부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에는 수원 및 의왕 안양을 대상으로 한 조정지역대상지역 추가 지정(수원, 의왕, 안양 전지역과 주택담보대출 규제강화가 있었습니다. 그러나 대출과 관련된 내용들은  세부적인 사항들이 나오지 않아 많이 답답했었는데 이와 관련된 공식자료가 배포되었습니다. 그래서 오늘은 관련된 내용을 살펴보려합니다.

* 2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화) 참조

1. 0220부동산대책 핵심요약

(1) 조정대상지역 내 주택담보대출 LTV 강화

-> 현재 60%로 적용받던 조정대상지역 LTV는 3월 2일부(3월 1일 이전 계약 및 계약금 납부건은 종전적용)로 50%로 하향되며 9억원 초과분은 30%적용됩니다.

예를들면 10억원 조정대상지역의 주택이라면 9억원 미만은 50%로 4억 5천만원, 9억 초과분인 1억원은 30%로 3천만원이 대출됩니다.

결국, 4억 5천만원(9억원 이하 50%적용) + 9억원초과분 1억(10억-9억원, 30%적용)은 3천만원으로 총 4억 8천만원 대출이 가능합니다. 기존에 6억원이 가능했던 것에 비해 약 1억 2천만원정도 대출이 줄어듭니다.

* 다만 실수요자요건인 ①무주택세대주 ②5억원이하 주택 ③부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원) 요건을 모두충족하는 '서민실수요자'는 현행과 같이 LTV 10%를 가산해서 60%대출이 가능합니다.

(2) 조정대상지역 주택구입목적 사업자 대출 관리 강화

주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대한 규제를 강화합니다.

(현행)투기지역 및 투기과열지구 주택 구입목적 주택담보대출 취금 금지 -> (개정)조정대상지역까지 적용범위 확대

(3) 조정대상지역 내 1주택 세대 주택담보대출 시 실수요자 요건 강화

대출 시 실수요자 요건인 기존주택 처분조건에 전입요건을 강화하였습니다.

(현행) 조정대상지역 내 기존주택 2년 내 처분조건 하 담보대출 가능 -> (개정) 2년내 처분 및 신규주택 전입의무 추가

* 투기과열지구 : 1년내 처분 및 전입의무 조건 적용중

2. 금융조치 관련 FAQ 정리 및 요약

(1) 조정지역 내 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택담보대출은 금지되지 않습니다.(투기과열지구만 적용됨)

(2) '20년 3월 1일 이전 매매계약 체결 및 계약금 납부사실 증명시 종전규정 적용(LTV60%), 3월 2일 이후 건 부터 적용

(3) 집단대출의 경우 '20년 3월 1일 까지 입주자모집공고(착공신고 또는 관리처분인가 등)사업은 종전규정 적용

(4) 기 공고된 사업장 분양권 등은 시행일 이후 전매 할경우 강화된 규정을 적용받음(LTV50%)

3. 투기지역 및 투기과열지구 내 행정지도 정리('19. 12. 16대책사항, '19. 12. 23일 이후 시행중)

(1) 초고가 주택에 대한 주택구입용 주택담보대출 취급 제한

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구의 초고가주택(시가15억원 초과)을 구입하기 위한 목적으로 주택을 담보로 대출을 받는 가계 및 기업에 적용 

 * 초고가주택 : 시가 15억원을 초과하는 아파트로, 금융업권별 감독업무 시행세칙상 담보가치 산정기준 적용(감정평가업자의 감정평가액, 한국감정원 시세, KB부동산시세 / 단, 공시가격은 제외)  

* 주택구입목적 : 소유권 보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 대출 뿐만 아니라, 신규 초고가 주택구입을 목적으로 기존보유주택을 담보로 받은 대출을 포함합니다.(기존 보유주택의 소재지와 무관하게 적용되며 제3자의 담보제공도 포함됨)

또한, 분양주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출과 재건축 및 재개발주택에 대한 이주비 대출 및 추가분담금에 대한 중도금 대출 및 잔금대출도 포함한다. (단, 재개발 및 재건축 조합원이 1주택 세대로, 조합설입인가 전까지 1년이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될때는 예외적으로 허용)

* 적용차주 : 전 금융권(새마을금고 포함)에 가계대출 및 개인사업자 및 법인사업자 

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 내 초가고주택을 담보로 한 주택구입대출 금지 / 임차보증금 반환목적 대출 시 생활안정자금 목적으로 연간 1억원 신규대출 한도내에서만 취급가능(예외적용 불가), 즉, 기존주택에 대출이 없더라도 초고가주택에 대해서는 연간 1억원 한도에서만 가능합니다.

※ 현재, 시가 15억원 이하의 주택담보대출 비율 :  9억원 이하 LTV 40% / 9억원 초과분 LTV 20%적용중

(2) DSR(총부재원리금상환비율) 관리 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 9억원을 초과하는 주택(담보대출 취급시점)을 담보로 한 대출이 있는 가계차주는 규제시행 전후 관계 없이 적용됨

* 단, 상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출채무를 인수하거나, 차주의 상환부담을 경감하여 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금또는 이자감면 및 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건 변경시에는 제외.

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 내 초가고주택을 담보로 한 대출이 있는 가계차주는 차주단위로 DSR 규제 적용

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%). 단, 병원진료와 같은 긴급한 생활안정자금 목적인 경우에는 여신심사이후에 1억원 한도내에서는 DSR 한도초과하여 취급이 가능함(실제 사용범위만)

* DSR 제외대상 : 분양주택 중도금대출, 재건축 및 재개발 이주비대출과 추가분담금에 대한 중도금 대출, 분양오피스텔 중도금대출, 서민금융상품, 3백만원이하 소액 신용대출, 전세자금대출(전세보증금담보대출제외), 주택연금(역모기지론), 정책적 목적에 따라 취급한 대출 및 자연재해 지원 등 대출, 보험약관대출, 상용차 금융, 예적금담보대출, 할부리스 및 현금서비스, 카드론

※ 서민금융상품 종류(서민금융진흥원 링크 참조)

(3) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 주택담보대출을 받는 전 금융권 가계차주

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 1주택 세대의 주택구입에 대해서는 1년 내 처분 및 전입의무부여 / 무주택세대의 고가주택(시가9억원 초과)구입에 대하여 1년 내 전입의무 부여중

* 시가판단기준 : ①감정평가업자의 감정평가액 ②한국감정원 시세 ③KB부동산시세  단, 공시가격은 제외

(4) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 소재 주택을 임대하기 위한 목적으로 대출 받는 주택임대업 개인사업자

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출의 경우 RTI기준 1.5배이상인 경우에만 대출 취급

* 단, ①1억원 이하의 소액대출 ②상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무 인수 ③중도금대출에 대해서는 적용 배제

3. 조정대상지역 내 행정지도 정리('20. 2. 20대책사항, '20. 3. 2일 이후 적용)

(1) 가계주택담보대출 및 사업자대출에 대한 LTV규제 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택(주택법 제2조 1항에 따른 주택)을 담보로 대출을 받는 가계, 개인사업자 및 법인사업자(주택임대업, 주택매매업 대출을 받는 경우) 적용 

- 규제내용 : 조정대상지역 소재 주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV비율 50% 이내로 적용

(2) 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV추가 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 고가주택(시가 9억원 초과, 주택법 제2조 1호에 따른 주택)을 담보로 대출을 받는 가계 및 기업에 적용(가계대출, 개인사업자 또는 법인사업자로서 주택임대업 및 주택매매업 대출을 받는 경우)

 * 고가주택 : 시가 9억원을 초과하는 아파트로, 금융업권별 감독업무 시행세칙상 담보가치 산정기준 적용(감정평가업자의 감정평가액, 한국감정원 시세, KB부동산시세 / 단, 공시가격은 제외)  

- 규제내용 : 조정대상지역 소재의 고가주택 주택담보대출 취급시 주택가격 구간별 LTV규제비율 차등 적용

(3) 주택구입목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택(주택법 제2조 1호에 따른 주택)을 구입하기 위한 목적으로 주택담보대출을 받는 기업에 적용(주택임대업 및 주택매매업 제외)

 * 주택구입목적 : 소유권보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그주택에 대해 실행된 대출 뿐 아니라 신규주택구입을 목적으로 기존보유주택(소재지 무관, 제3자담보포함)을 담보로 받은 대출을 포함합니다.

