안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 월간 주택시장 동향을 분석하려고 합니다. 한국감정원은 KB부동산과 다른 흐름을 보일 때가 많은데요, 2월은 어떻게 흘러갔는지 살펴보겠습니다.
1. 매매가격
2월 월간 주택종합 매매 가격은 0.34% 상승했습니다. 수도권(0.39%→0.51%)은 상승폭이 확대, 서울(0.34%→0.15%)로 상승폭이 축소되었고, 지방(0.17%→ 0.18%)은 상승폭 확대되었습니다. 지방의 5대 광역시(0.39%→ 0.32%)는 상승폭 축소, 8개도(-0.02% → 0.05%), 세종(1.84% →1.99%)로상승했습니다.
- 서울의 경우에는 1216 대책의 영향으로 고가 단지가 많은 강남권을 중심으로 하락 전환되어 상승폭이 둔화되었으나 강북에 소형 및 중저가 단지 위주로 상승하였습니다.
- 경기 및 인천은 교통호재 및 정주여건이 양호한 지역을 중심으로 매수세가 유입되며 상승폭이 확대되었습니다.
- 지방의 5대 광역시는 울산(0.43%)이 제조업 경기회복으로 상승폭이 확대되었지만 나머지 광역시는 대체로 상승폭이 축소된 모습입니다. 세종은 공급물량이 줄어듬에 따라 높은 상승을 보였으나 제조(-0.25%)는 관광업 악화 및 미분양 증가 등에 따른 하락세가 지속되었습니다.
2. 전세 가격
2월 전국 주택 전세 가격은 0.21% 상승하였습니다. 수도권(0.39% → 0.32%) 및 서울(0.43%→ 0.16%), 지방(0.17%→ 0.11%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방 5대 광역시(0.31%→ 0.25%), 8개도(0.02%→ 0.01%), 세종(2.88%→ 0.86%) 모두 상승폭이 축소되었습니다..
- 서울(0.16%)은 일부 선호도 높은 인기지역 및 단지의 매물 부족, 역세권 직주근접 수요, 정비사업 이주 등으로 상승세가 지속되었지만 대다수 지역에서 안정세를 보이며 상승폭이 축소됐습니다.
- 경기 및 인천은 교통망 확충, 정비사업 호재가 있거나 학군 및 편의시설, 접근성 등 정주여건 양호한 지역 위주로 상승했습니다.
- 대전(0.68%)은 지하철 2호선 기대감과 학군 선호지역 위주로, 울산(0.60%)은 조선업 수주량 개선에 따른 근로자 수요 증가로 상승했으며, 세종(0.86%)은 신규 입주물량 감소로 상승세를 이어갔지만 지난달 대비 축소되었습니다.
제주(-0.25%), 경북(-0.05%), 전북(-0.04%)은 지역경기 침체와 노후주택 수요 감소에 따른 매물 적체 등으로 하락세가 지속되고 있습니다.
3. 주택거래량
- 전국 주택매매 거래량은 지난달에 비해 소폭 감소했습니다. 전국적으로 비슷한 그래프를 보이네요,
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 24일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책이 일부 반영된 값으로 보셔야 할 것 같네요, 매번발씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.(0.20%). 수도권(0.27%->0.30%)은 상승폭 확대, 서울(0.01%->0.01%)은 보합, 지방(0.00%->0.10%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.13%->0.14%), 세종(1.41%->1.52%)으로 상승폭 확대되었으나 8개도(0.02%->0.02%)는 보합입니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(107->108개) 및 보합 지역(20->24개)은 증가, 하락 지역(49->44개)은 감소했습니다.
- 서울(0.01%->0.01%)은 재건축 일부 단지에서 급매물 거래되고 매수문의가 감소하는 등 하락세가 지속되나 상승폭이 적었거나 개발호재가 있는 단지 위주로 상승하였습니다.
강북 14개 구(0.05%) : 소형, 저가 및 개발호재 있는 지역위 주로 상승세가 이어지는 가운데, 강북구(0.09%)는 미아 및 번동(경전철 착수) 위주로, 노원구(0.09%)는 상계 및 월계동 위주로, 도봉구(0.08%)는 창동역 준신축 위주로 상승을, 광진구(0%)는 관망세가 지속되며 보합을 유지하고 있습니다.
강남 11개 구(-0.02%) : 강남 3구는 잠실 등 급매물 거래 이후 호가가 상승했으나, 대다수가 관망세로 매수문의가 감소하며 6주 연속 하락하였습니다. 강동구(0.02%)는 중소형 단지 위주로 상승 전환하였고 구로구(0.08%)는 가격 메리트 있는 개봉 고척동 위주로 상승했으나 양천구(-0.02%)는 재건축 및 고가 단지 위주로 하락세가 지속되는 분위기입니다.
☞ 급매물 위주로 거래가 되면서 거래 매물이 줄어들고 상대적으로 저렴한 지역들과 단지들 위주로 거래가 되며 분위기가 반등하는 분위기입니다. 0220 대책에 따라 조정대상지역이 늘어나면서 상대적으로 서울이 다시 투자의 매력을 보이고 있네요,
- 인천(0.30%->0.40%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(1.06%)는 교통호재 및 신규 분양 기대감, 생활인프라가 양호한 송도동 위주로, 부평구(0.25%)는 삼산 및 산곡동 위주로 상승하고 있습니다.
