 법인용 신고서식을 작성토록하여 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

* 적용시기 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정 이후 '20. 8월

​

​

​

​

7. 12.16 주택시장 안정화 방안 후속조치 이행

​

자세한 내용은 사진에 원문을 보고 이해를 하고 추후에 QnA도 살펴보겠습니다. 정말 어려운 시장입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 대책이 발표되었습니다. 생각 외의 큰 타격이 있었던 부동산 대책이라는 평이라 아마 대부분의 투자자나 수요자들께서는 강한 정책이 갑작스레 발표되어 다들 머리가 아프셨을 겁니다.

과거 참여정부 초기에 급등한 부동산가격을 잡기 위해 내놓았던 정책들 ; 흔히, 부동산 서적에서 볼 수 있었던 정책에 버금가는 정책을 약 20년 뒤인 오늘에서 다시 바라보면서 진짜인가 계속 다시 살펴봤습니다.

​

정책을 정리하고자 발표자료를 열고 살펴보는데, 도저히 납득이 가지 않는 페이지가 보였는데요, 바로 아래의 참고1 조정대상지역 및 투기과열지구 지정현황도('20.6.19 기준)와 현황표입니다.

​

특히, 다른 규제들도 많이 있지만 처음에 눈에 들어온 규제지역을 보면서 많은 분들은 정신적 충격에 휩쌓였을 것입니다.

​

단순히 내가 투자한 지역이 규제지역이 묶여서가 아니라 규제지역에 설정에 논리가 부족하고 형평성에 맞지 않은 부분들이 많았기 때문입니다.

​

저 역시도 사실은 발표된 정책을 보며 정리하려고 읽던 도중에 시작부분에 나타난 규제지역과 관련된 해당 페이지에서 멍하니 한참을 바라봤습니다.

​

제가 어이가 없었던 가장 큰 이유는 규제지역에 하극상(?)이 말도안되게 일어났기 때문입니다.

​

구체적으로 예를 들어보겠습니다.

​

우리가 흔히, 투기과열지구라고 하면 보통 서울을 생각하며 실수요와 투자수요가 풍부한 지역, 상대적으로 다른지역에 비해 입지가 우수한 지역들이라는 인식이 강합니다.

​

그런데 투기과열지구에 있을만한(?) 지역이 아닌 곳들이 다수 편입된 것입니다. 조금 개인적인 견해를 넣어 구체적으로 언급해보면, 안산 단원구, 군포시, 인천 서구와 남동구, 대전 동구와 중구가 과연 투기과열지구가 될만한 지역들인가에 의문이 들었습니다.

​

경기도라면 경기도 내에서도 시군이 나누어져있고, 광역시라면 광역시 내에서도 구별로 나누어져 있어서 누가봐도 수요가 몰리고 집값상승이 높았던 곳들이 구분이 됩니다.

​

그런데 투기과열지구에 있을 만한 지역이 아닌 곳들이 비규제지역에서 한번에 투기과열지구로 설정되었다는 생각이 들었습니다.

​

투기과열지구 중 인천을 살펴보면 인천에서 대표적인 집값 선도 지역은 연수구에 송도국제도시와 서구에 청라국제도시 였습니다. 그외에 루원시티나 검단신도시도 있지만 거래자체가 가능한 분양권은 극히 소수이나 백번양보하면 신도시가 많은 서구전체가 지정되었다고 생각할 수 있습니다.

​

그런데 구도심으로 집값이 낮으며 정비사업이 진행되어야 하는, 새아파트가 부족한 남동구가 투기과열지구로 지정이 되었고, 그와 반면에 집값이 상대적으로 높은 부평구는 조정대상지역으로만 지정되었다면 이 자체만으로도 이해가 되지 않는 것입니다.

​

인천 내에서만 봐도 이해가 안되는데 같은 투기과열지구들과 비교해보면 더욱더 이해가 되질 않습니다.

​

투기과열지구만 보면 조금 이해가 안되실수도 있으니 조정대상지역을 한번 살펴보겠습니다.

​

조정대상지역에 해당하는 남양주와 성남 수정구는 아무리 봐도 납득이 되지 않았습니다. 위에서 열거한 지역이 투기과열지구로 설정되었는데, 집값도 높고 상승률도 단기간 높았던 지역이 왜 투기과열지구로 지정이 안되었는지 매우 궁금합니다.