- 규제내용 : 주택임대업과 주택매매업 이외 업종영위 사업자에 대하여 조정대상지역 소재 주택구입목적 주택담보대출 취급금지

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택담보대출을 받는 전금융권 가계 차주

- 규제내용 : 조정대상지역의 1주택 세대의 주택구입에 대해서는 2년내 처분 및 전입의무 부여 / 무주택세대의 고가주택(시가 9억원 초과) 구입에 대하여 2년내 전입의무 부여

※ 위에 작성글은 참고하시고 후속조치관련된 사항에 대한 정확한 답은 아래의 기관연락처로 문의하시기 바랍니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 9.13 부동산 대책에 후속작인 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82 대책과 913 대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2 부동산 대책)

* 2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산 정책 이해를 위한 과거 정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13 부동산 대책)

오랜 투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거 규제를 이야기한다고 당황하실 수도 있지만, 저와 같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있지만 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

※ '19년 12.16 부동산 대책의 추진배경 

1216 대책은 기존에 발표한 9.13 부동산 대책에 영향으로 주택 가격의 안정세에 접어들었지만 갭 투자 등 투기수요 유입과 집값 상승 기대감으로 매수세가 상승하며 국지적인 과열이 심해졌습니다.

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

현재 투기지역 및 투기과열지구에 주택담보대출은 LTV 40% 적용 중이나, 가계 및 개인사업자 법인 등 모든 차주의 투기지역 및 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억 원을 기준으로 주택 가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용합니다.

시가 9억 원 이상 주택에 대해서 역진율 구조로 추가 규제를 통해서 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택에 대한 주택구입 부담을 가중시켰습니다. 그러나 아쉽게도 서울의 중위 주택 가격이 9억 원을 넘어선 상황에서 이런 대책은 실수요자에게 오히려 내 집 마련이 어려워지는 것 같습니다.

(2) 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

현재는 투기지역 및 투기과열지구에서 다주택 세대만 대출이 금지되었고, 1 주택 세대 및 무주택 세대에 대해서는 LTV40%를 적용 중이었습니다.

그러나 가계, 개인사업자 및 법인 등 모든 차주에 대해서 투기지역 및 투기 광려 지구 내 초고가 아파트(시가 15억 원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지하였습니다.

* 단, 재건축 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용합니다.

(3) DSR(Debt Service Ratio, 총부채 원리금 상환비율) 관리 강화

* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금 상환액 / 연간 소득

현재 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리 중으로 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급이 가능했으나, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용됩니다.

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%, 단계적으로 '21년 말까지 40%로 하향조정)

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

규제지역 내 1 주택 세대는 2년 내 기존주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시 가격 9억 원을 초가)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 조건으로 주택담보대출이 가능했으나,

고가주택 기준을 공시 가격 9억 원에서 시가 9억 원으로 변경하고, 투기지역 및 투기과열지구에서는 1 주택 세대의 주택구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분의무를 부여합니다.

* 1 주택 세대 : 2년 내 기존주택 처분에서 1년 내 처분 및 전입 / 9억 원 초과 주택 구입 무주택세대 : 2년 내 전입에서 1년 내 전입

(5) 주택구입 목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

현재는 주택임대업 및 주택 매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택구입 목적 주택담보대출 취급이 금지되어 있지만 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대합니다.

(6) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

현재는 주택임대업 개인사업자 대출에 대하여 RTI를 1.25배 이상 적용 중이나,

투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화했습니다.

※ RTI(Rent To Interest, 임대업이 자상 환 비율)는 부동산 임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표로, 산출 방식은 (상가 가치 ×임대수익률)÷(대출금 × 이자율)입니다.

(7) 전세대출보증 사적 보증제한 및 전세자금 대출 후 신규주택 매입 제한

현재 전세대출 차주가 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 시 전세대출에 대한 공적보증(HUG, HF)은 제한되나 사적 전세대출 보증인(SGI)은 가능했습니다. 이제는 SGI까지 시가 9억 원 초가 주택 구입 및 보유 차주에게 전세대출보증을 제한합니다.

또한, 전세대출받은 후 시가 9억 원 초가 주택을 매입하거나 2주택 이상이 되면 전세대출을 즉시 회수합니다.

그러나, 전세대출의 경우 일부 은행에서는 자체적으로 전세대출이 가능한 경우가 있어 우회로는 남아있게 되었습니다.

2. 주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 종합부동산 세율 상향 조정

종합부동산세 세율을(일반 0.1% p ~ 0.3% p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2% p~0.8% p)로 세율을 인상합니다.

(2) 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 세부담 상한 상향조정(200% -> 300%)

(3) 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산 공제율 확대

1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담을 경감시켰습니다.

(4) 공시 가격 현실화율 제고

현재 공시가율은 시세 대비 평균 70% 미만으로 '20년 공시는 시세 변동률을 공시 가격에 모두 반영하고, 고가주택을 중심으로 현실화율을 우선 제고합니다.

* 공동주택 시세 9~15억 원 : 70% / 15~30억 원 : 75% / 30억 원 이상 : 80% 수준까지 반영

(5) 1세대 1주택자 장기보유 특별공제에 거주기간 요건 추가

1세대 1주택(실거래가 9억 원 초과)은 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 9억 초과분에 대해서 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 적용했었습니다.

* 실거래 9억 원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간 및 거주기간 등 요건 충족 시 비과세

그러나 이번 개정안을 통해 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유 특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되 거주기간을 요건으로 추가하였습니다.

* 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 구분하여 시행

장기보유 특별공제는 3년 이상 보유 및 2년 거주하기만 해도 가능하므로 반드시 3년 이상 거주할 필욘 없습니다. (913 대책 이후로 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유 특별공제 적용, '20년 1월 1일 시행)

※ '21년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.

(6) 조정대상지역 일시적 2주택자 전입 요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

현재 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내 기존주택 양도 시 1 주택으로 비과세 혜택 중입니다.(비규제 지역은 3년 이내 양도)

그러나, 이번 개정안을 통해 취득일로부터 1년 이내 해당 주택 전입 및 1년 이내 기존주택을 양도해야 비과세 혜택이 가능합니다.

* 다만, 신규 구입주택에 임차인이 있는 경우에는 전입 의무기간을 임대차 계약 종료 시(최대 2년)까지 연장은 가능합니다.

(7) 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

현재는 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세혜택을 받을 수 있었습니다만,

(8) 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택수에 분양권도 포함

9.13 대책 이후에 대출 및 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있습니다, 그러나 세제상에는 다주택자 판단 시에 주택수에 미포함하고 있는데요, (단 조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수 포함)

개정안을 통해서 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시에는 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함합니다.

물론, 양도세 중과는 표면적으로는 규제하는 것처럼 보이지만 조정대상지역에 주택을 갖고 비규제 지역 분양권 투자 시에 조정대상지역 주택을 먼저 매도하는 경우가 흔치 않아, 실효성에 의문이 듭니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

(9) 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

현재는 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세를 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제를 배제중입니다.

그러나, 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유 특별공제를 적용합니다.