☞ 조정대상지역 추가 지정에 따라 비규제 지역인 인천이 매력적인 시장이 되면서 상승폭이 확대된 모습입니다. 전 지역에서 상승세가 높아졌네요,
- 경기(0.42%->0.44%)는 상승폭이 확대되었습니다. 주택시장 안정적 관리 기조 강화(0220 부동산 대책) 발표 이후 수원(1.81%->1.56%), 용인(0.75%->0.67%), 안양(0.44%->0.41%)으로 일부 관망세 보이며 상승폭이 축소되었습니다. 그러나 수원 팔달(1.96%), 수원 권선(1.58%), 수원 영통(1.54%)은 신분당선 연장 호재와 저평가 단지 위주로 상승하였고
장안구(1.36%)는 서울 접근성 양호한 이목 및 조원동 위주로, 화성시는(1.07%)는 동탄시와 개발호재 기대감 있는 지역 위주로, 의왕시(0.51%)는 인동선 및 월판선 등 호재가 있는 포일동 위주로, 안양 만안구(0.44%)는 박달 및 안양동 대단지 위주로 상승하였습니다.
☞ 0220 부동산 대책에 따라 수원 및 의왕, 안양 전 지역이 조정대상지역이 되었지만 규제로 인해 일부 관망세가 있으나 상승폭이 높았습니다, 앞으로 가격동향을 살펴보는 게 중요하겠습니다.
- 5대 광역시(0.13%->0.14%)는 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.75%)은 서구(1.20%), 유성구 및 중구(0.69%) 등 전 지역에서 상승하였습니다. 코로나 19 확산으로 거래활동이 위축된 대구(0.03%도 정비사업 활발한 지역위 주로 상승하였습니다.
- 세종(1.41%->1.52%)은 상승폭이 확대되었습니다. 상대적으로 상승폭이 적고, 가격대 낮은 한솔 및 고운동 등 정부청사 외곽지역 위주로 매수세 유입이 지속되며 가격 상승폭 확대되었습니다.
☞ 세종과 대전의 상승세는 계속 높아갑니다..
- 그 외 8개도(0.02%->0.02%)로 상승폭이 유지되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.10%) 수도권(0.13%->0.12%)은 상승폭 축소, 서울(0.04%->0.04%)은 상승폭 유지, 지방(0.08%->0.07%)은 상승폭 축소되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.11%->0.11%, 세종(0.72%->0.71%), 8개도(0.04%->0.02%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(116->102개)은 감소, 보합 지역 (34->39개) 및 하락지역(26->35개)은 감소했습니다.
- 서울(0.04%->0.04%)은 방학 이사 마무리 등 전반적인 전세수요 감소로 안정세를 보이며, 정주여건 양호하거나 정비사업 이주수요 있는 지역의 중, 소형 위주로 상승하며 지난주 상승폭을 유지하였습니다.
강북 14개 구(0.05%) : 마포구(0.10%)는 공덕 및 도화동 등 위주로, 강북구(0.08%)는 미아동, 성북구(0.07%)는 돈암 및 길음동 대형단지 위주로, 도심권인 종로구(0.04%), 중구(0.06%), 용산구(0.06%)는 역세권 직주근접 수요로 상승하였습니다.
강남 11개 구(0.04%) : 강남구(0.10%)와 서초구(0.07%)는 정비사업 이주수요(청담삼익 등)와 일부 단지 매물 부족으로, 강동구(0.03%)는 신규 입주단지('20년 2월, 4천 세대) 인근은 소폭 하락했으나, 천호 및 암사, 성내동 등 상대적 저가 단지 위주로 상승, 송파구(0.01%)는 수급 안정세를 보이며 소폭 상승하였습니다.
구로구(0.09%)는 일부 매매 대기수요의 전세전환과 학교 인근 단지 및 역세권 수요로 상승폭이 확대됐으나, 양천구(-0.03%)는 신규 단지 입주 물량으로 하락세기 지속되었습니다. 강서(0.02%), 관악구(0.02%)는 상승폭이 축소되었습니다.
☞ 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 감정원 발표에서는 안정세라고 하나, 개인적으로는 전세가 상승을 유의미하게 보고 있습니다.
- 인천(0.16%->0.23%)은 상승폭이 확대되었습니다. 연수구(0.56%)는 매매가 상승과 동반하여 송도동 대단지 위주로, 중구(0.31%)는 신규 입주 마무리되는 영종도 내 운서 및 중산동 위주로, 부평구(0.29%)는 산곡동 등 7호선 연장 예정지 인근 위주로 상승하였습니다.
☞인천 역시, 전반적으로 전세가의 상승폭이 확대된 모습입니다.
- 경기(0.17%->0.14%)는 상승폭이 축소되었습니다. 용인 수지구(0.52%)는 판교 및 분당 등 업무지구 접근성 양호한 상현 및 풍덕천동 위주로, 구리시(0.52%)는 매개 가격 상승과 동반하여 갈매 및 인창동 위주로,
수원 영통구(0.44%)는 편의시설 양호한 광교 중앙역 인근 위주로, 수원 권선구(0.27%)는 곡반정동 일부 구축 위주로, 용인 기흥구(0.26%)는 동백 및 중동 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다.
☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 신분당선 라인을 중심으로 상승세가 지속되고 있으며, 동북권에서 구리 인근에 상승세가 높았습니다. 그러나 매매가에 비해선 상대적으로 낮은 상승률을 보이는데요, 의미를 잘 찾아야겠네요,
- 5대 광역시(0.11%->0.11%)로 상승폭이 유지되었습니다. 대전(0.48%)은 서구와 중구 등 교육환경 양호한 지역에서 상승하였고 울산(0.26%)은 제조업 실적 개선으로 북구(0.36%), 남구(0.33%), 동구(0.28%) 등 전 지역에서 상승하였습니다.