​

같은 조정대상지역인 양주를 보면 옥정신도시는 오랜기간 미분양의 무덤이었고 회천신도시는 이제 시범단지 한곳만 분양했습니다. 여기에 전매제한이 3년이기 때문에 애초에 분양권 거래자체가 사실상 불가능해 실입주자들 위주로 입주후 또는 기축들 위주로 거래가 되며 수도권 내에서 상대적으로 낮은집값 덕분인지 최근에 조금 상승했습니다.

​

이러한 양주내에 신도시는 논외로 치더라도 그 외의 지역은 정말 한적한시골에 불과함에도 불구하고 그 넓은 양주 전지역이 조정대상지역으로 설정되었습니다.

​

그렇다고 다른지역들은 시골이나 도서산간을 포함한것이냐? 또 그렇지 않습니다. 같은 조정지역인 남양주에서는 일부지역이 빠졌고 그 빠진 지역 중 대표적인 화도읍은 아파트 밀집지역으로 최근 집값상승이나 거래량도 증가한 지역입니다.

​

여기에 추가로 동남권 도시인 안성시는 10만이넘는 군소도시임에도 조정대상지역으로 설정되어 많은 분들이 놀라셨는데요, 이보다 더 높은집값을 자랑하고 최근 상승세가 높은 여주나 이천은 지정이 되지 않으니 이러한 점도 참 납득이 어렵습니다.

​

또한, 본보기로 지방의 청주는 전지역이 조정대상지역이 되었는데, 누가봐도 본보기성이 강한 규제지역 설정입니다. 집값상승만 본다면 더높았었던 지역들도 많은데 언론에 노출이 많이 되었던 청주를 본보기로 삼은 것일가요? 정책과 규제가 이러한 감성적 판단으로 해도되는 것일까요?

​

왜 어떤지역들은 핀셋이 작동하였는데 어느지역은 핀셋이 작동하지 않은지 도저히 이해가 안되는 것입니다.

​

또하나, 규제지역으로 설정되지 않은 김포나 파주는 왜 아예 지정조차 안되었는지 또 의문입니다. 접경지역에 국한한것인지 아니면 어떤 논리가 나왔는지 도통 이해가 되지 않습니다.

​

김포는 최근 신축아파트공급과 골드라인 개통 등 시세가 상승중이었고 서울접근성도 좋아 충분히 투자수요 유입도 가능한 곳인데..

​

​

​

믈론, 지극히 입지에 대한 개인적인 견해가 들어 간 것이고 정부가 내세우는 기준에 대해서 정확한 자료로 반박이 어려운 부분은 사실이지만 정부가 내세운 기준이 과연 정확한 것인가에 대한 의문은 계속 커집니다.

​

아파트값 상승률이나 주택가격 상승률 등의 통계자료는 평균값을 가지고 통계의 왜곡이 나타날 수 있기 때문에 보다 전문적인 식견을 갖고 있는 전문가의 도움을 받아 정량적지표와 정성적 판단이 결합이 되었어야 했을텐데 그러한 의사결정 체계가 있었는지 매우 궁금합니다.

​

저는 규제를 해서 무조건 잘못되었다 이야기하고 싶은 것이 아닙니다.

​

집값이 너무 급등한 지역들인, 말도안되는 투자수요가 집중된 지역들은 규제가 필요하다고 생각됩니다. 그러나 인천 중구나 안산의 도서산간지역까지 규제지역으로 묶는 조금 부족한 규제에 대해서 너무 아쉬운 것입니다.

​

정부는 발표하면 그만인 자료지만 국민들 개개인에게는 엄청난 파급을 주는 대단한 자료입니다.

​

소수의 투자자들을 잡으려고 절대 다수의 선의의 피해자를 양산하는 결과를 초래한 것이 아닌가 싶습니다.

​

정부의 발표대로 법인투자수요가 집값을 상승시키는데 큰 영향을 미쳤다면 법인규제가 먼저 선행되고 이후에도 반응이 없다면 지역별 규제가 후속했어야할텐데, 조금 대책없는 규제지역설정이 이루어진 것 같습니다.

​

오늘 이규제를 보면서 과연 납득이 가는 분들이 얼마나 될까요?