정부가 시장에 물건이 나오게 고민을 한 흔적이 보이는 대목이나 10년이상 보유주택에 국한하기 때문에 시장에 물건이 나오기는 어려워 보입니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일(발표 다음날)부터 '20년 6월 말까지 양도하는 주택에 적용

(10) 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율 인상

현재는 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있지만

주택(조합원입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각시에는 10~20%p 중과) 적용중입니다.

이번 개정안을 통해 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세율을 인상함으로써 주택, 입주권, 분양권이 동일한 세율을 적용 받게 됩니다.

※ 적용시기 : '21년 1월 1일 양도분부터 적용

3. 투명하고 공정한 거래질서 확립

(1) 민간택지분양가 상한제 적용지역 확대

현재 서울 27개 동을 상한제지역으로(11.6발표, 11.8일 발효) 지정하였는데요, 최근에 집값 선도지역을 추가로 지정하였습니다.

※ 적용시기 : '19년 12월 17일 부

(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 및 증빙자료 제출, 신고항목구체화

현재는 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어있지만 개정안을 통해 조정대상지역 3억 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택취득시로 확대하였습니다.

또한, 투기과열지구 내 9억원 초과주택 실거래 신고시 자금조달계획서와 함께 신고관련 객관적 증빙자료를 제출토록 하였습니다.

* 자기자금(소득금액증명원), 현금 및 금융기관 예금액, 임대보증금, 거래가능여부(전매제한 기간 등) 등

※ 적용시기 : 부동산거래 신곡법 시행령 개정후 즉시 시행('20년 3월 중) 

4. 공정한 청약질서 확립

(1) 공급질서 교란 및 불법 전매시 청약제한 강화

현재는 공급질서 교란행위 적발시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하나 불법전매에 대해서는 청약금지 규정이 없습니다.

* 공급질서 교란행위 및 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금

개정안을 통해서 교란행위 및 붋버전매 적발시 주택유형에 관계없이 10년간 청약이 금지됩니다.

(2) 청약당첨 요건 강화

투기과열지구와 수도권 주요징겨은 해당지역내 일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급 하고 있습니다. 

그러나 개정안을 통해 투기과열지구 및 대규모신도시의 거주기간은 1년에서 2년으로 강화 할 예정입니다.

*2020/01/02 - [부동산 정책 및 동향] - 투기과열지구 및 대규모 택지 청약을 하려면 이사를 서둘러야 합니다..(Feat. 1216부동산대책 후폭풍)

(3) 청약재당첨 제한 강화

현재에는 분양가 상한제적용주택, 조정대상지역 및 투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년 재당첨 제한을 적용하지만 개정안을 통해 분양가 상한제 주택 및 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시에는 7년간 재당첨 제한이 적용됩니다.

※ 적용시기 : 주택공급에 관한규칙 개정 후 즉시 시행('20년 3월 중) 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 '19년 12월 16일 정부는 과열된 부동산 가격을 안정화하고자 '1216 부동산 안정화 방안을' 발표하였는데요, 관련 내용 중 전세자금 대출의 사적 보증 내용이 있었습니다. 이와 관련된 세부적인 내용이 어제 발표되었습니다.

핵심 내용은 '20년 1월 20일부터 전세대출 관련 기존의 주금공과 HUG 뿐만 아니라 SGI서울보증보험의 사적 보증부 전세대출까지 전면 금지되는 것인데요, 이로써 시가(KB부동산 또는 한국감정원 시세중 높은 금액) 9억 원 초과 주택 보유자에게는 전세대출이 전면 금지됩니다. 다음 본문에서 관련된 내용을 세부적으로 살펴보겠습니다.

* 전세대출이 이해가 안 되시는 분은 전세보증과 관련된 내용은 기존에 작성한 포스팅을 참조해주시기 바랍니다.

2019/09/11 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 전세자금 대출의 종류에 대해서(Feat. HUG, HF, SGI)

2019/11/06 - [부동산 정책 및 동향] - 시가 9억 원 이상 넘는 1주택자.. 전세대출 막힌다..

본문으로 들어가기 앞서 규제의 범위가 되는 주택의 기준과 범위는 간단히 살펴보시기 바랍니다.

(1) 제한되는 주택의 범위

'주택법' 상 주택 및 복합용도 주택(일명, 상가주택)을 포함하지만 분양권, 조합원 입주권, 오피스텔은 산정되지 않습니다.

(2) 고가, 초고가주택 기준

정부가 이야기하는 고가주택 시가 9억 원을 초과하는 주택으로 시가는 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하고 있습니다.(1216 규제 원칙 적용) 또한, 초고가주택은 15억 원을 초과하는 주택을 의미합니다.

시세가 없는 아파트의 경우에는 공시 가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용하며, 9억 원 초과 여부의 판단시점은 대출 신청일 또는 만기연장시를 기준으로 판단합니다. 또한, 회수 규제 적용 시에는 주택 취득일(등기이전 완료일)의 시세를 기준으로 판단하기 때문에 주택 매매계약만 체결하거나 분양권 또는 입주권 상태에는 실제 주택 취득(등기이전)으로 보지 않습니다.

1. 고가주택 보유자에 대한 SGI(서울보증보험) 전세대출 보증 제한

이미 정부는 이전의 대책으로 1주택보유자중 고가주택 보유자와 다주택자에 대한 전세자금 대출을 규제하였습니다. 그러나 서두에 언급한 것처럼 3가지의 보증 중 공적 보증인 HUG와 주금공만 규제되었고 SGI의 보증을 통한 사적 보증은 계속 진행되어 왔기 때문에 규제의 실효성에 대한 의문이 있었습니다. 

그래서 정부는 이러한 규제의 허점을 보완하기 위해 작년 1216 부동산 대책을 발표하였는데요, 고가주택 보유자에 대한 전세대출을 전면 금지하기 위해 사적 보증기관인 SGI까지 제한함으로써 정부가 고가로 기준한 주택 보유자는 보증부 전세대출이 일체 제한되게 됩니다.  

즉, 9억 원 초과 고가주택 보유자는 전세대출 보증이 완벽하게 제한되는 것입니다.

* 단, 예외적인 실수요의 경우에는 보증부 전세대출 가능합니다.

적용은 '20년 1월 20일 이후 전세대출 신청차주부터 적용하지만 이전에 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙(전세계약서 또는 계약금 납부사실 인증 등)하에 전세대출 보증이 가능하겠습니다.

그러나 기존 이용 중인 고가주택 보유 차주의 주거 불안을 방지하기 위해 아래의 경우에는 경과조치하였습니다. 또한, '상속'에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 전세대출 만기까지 회수를 유예합니다만 시가 15억 원을 넘는 초고가 주택의 경우에는 유예조치 없이 규제가 전면 적용됩니다.

☞ 이해가 쉽게 말씀드리면 9억 원을 넘는 주택은 전세자금 대출이 전면 금지되었고, 전세대출 중이더라도 시세가 상승하여 9억 원을 초과한다면 만기 시에 대출 연장이 불가능합니다.

또한, 무주택 세대로서 전세자금 대출을 받고 새로 이사할 고가주택에 전세를 승계하여 구입한 경우에도 구입 즉시, 현 전세금을 반환해야 합니다. 정부는 전세 만기 이전에 구입하는 것은 갭 투자 효과가 있다고 판단하고, 실수요로 보지 않기 때문입니다.

즉, 정부의 의도는 9억 원 이상 초과 주택을 보유하였거나 구입하면 전세자금 대출을 전면 불허하겠다는 것입니다. 그렇지만 구입 당시에 고가주택이 아닌 주택이 전세대출 이후에 고가주택이 된 경우에는 만기 기간까지는 이용이 가능합니다.(만기 시 연장 불가, 상환)

2. 고가(9억 원 초과~15억미만)1주택 보유자가 전세대출 보증을 이용할 수 있는 경우는?