- 세종(0.272%->0.71%)은 상승폭이 축소되었습니다. 4 생활권 테크벨리 기업 입주와 종합병원 개원 등 이주수요 증가에 따른 상승세가 유지되고 있습니다.
☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 특히, 세종의 입주물량 마무리 이후 상승세가 매우 높습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 24일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 일부 반영되었을 것 같습니다.
1. 매매 가격
2월 24일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.15%)을 기록했습니다. 경기(0.30%)와 인천(0.27%), 서울(0.16%)은 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.08%)는 대전(0.24%)과 울산(0.15%), 대구(0.07%), 광주(0.04%), 부산(0.02%)은 모두 상승을 보였습니다.
수도권(0.25%) 및 광역시 이외의 기타 지방(0.02%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했는데요, 세종(0.83%)만 상승했고, 강원(-0.03%), 전남(-0.03%), 전북(-0.02%), 경북(-0.02%), 충북(-0.01%)은 하락했고, 충남과 경남은 보합(0.00%)을 기록했습니다.
- 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16%로 지난주 보다 미미하게 상승폭이 둔화되고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 구로구(0.40%), 금천구(0.37%), 마포구(0.37%), 성북구(0.34%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았으며,강남구는 0.05%, 서초구는 0.02%, 용산구는 0.05% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.
금천구는 대책 발표 후 매물이 자취를 감춰 거래 가능한 매물이 귀해 간혹 높은 호가에도 거래가 되고 있습니다. 신안산선 착공, 공군부대부지 이전 개발 등으로 매도자들이 가격 상승에 대한 기대감이 높아 가산동, 시흥동 지역의 소형 위주로 매매 가격 상승을 기대하는 투자 수요가 간간이 유입되고 있습니다.
성북구는 매매가 9억 이하 매물이 분포된 돈암동, 정릉동 일대 단지들 매매가가 상승세를 보이고 있는데,동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높고, 교통 및 학군 선호도가 높은 길음뉴타운 단지들도 실수요자 문의가 꾸준한 편입니다.
☞ 서울에서도 다른움직임이 보이는데요, 상승폭이 줄었지만 지속적인 상승세가 유지되는 점, 낮은 가격대에 아파트들이 풍선효과를 보이는 점이 주목할 포인트 같습니다.
- 경기는 지난주의 상승률 0.31%와 유사한 전주 대비 0.30% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 수원 권선구(1.09%), 군포(0.72%), 의왕(0.65%), 수원 팔달구(0.64%), 용인 수지구(0.61%) 등입니다
수원 권선구는 신분당선 호매실 연장사업 예비타당성조사 통과, 신분당선 2023년 착공 발표로 인해 최대 수혜지역인 권선구 금곡동, 호매실동 일대 아파트 가격이 강세를 보이고 있으며,투기 수요 및 실수요가 함께 움직이고 있어 급등한 가격에도 한두 건씩 거래 이루어지고 있습니다.
의왕은 청계2지구, 내손 다·라구역 재개발 호재로 투자자 문의와 거래가 늘어나고 있으며, 인덕원 포일 엘센트로 신규 단지에 실수요자, 서울 투자자가 몰려 높은 프리미엄이 형성되어 거래가 이루어지면서 주변 단지들 매매가에도 영향을 주고 있습니다.
☞ 수원과 의왕은 이제 전 지역이 조정대상지역이 되었는데요, 규제 전후로는 간간한 거래로 상승세가 이어지는데 수원 및 의왕 외에 군포, 인천 등으로 풍선효과의 기운이 보이고 있습니다.
- 인천은 연수구(0.56%),서구(0.46%),남동구(0.25%)가 상승하며 전주 대비0.27%상승했습니다. 인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.
☞ 거주요건이 양호한 송도나 청라 중심으로 상승세가 확대되는 모습입니다. 인천이 0220 부동산 대책에 가장 큰 풍선효과지역이 될 것 같은데요, 벌써 상승세가 높은 곳들이 많습니다.
2. 전세 가격
전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했는데요, 전주 대비 수도권(0.08%)과 5개 광역시(0.04%)는 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합입니다. 서울은 전주 대비 0.05%를 기록, 경기(0.10%)도 상승했고, 5개 광역시는 대전(0.14%)과 울산(0.05%), 대구(0.02%), 부산(0.01%)는 상승했으며, 광주(0.00%)는 보합이었습니다.
- 서울(0.05%)은 전주 대비 소폭 상승했는데요, 송파구(0.15%), 은평구(0.14%), 강북구(0.10%), 동작구(0.09%) 가 소폭 상승했습니다.
송파구는 코로나바이러스 사태로 집을 보러 오는 사람이 줄었으나 꼭 필요한 수요, 즉 학군 관련 수요와 봄철 신혼부부 수요로 인해 상승세가 지속되고 있으며,잠실동 대단지 헬리오 시티,레이크팰리스, 리센츠 등도 큰 폭으로 올라 거래되고 있습니다.
은평구는 대조 1구역,수색 6구역, 수색13구역수색 13구역, 증산2구역 등 은평구 일대 재개발 구역들이 많아 지역 내 움직임을 보이고 있고, 인근 서대문, 종로 등 인접지역 대비 저렴한 임대 가격으로 외부 수요 유입도 꾸준한 편입니다.
☞ 전세가는 역시 지속적으로 상승중입니다 이제 곧 8개월 연속 상승을 앞두고 있는데요, 전세가 상승이 유의미함은 모두가 알고 계실 겁니다.