​

규제지역설정과 관련된 담당 공무원들께서는 보고서를 위한 자료 또는 규제를 위한 참고자료로 단순하게 설정하였는지 모르겠지만, 이로 인해 말도안되게 재산권을 침해받는 사람들이 있다면 그것은 지양되어야 합니다.

​

오늘 정책을 읽고 정리하려고 했으나 너무나 불공평하고 납득되지 않는 규제지역을 바라보면서 허탈했습니다.

​

대부분 평범한 사람들은 합리적인 수준에서의 질타나 꾸짗음을 받아들이는데 거부감이 없습니다. 오히려 감사해하거나 반성하며 결의를 다집니다.

​

부동산 정책도 마찬가지입니다. 누가봐도 투기수요를 차단을 하려는 핀셋정책이라면 두팔벌려 환영하겠고 그동안 과도한 투자를 했던 사람들도 이제는 주저할 수 있게 만들 수 있을텐데, 규제로 인해 오히려 말도안되는 피해자가 양산되고 납득하기 어려운 규제가 나오니 다들 반발심만 커지는 것입니다.

​

민주주의 사회에서 모든사람들의 니즈를 충족시키는 것이 어려운 것이라는 일은 압니다. 그러나, 최소한 상식적인 선에서 의사결정이 이루어져야하는 것 아니겠습니까?

​

규제지역에 일종의 하극상(?); 역전현상은 그외 정책을 살펴보고 싶은 욕구가 뚝 떨어졌습니다.

​

아마 100이면 100명이 공감하기 어려운 지역들도 많이 있을 것입니다.그렇다면 그것은 분명 잘못된 의사결정일 것입니다.

​

국민들이 이러한 규제를 납득 못하는 것이 투자를 못하게 만드는 상황 때문이라는 착각에서 이제는 벗어나야합니다.​

​

최소한 관계부처와 지자체 그리고 각종 부동산 전문가들과 함께 정책과 규제를 만들어 다수의 국민들이 납득가능한 정책과 규제가 발표되었으면 좋겠습니다.

​

​

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 링크 이웃추가 및 소통환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 어제 국토교통부에서 발표한 2019년도 주거실태조사를 살펴보려고 합니다.

투자를 하시거나 내집마련을 할때 이러한 자료들을 왜 살펴보냐고 하시겠지만 의외로 이런 자료들이 부동산 인사이트를 키우는데 탄탄한 기본기를 만들어줍니다.

그래서 저는 이런 자료들을 기본적으로 살펴보는 것을 즐깁니다. 관심이 없으셨더라도 한번 살펴보시는 것을 추천드립니다.

주거실태조사는 국토교통부에서 2019년도 6월에서 12월의 표본 6만 가구를 대상으로 조사하여 국민들의 주거수준을 확인하는데 있습니다.

주거실태조사를 통해서 정부의 주거복지로드맵을 설정하고 국민들에게 필요한 주거정책을 만들어나가는데 쓰임이 있습니다.

이제 세부 항목별로 살펴보겠습니다.

1. 주거 안정성

주거 안정성에서 눈여겨 봐야할 것은 자가 점유율과 자가보유율입니다. 자가 점유율은 본인의 집에서 직접 거주하는 형태를 의미하며 자가보유율은 주택을 보유한 가구를 의미합니다.

자가 점유율은 2014년 이후 꾸준히 증가하여 '06년 이후 최고치인 58%를 기록하고 있는데요, 수도권은 약 50%의 자가점유율을 보여주고 있고, 광역시는 60.4%, 그외 도지역은 68.8% 나타내고 있습니다.

자가보유율 역시 2014년 58%에서 61.2%로 증가하여 '06년 이후 최고치를 기록하고 있습니다.

수도권의 경우에는 54.1%, 광역시는 62.8%, 그외 도지역은 71.2%를 나타내고 있습니다.

자가점유율과 자가보유율은 도시지역일수록 낮은 경향이 있는데요, 자가점유율과 보유율이 낮다는 것은 투자관점에서 본다면 매매수요로 전환될 수요자가 많다는 것으로도 볼 수 있어 참고하시면 좋은 자료입니다.

점유형태의 경우 자가는 58%, 월세 19.7%, 전세 15.1%를 보이고 있네요.

2. 주거비 부담

가구소득대비 주택가격 비율로 가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다.