고가주택의 경우에는 발표 안에 따르면 예외적으로 '실거주' 목적의 '실수요'는 전세대출을 이용할 수 있게 하였는데요, 그 범위는 직장이동, 자녀교육 등 주택 소재 지역을 벗어난 경우에는 예외적으로 전세대출을 허용합니다.

그러나, 예외적인 전세대출 조건이더라도 무주택 전세대출자가 고가주택을 구입하는 경우에는 예외조건이 아닙니다. 이는 지난 10.1 부동산 대책에 따라 기존에 전세대출 공적보증기관에도 동일하게 적용되고 있는 사항입니다.

보유주택 소재 기초지자체(시·군)를 벗어난 전세 거주 수요를 인정하지만 서울시나 광역시 내의 이동은 불인정하고 있습니다. 예를 들면, 서울 하남시에서 광주시로 이동하는 것은 수요로 인정되지만, 서울 및 광역시 내에 이동은 인정하지 않는 것입니다. 그렇지만 보유주택과 전세 임차주택 모도 세대원들이 분리되어 실거주한다는 것이 입증되어야 합니다.

3. 규제 위반에 따른 불이익은?

만약 전세대출 회수 조치가 내려진다면 즉시 상환의무가 생깁니다(보통 2주). 그럼에도 대출 회수 조치(기한이익을 의미, 전세자금을 갚지 못한 경우)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고 연체정보 등록과 연체이자 등 불이익이 부과되며 대출 회수 조치가 이루어지더라도 향후 3년간 주택 관련 대출 이용을 제한받습니다.

정부는 전세대출실행 시에 대출기간 중 고가주택 취득 및 다주택 보유 시 대출이 회수된다는 추가 약정서를 체결하여 최장 3개월 단위로 주택 보유 확인 시스템을 통해 규제 준수 여부를 확인한다고 합니다. 규제위반으로 적발 시에는 예외조항과 관련된 것들을 증명해야겠습니다.

* 아래 그림은 그간 전세대출보증 관련 규제 관련된 내용입니다. 규제의 흐름을 나타낸 그림으로 살펴보시면 좋습니다.

4. 전세대출 전면 금지, 어떤 영향을 미칠까?

현재 1216 부동산 대책 이후의 서울시장을 살펴보면 고가주택의 대출제한으로 상승세가 주춤한 탓에 전반적인 상승률은 소폭 하락하였습니다.

그러나 9억 원 이하의 주택들과 수급 불균형에 따른 전세가 상승 등 풍선효과가 나타나고 있습니다. 특히, 서울 주변 수도권에 입지가 좋은 지역들에서는 연일 신고가를 갱신하는 등  풍선효과가 나타나고 있는 상황입니다.

비단 정부가 이야기하는 투기수요가 진입하여 매매가만 오르는 것이 아니라, 실수요가 참여하는 전세가도 가파르게 상승하고 있는 것이 현실입니다.

이런 상황 속에서 9억 원 이상 주택 보유자의 전세대출을 불허하는 것은 시장의 전세 수급 불균형을 더욱더 가속화시키고 전세가의 상승을 야기하고 매매거래가 더욱 위축될 가능성이 높습니다. 

그렇게 된다면 단기간에는 조정되는 모습을 보일 수 있지만 결국에는 시장의 물건이 부족하여 결국 매매가의 상승도 수반될 수밖에 없습니다.

더군다나 아래의 사진과 같이 현재 서울의 34평 기준 중위 가격 아파트가 약 9억 원에 육박하기 때문에 대부분의 주택이 규제에 해당하여 혼란이 가중될 수 있습니다.

물론, 정부의 부동산 안정화의 목적은 이해 하지 어제 포스팅한 글처럼 수요만 억제하려는 정책은 단기간에 효과가 나타날지 몰라도 장기적으로는 곪고 또 곪아 상처가 덧날 수 있습니다.

2020/01/16 - [부동산 이야기] - 정부 규제의 방향성과 시장의 니즈가 달라도 너무 다르다.

또한, 전세 대출이 불가하면 월세 전환이 많아지고, 물건이 적어지면서 월세 가격의 상승이 가파를 수 있습니다, 최근에 전세에 대한 규제로 반전세 거래가 늘어났는데, 오히려 임차인들에게 부담이 가중될 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘은 12월 30일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보려 합니다. 월간 자료와는 다르게 1216 대책의 결과가 반영되어 있을 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 매매가격

12월 30일 기준 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.09%)을 기록했습니다. 서울(0.17%)과 경기(0.10%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.10%)는 대전(0.41%)과 울산(0.06%), 대구(0.05%), 부산(0.04%), 광주(0.03%) 모두 상승했습니다. 기타 지방(0.01%)은 전주대비 소폭 상승을 기록했습니다. 세종(0.09%), 전남(0.06%), 경남(0.03%), 충남(0.02%)은 상승했고, 강원(-0.11%), 경북(-0.01%)은 하락했으며, 충북과 전북은 보합(0.00%)을 나타냈습니다.

☞ 1216 부동산 안정화 방안이 발표된 지 2주가 되었지만 상승세가 크게 줄어든 모습은 보이지 않습니다. 시간이 조금 더 필요한 걸까요? 아니면 정책의 효과가 없는 것일지, 조금은 지켜봐야겠습니다만, 뻔한 결과가 예상될 것 같습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.17%의 변동률을 기록했습니다. 양천구(0.59%), 마포구(0.51%), 강남구(0.30%), 광진구(0.25%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 

마포구는 담보대출의 규제로 인해 매수를 하지 못하는 수요자들은 전세로 돌아서면서 그동안 주춤했던 전세시장이 상승장으로 이어지고 매매시장은 전세 가격 상승의 여파로 갭 투자가 이어지고 있습니다.

강남구는 12.16 부동산 규제 발표 이후 매수세가 다소 주춤해졌다는 지역도 있으나 대부분 지역에서 매물이 없어 거래를 못하고 있는 분위기이다. 대치동, 개포동, 도곡동 학군 관련 지역은 여전히 최고가에 거래가 이루어지고 있으며 일부 선호 단지들은 고가라도 매수하겠다는 대기 수요가 있습니다.

☞ 다주택자에 대한 규제는 똘똘한 서울로 집중을 가속화하고, 수요가 집중되는 곳에는 의미가 없어 보입니다.

- 경기는 수원과 성남 및 용인, 의왕 지역이 상승하며 전주 대비 0.10% 상승했고, 인천도 0.05% 상승했습니다. 수원 영통구(0.77%), 수원 팔달구(0.58%), 성남 수정구(0.36%), 용인 수지구(0.25%) 등이 상승을 주도하였고, 이천(-0.05%), 동두천(-0.02%)은 하락을 보였습니다. 

수원 팔달구는 장안구 정자동 학원가를 쉽게 이용할 수 있는 화서동 일대 단지들, 서울 출퇴근이 용이한 수원 역세권 단지들 등이 실수요자 문의가 증가하면서 매매가가 상승했습니다. GTX·신분당선·수원 트램

성남 수정구는 신흥 2구역,산성구역 등 구도심 재개발·재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 지역으로 수요 움직임이 많습니다. 또한 8호선 연장 사업으로 판교까지 이어지면 판교·위례 신도시의 수혜를 볼 수 있어 투자자 관심이 높은 상황입니다.

