안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 광고를 살펴보다 보면 오피스텔이나 상가를 제외하고 '생활형 숙박시설'이 종종 눈에 띕니다.
부동산 공부를 하다보면 아파트나, 단독주택, 공동주택, 오피스텔 등 용어는 들어봤지만 '생활형 숙박시설'은 생소한데요, 그래서 오늘은 '생활형 숙박시설'에 대해 간단히 살펴보겠습니다.
★ 생활형 숙박시설
(1) 개념
보통 수익형 부동산 상품인 오피스텔과 상가를 많이 생각하고 계십니다. 그러나 이러한 것들에 대해서 전매·대출 제한 등의 규제를 강화하면서 이들 규제를 피한 상품으로 생활형 숙박시설이 각광받았습니다.
생활형 숙박시설은 "Serviced reisden"를 줄여서 레지던스라고 많이 사용하고 있는데요, 객실 내 취사시설이 가능한 생활형 숙박시설입니다.
* 일반형 숙박시설에는 일반호텔, 모텔, 여관, 여인숙 등이 있습니다.
생활형 숙박시설은 2000년대 초반 외국 관광객들에게 인기가 많았는데요, 호텔보다 저렴한 요금에 취사시설이 있어 수요가 높았지만 2010년 호텔업계 반발 및 대법원 불법 판결로 공급 중단 및 폐업 위기까지 갔다가 2012년 공중위생관리법 시행령 개정으로 법적 지위를 획득했습니다.
(2) 특징
외관 및 내부구조는 아파트나 오피스텔과 동일하지만 성격은 호텔과 비슷한 '숙박시설'입니다. 객실에서는 자유롭게 취사 및 세탁이 가능하고 내부에서는 사우나, 피트니스센터, 수영장 등 부대시설을 이용할 수 있습니다.
주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에, 분양 시 청약통장이 필요 없으며 지역 구분 제한적 용도 받지 않습니다.
개별 등기 및 전입신고가 가능해 자유롭게 개인 소유 및 입대사업을 할 수 있으며 전매제한이 없어 언제든지 매매, 증여, 임대하는 장점이 있습니다.
그러나, 주택담보대출이 불가한 점(사업자 대출 등 필요), 취득세가 4.6%인점(오피스텔과 동일), 학교 인근에 건축이 어려운 점(숙박시설이므로..), 실거주 및 전입신고할 경우에는 주택으로 간주되어 각종 주택 관련세금(양도세 및 종합부동산세 등 주택관련 세금) 적용을 받습니다.
(3) 호텔 및 주거용 오피와 생활형 숙박시설의 차이점
★ 생활형 숙박시설 투자론 어떨까?
생활형 숙박시설을 투자로 본다면 매우 보수적으로 접근해야 한다는 생각입니다. 많은 분양의 장점(확정 수익 등)을 나열하며 매우 매력적인 투자처로 착각할 수 있지만 보수적인 입지분석(충분한 투자가치가 있는 오션뷰, 혹은 관광지 등)을 통해서 투자를 해야 합니다.
생활형 숙박시설 분양이 늘면서 공급이 많아지다 보니 한정적인 수요지역에서는 출구가 어려울 수 있습니다.
특히, 임대소득에 현혹되어서 매도 시에 어려움을 겪지 않도록 조금 더 살펴봐야 할 것입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 5월 11일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대되었습니다.(0.03->0.04%). 수도권(0.06%->0.07%)은 상승폭 확대, 서울(-0.06%->-0.04%)은 하락폭 축소, 지방(0.00%->0.02%)은 보합에서 상승 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->0.02%), 세종(0.08%->0.09%), 8개도(0.00%->0.01%)이 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(68->71개) 및 하락지역(70->72개)은 증가, 보합 지역(38->33개)은 감소했습니다.
- 서울(-0.06%->-0.04%)은 주택공급 강화방안(5.6)을 비롯한 안정화 정책과 코로나 19로 인한 경기침체가 이어질 것으로 예상되는 가운데, 일부 단지 급매물 소화되며 상승 움직임 있었으나 이후 추격매수 없고, 대체로 매수문의 줄어들고 매도 및 매수자 간 눈치보기 장세가 이어지며 서울 전체적으로 7주 연속 하락세가 지속되었습니다.
강북 14개 구(-0.02%) : 용산(-0.06%)는 용산역 정비창 개발 호재가 있으나 대체로 관망세가 지속되며 이촌동 재건축 위주로, 마포(-0.07%)는 아현 및 대흥동 신축 위주로, 노원(-0.02%)은 상계 및 월계동 구축 위주로 하락하였으며, 최근 보합세를 유지하던 도봉(-0.02%), 강북(-0.01%)은 약 10개월 만에 하락을 전환되었습니다.
강남 11개 구(-0.06%) : 강남(-0.15%), 서초(-0.16%), 송파(-0.08%), 강동(-0.05%)는 일부 투자자들의 저점 인식 및 GBC착공 호재 등이 있으나, 정부 규제 및 경기 침체, 막바지 절세 및 급매물 출현 가능성 등으로 여전히 대다수 단지 매수 우위 시장을 유지하며 하락세가 지속되었습니다.
구로(0.07%)는 구로 및 고척동 등 중저가 단지 위주로 상승했으나, 그외 지역은 모두 보합 내지 하락했습니다.
☞ 급매물이 소화되며 일부 호가가 상승하였습니다. 최근에 반전된 분위기가 반영된 모습입니다. 전반적으로 하락폭이 축소된 모습입니다.
- 인천(0.22%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 부평(0.38%)은 교통호재 및 정비사업 진척 기대감으로, 계양(0.32%)은 효성 및 계산동 등 가격 수준이 낮거나 정비사업 기대감 있는 단지 위주로, 남동(0.29%)은 교통 여건 개선 기대감 있는 논현 및 구월동 등 위주로 상승했습니다.
☞ 인천시는 여전히 뜨거운 모습입니다. 특히, 신도시인 청라 및 송도뿐만아니라 원도심인 남동구, 미추홀 구, 부평구 정비사업 중심으로 상승세가 여전한 모습입니다.
- 경기(0.10%->0.10%)는 보합세를 보였습니다. 용인(0.10%) 및 수원(0.08%)는 대출규제 등으로 상승폭이 줄어든 가운데, 수원 팔달구(0.29%)는 교통호재 영향 있는 우만 및 화서동 위주로, 용인 수지구(0.18%)는 상현, 죽정동 저가 단지 위줄 ㅗ상승했습니다. 구리(0.38%)는 교통망 확충 기대감 있는 인창동 일대 위주로, 안양 만안구(0.29%), 안산 상록구(0.27%)는 정비사업 진척 등으로, 남양주시(0.27%)는 교통호재 있는 호평동 및 진접읍 등 위주로 상승했습니다.
☞ 경기도는 이제 전반적으로 실수요중심으로 개편된 모습입니다. 그간 규제지역으로 묶여서 상승폭이 적었던 곳들의 상승세가 보이면서 가수요가 줄어든 모습입니다.
- 5대 광역시(0.00%->0.02%)는 상승했습니다. 대전(0.15%)은 서구(0.26%)가 도안 및 관저동 등 주거환경 쾌적한 신축 위주로, 대덕(0.23%)은 재건축 기대감 있는 대화 및 신대동 위주로, 동구(0.12%)는 역세권 사업 기대감 있는 신흥 및 판암동 저가 단지 위주로, 중구(0.10%)는 유천 및 태평동 등 개발호재 있는 단지 위주로 상승했습니다.