-경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.10%로 상승했습니다. 전주 대비하여 용인 수지구(0.36%), 수원 권선구(0.32%), 고양 덕양구(0.25%), 용인 기흥구(0.24%) 등 상승을 보였고, 하락 지역은 없습니다.
용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요, 봄 이사철 수요 등이 증가하여 상승세가 지속되고 있습니다. 특히, 강남권 진입이 용이한 신분당선 초역세권 단지들 전세가가 강세를 보이고 있습니다.
용인 기흥구는 봄 이사철을 앞두고 조금씩 전세 등을 찾는 수요자가 늘어나고 있으며 중동지역은 세브란스병원 오픈으로 인해 매도인은 가격이 인상될 거라고 매매 금액을 높게 내놓고 있어 전세 금액도 동반 상승하고 있습니다.
☞ 경기도 전 지역에서 하락이 없는 것은 매우 유의미한 신호인데요, 특히 신분당선을 중심으로 한 전세가의 상승이 매우 높습니다.
-인천도 전주 대비 상승(0.10%)을 나타냈는데요, 인천은 남동구(0.32%),연수구(0.18%)가 상승을 보였습니다.
☞ 인천 역시 서울, 경기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다.
3. 매수우위 지수
전국 매수우위 지수는 78.4를 기록해 전주(77.5) 대비 소폭 상승했습니다.서울은 103.1로 전주(103.6)와 비슷하다. 강남지역은 전주 95.9에서 94.4로 소폭 하락하면서 매수문의가 계속 줄어들고 있으며, 강북은 113.1로 지난주(112.3)와 비슷한 수준입니다.
☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울 역시 규제의 영향으로 매수세가 사그라들었지만 급매가 소진되면서 점점 살아나는 모습입니다.
* 1주택 처분 조건의 경우 현재는 조정대상지역 내 종전주택을 2년 내 처분해야 하지만, 개정안에 따라 2년 내 처분하고 신규주택 전입 의무 조건이 강화됩니다. (현재 투기과열지구는 1년 내 처분 및 전입 의무 조건)
그러나 이번 개정안을 통해 시가 9억 원 기준으로 주택 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 됩니다. 기존에 1216 부동산 대책에서 발표했던 투기과열지구 대출규제와 비슷한 내용인데요, 비율만 다르고 9억 원을 기준으로 나뉘게 됩니다.
* 9억 원 이하분은 LTV 50% 적용, 9억 원 초과분은 LTV 30% 적용 / 예를 들어 10억 원의 집이라면 (9억 원 * 50% = 4억 5천만 원) + 9억 초과분 (1억 * 30% = 3천만 원)으로 총 4억 8천만 원이 대출이 가능합니다. 종전에 60% 일 경우에 6억과 비교해보면 현금이 1억 2천만 원가량 더 필요합니다.
단, 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌 대출, 보금자리론의 경우에는 LTV 규제 비율을 최대 70%까지 유지한다고 합니다.
3월 2일부터 적용되므로 3월 1일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한다면 대출신청이 종전 규정을 적용받습니다.
사실 예민한 이야기지만 조정대상지역이 수도권 대부분의 지역임을 감안한다면 사실상 흙수저분들은 내 집 마련이 더욱 어려워진 것인데요, 특히, 청약의 사각지대에 계신 분들이 속이 쓰리겠습니다. 정부가 얘기한 서민 실수요자는 아래의 요건인데요, 수도권에 거주하는 부부라면 해당하기 어려운 조건들입니다.
* 서민 실수요자 요건: 주택 가격 5억 원 이하, 연소득 6000만 원 이하 (생애최초 주택 7000만 원 이하) 모두 충족하는 사람
-. 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 '디딤돌 대출, 보금자리론' : LTV 규제 비율 최대 70% 유지
※ 디딤돌 대출 조건 : 세대원 전원이 무주택자로 부부합산 연소득 6000만 원 이하 / 2자녀 이상의 가구 또는 신혼부부의 경우에는 연소득 7000만 원까지 가능 단, 만 30세 이하의 단독세대주는 대출에 제한이 되며 분양권이나 입주권을 보유한 분들도 제외대상입니다.
※ 보금자리론 조건 : 세대원 전원이 무주택자이며 부부합산 연소득 6천만 원 이하 / 1 주택자는 3년 이내 기존주택 처분 조건으로 대출이 가능하며 주택 가격은 6억 원 이하이며 85㎡ 이하인 국민주택만 해당됩니다.
** 투기지역 및 투기과열지구의 9억 초과분 LTV 20%는 변함없음.
- 주택 -1 주택 세대- 예외 - 투기지역/투기과열지구 :1년 내처분 및 전입 시
- 주택 -1 주택 세대- 예외 - 조정대상지역 :2년 내 처분 및 신규 주택으로 전입 시
- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 투기지역/투기과열지구 :1년 내전입 시
- 고가주택 - 예외 - 무주택세대 - 조정대상지역 :2년 내전입 시
(2) 사업자 대출 규제 강화
현재는 주택임대업 및 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역 및 투기과열지구는 주택구입 목적 주담대 취급이 금지되었습니다. 그러나 이젠 조정대상지역까지 적용범위를 확대한다고 합니다.
법인대출을 강화하겠다는 의미로 해석되는데 법인의 자유로운 투자를 억제하려는 모습입니다.
2. 투기수요에 대한 관계기관 합동조사 집중 실시
주택거래 과열 발생지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래 전수 분석 및 탈세혐의 있을 시 세무조사 실시하고 부동산 시장 불법행위 대응반 및 실거래 상설조사팀을 구성하여 주요 과열지역에 대한 이상 거래 및 불법행위 점검 예정입니다.