- 인천 연수구(0.22%)는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오고 있습니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 경기의 경우에는 상승지역과 하락지역의 차이가 큽니다. 그만큼 수요가 집중될만한 지역으로 수요가 몰리는 모습이며 특히, 최근에는 재개발 및 교통호재가 많은 수원 및 성남의 상승세가 큽니다. 의왕의 경우 비규제 지역의 프리미엄을 더해 과천의 상승세와 함께 가는 모습입니다.  인천 역시, 수도권의 상승세가 비규제지역 프리미엄과 재개발, 교통호재 등으로 이어지는 모습입니다. 인천을 조금은 주목해봐야 할 듯합니다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.05% 상승을 기록했다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.06%)는 상승했고, 기타 지방(-0.01%)은 소폭 하락했다.

서울은 전주 대비 0.10%를 기록, 경기(0.06%)는 소폭 상승했다. 5개 광역시는 대전(0.21%)과 대구(0.10%), 울산(0.04%)은 상승했고, 부산과 광주는 보합(0.00%)을 기록했다.

- 서울(0.10%)은 전주대비 상승폭이 증가하며 25주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 양천구(0.64%), 강남구(0.32%), 금천구(0.22%), 송파구(0.20%) 등이 상대적으로 상승하였고, 광진·노원·도봉·동대문·종로·중구는 보합(0.00%)을 보이고, 나머지 전 지역이 상승했습니다.

양천구는 지역 특성상 겨울 학기 이주를 위한 수요도 증가하는 시기로 수요 움직임은 늘었으나 공급은 부족한 편입니다. 학군 선호 지역인 목동 일대 단지들과 여의도 등 업무지구로의 출퇴근이 용이한 역세권 단지들이 매물 품귀 현상 보이면서 상승세가 계속되고 있습니다.

강남구는 특목고·자사고 폐지로 과거 명문 학군을 찾는 수요, 겨울방학 이사철 수요 등으로 전세 수요 문의가 증가하고 있습니다. 반면에 소유주 2년 거주 시 양도세 혜택 있어 소유주들이 입주하는 경우가 늘었고, 전세보다는 월세 희망하는 임대인들이 많아 출회되는 전세 물량은 줄어들고 있습니다.

☞ 서울은 역대급 과공급이 지속된 기간에도 오히려 전세 가격이 상승하였습니다. 각종 규제들이 오히려 전세수급불균형을 만들어 내고 있는데요, 당분간 전세가 상승은 지속되리라 생각됩니다. 전세가 상승은 대출이 안되는 고가주택에 또다른 유동성을 제공할 수 있기 때문에 전세가의 상승이 달갑지 않습니다. 

- 경기 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 상승(0.06%)을 보인 반면, 인천은 보합(0.00%)을 나타냈습니다. 수원 영통구(0.75%), 용인 수지구(0.27%), 성남 수정구(0.16%), 동두천(0.16%) 등은 상승하였고, 평택(-0.06%), 안산 단원구(-0.05%)만 하락했습니다.

수원 영통구는 수인선 복선전철, 신분당선 호매실 구간 연장, GTX-C 등 여러 교통호재가 있고, 서울로 출퇴근하는 사람들을 위한 광대역 교통망 정비로 출퇴근 시간이 대폭 줄어들어 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C노선이 들어가는 망포동 일대에 전세수요가 증가하고 있습니다.

동두천은 임대인들의 월세 선호로 인해 전세 매물은 항시 부족한 편이다. 동두천 산업단지 직장인 수요도 꾸준하고, 신시가지로 생활기반시설이 잘되어 있어 인근 서울, 의정부 등으로의 이동이 용이한 지행역 일대 단지들 전세가가 상승세를 보이고 있습니다.

☞ 경기도 역시 대부분의 지역에서 전세가 상승의 모습이 보입니다. 전국적으로 전세수요가 증가한 모습인데요, 정비사업 등의 멸실주택, 규제로 인한 민간임대시장 위축 및 수급 불균형이 당분간 지속될 것 같습니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 64.4를 기록해 전주(64.9) 대비 유사하였고 서울은 108.5으로 전주(108.5) 대비 동일하였습니다. 12.16 안정화 대책 발표 이후에 시장을 관망하는 심리가 강해지면서 지난주와 큰 변동이 없다.

☞ 전국적으로는 매수심리가 높진 않습니다. 그러나 서울은 매수우위 지수가 전국 평균의 약 2배 가까운 수치로 현재 부동산 시장의 단면을 잘 보여주는 모습입니다. 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요 며칠 동안은 1216 부동산 정책에 대한 이야기가 계속되었는데요, 특히, 기존에 주택 보유자들보다 주택을 구입하지 못한 3,40대들의 상실감이 더 컸던 것 같습니다. 아이러니하게도 부동산 정책의 방향성은 양질의 주택을 무주택자에게 공급하는 것이 주요 골자인데요, 왜 이런 상실감들이 나올까요? 

현재의 30,40대들은 기존 3포세대(연애, 결혼, 출산 포기)뿐만 아니라 5포 세대(3포 세대+내 집 마련, 인간관계), 7포 세대(5포 세대+꿈, 희망)라는 말까지 나올 정도로 어려운 세상에서 이러한 어려움을 뚫고 연애와 결혼 그리고 출산을 하였거나 계획하고 있습니다.  매일 전쟁터와 같은 출퇴근 시간과 직장 내 스트레스, 육아를 참아내며 말입니다. 더군다나 현재의 어려운 경제환경 속에서 베이비부머 세대와 청년세대 사이에 껴서 위아래로 부양해야 하는 매우 불쌍한 세대인 것입니다. 세금 주도 성장의 피해자인 셈이죠..

아마 저의 이야기로 예를 들면, 이들의 부동산 정책에서 느껴질 상실감을 십분 이해할 수 있을 것 같습니다. 저는 30대 초반으로 두 딸아이의 아버지이자 조금은 안정적인 직장을 다니는 외벌이 직장인 입니다. 현재 거주지는 투기과열지구 내에서 임대로 거주 중에 있으며 주변에서 청약으로 아파트에 당첨되고 많은 돈을 벌었다는 이야기를 듣고 부동산 공부를 시작하게 되었습니다. 그러나 신혼부부 특공도 좋은 지역들은 경쟁이 치열하기 때문에 번번이 탈락하고 어려운 청약제도와 LTV와 같은 대출규제들을 공부하면서 현실을 직시하게 되었습니다. 부모 도움 없이 일찍 결혼해서 외벌이로 돈을 모았던 저는 현금이 약 5천만 원 정도 있었습니다.

신용대출을 사용하더라도 계약금만 지불이 가능했고 더군다나 아이 둘을 키울 생각에는 최소한 34평형은 살아야 하기 때문에 저렴한 분양가더라도 이미 대부분 비쌌고 잔금까지 마련할 자신이 도저히 없었습니다. 원리금 상환을 할 생각에도 매우 부담이 되었습니다.(당시에는 집값 상승이 이렇게 클 줄 몰랐고 중도금을 주담대로 전환 시 시세 상승에 따라 비율이 늘어나는 레버리지에 대한 이해도 적었습니다. 아마 저뿐만 아니라 평범한 분들은 비슷할 것으로 사료됩니다.)

그렇기 때문에 청약은 엄두도 내지 못했고 주변의 다른집을 보더라도 이미 수억 원의 고가 아파트가 되었기 때문에 구입하기 위해서는 당장 3-4억의 현금이 필요습니다. 그래서인지 비빌 언덕이 없었던 저는 더욱더 상실감이 매우 컸습니다. 앞으로 아이들이 성장함에 따라 환경도 생각해야 하기 때문에 이제는 정착하고 싶은데.. 특공 기준이 되어도 당첨도 안되고 집값 지불능력이 되지 않았기 때문입니다. 그렇다고 너무 멀리 외곽으로 가자니 출퇴근에 대한 부담감도 컸습니다.