광주(-0.03%)는 서구(0.00%)가 광천 및 화정동 일부 신축 위주로 상승하며 보합 전환됐으나, 광산(-0.03), 남구(0.30%)는 노후 주택 수요 감소 등으로, 북구(-0.04%)는 양산,문흥,용봉동 구축 위주로 하락했습니다.
- 세종(0.08%->0.09%)은 상승폭이 확대되었습니다. 충남대 병원개원(7월예정) 등 정주여건 개선 기대감 있는 가운데;, 소담 및 보람동 및 그간 상승폭이 낮았던 금남면 구축 위주로 상승했습니다.
☞ 지방 역시 반등하는 모습입니다. 최근에 규제에 따른 풍선효과가 지방에 미치는 모습을 보이고 있습니다.
- 그 외 8개도(0.00%->0.01%)는 소폭 상승했습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지했습니다.(0.05%->0.05%) 수도권(0.05%->0.06%)은 상승폭 확대, 서울(0.02%->0.02%)은 상승폭 동일, 지방(0.02%->0.03%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.02%->0.04%), 세종(0.14%->0.03%), 8개도(0.02%->0.03%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(82->91개)은 증가, 보합 지역(52->47개) 및 하락 지역(42->38개)은 감소했습니다.
- 서울(0.02%->0.02%)은 정비사업 이주수요, 역세권 수요, 저가 단지 수요 있는 지역위주로 상승했으나, 신규 입주물량과 계절적 비수기 영향 등으로 상승폭이 유지되며 안정세가 지속되고 있습니다.
* 서울 신규 입주물량(5월~7월) : '19년 6,100세대 -> '20년 약 13,000세대
강북 14개 구(0.02->0.02%) : 마포(0.05%)는 도화 및 창전동 구축 단지 위주로, 강북(0.05%)는 미아동 대단지 위주로, 용산(0.04%)은 이촌 및 산천동 위주로 상승했으나, 동대문(0.00%)은 장안동 구축 위주로 수요가 감소하며 보합으로 전환되었습니다.
강남 11개 구(0.03->0.02%) : 송파(0.07%)는 교통 등 정주여건 양호한 잠실 및 신천동 역세권 위주로, 강동(0.05%)은 명일 및 길동 중소형 단지 위주로 상승폭이 확대됐으나, 서초(0.01%)는 대형평형 위주로 호가가 하락하며 상승폭 축소, 강남(-0.01%)은 일부 정비사업(청담삼익, ~5월 말) 이주 마무리되며 하락으로 전환되었습니다.
동작(0.05%)은 직주근접 수요 있는 사당 및 신대방동 역세권 단지 위주로, 구로(0.04%)는 신도림동 역세권 위주로 상승했으나, 양천(-0.06%)은 목동 신시가지 일대 구축 단지 위주로 수요가 감소하며 하락세가 지속되었습니다,
☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다. 수요가 탄탄한 서울의 모습입니다.
- 인천(0.11%->0.12%)은 상승폭이 확대되었습니다. 미추홀(0.28%)는 주안 및 도화역 인근 단지 위주로, 남동(0.18%)은 정주여건 양호한 만수 및 구월동 위주로, 서구(0.18%)는 2호선 개통으로 교통여건 좋아진 검암 및 당하동 위주로 상승하였으나, 중구(-0.04%)는 항만 경기 위축 등으로 수요가 감소하며 하락으로 전환되었습니다.
☞ 인천 역시 주택노후도가 심한 구도심 위주로 정비사업이 활발하게 진행되며 전세가 상승이 있습니다. 또한, 서구에서는 청라지구가 입주물량이 없어 전세가 상승이 유지되고 있습니다.
- 경기(0.06%->0.08%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원 영통(0.37%)은 분당선 역세권 위주, 용인 기흥(0.22%)은 광교지구 인근 지역 위주로, 하남(0.22%)은 교통여건 개선되는 미사지구 위주로, 군포(0.19%)는 산본역 인근 위주로 상승했으나, 과천(-1.06%), 김포(-0.03%), 파주(-0.01%)는 신규 입주물량 영향 등으로 하락세가 지속되었습니다,.
☞ 실수요가 많은 핵심지역들 위주로 상승세가 유지되는 모습입니다. 외곽지역의 경우 물량에 따라 전세가의 출렁임이 보이는 모습입니다.
- 5대 광역시(0.02%->0.04%)로 상승세가 확대되었습니다. 대전(0.19%)는 서구(0.27%)가 둔산 및 월평동 등 정주여건 양호한 단지 위주로 상승 전환하였으며, 동구(0.21%)는 혁신도시 유치 기대감 등으로 매매 가격과 동반하여 상승하였으며, 동구(0.21%)는 혁신도시 유치 기대감 등으로 매매 가격과 동반 상승, 유성(0.18%)은 원내 및 장대동 등 상대적으로 저렴한 단지 위주로, 대덕(0.10%)은 대화동 구축 및 세종시 인접한 석봉동 신축 위주로 상승했습니다.
부산(0.00%)은 남구(0.05%)가 신규 입주 마무리되는 가운데, 대연동 주요 단지 위주로, 사하(0.04%)는 신평동 등 역세권 신축 위주로 상승했으나, 기장(-0.11%)은 매매 가격과 동반하여 기장읍 일부 구축 위주로 하락 전환했으며, 동구(-0.06%)는 범일동 노후주택 수요 감소로 하락했습니다.
- 세종(0.14%->0.03%)은 상승폭이 축소되었습니다. 행복도시 내 입지여건 양호한 도담 및 새롬동 위주로 상승했으나 생활 속 거리두기 등으로 관망세를 보이며 전체적인 상승폭은 축소되었습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 실수요자 중심의 주택공급을 위해 주택의 전매행위 제한 강화 방안이 발표되었습니다.
총선 이후에 정부의 방향성을 잘 나타내 주는 정책들이 연달아 발표됨으로써 시장의 수요자들은 다소 혼란스러울 수 있겠습니다.
저 역시도 정부의 이러한 규제 카드가 상당히 많이 남아 있음을 느끼고 있는데요, 이번 규제가 어떤 영향을 미칠지 잘 살펴보도록 하겠습니다.
제 견해는 초보의 눈이므로 틀릴 수 있으니 단순 참고만 해주시면 감사하겠습니다.
★ 전매행위 제한 강화 내용
투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택을 공급하기 위해 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택의 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기 시까지로 강화하였습니다.(올 8월까지 주택법 시행령 개정완료 예정)
* 현재 민간택지에서 건설공급되는 주택의 전매행위 제한기간
: (투기과열지구) 소유권이전소유권 이전 등기일, (조정대상지역) 6개월 ~ 소유권 이전등기일, (수도권 및 지방광역시) 6개월, (기타 민간택지) 없음
* 과밀억제권역 및 성장관리권역은 대부분의 수도권을 의미하며 또한 지방 5대 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)이 해당됩니다. 전매제한과 관련된 내용은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋겠습니다.(0220 부동산 대책으로 조정지역은 모두 1 지역으로 해당됨)
현재의 투자자들은 거래가 가능하고 환금성과 레버리지를 극대화하는 분양권 시장에 많은 참여를 하고 있습니다. 특히, 비규제 지역의 전매가 다소 자유롭고 상대적으로 저렴한 지역들의 분양권이 주요 타깃이 되었는데, 이번 규제를 통해서 더욱더 프리미엄이 올라갈 것으로 생각됩니다.