3월부터는 '조정대상지역'의 3억 이상 주택거래 시'자금조달계획서 제출'이 의무화됨에 따라 투기과열지구 3억 원 이상 주택에서 → 투기과열지구, 조정대상지역 3억 원 이상 주택, 비규제 지역 6억 원 이상 주택
3. 조정대상지역 신규지정과 지정에 따른 전매제한 강화
최근에 집값이 급등했던 수원시, 안양시, 의왕시를 2월 21일부로 신규 지정하게 됩니다. 이에 따라 대출규제 및 양도세 중과 전매제한 기간 등 강화된 규제가 적용됩니다.
소유권 이전등기일까지 전매제한 기준을 바탕으로 조정대상 1, 2, 3 지역으로 나누며, 이미 조정대상지역인 지역 중 1 지역이 아닌 곳도 1 지역으로 일괄 상향키로 하였습니다. 따라서 아래 2, 3 지역이 모두 1 지역으로 상향 조정됩니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 내집마련에 성공하게 된다면 보통 주택담보대출을 실행하시는 경우가 있는데요, 이때 방공제란 이야기를 처음 듣게 됩니다.
방공제란 용어도 생소한데, 거기에 보증서 이야기까지 하면 알아듣지 못하고 그냥 대출을 실행하게 됩니다. 그래서 오늘은 이러한 혼란을 사전에 막기위해서방공제와 방공제와 관련된 내용들에 대해 포스팅해보려합니다.
1. 방공제란 무엇일까?
방공제에 대해 이해하려면 가장 먼저 주택임대차보호법과 최우선변제금액에 대해서 이해하셔야 합니다.
(1) 주택임대차 보호법
주택임대차보호법은 국민 주거생활 안정을 보장할 목적으로 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률로 한마디로 이야기하면 임차인을 보호하기 위한 법이라 할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로 우선하여 적용됩니다.
임대차 보호법은 1981년 제정된 이후 수차례 개정되었는데요, 이중에서 방공제와 관련된 것은 최우선 변제권입니다. 최우선변제권은 임차인의 최소한의 권리(보증금)를 최우선으로 변제해주는 권리로, 임대차 계약 후 임차인 거주중에 집이 경매나 공매로 새로운 제3자에게 낙찰되더라도 임차보증금 범위 내에서 최우선변제금액에 해당하는 보증금을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있는 것입니다.
즉, 최우선변제권 금액안에 보증금이 있다면 가장 우선하여 보장받는 것이고, 이 최우선변제금액이 곧 방공제의 기준이 되는 것입니다.
방공제는 임대차보호법 시행령에 따라 아래표에 나와있는 각 지역별 최우선변제금액 공제하는 것입니다.아파트는 주택담보대출 실행시에 1개의 방을 대출금 총액에서 제외하고 대출을 해주고 있는데요, 단독·다가구·근린주택은 방 숫자 전체를 소액보증금으로 제외하는 경우도 있습니다.
예를 들어 5억원 서울 집을 대출 받을시에 현재 LTV가 40%적용되고 있어 5억원 X 40% = 2억원의 대출이 가능한데, 임대차보호법때문에 소액 보증금(방 1개금액)인 3,400만원(서울 기준)을 추가로 공제하고 대출을 해주는 것입니다.
즉, 2억원에서 3,400만원을 차감한 1억 6천 6백만원이 대출이 되는 것이죠, 그러나 보통의 가정이라면 이러한 방공제 없이 40% 전액 대출을 받으셨을 겁니다. 그 이유는 바로 MCI와 MCG라는 보증서 때문입니다. 다음에서 살펴보겠습니다.
2. 대출시에 왜 방공제를 안했을까?
방공제에 대한 개념을 살펴봤는데요, '근데, 주택담보대출을 실행할때 방공제를 안했던것 같은데...'라는 의문이 드실겁니다. 위에서 언급한 것처럼, 일반적으로 주택담보대출을 실행할때에는 방공제를 안했었습니다.
바로 MCI와 MCG라는 보증서 덕분입니다. 일종에 방공제금액을 보증함으로써 방공제시 방공제를 하지 않도록 보증해주는 것인데요, 구분해서 알아보겠습니다.
(1) MCI
MCI(Mortgage Credit Insurance)는 모기지신용보험이라고 해석이 가능하겠는데요, 서울신용보증보험에서 보험사와 연계되어 방공제 없이 대출한도를 높여주는 일종에 보험입니다.
대출을 하고자하는 금융권에서는 임차인의 최우선변제금으로 채권손실을 막기 위하여 방공제를 하지만 대출금융기관이 MCI보험에 가입함으로써 소액보증금을 차감하지 않고 LTV범위내에서 대출을 해줄 수 있는 상품인 것입니다.
결국 대출한도를 정상적인 LTV범위로 늘려줌으로써 대출금융기관 뿐만아니라 대출을 실행하는 사람 역시 만족시키는 상품입니다.
보통 보험료는 금융기관이 가입하기 때문에 대출자가 부담하지 않습니다.
MCI의 가입조건으로는
차주의 신용등급이 아파트의 경우에는 1~8등급 / 그외 주택은 1~6등급 이어야 합니다.
담보물건지에 임대차 내역이 없어야 하며 담보제공자 외에는 전입세대가 없어야 합니다
1인당 2건만 사용가능합니다.(부부라면 각각 2건씩 가능)
(2) MCG
MCG(Mortagage Credit Guarantee) 모기지신용보증이라고 해석이 가능하겠는데요, 한국주택금융공사에서 위탁보증입니다.