상실감을 갖고 상담중에 주변에 먼저 청약을 받았던 분들은 대출규제 전으로 집값의 최대 70%까지 담보대출이 가능했기 때문에 저와 같은 소액만 있더라도 가점이 없이 특별공급에 대한 문만 두들기더라도 구입이 가능했었습니다. 불과 1-2년 사이에 무엇이 달라졌길래 정부의 말 따라 특공 세대수는 늘어났고 집값은 시세 대비 저렴한데 저한테는 오히려 구입이 어려워진 것입니다.

이러한 상실감속에서 부동산 공부를 해야겠단 생각이 들었고 결국 경매를 시작으로, 짧은 기간 동안 소액으로 돈을 버는 방법을 연구해서 언젠가는 상위 주거지에 정착하고자 하는 작은 꿈이 생겼고 조금씩 변화하는 모습에 행복했습니다. 

그러나 지속적인 정부의 부동산정책을 바라보면 오히려 대출규제를 더욱더 강화하고 있습니다. 이미 서울의 중위 아파트 가격이 9억 원에 육박하는 와중에 9억 원이 넘는다면 지금의 LTV보다도 더 낮은 대출이 되는 것입니다. 분양가는 인플레에 따라 더욱더 올라갈 것이고 나의 저축액이 늘어나지도 않는 상태에서.. 가점도 낮고 혼인기간이 경과해서 특별공급 조건도 사라지게 될 테고 아이가 없는 경우에는 특공 당첨은 거의 불가능하기에.. 열심히 아끼고 돈 모아서 서울에 내 집 마련을 하려는 사람들에게는 청천벽력 같은 소리입니다.

당장엔 아이가 없더라도 아이가 생길 것을 대비해서 최소한 34평형은 살아야 하는데.. 일자리가 많은 중심업무지구의 집들은 비역세권이더라도 대부분 9억 원을 훌쩍 넘어버립니다. 그렇다고 해서 너무 외곽으로 나가버리면 출퇴근이 힘들어지니.. 참으로 어려운 상황입니다.

* 서울의 아파트는 규제로 인해 서비스면적에 따라 실평수가 더 작습니다.

더군다나 필수가전과 달라진 라이프스타일로 인해 1인당 주거면적도 늘어나는 상황 속에서 작은 평형의 집을 살수도.. 없고..

* 이전에 작성한 1인당 주거면적 관련 글입니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/07 - [부동산이야기] - 평균 가구원수, 1인당 주거면적과 가구당 순자산의 변화로 보는 중ㆍ대형 평수 아파트 전망..

어떤 분들은 그럴수 있습니다. 무슨 비싼 집을 사려고 하냐, 외곽에 싼 집 널렸다, 비싼집을 사는 것이 투기다, 나때는 원룸에서 시작했다고 말입니다. 그러나 서울에 직장이 있는 수많은 젊은 세대들은 무슨 죄입니까? 비싼 집을 찾는 게 아니라 집이 비싼 것을.. 더군다나 비싼 신축에 대한 수요는 더욱더 높아만 갈 겁니다. 21세기에 태어난 세대가 20세기의 집에 살라고 하면 그것이 가능하겠습니까? 참기 어려울 것입니다. '라떼는 말이야'는 이젠 잠시 접어두십시오. 

어렵게 취업하고 결혼해서 맞벌이 하며 아끼고 아껴서 내 집 마련 후에 자녀계획을 하려면 많은 30대들은 대출규제에 상실감이 더 클 것입니다. 더군다나 아이를 낳는 순간 외벌이가 되어버려 가구소득이 떨어지면 당장에 생활이 어렵기 때문입니다.개인의 소득 수준에 맞게 대출을 규제하면 될 것을.. 왜 자꾸 지역에 한정 지을까요?

이렇듯 주택구입이 어려운 30,40세대뿐만 아니라 이미 주택을 구입한 30,40대도 마찬가지입니다. 어렵게 작은 평수에 집을 마련해서 자녀들이 성장하면 이사계획을 준비했을 텐데 대출까지 줄어들면 더 넓은 평형의 집으로 갈아타기가 불가능한 것입니다.

오히려 정부가 의도한 서울 강남 집값을 잡고 실수요자의 내 집 마련 기회를 높이겠다는 정부 발표와 달리, 실제로는 강력한 대출 규제로 이른바 실수요자들인 30, 40대가 직격탄을 맞게 된 것입니다.

더군다나 어렵게 주택을 구입한 세대들은 생활도 빠듯한데 공시지가 상승에 따라 높아만가는 집값에 세부담도 클 것입니다.

정부가 15억 원이 넘는 아파트를 '초고가' 아파트로 규정한 것도 매우 아이러니합니다. 고소득 직장을 다니는 맞벌이는 우리가 생각하는 것보다 많은 소득을 벌어 들입니다. 우리나라 전체 근로자 중 연봉 1억 이상의 근로자가 약 45만 명이라고 하면 그 수가 적진 않아 보입니다. 여기에 개인사업이나 자영업과 같이 근로 외에 소득이 높은 수요자들까지 포함한다면 실수요자의 폭은 생각보다 클 것입니다. "실수요자가 자기 소득 수준에 맞춰 살고 싶은 집을 사려는 게 죄가 되냐"는 비판이 나오는 것도 이러한 까닭입니다. 그들에게 수억 원의 주담대는 큰 부담이 아닙니다. 오히려 이것을 억제하는 것이 공정하지 않아 보입니다.

기존에 9억 원 이상의 고가주택이 이제는 서울의 중위 가격 수준의 평범한 아파트가 되자 이제는 15억 원이라는 기준으로 '초고가주택'이라는 개념을 정립해 프레임을 씌우는 것은 아닌지.. 의문이 듭니다.

이미 그전에도 고가주택의 수요는 일반인이 아니었습니다.. 대출규제에 가장 큰 피해자는 고가주택에 대한 수요자가 아니라 평범한 서민들이라는 것을 깨달았으면 합니다.

대출은 개인의 신용과 능력에 맞추어 실행하면 되고, 지역별 주택 가격의 차이는 결국 수요가 만들어 내는 것이기에.. 시장논리로 이성적이고 합리적으로 접근하는 정책을 펼친다면 두 팔 벌려 환영하겠습니다. 행정구역 차이로 대출이 다른 현상황.. 저만 불편한 건가요?

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 1216 부동산 대책의 여파가 꽤 컸던 모양입니다. 이곳저곳에서 곡소리가 나고 개인에 따라서는 막대한 금전적 손해를 보는 경우도 보입니다. 물론, 대다수가 아닌 극소수의 고가주택을 보유자들이지만 그 소수도 우리의 국민이기에 조금은 마음이 아프다는 생각이 들었습니다. 그들은 투자자일 수도 실수요자일 수도 있지만 둘 다 저는 투자자라고 보고 있습니다. 어느 누구도 내 집 마련을 위해 공부하지 않거나 집값이 오르는 걸 원치 않는 경우는 없기 때문입니다. 결국 내 집 마련도 하나의 투자인 것은 부정할 수 없는 팩트입니다.

이런 글을 작성한다고 오해하실까 봐 서두에 말씀드리지만 저는 고가주택도 없고 비빌만한 언덕도 없는 흙수저 지방 소도시 출신으로 그냥 자본주의를 선배 투자자들보다 늦게 깨달은 소인입니다. 어제오늘 부동산 관련 많은 뉴스를 접하면서 제 주변에서는 마치 통쾌하다는 듯이 정부의 정책을 지지하며 투기꾼들은 없어져야 한다며 미소 짓는 분들이 생각보다 많다는 것에 놀라 글을 이어가는 것뿐입니다.