특히, 상급지일수록 거래 가능한 물건에 대한 수요가 증가할 것이며 이와 대조적으로 규제를 받지 않는 지방의 대장급 도시들(청주, 원주, 전주, 창원 등) 역시 풍선효과를 정면으로 받을 확률이 높습니다. 이미 투자수요의 진입이 활발하고 실수요자들도 들썩이는 분위기에 이번의 정부정책으로 심리에 기름을 부은 느낌입니다.
매도자들의 호가가 올라가고 풍선효과를 생각하는 후발주자들의 진입이 이어지면서 다소 과열되는 모습을 보일 것 같습니다.
다만, 수요가 적은 도시들의 물건들은 단순히 많이 담기 위해 어설프게 접근하는 것은 바람직하지 않으며 언제든지 정부의 토끼몰이의 희생자가 될 수 있음을 기억해야 합니다.
* 과거 투기과열지구 지정시 1회에 한해 전매가 가능하게 한 점 등을 봤을 때, 마지막 매수자가 등기를 쳐야 하는 최악의 상황에서는 수요가 적은 도시들에 경우 가수요가 빠져나간다면 답 없는 상황도 연출될 확률이 높습니다.
이번에 규제하지 않더라도 과열되는 모습이 나온다면 언제든지 꺼내들 수 있는 카드라고 생각됩니다.
물론, 이번 규제에서 지방의 경우 과다한 규제에 따른 반발여론과 지방의 세수확보 그리고 코로나로 침체된 경기회복을 위해서 복잡한 논리들이 적용될 확률이 높아 과거의 정책이 나오긴 매우 어려운 것은 현실입니다만, 그래도 투자자라면 수요를 잘 판단하면서 진입해야 할 것입니다.
지방의 소도시외에 수도권의 경우 자연보전권역 내 상급지(강남 및 판교 접근성이 좋은 동남권 도시들 : 용인 및 광주 및 여주) 역시 당분간 풍선효과를 정면으로 맞을 확률이 높아 보입니다.
여기에 '주택법 시행령' 개정 이전에 분양하는 비규제 지역 분양권 역시 청약이 경쟁이 치열할 것으로 판단됩니다. 예상되는 주요 단지들은 대단지이면서 다주택자가 참여 가능한 단지들이 그 대상이 될 것입니다.
입주권의 경우에는 분양권의 프리미엄이 상승하며 상대적으로 무거운 금액으로 수요자들의 선택을 받지 못했지만 앞으로 거래 가능한 분양권이 줄어들게 됨에 따라 자연스레 입주권에 대한 관심도 높아질 것으로 보입니다.
다시 생각해보면 이제는 투자수요가 갈 곳이 다소 뻔해진 상황이 되어버린 모습입니다.
(2) 수도권 분양권 투자수요의 감소에 따른 청약경쟁률 하락이 예상됩니다.
소유권 이전등기 시까지 전매가 제한되는 분양권은 실수요자(또는 명의가 있는 투자자들) 외에는 다소 접근이 어려운 것은 사실입니다.
현재에도 기본적으로 수도권(규제지역)에 주택을 보유한 분들은 일시적 1가구 2 주택에 2개의 분양권을 통한 절세와 레버리지 효과를 누리고 있는데, 소유권 이전등기 시까지의 청약단지는 다소 매력이 떨어지는 것이 사실입니다.
분양권을 위해 청약시장에 참여가 어려울 것이기 때문에 당분간은 청약경쟁률의 하락이 불가피할 것으로 판단됩니다.
이에 따라 높아질 기존의 분양권과 청약에 접근이 어려운 실수요와 투자를 병행하는 많은 개인들의 청약 욕구를 줄여주는 효과가 나타날 것입니다.
흔히, 말하는 분양권 단타(짤짤이)를 하던 다수의 수도권 투자자들에게는 수도권 분양시장은 높아진 분양가와 전매제한으로 투자처로써 매력을 느끼기 어려울 것입니다.
그렇지만 투자욕구 자체를 막기 어려워 풍부한 유동성이 어디로 튈지 주목해봐야 하겠습니다.
(3) 전매제한에 따른 저평가된 지역 또는 입지 가치가 재평가되어 서열을 재정비할 것입니다.
과열된 현재의 시장에서 가치와 가격이 일치하지 않는 곳들이 많아짐에 따라 저평가 지역, 고평가 지역들이 식별되고 있습니다.
시장의 수요자들은 공개된 정보와 학습력을 바탕으로 이러한 점을 놓치지 않을 것이며, 다시금 상급지에 대한 진입 욕구가 높아질 확률이 높습니다.
상대적으로 입지가 떨어지나 소액인 곳들이 부담스러워지기 시작한다면 다시 한번 입지 가치에 따른 서열을 재정비할 확률이 높습니다.
기나긴 상승장을 통해 많은 자금력을 확보한 투자자들은 결국, 다시 한번 상급지를 두드리게 되는 모습도 연출될 것으로 보입니다.
★ 전매행위 제한 강화에 따라 우리는 어떻게 대응해야 할까?
이번 규제를 보면서 많은 생각이 들었습니다. 결국, 투자자들을 점점 좁은 곳으로 몰아가는 느낌을 강하게 받았는데요, 그게 정부의 니즈와도 부합하는 것 같습니다.
단순히 규제만을 의미하는 것이 아니라 풍부한 유동성을 통한 세수확보와 지방경제 활성화 등의 의외의 소득도 얻을 것 같단 생각이었습니다.
뻔히, 현재 지방 소도시들의 들끓고 있는 모습을 알면서 보다 강화된 규제를 한 번에 하지 못하는 모습에서 정부의 조심스러움도 느껴졌습니다.
그렇지만 언제든지 정부가 내놓을 수 있는 카드가 아직도 많다는 것은 많은 투자자들 입장에서는 안고 가야 할 리스크임을 인지하면서 투자를 이어가야 할 것입니다.
더욱더 예상하기 쉬워진 투자처에 투자수요가 몰리다 보면 변동성이 커짐과 동시에 리스크도 존재하게 되는 모습들을 연출할 것입니다.
투자자가 아닌 실수요자의 경우라도 조바심을 내기보다는 이런 상황 속에서 경쟁이 치열하지 않지만 상대적으로 입지 가치와 가격이 매력적인 곳들을 두들기게 된다면 의외로 좋은 곳에 내 집 마련이 가능하지 않을까 생각이 됩니다.
특히, 청약제도는 보수적인 수요자들 역시 참여하기 좋은 내 집 마련의 툴로써 전매제한이 강화되어 수요가 일부 급감할 곳들의 옥석을 잘 가려내어 좋은 선택 하시면 좋겠습니다.
"앞서나가는 것도 물론 중요하지만 뒤에 누가 있는지 살펴보는 것도 매우 중요하다고 생각됩니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 5월 4일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 코로나 영향이 반영된 지표입니다.
1. 매매 가격
5월 4일 기준 주택시장 동향 자료에 따르면 서울은 대부분 지역이 보합을 보이고 강남 3구가 6주 연속 하락하는 모습을 보였습니다.
서울의 아파트를 사려고 문의하는 사람은 극도로 줄어든 모습인데요, 코로나의 여파가 지속되고 가정의 달이 시작되어 부동산에 대한 관심 및 상승에 대한 기대감이 더욱 줄어들면서 매수문의가 좀처럼 늘지 않은 상태가 이어지고 있습니다.반면 인천(0.12%)은 재건축에 대한 기대감에 지역의 영향으로 다른 지역과 상반된 모습입니다,
경기(0.08%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.00%)은 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.01%)는 대전(0.08%)만 약간 높은 편이고, 대구(0.02%), 울산(0.01%)은 미미하게 상승했으며, 부산(-0.02%), 광주(-0.01%)는 하락했습니다.