이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

* 자세한 내용은 기존에 포스팅자료를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

국토교통부에서도 자가가구의 연소득 대비 주택가격배수를 조사하였는데요, 전국적으로는 5.4로 조사되었습니다 지역별로 보면 수도권은 6.8배, 광역시 5.5배, 도지역 3.6배로 나타나고 있는데요, 아무래도 도시지역의 집값이 비싸다보니 PIR이 높아지는 추세입니다.

그러나 조사하는 기관에 따라 PIR산출기준이 달라 값이 다른 경우가 있습니다. 우리나라에서는 대표적으로 KB부동산과 한국주택금융공사에서 발표하는 자료를 인용하는 편인데요, 조사기관에 따라 부동산 가격을 평균으로할지 중위값으로 할지에 따라 다르고 연봉도, 중위값으로 할지 단순 가구소득으로 할지 에 따라 차이가 큽니다.

그래서 일반적인 PIR로는 비교가 어렵고 이를 구체화해서 동일 또는 유사입지내에 아파트의 가격이 적절한지 여부를 판단해보는 것이 좋습니다.

국토부 발표자료에 의하면 2018년보다는 2019년이 PIR이 낮아졌다고 하는데요, 조금은 의아하긴 합니다. 전국적으로 집값이 많이 오른상태라 PIR 커졌을 것 같은데 말이죠..

생애최초 주택마련 소요 연수는 '06년 약 8년에서 '19년은 6.9년으로 감소하고 있습니다.

3. 주거이동 및 주택보유의식

일반 가구는 평균적으로 7.7년을 거주하며 자가가구의 경우는 10.7년 임차가구의 경우 3.2년을 거주하며 이사를 하고 있습니다.

지역별로 보면 도지역은 10년, 광역시는 7,4년, 수도권은 6.3년으로 도시지역일 수록 현재주택에 평균거주기간이 낮습니다.

일반적으로 주거이동(이사)이유는 시설이나 설비 상향(신축), 직주근접, 내집마련 순으로 응답하였습니다.

또한, 가구주의 연령이나 가구의 소득이 높을 수록 주택 보유의식이 높게 나타났습니다. 즉, 소득수준이 높을수록 주택이 필요하다는 응답이 높습니다.

4. 주거수준

최저주거기준 미달 가구는 '14년 이후로 5~6%수준을 보이고 있습니다. '19년에는 5.3%인 106만 가구가 최저 주거기준 미달가구로 조사되었습니다.

최저거기준이란주택의 면적이나 방 개수, 채광 등을 종합적으로 고려해 `사람답게 살 수 있는 최소한의 주거 조건`을 정해놓은 것. 예를 들어 4인 가구는 `주거면적 43㎡에 방 3개`를 최저 기준으로 잡고 있습니다.

1인당 주거면적은 32.9㎡로 '18년 31.7㎡ 대비 소폭 증가하였습니다.

이외에도 현재의 주거지원 정책수요 및 평가와 특성가구(청년,신혼부부,고령가구)별 주거실태내용을 포함하고 있습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 규제가 하루가 다르게 강화되고 있는데요, 어제는 투기수요 유입 차단, 실수요자 중심의 공공 분양제도 강화라는 제목으로 수도권 내 모든 공공분양주택 대상 최대 5년의 거주의무를 적용하고 거주의무 위반 또는 예외적 전매 시 공공주택사업자에게 주택 환매를 의무화한다는 보도자료가 발표되었습니다.

며칠 전 발표된 수도권 및 광역시, 지방 공공택지 분양권 전매기간 강화에 이어 거주의무조건까지 점점 강화하는 모습입니다.

공공분양은 SH,LH 등의 공공성격의 분양으로 시세보다 저렴하게 공급하는 것이 특징인데요, 아무래도 실수요자들에게 더 많은 기회를 주기 위해서 거주의무조건을 강화한 모습입니다. 아래는 기존 전매기간 강화와 관련된 포스팅입니다.

* 수도권 및 광역시 그리고 지방 공공택지 아파트 분양권 전매기간이 강화된다..

그러나 공공분양은 이미 무주택자요건과 자산, 소득요건 등 까다로운 기준으로 무주택 실수요자들만 당첨되는 추세였는데요, 거주의무 제한을 3~5년을 추가하여 오히려 실수요들의 재산권을 침해하는 것이 아닌지 조금은 아쉽습니다.

아래의 보도자료를 한번 보겠습니다.