주택 또는 준주택(주거용 오피스텔, 노인복지주택)을 구입하거나 이에 소요된 자금을 보전하기 위하여 은행으로부터 주택을 담보로 주택담보대출을 실행할 경우에 소액임차보증금을 차감하지 않고 LTV범위내에서 대출을 해줄 수 있는 상품으로 MCI랑 역할은 같습니다.
MCG는 MCI랑 달리 대출자가 부담해야하고 대출금 1억원 당 약 6~7만원 가량 1년에 1회씩 지불합니다.
* 보통 대출에 포함되어 상환하기 때문에 별도로 납부하지 않는 경우가 많습니다.
MCG의 가입조건으로는
보증대상목적물의 가격이 9억원 이내의 주택 또는 준주택이며,
보증대상목적물이 투기지역 또는 투기과열지구에 속한 경우라면 국민주택규모(85㎡) 이하여야 합니다.
MCI랑 달리 세대당 2건을 사용해야 합니다.
(3) 보증서 사용 팁
MCI랑 MCG에 대해서 살펴보았는데요, 둘다 방공제의 역할을 하지만 MCI가 조금더 대출자에게는 유리한 편입니다. MCI는 은행에서 보증료를 납부하기때문에 MCG와 달리 별도의 보증료를 지불하지 않아도 되고 보증 기준이 덜 까다롭습니다.
그리고 가장 중요한 것은 MCG는 세대별 2건인데 반해 MCI는 인당 2건입니다. 이게 얼마나 큰차이냐면, MCI는 인당 2건이 가능함에도 MCG를 먼저 사용하고 MCI를 받은다면 이미 1건이 제외되는 것입니다. 그래서 가능하다면 MCI부터 사용하고 추후에 MCG를 활용하는 것이 유리하겠습니다.
그러나, 대출을 받는 보증대상목적물과 은행상품마다 사용하는 보증서가 다르기 때문에 대출받을 은행을 선정하였다면 사전에 상세히 알아보는 것도 방법입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 2월 17일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책이 반영되지 않은 조사이니 참고하세요~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭이 확대되었습니다.(0.18%). 수도권(0.23%->0.27%)은 상승폭 확대, 서울(0.01%->0.01%)은 보합, 지방(0.05%->0.09%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.07%->0.13%), 세종(0.71%->1.41%), 8개도(0.01%->0.02%) 모두 상승폭이 확대되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(95->107개)은 증가, 보합 지역(30->20개) 및 하락 지역(51->49개)은 증가했습니다.
- 서울(0.01%->0.01%)은 집값 담함금지, 자금출처 조사 등 주택시장안정화를 위한 정책의 영향으로 일부 상승폭이 낮은 중저가 단지를 제외하고 강남권 재건축 단지 등 고가주택은 급매물 위주 거래 되면 하락하여 전체적으로는 상승폭이 유지 되었습니다.
강북 14개구(0.04%) : 노원(0.09%), 도봉(0.06%)는 상대적으로 저렴한 소형아파트와 역세권 개발 호재가 있는 지역 위주로, 동대문구(0.05%)도 동부간선도로 지하화와 신이문역사 신축 등 개발 기대감으로 이문동 등 중랑천변 인근위주 상승하였고, 광진구(0.00%)는 대체로 관망세로 보이면서 상승에서 보합으로 전환되었습니다.
강남11개구(-0.03%) : 강남구4구(-0.05%->-0.08%)는 재건축 및 그간 급등 단지 위주로 매물이 증가하는 가운데, 일부 재건축(개포주공7, 장미 등)에서 급매물이 거래되며 하락폭이 확대되었습니다. 강대구는 신규입주에도 보합세를 보였습니다.
구로(0.06%)는 신축단지위주로 상승했으나 양천구(-0.02%)는 목동 신시가지 재건축 단지 위주로 하락하였습니다.
☞ 1216 부동산 대책이 강남을 중심으로 지속되는 모습인데요, 급매물 위주로 거래가 되면서 하락폭이 확대된 모습입니다.
- 인천(0.11%->0.30%)은 상승폭이 확대되었습니다. 교통호재가 있거나 주거쾌적성이 높은 지역 위주로 상승하였습니다. 연수구(0.66%)는 송도동 위주로, 서구(0.36%)는 가정동과 청라신도시 위주로, 부평구(0.35%)는 삼산 및 청천동 위주로 상승하였습니다.
☞ 수원에 이어 인천이 상승세가 확대되었습니다. 기존에 거주요건이 양호한 송도와 청라뿐만아니라, 미추홀구, 남동구, 부평구 등 전반적으로 움직임이 포착되고 있습니다.
- 경기(0.39%->0.42%)은 상승폭이 확대되었습니다. 비규제지역의 프리미엄과 신분당선 연장 등의 교통호재가 강한 상승요인으로 작용하는 수원(1.81%)과 용인(0.76%)의 상승세가 매우 높습니다.
☞ 경기는 지난주에 이어 신분당선 라인 주변으로 엄청난 상승세가 이어지고 있습니다. 특히, 수원의 상승세와 용인의 약진이 두드러지는데요, 수원은 0220부동산대책의 영향으로 전지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다.
- 5대 광역시(0.07%->0.13%)는 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.53%)은 서구(0.70%), 유성구(0.58%) 등 전지역에서 상승하였습니다. 신규입주물량('20년 약 11,400세대)이 많은 광주(0.02%)는 광산구와 서구 및 남구 등 전지역에서 소폭 상승하였습니다.
- 세종(0.71%->1.41%)은 상승폭이 확대되었습니다. 신규입주물량 감소와 매매수요 증가의 영향으로 상대적으로 가격이 낮았던 고운 및 아름 종춘동 위주로 상승폭이 확대되었습니다.