-서울 아파트 매매 가격은 다수의 지역이 보합을 보이면서 서울 전체적으로도 보합을 기록했습니다. 강남구(-0.10%), 송파구(-0.06%), 서초구(-0.04%) 를 비롯해 양천구(-0.01%)가 하락했습니다.
코로나 여파 및 가정의 달이 시작하면서 매수문의가 더욱 줄어든 모습입니다. 종로구(0.07%), 서대문구(0.05%), 관악구(0.04%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.
종로구는 코로나 19에 따른 전반적인 경기 침체와 부동산 규제 여파로 아파트 매매 및 임대차 거래 모두 멈춰 있습니다. 다만 명륜동 지역은 대학교 교직원 및 젊은 세대, 종로·광화문·창신동은 시내 중심에 위치해 직장인 수요가 꾸준한 지역으로 특히 소형의 경우 월세 거래 잘 이루어지는 편이라 월세 수익용 투자 수요도 꾸준합니다.
송파구는 대출규제, 경기침체 등으로 인해 투자 수요가 집중되었던 재건축 단지들의 매매가가 하락세로 전환되었고, 그 분위기가 일반 단지들로 확산되어가는 모습입니다. 또한 다주택자들이 한시적인 세제 혜택을 보기 위해 내놓는 물량과 공시가 급등에 따라 늘어난 보유세를 피하기 위해 내놓는 고가 주택들로 인해 매물량이 증가하고 있습니다.
☞ 고가주택에 대한 피로도와 급매물이 거래가 되면서 여전히 차가운 분위기를 보여주는 서울이지만, 상대적으로 저렴해 보이는 가격과 접근 가능한 고가주택 이하의 물건들은 여전히 수요자들의 관심에 있습니다.
-경기는 전주대비 0.08%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.09%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있습니다. 안산 단원구(0.42%), 군포(0.34%), 남양주(0.27%) 정도가 상승했고, 일산서구(-0.16%), 파주(-0.08%), 양주(-0.07%)는 하락했습니다.
안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재로 실수요자와 투자 수요가 함께 움직이면서 상승세가 지속되고 있습니다. 교통이 좋은 인기지역 위주로 매수가 붙기 시작하여 구주택의 저렴한 물건들이 빠르게 소진되고 있습니다.
☞ 투자수요가 진입이 용이한 비규제 지역들은 여전히 수요가 잔존한 모습입니다. 특히, 투자금이 적게 들어가는 기축으로까지 수요가 번진 모습인데요, 계속해서 살펴봐야겠습니다.
-인천(0.12%)은 연수구(0.18%),남동구(0.18%),미추홀구(0.15%)등 전주 대비 상승세가 유지되고 있습니다.
인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.
☞ 인천은 여전히 비규제 지역 대도시로서 투자자들의 관심을 갖게 하고 있습니다. 상대적으로 저렴한 가격이나 분양물량, 정비사업 등 다양한 투자지역에서 매력도가 높아 보입니다.
2. 전세 가격
전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.03%의 미미한 상승을 기록했습니다. 수도권(0.04%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 기록했습니다
또한, 주택도시 기금을 통해 총사업비의 50%까지 연 1.8%로 융자하여 금융지원을 추가하고, 공간 지원 리츠를 통해 비주거시설 매입을 지원합니다.
(2) 소규모 정비사업 보완
소규모 사업의 사업비 조달과 수익성 확보가 어렵기 때문에 관련된 내용들이 보완되었습니다.
용적률 완화 조건을 개선(공적 임대 20%에서 공공임대 10%로 완화)하고 공공임대 공급량과 비례하여 용적률을 상향하며, 주차장 설치의무 완화(공용주차장 건설 시 의무확보 주차면수 50% 면제)를 통한 사업비를 절감 지원합니다.
공공참여 가로주택정비사업 추가 지원을 통해 공공성 요건을 충족하는(공공임대 10% 이상 공급) 경우에 분양가 상한제를 제외합니다. 또한, 기준을 충족하게 된다면 기금 융자 금리를 1.5% -> 1.2%로 인하합니다.
또한, 증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납 시 도시 규제 완화(층수제한, 중정형 인동거리, 용도지역 상향 등)합니다.
더불어 역세권 민간주택사업을 활성화(역 350m 내 2,3종 및 준주거지역)하여 재개발사업의 정비계획, 주택건설사업의 지구단위계획 등을 수립하여 추진하는 민간사업은 용도지역을 상향 지원합니다. 다만, 용도지역 상향 시 증가하는 용적률의 50%를 공공임대 주택으로 공급해야 합니다.
이를 위해 서울시는 유휴공간과 도심 내 유휴부지를 추가 확보하여 도심형 공공주택을 공급할 계획입니다. 3년 간 총 만 5천 세대를 공급할 계획이네요.
(3) 기존 수도권 공급계획 조기화
수도권 30만 호 중 21만 호(19곳) 지구지정을 완료(신도시급 5곳 중 4곳 완료)하였습니다. 연내 지구계획 마련과 토지보상을 병행하여 속도를 높일 계획이며, 빠르면 연내에 토지보상을 본격화할 예정입니다.
사업이 빠르게 진행된다면 '21년 말부터 입주자 모집 착수가 가능할 것으로 보고 있습니다.
신도시와 관련된 내용은 한번 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 광역교통망 확충(S-BRT, GTX 등)과 스마트 도시를 지향하고 있네요.
(4) 기존 수도권 공공택지 내 아파트 지속 공급
주거복지 로드맵과 수도권 30만 호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 '20년 이후 총 77만 호를 공급 예정입니다. 이중 50% 이상은 '23년까지 연 11만 호 수준으로 입주자 모집을 추진 중에 있습니다.
일부 신도시 및 공공택지는 사전 청약제를 통한 조기 분양을 추진할 계획인데요, 공급 1~2년 전에 일부 물량을 사전 청약 선정합니다. 다만, 당첨자는 본 청약 시까지 요건을 갖춰야 100% 당첨됩니다.
지구계획-토지보상-택지조성사업-사전청약-주택사업승인-주택착공-본청약의 과정 중 일정 절차가 완료된 곳에 한해 우선 적용하여 청약까지 대기시간을 최소화하여 공급할 예정입니다.
사전청약 물량은 '21년 약 9천 호로 구체적인 입지는 '21년 상반기 중 확정할 계획입니다.
또한, 정비사업의 시세차익 목적의 조합원 입주권 구입 시 불이익을 부여할 예정입니다.(관련 불이익은 조합정관에 의무적으로 반영 예정)
이외에도 지속적으로 투기방지를 위해 모니터링-투기단속반 운영-불법행위 방지를 실시할 계획입니다.
위 본문의 내용의 추진일정은 대부분 '20년 내에 추진될 예정이며, 서울 내 도심 유휴부지 추가 확보는 '21~'22년, 3기 신도시는 '21년 하반기 이후가 될 것으로 보입니다.
정말 글로는 좋은 내용이 많지만 다소 우려되는 것들도 있습니다. 대표적으로 서울 내 핵심지역들에 대해 임대아파트 공급을 위한 공간으로 낭비하는 내용이랄지, 사전 청약제를 통한 실수요자들을 대기수요로 전환하려는 내용들은 집값 안정을 위한 것이 아니라 일시적 일 수 있습니다.