즉, 개정된 공공주택 특별법이 '20년 5월 27일부터 시행됨에 '20년 5월 27일 입주자모집공고 단지부터 수도권 모든 공공분양주택이 거주의무대상으로 확대되는 것입니다.

현재 공공분양 주택에 거주 의무가 부여된 곳은 수도권 주택지구 중 전체 개발면적의 50% 이상이 개발제한구역을 풀어 조성된 택지, 전체 면적이 30만㎡ 이상인 대형 택지인데요, 일반적으로 택지지구, 신도시라고 지칭되는 곳들입니다.

여기에는 신혼희망타운 등 모든 공공분양아파트가 포함되는데요, 분양 가격에 따라 최대 5년의 거주의무가 적용됩니다.

* 인근지역 주택매매 가격 대비 분양가가 80% 미만 시 : 5년 / 80% 이상 ~ 100% 미만 시 : 3년

만약, 거주의무를 위반하거나 예외적 전매시에는 환매가 의무화됩니다.

공공분양 주택 수분양자가 거주 의무 기간을 채우지 못하거나 해외 이주 등 불가피한 사유로 주택을 전매하는 경우에는 한국 토지주택공사(LH) 등 공공주택 사업자에게 환매해야 하는데요,

이때, 환매 금액은 입주금과 입주금에 대한 1년 만기 정기예금의 평균 이자밖에 안되기 때문에 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

공공주택 사업자가 환매한 주택을 재 공급할 때는 공공분양의 입주요건을 갖춘 사람에게 공급해야 하고, 주택을 재공급받은 이는 기존 거주 의무 기간의 잔여기간 동안 거주해야 합니다.

이에 따른 처벌은 실제 거주하지 않고 속인다면 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다고 합니다.

오늘부터 시행될 수도권 공공분양주택에 대한 거주의무기간 외에도 국토부에서는 민간택지 분양가 상한제 주택에 대해 2~3년 거주 의무를 부여하는 방안도 계속 추진하기로 했습니다.

이 내용을 담은 주택법 개정안이 국회에 발의됐으나 20대 국회 회기 내에 처리되지 못했고, 국토부는 국회 협의 등을 거쳐 올해 중 법이 다시 발의돼 통과될 수 있도록 적극 협조할 계획이라고 하니 이제는 민간택지까지 확대됨은 기정사실이 되었습니다.

기존 규제지역 내 공공분양 중에서도 공공주택 특별법 적용주택(도시개발법은 제외)에 대해서만 일부 거주의무가 적용되었는데, 이제는 전체 공공분양으로 확대되어 거주의무조건이 적용되니 사실상 실수요자 외에는 청약하기가 부담스럽게 되었습니다.

또한, 민간택지 중 분양가 상한제 적용주택(아래 그림은 요건 및 지난 11월 6일 추가 발표한 적용지역)까지 거주의무조건을 2~3년 부여한 다고 하니 사실상 수도권 공공택지 및 민간택지 중 분양가 상한제 지역은 거주의무조건이 필수적으로 붙게 되었습니다.

결국, 이번 규제와 이어질 규제들로 사실상 수도권 내 모든 공공택지는 거주의무 제한이 붙고 앞으로 시행될 지방의 공공택지 역시 전매제한이 3년(투기과열지구는 4년)으로 변경됨에 따라 공공택지에 투자수요는 줄어들 전망입니다.

여기에 올 8월부터는 수도권의 투기과열지구 및 성장 권리 권역의 전매제한이 소유권 이전등기 시로 변경됨에 따라 수도권 내에서는 기존의 전매가 자유로운 분양권과 앞으로 분양할 민간택지 중 자연보존 권역 내 분양권에 대한 수요가 늘어날 것으로 판단됩니다.

또한, 지방광역시의 민간택지와 광역시가 아닌 도시 중 거점도시들에 대한 풍선효과 역시 예상되는 바 이러한 점을 인지하시고 부동산 공부를 이어가셔야 할 것 같습니다.

"규제는 피할 수 없이 계속될 것이고 훌륭한 대응만이 내 자산을 지킬 수 있습니다."

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 주택의 전매행위 제한 강화 방안이 발표되었습니다.

총선 이후에 정부의 방향성을 잘 나타내 주는 정책들이 연달아 발표됨으로써 시장의 수요자들은 다소 혼란스러울 수 있겠습니다.