☞ 5대 광역시와 세종은 계속해서 상승세를 이어가고 있습니다
- 그 외 8개도(0.01%->0.02%)로 상승폭이 소폭 확대되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.10%) 수도권(0.15%->0.13%), 서울(0.05%->0.04%)은 상승폭이 축소, 지방(0.06%->0.08%)은 상승폭 확대되었고 지방의 경우 5대 광역시(0.08%->0.11%, 세종(0.20%->0.72%), 8개도(0.03%->0.04%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(112->116개)은 증가, 보합지역 (36->34개) 및 하락지역(28->26개)은 감소했습니다.
- 서울(0.05%->0.04%)은 상대적으로 중저가 지역, 정주여건이 양호하거나 정비사업 이주수요 있는 지역위주로 매물부족 현상을 보이며 상승했으나, 신규 입주 영향 있는 일부지역은 하락하며 지난주 대비 상승폭은 소폭 축소되었습니다.
강북 14개구(0.05%) : 마포구(0.13%)는 직주근접 수요가 꾸준한 공덕 및 창전동 위주로, 강북구(0.08%)는 미아동 대단지 위주로, 성북구(0.08%)는 돈암 및 하월곡동 위주로, 성동구(0.07%)는 금호 및 상왕십리 역세권 신축위주로 상승하였습니다.
강남11개구(0.03%) : 강남구(0.07%)는 압구정동 등 정비사업 이주수요가 있거나 상대적 저가 단지위주로 상승, 강동구(0.01%)는 강일 및 암사동 등 일부 저평가 단지 위주로 상승 전환, 서초구(0.08%)는 재건축 이주수요 있는 잠원 및 서초동 위주로, 송파구(0.01%)는 거여 및 송파동 구축 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다.
강서구(0.05%)는 염창 및 방화동 구축 위주로 상승, 동작구(0.03%)는 상도 및 신대방동 역세권 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소, 양천구(-0.03%)는 신규입주물량(목센아, 3045세대, 3월 입주물량) 영향 등으로 28주 만에 하락전환하였습니다.
- 경기(0.21%->0.17%)는 상승폭이 축소되었습니다. 수원 영통구(0.79%)는 분당선 역세권인 매탄 및 영통동 중대형 단지 위주로, 권선구(0.46%)는 신분당선 호재가 지속되는 가운데 호매실 및 금곡동 위주로, 용인 기흥구(0.31%)는 동백동 세브란스 병원 개원 영향등으로, 구리시(0.53%)는 공사중인 별내선 인근 및 주거환경 양호한 토평 및 인창동 중심으로 상승하였습니다.
☞ 경기도는 전반적으로 전세가의 강세를 보이고 있습니다. 수요가 많은 신분당선 라인을 중심으로 상승세가 지속되고 있으며, 동북권에서 구리 인근에 상승세가 높았습니다.
- 5대 광역시(0.08%->0.11%)로 상승폭이 확대되었습니다. 대전(0.32%)는 대흥 태평동 등 학군양호한 단지위주로 중구(0.47%), 전민, 송강, 지족동 위주로 유성구(0.39%), 삼성 및 가오, 대동 위주인 동구(0.32%)의 상승세가 높았습니다.
- 세종(0.20%->0.72%)는 상승폭이 확대되었습니다. 매매가격 상승과 동반하여 대부분 지역에서 상승세를 보이는 가운데 고운 및 아름동 등 학군 및 교통 접근성 양호한 단지 위주로 상승하였습니다.
☞ 전국적으로 전세가는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 특히, 세종의 입주물량 마무리 이후 상승세가 매우 높습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 2월 17일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220부동산대책 직전 발표한 자료로 대책 영향은 반영되지 않았습니다.
1. 매매 가격
2월 17일 기준 전국 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 상승(0.16%)을 기록했습니다. 경기(0.31%)와 인천(0.21%), 서울(0.17%)은 상승했고, 인천(0.21%)을 제외한 5개 광역시(0.10%)는 대전(0.29%)과 울산(0.15%), 대구(0.07%), 부산(0.04%), 광주(0.01%)는 모두 상승을 보였습니다.
수도권(0.25%) 및 광역시 이외의 기타 지방(0.02%)은 전주 대비 소폭 상승을 기록했으며,세종(0.46%), 충남(0.10%)은 상승했고, 전북(-0.03%), 경북(-0.03%), 강원(-0.01%), 경남(-0.01%)은 하락했고, 전남과 충북은 보합(0.00%)을 기록했습니다.
-서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.17%로 지난주 변동과 유사한 수준을 보이고 있습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 구는 양천구(0.56%), 광진구(0.45%), 마포구(0.32%), 구로구(0.28%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았고, 강남구는 0.07%, 서초구는 0.03% 소폭 상승하는데 그쳤습니다.
양천구는 부동산규제대책 영향으로 상담문의 건수는 줄어들었으나 출회되는 매물은 여전히 귀한 상황인데요, 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 계획에 따른 목동 조기 진입 수요가 꾸준하고, 목동신시가지 14개 단지가 안전진단을 신청하면서 재건축 단지들 모두 매매가 강보합세를 유지 중입니다.
마포구는 성산시영아파트 재건축 안전진단이 통과되면서 성산동 일대 단지들 매매가가 상승세를 보이고 있으며,망원동 일대 단지들도 취학 자녀를 둔 세대로부터의 수요가 발생하고 있어 매매 거래는 꾸준한 편입니다.