또한, 광역교통망 확충도 현재 지지부진한 상태에서 신도시 및 수도권 공공택지 주택 추진은 또다시 실수요자들에게 희망고문하지 않을지 심히 염려됩니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 27일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.08%->0.06%)은 상승폭 축소, 서울(-0.05%->-0.08%)로 하락폭 확대, 지방(-0.01%->0.00%)은 하락에서 보합 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(-0.01%->0.00%), 세종(0.06%->0.04%), 8개도(-0.02%->-0.01%)이 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(64->65개)은 증가 보합 지역(32->31개)은 감소, 하락지역(80->80개)은 유지되었습니다.
- 서울(-0.05%->-0.07%)은 4.15 총선 결과에 따른 안정화 정책 예상 및 코로나 19로 인한 실물경제 위축 등으로 관망세가 깊어지는 가운데, 재건축 단지와 고가 단지 위주의 급매물 증가되며, 5주 연속 하락세가 지속되고 있습니다.
* 1분기 경제성잘률 : -1.4%(4. 23, 한국은행)
강북 14개 구(-0.02%) : 마포(-0.06%), 용산(-0.05%), 성동(-0.02%) 등 강북 인기지역은 고가 단지 위주로 하락하고, 노원구(-0.02%)는 월계동 재건축 단지 위주로 하락하는 등 강북 모든 구에서 보합 내지 하락하였습니다.
강남 11개 구(-0.11%) : 강남(-0.29%), 서초(-0.27%), 송파(-0.17%), 강동(-0.05%)은 정부 규제 유지 전망 및 보유세 부담, 장기보유자의 양도세 중과 배제를 위한 급매 거래 등으로 하락폭 확대되었습니다.
구로구(0.03%)는 구로, 개봉동 상대적 저가 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었고, 영등포구(-0.03%)는 여의도 재건축, 양천구(-0.06%)는 목동 재건축 단지 위주로 하락하는 등 대다수 지역에서 하락세가 지속되었습니다.
☞ 고가주택 위주로 급매물이 출현되고 거래되면서 전반적으로 매수자들은 급매물을 기다리며 관망세로 돌아선 모습입니다. 그러나 급매물이 바로 소진되는 모습을 보았을 때는 여전히 대기수요가 많다고 볼 수 있습니다. 바닥을 다진 모습일지 더 하락이 깊어질지 지켜봐야겠습니다.
- 인천(0.23%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 부평(0.34%)은 정비사업 및 교통호재 영향 있는 부개, 산곡, 갈산동 위주로, 남동구(0.29%)는 정비사업 호재 있는 구월, 간석동 신축 위주로, 서구 (0.27%)는 주거 및 생활환경 양호한 청라, 신현동 위주로, 연수(0.21%)는 옥련동 위주로 상승했습니다.
☞ 여전히 비규제지역 수도권 투자처로서 각광받는 모습입니다. 그러나 코로나 발 부동산 조정장을 같이 겪는 모습인데요, 매수문의는 줄었고 역시, 급매물 위주로 거래되는 모습입니다.
- 경기(0.11%->0.10%)는 상승폭이 축소되었습니다. 교통호재가 있거나 그간 상승폭이 낮았던 지역 위주로 상승세가 지속되는 가운데, 수원 팔달(0.39%)은 교통호재(신분당선 연장 및 인덕원선) 영향 있는 화서 및 우만동 위주로, 장안 (0.25%)는 송죽, 조원동 위주로, 영통(0.05%)은 영통동 역세권 일부 단지 위주로 상승했습니다.
성남 수정(0.46%)은 정비사업(신흥동 등) 기대감 등으로 상승폭이 확대됐고, 안산(0.40%), 광명(0.17%)은 교통호재(서부간선도로 및 신안산선) 영향 등으로, 구리시(0.27%)는 갈매지구 위주로 상승했으나 지난주 대비 상승폭은 축소된 모습입니다.
☞ 규제지역으로 바뀐 수원은 여전히 투자처로서 영향을 미치고 있으며, 규제지역임에도 입지가 좋은 성남, 구리, 광명 등은 여전히 수요자로부터 인기가 있습니다. 비규제 지역 수도권에서는 안산이 상승세를 이어가고 있습니다만, 매수세는 감소한 모습입니다.
- 5대 광역시(0.00%->0.00%)는 보합입니다. 대전(0.09%)은 동구(0.18%)에서 대전역세권 개볼 호재 있는 대동과 신흥동 위주로, 대덕(0.13%)은 재건축 기대감 있는 대화동과 트램 영향 있는 법동 위주로, 서구(0.12%)는 정비사업 영향 있는 선화동 위주로 상승했으나 유성(0.00%)은 도안신도시 위주로 거래가 위축되며 보합세가 지속되었습니다
대구(-0.03%)는 코로나 19 사태 장기화에 따른 지역경기 부진 등으로 대부분 지역에서 보합 내지 하락을 나타낸 가운데, 달성군(-0.16%), 북구(-0.05%)는 신규 입주물량 영향 있는 지역 위주로, 중구(-0.05%)는 남산동 일대 구축과 준신축 위주로 하락하였습니다.
- 세종(0.06%->0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 실물경제 위축 등으로 3주 연속 상승폭이 줄어든 가운데, 행복도시 외곽 조치원읍과 아름 및 중촌동 일대 위주로 소폭 상승하였습니다.
☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 전국이 일부 지역을 제외하곤 조정국면으로 보입니다.
- 그 외 8개도(-0.02%->-0.01%)는 하락폭이 확대되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대됐습니다.(0.04%->0.05%) 수도권(0.03%->0.05%)은 상승폭 확대, 서울(0.02%->0.01%)은 상승폭 축소, 지방(0.01%->0.03%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.03%), 세종(0.17%->0.15%), 8개도(0.01%->0.02%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(84->86개)및 보합 지역(43->50개)은 증가, 하락 지역(49->40개)은 감소했습니다.
- 서울(0.02%->0.01%)은 역세권 및 학군수요 꾸준하거나 정비사업 이주수요 있는 단지 위주로 상승했으나 신규 입주물량 영향 있는 일부 지역은 하락하는 등 지난주 대비 상승폭 축소되었습니다.
강북 14개 구(0.01->0.00%) : 성동(0.04%)은 하왕십리, 금호동 역세권 위주로, 마포(0.04%)는 그간 상승폭 낮았던 도화동 구축 대단지 위주로, 성북(0.04%)은 하월곡, 정릉동 위주로 상승했으나 노원(-0.07%)은 구축 위주로 하락폭이 확대되는 등 강북 전체로 보합 전환되었습니다.
* '19.7월 2주 상승 이후 42주 만에 보합 전환되었음
강남 11개 구(0.03->0.01%) : 서초(0.03%)는 잠원동 등 정비사업(한신 4 지구) 이주수요 영향 등으로 상승, 강남(0.02%)은 청담, 개포동 위주, 강동(0.04%)은 명일동 일부 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다. 송파(0.00%)는 송파 및 가락동 일부 단지 위주로 하락하며 보합으로 전환되었습니다.
동작(0.07%)은 학군 우수한 노량진 및 신대방동 구축 위주로, 구로(0.06%)는 구포 및 개봉동 등 정주여건 양호한 단지 위주로 상승했습니다. 영등포구(-0.02%)는 신규 입주(당산 센트럴 아이파크 800세대, 5월) 영향 등으로 하락 전환되었고, 양천(-0.07%)은 뉴타운 입주물량 영향 지속되며 하락폭이 확대되었습니다.
☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다.