저 역시도 정부의 이러한 규제 카드가 상당히 많이 남아 있음을 느끼고 있는데요, 이번 규제가 어떤 영향을 미칠지 잘 살펴보도록 하겠습니다.

제 견해는 초보의 눈이므로 틀릴 수 있으니 단순 참고만 해주시면 감사하겠습니다.

★ 전매행위 제한 강화 내용

투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화하였습니다.(올 8월까지 주택법 시행령 개정완료 예정)

* 현재 민간택지에서 건설공급되는 주택의 전매행위 제한기간 

: (투기과열지구) 소유권이전소유권 이전 등기일, (조정대상지역) 6개월 ~ 소유권 이전등기일, (수도권 및 지방광역시) 6개월, (기타 민간택지) 없음

* 과밀억제권역 및 성장관리권역은 대부분의 수도권을 의미하며 또한 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)이 해당됩니다. 전매제한과 관련된 내용은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋겠습니다.(0220 부동산 대책으로 조정지역은 모두 1 지역으로 해당됨)

* 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

* '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화)

★ 전매행위 제한 강화에 따른 영향은 어떨까?

(1) 거래가능한 분양권(입주권)에 대한 프리미엄이 당분간 상승세를 이어갈 것 같습니다.

현재의 투자자들은 거래가 가능하고 환금성과 레버리지를 극대화하는 분양권 시장에 많은 참여를 하고 있습니다. 특히, 비규제 지역의 전매가 다소 자유롭고 상대적으로 저렴한 지역들의 분양권이 주요 타깃이 되었는데, 이번 규제를 통해서 더욱더 프리미엄이 올라갈 것으로 생각됩니다.

특히, 상급지일수록 거래 가능한 물건에 대한 수요가 증가할 것이며 이와 대조적으로 규제를 받지 않는 지방의 대장급 도시들(청주, 원주, 전주, 창원 등) 역시 풍선효과를 정면으로 받을 확률이 높습니다. 이미 투자수요의 진입이 활발하고 실수요자들도 들썩이는 분위기에 이번의 정부정책으로 심리에 기름을 부은 느낌입니다.

매도자들의 호가가 올라가고 풍선효과를 생각하는 후발주자들의 진입이 이어지면서 다소 과열되는 모습을 보일 것 같습니다.

다만, 수요가 적은 도시들의 물건들은 단순히 많이 담기 위해 어설프게 접근하는 것은 바람직하지 않으며 언제든지 정부의 토끼몰이의 희생자가 될 수 있음을 기억해야 합니다.

* 과거 투기과열지구 지정시 1회에 한해 전매가 가능하게 한 점 등을 봤을 때, 마지막 매수자가 등기를 쳐야 하는 최악의 상황에서는 수요가 적은 도시들에 경우 가수요가 빠져나간다면 답 없는 상황도 연출될 확률이 높습니다.

이번에 규제하지 않더라도 과열되는 모습이 나온다면 언제든지 꺼내들 수 있는 카드라고 생각됩니다.

물론, 이번 규제에서 지방의 경우 과다한 규제에 따른 반발여론과 지방의 세수확보 그리고 코로나로 침체된 경기회복을 위해서 복잡한 논리들이 적용될 확률이 높아 과거의 정책이 나오긴  매우 어려운 것은 현실입니다만, 그래도 투자자라면 수요를 잘 판단하면서 진입해야 할 것입니다.

지방의 소도시외에 수도권의 경우 자연보전권역 내 상급지(강남 및 판교 접근성이 좋은 동남권 도시들 : 용인 및 광주 및 여주) 역시 당분간 풍선효과를 정면으로 맞을 확률이 높아 보입니다.

여기에 '주택법 시행령' 개정 이전에 분양하는 비규제 지역 분양권 역시 청약이 경쟁이 치열할 것으로 판단됩니다. 예상되는 주요 단지들은 대단지이면서 다주택자가 참여 가능한 단지들이 그 대상이 될 것입니다.

입주권의 경우에는 분양권의 프리미엄이 상승하며 상대적으로 무거운 금액으로 수요자들의 선택을 받지 못했지만 앞으로 거래 가능한 분양권이 줄어들게 됨에 따라 자연스레 입주권에 대한 관심도 높아질 것으로 보입니다.

다시 생각해보면 이제는 투자수요가 갈 곳이 다소 뻔해진 상황이 되어버린 모습입니다.