왜 주변에서는 그들을 손가락질할까요? 과연 그들이 불법을 저질렀나요? 어떤 이유에서 그들을 욕하며 손가락질하는 것일까요? 내가 아는 당신들도 청약 당첨을 노리며 계획을 세우고 있고 당첨 이후에 시세차익을 기대하고 있으면서 본인은 무주택자이기 때문에 떳떳한 것일까요?

어제오늘 계속 생각해보았습니다. 어떤 근거로 실수요와 투자자를 구분할 수 있을지 말입니다. 아무리 생각해도 구분이 안 되는 건 제가 멍청한 것일까요? 무주택자가 로또 청약을 노리고 이사를 다니고 전입을 하고 소득을 맞추기 위해서 퇴사를 하거나, 자동차 명의를 바꾸는 것은 매우 건전한 전략이고 투자자들이 하는 방법들은 모두 위법인 것인지? 자꾸 의문이 듭니다.

정부의 일관된 정책들 ; 고가주택을 보유하고 집이 많으면 적폐라는 타이틀로 몰아세워서 마치 그들이 사회악인 듯 돈에 미친 괴물인 양 표현되는 것들에 대해서 저는 매우 놀랐습니다. 언제부터 그들이 괴물이며 불법을 자행하는 피의자가 되었을까요? 법의 테두리 밖에서 행해졌던 많은 행위들(불법 전매, 다운거래, 시장교란 행위 등)은 분명 처벌받아 마땅하다고 생각되지만 그렇지 않은 다른 투자자들 ; 합법적인 범위 내에서 투자를 했던 투자자들은 무슨 죄를 지은 건가요?

법의 테두리 안에서 어떤 행위도 할 수 있는 것이 자유민주주의 국가 아닌가요?, 불법을 저질렀다면 마땅히 처벌받으면 되는 것 아닌가요? 당연한 우리 사회의 룰이 있고 그에 따라 통제받고 있는 우리나라에서.. 그렇다면 위법 없이 투자를 이어가는 투자자들은 무슨 죄가 있을까요? 자꾸만 의문이 들었습니다. 

저는 평소에도 궁금하거나 의문 나는 것들에 대해서는 어떻게든 알아보려는 조금은 불편한? 성격을 갖고 있습니다. 궁금하거나 가려운 부분들은 반드시 알고 넘어가야 직성이 풀립니다. 그렇지만 위에 질문들은 도저히 답이 나오지 않습니다.

집이 1개여도 고가주택이면, 집이 많으면 괴물이자 적폐로 낙인찍혀버리는 현 상황이 매우 안타깝기만 합니다. 언제부터 고가주택을 보유한 사람은 적폐가 된 것일까요? 자본주의 사회에서 자산의 증식과 부채의 증가는 경제성장에 수반되는 당연한 결과입니다. 그에 따라 본인의 결정하여 자산을 구입하고 증식하는 것이 무슨 문제가 있는 것일까요? 집값이 떨어지면 누가 보상을 해주나요? 결국, 합법적인 테두리 안에서 본인이 선택하고 책임지는 것입니다.

그러나 책임지기 싫어서 집을 사지 않는 사람들은 다음과 같은 공통점을 갖고 주택을 사지 않습니다.

1. 집값이 너무 올라서 떨어지면 살거야.

2. 집값이 너무 떨어져서 더 떨어지면 살거야.

그들은 결국 사지 않습니다. 자산을 잃을까 봐 두렵기 때문입니다. 그렇지만 로또 청약 당첨에는 목을 맵니다. 매일 폭락론을 주장하면서 폭락론자가 외치는 유튜브 동영상에 만족하면서, 마치 사람이 먼 미래에는 죽는 것, 지구가 미래에는 사라지는 것, 태양이 식는 것 등 너무 먼 미래에 일들을 마치 눈앞에 일처럼 이야기하는 그러한 콘텐츠들을 보면서 말입니다. 집값은 너무 거품이야, 떨어질 거야, 외치면서 아이러니하게도 청약은 기다리고 있습니다. 매우 이중적인 모습 아닙니까?

결국 투자자나 투자를 하지 않는 사람들 모두 자산을 지키려는 목적은 같은데 왜 자꾸 구분 짓는 걸까요? 정말 의문이 듭니다. 

또한, 항상 얘기하는 내용이지만 주택임대시장에서 기여도가 큰 다주택자와 임대사업자들까지 괴물로 몰아버린다면 장려하고 독려했던 정권들은 무엇인가요?

* 이전에 작성한 게시글로 다주택자의 민간임대 시장 기여도에 관련된 내용을 작성하였습니다,

2019/09/23 - [부동산 이야기] - 다주택자, 과연 그들이 사회악일까?

정치적인 이야기일 수도 있지만 결국 프레임은 정부가 씌우고 있고 국민들 간의 갈등을 조장하고 있습니다. 정부는 집값이 오르건 내리건 맞추어 정책을 내놓을 순 있습니다. 그게 정부의 중요한 기능이기 때문입니다. 양질의 주택을 국민에게 공급하고 주택시장의 안정을 시키는 것은 당연한 역할입니다.

그러나 고가주택을 보유했다고 해서 집이 많다고 해서 적폐이자 괴물로 지칭한다면 그것은 분명 잘못된 것입니다. 정부는 누구보다 냉정하고 공정해야 합니다. 그게 그들의 역할이기도 합니다.

주택시장이 위축되면 구입을 장려하면서도 과열되면 억제하는 것은 매우 당연한 이치이기에 그것은 부정하지 않습니다만 최소한 프레임은 씌우면 안 된다는 것입니다. 

더군다나 지금의 정책들, 조금만이라도 해석할 수 있는 인사이트가 있다면.. 잘 아시지 않습니까? 절대다수의 국민들의 세부담이 증가하는 모습인 것입니다.

나는 세금 부담이 적으니깐 괜찮다고 고가주택 보유자와의 상대적인 차이로 자위할 순 있지만 그것이 내가 내는 세금이 줄어드는 마술은 아닙니다. 공시지가 인상은 결국 주택 보유자들 모두에게 공통적인 세부담이 되는 것입니다. 담배에 부과되는 소액의 세금에는 눈에 쌍심지를 켜고 반대하면서 더 큰 세금이 나가는 것에 대해서는 왜 이리 둔감할까요?

만약, 부동산 정책이 공급은 늘려나가면서 주택 보유에 대한 부담을 준다면 그것은 십분 공감하겠지만, 이상한 프레임의 논리로 국민들의 갈등을 조장하고 세부담만 늘어난다면 그것은 정말 답답한 일인 것입니다.

끓어오르는 마음에 두서없이 글을 쓴 거 같습니다만, 매우 안타까운 마음이 앞섭니다. 한 발만 뒤에서 보다 현실을 냉정하게 바라볼 수 있는 인사이트만 있더라도 이러한 오해들은 사라질 텐데.. 아쉬운 마음입니다. 

작성한 내용은 개인적인 견해이므로 그냥 이런 생각도 있다 정도로만 받아들이시면 좋을 것 같습니다. 저는 특정 정당이나 특정 정치색을 갖고 있는 사람은 아닙니다. 보다 객관화하기 위한 노력 정도로만 봐주시면 감사하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 정부가 꺼지지 않는 부동산 투자의 불씨를 잡기 위해 12.16 부동산대책 ; 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 이번 대책은 정부의 일관성 있는 부동산정책의 방향성을 보여주는 강력한 대책으로 보입니다. 규제의 차수를 거듭할수록 더욱더 강력해지는 정책.. 시장은 순응하고 진화하고 있었지만 이번에는 어떻게 반응될지 감이 안잡힙니다. 

먼저 대책에서 가장 크게 느껴졌던 대출규제와 종합부동산세 인상에 대해 간단히 살펴보겠습니다.