- 인천(0.10%->0.12%)은 상승폭이 확대되었습니다. 계양(0.23%)은 산업단지 및 물류단지 입주에 따른 배후수요 증가 있는 계산동 위주로, 남동(0.22%)은 정비사업 진행 및 교통여건 개선 기대감 있는 구월 및 간석동 위주로, 미추홀(0.20%)은 용현동 대단지 및 관교동 역세권 구축 위주로 상승한 모습입니다.
☞ 상대적으로 인천은 전세가 상승률이 높습니다만, 구별로 편차가 있는 모습입니다. 앞으로 입주물량이 많은 인천의 전세가의 향방이 궁금하네요.
- 경기(0.02%->0.06%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원시 팔달(0.47%)은 교통여건 양호한 화서역 인근 단지 위주로, 남양주(0.27%)는 평내, 다산동 등 신축단지 위주로, 성남 수정(0.21%)은 태평동 등 역세권 단지 위주로 상승했으나, 과천(-1.62%)은 규제 강화 및 입주물량 영향 지속으로 13주 연속 하락하였습니다.
☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다만, 역세권 위주로 직주근접이 양호한 곳들은 상승세가 있는 모습입니다. 과천은 입주물량의 부담이 느껴지네요.
- 5대 광역시(0.01%->0.03%)로 상승세가 확대되었습니다. 대전(0.11%)은 서구(0.21%)가 학군 및 생활편의시설 인접한 갈마, 둔산동 위주로, 중구(0.15%)는 정비사업 이주수요 있는 선화, 대흥동 위주로 상승폭이 확대되었으나, 동(0.03%), 대덕(0.03%), 유성(0.02%)은 계절적 요인 등으로 상승폭은 축소되었습니다.
부산(-0.01%)은 해운대 (0.03%)가 학군 및 주거환경 양호한 좌동 위주, 사하(0.03%)는 신평 및 구평동 신축 위주로 상승하였으나 기장군(-0.15%)은 일광면 신규 입주 영향 등으로, 사상(-0.07%)은 매매가 하락 및 코로나 19 영향 등으로 하락했습니다.
- 세종(0.17%->0.15%)은 상승폭이 축소되었습니다. 사회적 거리두기 연장 등으로 거래활동 위축되며 상승폭이 감소되고 있으며, 청사 외곽지역 위주로 소폭 상승했습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 기나긴 상승장이 지나고 최근 코로나로 촉발된 조정장을 겪으면서 우리는 수달 전보다 조정된 부동산 물건들을 많이 접하고 있습니다.
그러다보니 상대적으로 저렴해 보이는 물건들이 너무 많아 투자자들 입장에서 조바심이 나는 상황인데요, 그래서 오늘은 부동산 투자자들의 욕심과 관련된 이야기를 해보려고 합니다.
* 여기서 투자자는 부동산 매수를 희망하는 모든 수요자를 말합니다.
진부한 얘기일 수 있지만 “뱁새가 황새걸음을 좇다가 가랑이가 찢어진다”는 속담을 잘 알고 계실 겁니다. 여기서 뱁새(붉은 머리 오목눈이)는 우리나라 텃새 중에서 가장 작은 새이고, 황새는 텃새 중에서 가장 큰 새인데요,
당연히 이 둘은 기본적인 크기가 차이 나기 때문에 가랑이의 크기 역시 다를 것입니다. 여기서 가랑이란 원래의 몸에서 끝이 갈라져 나란히 벌어진 부분을 말하는 것으로 흔히 우리의 다리를 의미합니다.
이 속담은 결국, 다리가 짧은 뱁새가 무리해서 다리가 긴 황새를 따라가다 다리가 찢어진다는 말로, 자신의 분수에 맞지 않게 남을 따라 하다가 고생한다는 뜻으로 많이 사용되는 표현입니다.
오늘 제가 이러한 속담을 가져온 이유는 우리의 분수를 알아야 함을 돌아보고자 말씀드리려고 합니다.
뱁새와 황새는 근본적인 신체적 구조의 차이인 다리 길이로 인해서 보폭이 다를 수밖에 없었습니다. 이러한 근본적인 차이로 인해 걸으면 걸을수록 차이가 커질 수밖에 없으며,
따라가려고 보폭을 크게 하거나 빨리 뛰게 되면 오히려 지치거나 다칠 수밖에 없습니다.
이는 우리 부동산 투자자들에게도 통용되는 말입니다. 내 수준과 상황에 맞지 않는 투자 크기와 속도는 자칫 뱁새의 가랑이가 찢어지는 결과를 초래할 수 있습니다.
대세 상승장을 통해서 많은 분들이 부동산 수익을 만들어 냈습니다. 이러한 남들의 투자수익이나 성공사례를 자주 접하다 보니 본인의 분수를 잊게 되고, 당장의 성공의 열매에 눈이 멀어버리게 됩니다.
여기서 분수는 본인의 자금상황이나 명의, 실거주, 성향 등을 의미하는 것으로 분수를 잊게 됨으로 인해 욕심만 커져버리는 것입니다.
이런 상황이 되면 대부분은 위험성이 큰 높은 수익률을 좇게 되고 이를 통해 성공에 대한 욕구를 채우기 위해 더욱더 노력하게 됩니다.
그러나 그 노력이 본인의 한계를 초과하게 된다면 높은 위험으로 돌아오게 될 것입니다.
투자에 있어서 많은 분들이 말씀하시고 계시는 너무 기본적인 얘기지만 저 역시도 '수익'보단 '손해'가 없는 투자를 지향하고 있습니다. 즉, '잃지 않는 투자', '지속 가능한 투자'를 지향합니다.
그러나 대부분은 본인의 분수는 망각한 채 황새의 모습만 바라보며 말도 안 되는 목표를 세우고 무리하게 되는데요, 이렇게 되면 아무것도 이룰 수 없을 수 없습니다.
구체적인 예를 들어 보면 실수요자들이 가장 쉽게 부동산 투자를 접하는 청약의 경우, 누구나 서울의 핵심지역의 경쟁이 높은 곳(흔히 말하는 로또 청약)을 청약하여 당첨이 되고 싶어 합니다.
그러나 본인의 분수(낮은 가점, 부족한 자금력)를 본다면 애초에 서울에 핵심지역에는 당첨은커녕 청약 당첨을 기다리다 보면 무의미한 시간만 소모하게 될 뿐임에도 불구하고 청약제도 상 발생하는 근본적인 차이를 망각한 채 많은 시간을 할애한다던지 무리하게 청약하는 경우들이 주변에 많이 있습니다.
이렇듯 근본적인 차이로 인해 당첨 자체가 불가능하다면 본인의 분수에 맞게 과감히 포기할 줄도 알아야 하며 조금 더 확률이 높은 점수가 낮은 지역의 청약을 노려야 할 것입니다.
또한, 꼭 청약이 아니더라도 가능한 자금력을 통해 갈 수 있는 최적의 투자처에 투자를 해야 하지만 대부분은 본인의 분수를 망각한 채 욕심만 부리고 있습니다.
내가 가점이 높고 청약 경쟁력이 있다면 조금 더 공격적으로 좋은 입지의 청약을 공략할 수 있겠지만 청약제도의 사각지대에 포함되는 사람들이라면 애초에 청약은 어려운 것입니다.
투자에 있어서도 마찬가지입니다. 아무리 서울 부동산이 안전자산이고 상승세를 이어가는 모습을 보인다고 해도 본인의 자금력으로 도저히 가능성 있는 서울 부동산을 매수하기 어렵다면 조금 다른 선택지를 골라야 하는 것입니다.
그럼에도 우리는 분수를 잊은 채 강남, 서울만을 외치고 있는 것이 아닌지 묻고 싶습니다.