☞ 다른 수도권 지역들의 상승세가 높다 보니 서울의 상승세가 상대적으로 낮아 보이네요, 입지가 불변하다면 추후에 서울시장의 변화를 바라보는 것도 좋은 공부가 될 것 같습니다.
-경기는 용인 수지구(0.97%)와 수원의 4개 구가 높은 상승을 보이며 전주 대비 0.31% 변동률을 기록했습니다. 주간 상승률이 상대적으로 높은 지역은 용인 수지를 비롯해 수원 영통구(0.88%), 수원 장안구(0.68%), 수원 팔달구(0.64%) 등입니다.
용인 수지구는 풍덕천동, 상현동, 동천동, 성복동 일대의 입주 2년 이하의 아파트들 매수세 증가로 높은 호가에도 거래가 이루어지면서 매매가 상승세를 보이고 있습니다.
성복역 롯데몰 개장, 기흥구 용인 플랫폼 시티 사업,신분당선 서울 용산역까지 연장 예정, 신봉동에서 고기동까지 터널 공사로 판교까지 이동시간 단축될 전망 등 여러 개발 호재로 투자수요 강세를 보이고 있습니다.
수원 영통구는 영통 2구역 매탄주공 4.5단지 재건축 심의 통과, 수원선 원천역 개통 확정 기대감으로 상승세가 지속되고 있는데요,
12.16 대책 후 풍선효과 및 신분당선 연장 예비타당성 통과 발표로 인해 시세가 폭등하였다가 정부 추가 대책 발표 예정이라는 보도로 매수문의는 약간 수그러드는 모습이나 아직 매도호가 및 거래가 상승세는 꺾이지 않고 있는 분위기입니다.
☞ 실제로 글을 쓰는 오늘은 0220 부동산 대책으로 수원 전 지역이 조정대상지역 지정이 되었는데요, 직전 주인 2월 17일 이에도 조정대상지역 우려가 있음에도 매수세가 끊이지 않았습니다.
-인천은 연수구(0.44%),서구(0.29%),남동구(0.22%)가 상승하며 전주 대비0.21%상승했습니다.
☞인천의 경우 전주 대비 상승세가 확대되는 모습입니다.
2. 전세 가격
전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했으며, 전주 대비 수도권(0.06%)과 5개 광역시(0.04%)는 상승했고, 기타 지방(0.03%)도 상승했습니다.
- 서울(0.04%)은 전주 대비 소폭 상승했다. 광진구(0.17%), 마포구(0.16%), 서대문구(0.13%), 강남구(0.10%) 등이 상대적으로 상승하였습니다.
마포구는 중소형평형대 임대 문의가 증가하고, 분양가상한제 발표로 청약 노리는 전세 수요도 꾸준히 늘면서 상승세가 유지 중입니다.목동, 강남, 여의도로 출퇴근이 용이하고, 교통편이 편리한 입지로 선호도가 높아 수요층은 두터우나 월세 전환 및 재계약 등으로 시장에 출회되는 전세 물건이 귀한 편입니다.
서대문구는 시청·광화문·종각·명동 등의 업무지구가 가까워 직장인 수요가 꾸준하고 대학교 밀집으로 새 학기 수요 문의도 증가하고 있으나 물량이 부족한 편인데요,기존 세입자들의 재계약과 임대인의 월세 선호로 전세매물이 잘 나오지 않고 있어 중소형 평형 전세 매물은 항시 귀합니다.
☞ 전세가 역시 7개월 이상 상승중인데요, 앞으로의 전세가의 상승이 서울부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 대부분 알고 게실 것 같습니다.
-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.08%로 상승했습니다. 전주 대비하여 성남 분당구(0.26%), 용인 수지구(0.26%), 안양 동안구(0.21%), 용인 기흥구(0.20%) 등 상승을 보였고, 하락 지역은 없습니다.
성남 분당구는 대부분 지역이 전세 품귀 현상을 보이고 있는 가운데 구미동, 정자동 일대 30~40평대 전세가가 상승을 주도하는 모습을 보였습니다. 요즘 다주택자 거래가 막혀 실수요자 위주의 움직임만 있다 보니 투자자들이 내놓는 전세 물량 자체가 많지 않은 편입니다.
안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축 5~6월 이주 시작이 예상되면서 수요 문의가 증가하고 있습니다. 또한 평촌동 일대 단지들은 학군 수요도 많은데 비해 올해 입주 예정인 물량이 없어 전세가 상승세가 지속되고 있습니다.
☞ 경기도도 전반적으로 전세가가 강세를 보이고 있습니다. 하락지역 없이 전지역에서 상승세가 이어지는 모습입니다. 특히, 입지가 좋거나 서울접근성이 좋은 곳들이 강세를 보이고 있습니다.
-인천은 전주 대비 소폭 상승(0.03%)을 나타냈습니다. 인천 부평구(0.08%)는 학군,교통,주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준한 삼산동 일대 단지들과7호선 연장, GTX-B노선 수혜 지역인 산곡동 일대 단지들 일부는 수요에 비해 물건이 부족한 편입니다.
☞ 인천 역시 서울, 경기와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다.
3. 매수우위 지수
전국 매수우위지수는 77.5를 기록해 전주(72.4) 대비 소폭 상승했습니다. 서울은 103.6으로 전주(101.5)보다 소폭 상승했는데, 강남지역은 전주 91.7에서 95.9로 상승했지만 여전히 매수문의가 드물고, 강북지역의 매수문의는 미미하게 하락하였습니다.
☞ 전반적으로 지난주에 비해 매수우위 지수가 상승했습니다. 서울 역시 규제의 영향으로 매수세가 사그러들었지만 급매가 소진되면서 점점 살아나는 모습입니다.