1. 주택담보대출 및 전세자금대출에 대한 규제 강화 

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 추가 강화

→ 현재 서울아파트 평균가격을 고려한다면 34평형 기준으로 약 9억원입니다. 그렇기 때문에 9억원을 초과하는 지역이 아닌 아파트들에서는 변화가 없기 때문에 9억원 미만에 주택에 대한 수요 역시 변화가 있을지 지켜봐야겠습니다.

② 초고가 아파트(시가15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

→ 시세 기준 15억을 넘는 아파트에 대해서는 주택담보대출이 금지되며 생활안정자금만 대출이 가능하겠습니다. 실제거래가가 15억 미만이더라도 시세가 15억을 넘는다면 금지되는 것으로 현재 서울의 입지좋은 신축들은 모두 해당되겠습니다. 15억 미만의 경우에는 9억원 X 40% + 6억원 X 20% = 4억 8천만원만 가능하기 때문에 기존에 대출비율 40% 적용(6억원) 대비 1억 2천만원의 현금이 필요합니다. 안그래도 진입장벽이 높은 고가아파들에 대한 장벽이 더욱더 높아질 전망입니다.

③ 주택담보대출의 실수요 요건 강화 

→ 규제지역 내에서는 2년 내 기존주택 처분 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과) 2년 내 전입조건으로 주택담보대출이 가능했지만 개선안은 공시가격에서 시가 9억원으로 변경하고 2년내 기존주택 처분조건 및 전입조건이 1년내 처분 및 전입으로 변경되었습니다. 이는 일시적 1가구 2주택 전략을 꾀했던 투자패턴에 다소 부담으로 작용될 것 같습니다.

2. 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

→ 현재는 시가 9억원 초과 주택 구입 및 보유시에 전세대출에 대한 공적보증은 제한되어 있는데, 사적 전세대출 보증인 서울보증보험까지 제한할 수 있도록 협조 요청합니다. 그동안 전세대출을 통한 유동성이 투자에 큰 힘이었기 때문에.. 그걸 차단한다니.. 매우 강력하게 느껴집니다. 다른 규제보다도 이부분이 실제로 이루어진다면 고가주택에 대한 투자수요가 매우 위축될 것으로 생각됩니다.

3. 주택보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

① 종합부동산세 세율 상향조정

→ 9.13대책에서 이어졌던 종합부동산세에 부담이 더욱더 커져보입니다. 개정안의 퍼센테이지는 미미해보이지만 고가주택을 보유한 주택에서는 수백에서 수천만원의 부담이 커졌기 때문에 수요가 위축될 확률이 높겠습니다.

② 조정대상지역 2주택자에 대한 세부담 상한 상향조정

→ 이 역시 종합부동산세 세율 상향과 맞물려서 내년 공시가격 발표시에 상당한 파장이 있을 것 같습니다. 결국 종합부동산세는 고가주택에 대한 수요위축으로 이어지기 때문에 어설픈 투자나 자금력이 없다면 투자가 매우 어려워 질 것 같습니다. 또한, 종합부동산세는 말이 많은 세금중 하나이지만 그 대상이 일부(약 60만명)이기에 조세저항이 크지 않다는 것이 더욱더 가슴아픕니다. 

이번 1216 부동산 대책을 보면서 제가 생각한 규제의 핵심 키워드는 고가주택에 대한 주택담보대출 제한(금지)와 전세자금대출 사적보증제한, 종부세 상향으로 생각됩니다. 전 하락론자는 아니지만 최소한 고가주택보유에 있어서는 부담이 늘어난 것이 확실한 것이기 때문에 진입장벽이 높아진 만큼 보유하기에도 녹록치 않아진 것이 사실입니다. '18년 발표한 913대책 이후에 맞이한 '19년 종부세는 예고편에 불과했던 것이 아닌가 싶습니다. 고가주택 보유에 대한 부담은 곧 수요 위축이 될 것이며, 대출 규제등과 맞물린다면 수요는 급격히 줄여들 것 같습니다. 특히, 현재 고가주택을 보유하고 있는 세대에 있어서는 일시적 1가구 2주택 전략도 어려워진 형국이기 때문에 규제지역 안에서 고가주택 구입에 대한 수요와 보유자에 투자가 확실히 줄어들 것 같습니다.

그런데 이런 수요위축에 대한 걱정과는 다르게 지속되는 정부의 규제들로 인해서 강력한 부동산 규제임에도 불구하고 시장은 매우 차분하게 느껴집니다. 지난 대책들에서 나왔던 리액션들과는 사뭇 달라진 느낌입니다. 이번 정책이 강력한 규제가 포함된 부동산정책인 것은 부정할 수 없지만 결국 규제의 틈이 생길수 밖에 없는 네거티브규제를 적용한 이상 우회 또는 회피하는 일종의 편법이 결국에는 생길 수 밖에 없기 때문에 벌써 대응책이 마련된 분들도 있지 않을까? 생각이 듭니다. 

또한 당장에는 새로운 규제에 적응하고 진화하기 위해서 수요가 위축될수도 있겠지만 대출규제간에 언급했듯이 서울의 아파트 중위가격이 약 9억원이기 때문에 9억원 미만의 아파트로 수요가 쏠려버릴 수도 있다는 생각이 들었습니다. 현재는 투자자뿐만 아니라 조바심을 느낀 실수요자들까지 장에 가세했기 때문에 조금이라도 공부가 된 투자자라면 9억원 미만의 서울의 아파트 1채는 전혀 부담으로 작용하지 않을 것입니다. 현재에 시장에 참여하는 많은 수요자들은 생각보다 똑똑하다는 것을 간과해서는 안됩니다.

저의 짧은 소견으로는 강력한 규제가 나왔기 때문에 단기간에는 조정또는 소강상태가 오리라는 것은 확실하다고 생각됩니다. 그러나 민간택지 상한제 적용지역 확대에서 볼 수 있듯이 우리가 예상한 것보다 규제가 조금 약하게 느껴진 것은 사실입니다. 최근의 아파트가격 상승률로 본다면 성남이나 수원, 대전 등 일일이 열거하지 않더라도 상승률이 높은지역들이 존재하고 있음에도 지금은 정부가 더 큰 칼을 한번에 빼들기는 어려운 상황에 직면했기 때문입니다. 오해의 소지가 있는 발언이기에 말씀은 삼가지만 말하지 않더라도 눈앞에는 생각보다 중요한 이슈들이 직면해 있기 때문에 정부도 이를 무시하기 어려웠을 것입니다.

이번 규제는 이번에 대상승장으로 인해 발생한 부동산 양극화로 상대적으로 저가의 아파트를 보유한 절대 다수의 국민들을 달래기 위한 느낌으로 보이는 것은 저만의 생각인지도 모르겠습니다. 현재의 부동산 투자 심리를 잡지 못한다면 결국에는 고가주택이 아닌 주택과 규제를 받지 않는 지역들에서의 상승이 지속될 것 같습니다. 이번 규제를 보고 느낀점은 비규제지역에 다주택자는 부담이 크게 느껴지지 않겠구나라는 생각이 들었습니다. 원래 똑똑했던 투자자 뿐만아니라 똑똑해진 실수요자까지 시장에 참여한 이시점에서 규제책이 이내 간파될 것만 같아 두렵습니다.

미래에 대한 전망과 걱정은 다소 부질없는 것일수도 있지만 대비하는 것도 나쁘진 않다고 봅니다. 결국 규제는 시작되었고 얼마나 빠르게 대응하느냐가 더욱 중요해졌습니다. 그리고 얼마나 빠르게 부동산대책에 적응할지 훌륭한 선배투자자들의 귀추도 궁금해집니다. 

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