물론, 분수라는 스스로 한계를 설정하는 것은 매우 부정적인 것일 것이며 서울 부동산이라는 목표를 정한 것 자체를 부정하고 싶은 의미가 아닙니다.
본인의 수준을 고려한 투자 전략과 노력들이 병행되어야 함에도 불구하고 황새로 지칭할 수 있는 투자 성공사례들에 현혹되어 분수를 잊고 있는 것을 경고하고자 하는 것입니다.
이상과 현실을 구분하는 냉철한 상황판단이 정말 필요한 시점임에도 '탐욕'과 '질투' 그리고 '시기'와 '허영심' 등 너무나 복잡한 부정적인 감정들로 냉철한 상황 판단은커녕 오히려 리스크만 안게 되는 결과를 초래할 수 있습니다.
성공에 대한 열망이 성공으로 가는 빠른 길이라는 것에는 동의하지만 본인의 수준을 초과한 열망은 아무것도 하지 않는 것보다 나쁘다고 할 수 있습니다.
한계를 초과한 목표 설정은 그 자체로 목표가 될 수 없습니다.
다소 지루하지만 '스노볼 효과'에 투자하면서 인사이트를 통해 본인의 투자 몸집 자체를 키워야 하는 것입니다.
분수를 알고 포기하라는 의미가 아닙니다. 분수에 맞는 투자, 지속 가능한 투자, 잃지 않는 투자를 이어가라고 말씀드리고 싶은 것입니다.
단단히 준비하고 황새를 쫓을 준비를 하면 어렵겠지만 그 격차를 좁혀나갈 수 있을 것입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 20일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~
1. 매매 가격
전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.06%->0.08%)은 상승폭 확대, 서울(-0.05%->-0.05%) 및 지방(-0.01%->-0.01%)은 하락폭이 동일합니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->-0.01%), 세종(0.18%->0.06%), 8개도(-0.01%->-0.02%)이 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(60->64개) 및 보합 지역(29->32개)은 증가, 하락지역(87->80개)은 감소했습니다.
- 서울(-0.05%->-0.05%)은 제 21대 총선(4.15) 결과에 따른 안정화정책 기조 유지 예상 및 코로나19로 인한 경제지표 악화 등으로 관망세를 보이는 가운데, 재건축 및 고가다닞 위주로 4주 연속 하락세를 보이고 있습니다.
* 한국 경제성장률 하향조정 : 2.2% -> -1.2%(4. 14, IMF발표)
강북 14개 구(-0.01%) : 마포(-0.07%), 용산(-0.05%), 성동(-0.02%)는 관망세로 매물이 적체되며 주요 선도단지에서 하락세가 지속되고, 노원(0.00%), 도봉(0.00%), 강북(0.00%)는 보합유지되며, 강북지역 전체적으로 2주연속 하락하였습니다.
강남 11개 구(-0.08%) : 강남(-0.25%), 서초(-0.24%), 송파(-0.16%), 강동(-0.04%) 모두 선거 이후 정부규제 기조유지 및 보유세 과세 기준일(6.1) 전 매물 증가, 코로나19영향에 따른 매수관망세유지로 하락세가 지속되고 있습니다.
양천구(-0.05%)는 재건축단지인 목동신시가지 위주로 하락전환, 관악(0.05%),구로(0.04%),강서(0.02%)는 역세권 등 일부단지위주로 소폭 상승하였습니다.
☞ 하락폭이 유지되는 모습입니다. 고가주택이 밀집한 강남3구는 상대적으로 하락폭이 크고 상대적으로 저렴하고 고가주택 이하의 입지가 좋은 상품들은 급매위주로 거래가 되는 모습입니다. 부동산도 경제에 영향을 안받을 수 없겠습니다.
- 인천(0.21%->0.23%)은 상승폭이 확대되었습니다. 남동(0.30%)은 지티엑스 및 정비사업(백운주택1구역) 호재 있는 구월 및 간석동 신축위주로, 연수(0.27%)는 송도신도시가 상대적으로주춤한 가운데 송도역세권 인근의 옥련동 위주로, 부평구(0.25%)는 지하철(7호선)연장 호재 있는 산곡동 위주로 상승했습니다.
☞ 매수세는 줄었지만 비규제지역의 프리미엄과 상대적으로 저렴한 지역들 위주로 수요는 여전한 모습입니다. 단기간 급등한 인천지역부동산의 미래가 어떨지 궁금합니다.
- 경기(0.08%->0.11%)는 상승폭이 확대되었습니다. 경기지역 상승세를 이끌던 수원 팔달(0.27%)는 화서역 인근 신축단지 위주로 상승했으나 장안,권선, 영통은 실물경제위축 등으로 관망세가 지속되는 등 보합세를 보이며 수원시(0.03%)는 전체 상승폭은 감소했습니다.
안산(0.44%),광명(0.28%),시흥(0.21%)는 풍부한 교통호재(서부간선도로 지하화 및 신안산선 등) 영향 등으로, 구리시90.30%)는 갈매지구 신축위주로 상승했으나, 성남 분당(-0.08%)는 중대형 평형 등 상대적 고가 단지위주로 내림세를 보이며 하락세가 지속되고 있습니다.
☞ 수도권 전반적으로 상승세가 둔화된 가운데 상대적으로 비규제지역에 저렴하거나 거주여건이 양호한지역들이 상승세를 이끌고 있습니다. 교통개선에 따라 입지가 변화하는 지역들도 상승세를 이어갔네요.
- 5대 광역시(0.00%->-0.01%)는 하락세로 전환되었습니다. 대전(0.11%)는 동구(0.30%)가 혁신도시 유지 및 대전역세권 개발 기대감으로, 서구(0.12%)는 정비사업 기대감으로, 대덕(0.12%)는 학군 및 정주여건 양호한 송촌동 위주로 상승했으나 유성(0.00%)는 코로나19 영향으로 거래가 위축되며 보합으로 전환되었습니다.
부산(-0.04%)는 코로나 19 확산 및 부동산 경기 침체 우려로 매수심리 및 거래가 위축된 가운데, 해운대(-0.11%)는 우동 및 중동일대 구축위주로, 기장군(-0.07%)는 신규 입주물량 있는 기장 및 정관읍 위주로, 동구(-0.06%)는 범일 및 초량동 구축위주로 하락했습니다.
- 세종(0.18%->0.06%)은 상승폭이 둔화되었습니다. 충남대 병원 개원(7월 예정) 기대감 있는 도담동 및 행복도시 외곽 조치원읍 일대 위주로 소폭 상승했습니다.
☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 일부 지역을 제외하곤 분위기가 급감하고 있네요.
- 그 외 8개도(-0.01%->-0.02%)는 하락폭이 확대되었습니다.
2. 전세 가격
전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지했습니다.(0.02%->0.02%) 수도권(0.03%->0.03%) 및 서울(0.02%->0.02%), 지방(0.01%->0.01%)모두 상승폭이 유지되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.01%), 세종(0.30%->0.17%), 8개도(0.00%->0.01%)가 되었습니다.
공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(75->84개)은 증가, 보합 지역(50->43개) 및 하락 지역(51->49개)는 감소했습니다.
- 서울(0.02%->0.02%)은 정비사업 이주수요 있거나 역세권 및 상대적으로 그간 상승폭이 크지 않았떤 단지위주로 상승하거나, 입주물량 영향 있는 일부 지역은 하락하는 등 전반저긍로 안정세를 유지했습니다.