(2) 수도권 분양권 투자수요의 감소에 따른 청약경쟁률 하락이 예상됩니다.

소유권 이전등기 시까지 전매가 제한되는 분양권은 실수요자(또는 명의가 있는 투자자들) 외에는 다소 접근이 어려운 것은 사실입니다.

현재에도 기본적으로 수도권(규제지역)에 주택을 보유한 분들은 일시적 1가구 2 주택에 2개의 분양권을 통한 절세와 레버리지 효과를 누리고 있는데, 소유권 이전등기 시까지의 청약단지는 다소 매력이 떨어지는 것이 사실입니다.

분양권을 위해 청약시장에 참여가 어려울 것이기 때문에 당분간은 청약경쟁률의 하락이 불가피할 것으로 판단됩니다.

이에 따라 높아질 기존의 분양권과 청약에 접근이 어려운 실수요와 투자를 병행하는 많은 개인들의 청약 욕구를 줄여주는 효과가 나타날 것입니다.

흔히, 말하는 분양권 단타(짤짤이)를 하던 다수의 수도권 투자자들에게는 수도권 분양시장은 높아진 분양가와 전매제한으로 투자처로써 매력을 느끼기 어려울 것입니다.

그렇지만 투자욕구 자체를 막기 어려워 풍부한 유동성이 어디로 튈지 주목해봐야 하겠습니다.

(3) 전매제한에 따른 저평가된 지역 또는 입지 가치가 재평가되어 서열을 재정비할 것입니다.

과열된 현재의 시장에서 가치와 가격이 일치하지 않는 곳들이 많아짐에 따라 저평가 지역, 고평가 지역들이 식별되고 있습니다. 

시장의 수요자들은 공개된 정보와 학습력을 바탕으로 이러한 점을 놓치지 않을 것이며, 다시금 상급지에 대한 진입 욕구가 높아질 확률이 높습니다.

상대적으로 입지가 떨어지나 소액인 곳들이 부담스러워지기 시작한다면 다시 한번 입지 가치에 따른 서열을 재정비할 확률이 높습니다.

기나긴 상승장을 통해 많은 자금력을 확보한 투자자들은 결국, 다시 한번 상급지를 두드리게 되는 모습도 연출될 것으로 보입니다.

★ 전매행위 제한 강화에 따라 우리는 어떻게 대응해야 할까?

이번 규제를 보면서 많은 생각이 들었습니다. 결국, 투자자들을 점점 좁은 곳으로 몰아가는 느낌을 강하게 받았는데요, 그게 정부의 니즈와도 부합하는 것 같습니다.

단순히 규제만을 의미하는 것이 아니라 풍부한 유동성을 통한 세수확보와 지방경제 활성화 등의 의외의 소득도 얻을 것 같단 생각이었습니다.

뻔히, 현재 지방 소도시들의 들끓고 있는 모습을 알면서 보다 강화된 규제를 한 번에 하지 못하는 모습에서 정부의 조심스러움도 느껴졌습니다.

그렇지만 언제든지 정부가 내놓을 수 있는 카드가 아직도 많다는 것은 많은 투자자들 입장에서는 안고 가야 할 리스크임을 인지하면서 투자를 이어가야 할 것입니다.

더욱더 예상하기 쉬워진 투자처에 투자수요가 몰리다 보면 변동성이 커짐과 동시에 리스크도 존재하게 되는 모습들을 연출할 것입니다.

투자자가 아닌 실수요자의 경우라도 조바심을 내기보다는 이런 상황 속에서 경쟁이 치열하지 않지만 상대적으로 입지 가치와 가격이 매력적인 곳들을 두들기게 된다면 의외로 좋은 곳에 내 집 마련이 가능하지 않을까 생각이 됩니다.

특히, 청약제도는 보수적인 수요자들 역시 참여하기 좋은 내 집 마련의 툴로써 전매제한이 강화되어 수요가 일부 급감할 곳들의 옥석을 잘 가려내어 좋은 선택 하시면 좋겠습니다.

"앞서나가는 것도 물론 중요하지만 뒤에 누가 있는지 살펴보는 것도 매우 중요하다고 생각됩니다.

너무 급하게 앞만보기보다는 뒤를 한번 돌아볼 수 있는 여유를 찾길 바랍니다."

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.