강북 14개 구(0.01%) : 마포(0.04%)는 도화 및 아현동 역세권 위주로, 성복(0.04%)는 그간 상승폭이 낮았던 하월곡 및 동소문동 위주로, 성동(0.03%)는 금호동 신축 및 행당동 대단지 위주로 상승했으나, 노원(-0.01%)는 상계동 일부 구축 대단지 위주로 하락했습니다.
강남 11개 구(0.03%) : 전반적으로 매물부족 현상이 지속되는 가운데, 강남(0.08%),서초(0.01%)는 삼성 및 서초동 등 정비사업 이주수요 있거나 정주여건 양호한 단지 위주로, 강동(0.06%)는 명일 및 둔촌동 등 상대적 저가 단지 위주로, 송파(0.01%)는 송파 및 가락동 일부단지 위주로 상승했습니다.
구로(0.08%)는 개봉 및 구로동 등 매매가격 상승영향으로, 동작(0.05%)는 노량진 및 신대방동 구축위주로, 관악(0.05%)는 봉천동 대단지 위주로 상승했으나, 양천(-0.03%)는 입주물량(신정뉴타운 아이파크위브, 약 3,045세대) 영향 등으로 하락했습니다.
☞ 지난주와 마찬가지로 서울의 전세가 역시 소폭 상승세를 이어가고 있습니다. 매가 하락과 반대로 전세가가 유지되는 것이 서울 부동산에 유의미한 점이라는 생각이 듭니다.
- 인천(0.15%->0.10%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.23%)는 서운산업단지 입주수요 및 서울접근성 양호한 작전 및 계산동 등 위주로, 남동(0.19%)는 구월 및 간석동 등 역세권 대단지 위주로, 서구(0.13%)는 왕길 및 마전, 연희동 등 쾌적성 높은 신축 단지 위주로 상승했습니다.
☞ 수도권 내에서는 상승률이 높습니다, 상대적으로 입주물량이 부족한 지역들 위주로 상승세는 이어가지만 앞으로의 입주물량이 많이 예고되 있는 인천입니다.
- 경기(0.02%->0.02%)는 상승폭이 유지되었습니다. 평택(0.24%)는 주거 여건 양호한 동삭 및 세교, 용이동 신축 위주로, 안산 상록(0.16%)는 사동 구축 단지위주로, 일산동구(0.13%)는 마두 및 백석역 인근 중소형 단지위주로 상승했으나 과천시(-1.29%)는 청약제도 강화 및 신규입주물량 영향 등으로 12주 연속 하락했습니다.
☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다. 수도권 전반이 비슷한 흐름을 보이네요. 상대적으로 저렴한지역들의 상승세와 입주물량이 많은 곳의 하락이 보이네요.
- 5대 광역시(0.01%->0.01%)로 상승세가 유지되었습니다. 울산(0.07%)는 북구(0.18%)가 전세물량이 부족한 매곡 및 천곡동 준신축 위주로, 남구(0.05%)는 야음동 중저가 대단지 위주로, 동구 (0.04%)는 근로자 유입에 따른 수요 증가로 상승, 울주(0.05%)은 범서읍 신축 위주로 상승 전환했습니다.
대전(0.06%)는 동구(0.22%)가 혁신도시 개발 기대감 영향 등으로, 대덕(0.08%)는 석봉동 신축 대단지 위주로, 중구(0.05%)는 정비사업 호재 있는 선화동 위주로 상승했습니다.
- 세종(0.30%->0.17%)은 상승폭이 축소되었습니다. 충남대병원 개원 영향 및 교통여건 양호한 도담동 위주로 상승했으나, 코로나 확산에 따른 사회적 거리두기 등으로 거래활동이 위축되며 전체적으로 지난주 대비 상승폭이 축소되었습니다.
☞ 전국적으로 전세가는 매매가에 비해 여전히 강세를 보이고 있습니다만, 상승폭이 축소된 분위기입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 4월 20일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 0220 부동산 대책 영향이 반영되었고, 코로나에 따른 경제상황도 반영되었습니다.
1. 매매 가격
4월 20일 기준 전주 대비 상승률이 서울의 강남 3구가 5주 연속 하락했고, 양천·강동·영등포구까지 하락하면서 서울 전체 보합을 보였습니다.
서울의 아파트를 사려고 알아보는 사람이 없는 것을 대변하듯 매수우위 지수는 68.3이라는 낮은 수치(100 기준, 낮으면 매수자 없음)를 보이고 있습니다.
코로나로 인해 매물을 보여주길 꺼리거나 매물을 알아보려는 문의가 줄어들어 아파트 매매 활동의 침체가 이어지고 있다.
인천(0.13%)은 살짝 반등했고, 경기(0.09%)는 지난주 상승과 유사하며, 서울(0.00%)은 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.03%)는 대전(0.14%)만 약간 높은 편이고, 울산(0.06%), 대구(0.03%)는 미미한 상승을, 부산과 광주는 보합(0.00%)을 기록했습니다.
- 서울 아파트 매매 가격은 하락 지역이 점차 늘어나면서 전주 대비 보합을 보였습니다. 강남구(-0.11%), 송파구(-0.05%), 서초구(-0.05%) 뿐만 아니라 양천구(-0.04%), 강동구(-0.02%), 영등포구(-0.02%)까지 하락했습니다.
간혹 급매물이 나오긴 하지만 매물을 구하는 매수문의가 없어 한가한 모습으로,구로구(0.10%), 중랑구(0.06%), 종로구(0.06%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.
구로구는 코로나 19 사태로 인해 문의 자체가 큰 폭으로 감소했습니다. 다만, 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구가 가까워 실수요 문의가 꾸준하고, 투자 수요도 관심을 보이는 지역으로 역세권 단지들은 가격 상승세가 지속되고 있습니다.
중랑구는 코로나 19 영향으로 부동산 거래가 소강상태이고,매도 매수 모두 관망 중이나 실수요자 문의는 간간이 이어지고 있고, 수요에 비해 전 평형 모두 매물이 부족한 상황입니다. 상봉터미널개발계획상봉터미널 개발계획, 동부간선도로지하화, 면목선 개통 예정 등 개발에 대한 기대감은 여전합니다.
☞ 서울 전반에는 조정을 보이고 있습니다. 상대적으로 저가 지역들이 거래가 간간히 이루어지고 있습니다. 고가주택에 대한 피로도는 확실히 느껴집니다.
-경기는 전주대비 0.09%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.08%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있습니다. 안산 상록구(0.33%), 안양 만안구(0.30%), 남양주(0.30%) 정도가 상승했고, 과천(-0.05%), 파주(-0.03%), 동두천(-0.01%)은 하락했습니다.
안양 만안구는 냉천지구, 소곡지구 등 재개발 추진 중인 구역이 많아 지역 내 움직임이 꾸준하고, 봄 이사철 수요도 증가 추세로 소형 평형대 매물 호가가 오르고 있습니다.
남양주는 8호선 연장선 별내선, 4호선 연장선 진접선 개통 예정으로 투자 및 실거주 목적의 매수문의가 증가하고 있고, 와부읍은 뉴타운 진행 중인 곳으로 개인 투자자들이 몰려 1-2건씩 매물이 출회되어 거래될 때마다 신고가가 갱신되고 있습니다.
호평동, 평내동, 화도읍 등 조정지역으로 묶이지 않은 곳은 법인 투자자들의 매수 문의가 증가하고 있다고 합니다.
☞ 상승폭이 완화되었지만 아직도 높은 상승률을 유지하는 곳이 있다는 것이 포인트 같습니다. 수요층들은 아직 많으나 눈치를 본다고 생각이 드네요.
