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'대출규제' 태그의 글 목록 :: 부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 617대책 이후 많은 분들이 혼란스러워하는 시장인데요, 저는 어느 편에 서서 정부를 욕하거나 정부의 정책을 무조건 옹호하기보단 객관적으로 보도자료를 살펴보려고 합니다.

우연찮게 국토교통부 보도자료를 살펴보다 홈페이지 메인에 있는.. 6.17대책 팩트체크에 대한 글이 있어 살펴보았습니다.

규제에 가장 큰 문제는 레버리지 즉, 내집마련의 사다리를 끊어버리는 것이라고 생각하는 저로써, 규제로 인해 내집마련이 어려워진 것에 대한 국토교통부 블로그 내 반박글에 대해서 의문이 많이 들었습니다.

아래는 실제로 블로그 내 언급하고 있는 내용입니다.

그렇다면 위의 내용이 진짜 사실일까?

정부정책을 비난하거나 옹호하지 않고 객관적으로 최대한 이야기해보겠습니다. 부동산 규제정책이 서민실수요자에게 내집마련을 막는 이유를 이야기해보려 합니다.

첫째, 대출 레버지리를 차단하여

현금이 없는 수요자들의

진입장벽을 높였다.

너무 자극적이라고 생각할 수 있지만 실제로 불가능하게 만든 것은 사실입니다. 한반도 전 인구의 약 40% 이상이 현재 수도권에 거주중인데, 수도권은 연간 약 10만명 즉, 3만세대 이상이 전입하고 있습니다.

결국, 집에 대한 니즈가 많다는 뜻인데요, 그러나 정부의 규제로 LTV를 조정함으로써 대출 레버리지를 막아 담보대출 비율을 낮추면 그만큼 많은 현금이 필요로 하게 됩니다.

더군다나, 최근 가계대출을 줄이고 기업대출을 늘리려는 은행의 움직임 속에서 주택담보대출비율 뿐만아니라 개인 신용대출의 축소는 더욱더 레버리지를 이용불가능하게 만들고 진입장벽을 높힐 수 밖에 없습니다.

일반적으로 서울을 기준으로 34평기준 중위가격 9억원을 넘어선 지금 평단가는 약 3천만원에 육박하고 있는데, 25평이더라도 최소 6억원에 육박하기 때문에 실제로 주택구입을 위해선 현재의 LTV 40%로는 어림도 없습니다.

서울이 아닌 다른 대부분의 수도권 지역 역시 최소한 조정대상지역이 되었기 때문에 LTV50%에 만족할 수 밖에 없습니다. 즉, 규제가 담보대출비율을 낮추기 때문에 서민실수요자들에게는 더욱더 내집마련이 어려워 지는 것입니다.

단순히 10%의 조건이라 하더라도 수천만원의 레버리지 차이를 만들기 때문에 일반 직장인들은 거의 메우기 불가능한 금액입니다.

그나마 믿을 수 있는 신용대출조차 한도를 축소하려하며, 신용대출액을 LTV로 넣으려는 현재의 분위기에서는 기준을 충족하지 못하는 30대들에게는 그림의 떡일 뿐입니다.,

둘째, 정부가 제공하는

정책모기지와 실수요요건이

턱없이 비현실적이다.

위의 글에서 말하듯이 디딤돌 대출 및 보금자리론 등 주택담보대출비율을 늘려주는 상품이 존재한다며 규제와 실수요자는 상관이 없다고 이야기하지만 이미 높아진 집값과 근로자 평균 월급이 약 300만원인 상황에서 정부가 제시하는 조건을 충족하기 너무 어렵습니다.

* 디딤돌대출(지원대상) : 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 이하인 무주택세대주가 5억원이하로 주택구입할때 가능하며 한도는 2~2.6억원이다.

* 보금자리론(지원대상) : 부부합산 연소득 7천만원에서 1억원 이하인 무주택세대주 또는 1주택자가 6억원 이하 주택구입시 가능하며 한도는 3~4억원이다. 금리는 1.55~2.3%(시중은행 2.52%대비 저렴)

실수요자 요건(LTV 비율 10% 완화 적용, 투기과열지구 40+10% / 조정대상지역 50+10%)

* 투기과열지구 : 부부합산 연소득 7천만원(생애최초 8천만원), 6억원이하, 무주택 세대주

* 조정대상지역 : 부부합산 연소득 6천만원(생애최초 7천만원) 주택가격 5억원이하, 무주택 세대주

만약 위에서 말한, 디딤돌 대출의 경우 대출한도가 2~2.6억원으로 기준을 맞출수 있는 5억짜리 집을산다해도 디딤돌대출의 LTV한도는 50%적용밖에 안되는 수준이라 대부분 수도권이 조정대상지역이기 때문에 50%를 동일하게 적용는다고 본다면 금리 외에는 혜택이 없다고 볼 수 있습니다.

이는 내집마련의 가장큰 걸림돌은 금리가 아니라 담보대출비율임을 부정하는 것입니다.

또한, 기준이 좀더 높은 보금자리론의 경우더라도 6억원이하의 주택을 구입시 50~65% 정도의 LTV를 적용 받기 때문에 레버리지 사용에 좀더 좋은 조건이라고 할 수 있지만 가격과 소득기준을 충족하는 세대가 많지 않을 것이기에 실효성이 의문입니다.

기본적으로 수도권에 직장을 갖고 결혼평균연령 약 35세(남자 37세, 여자 33세)를 고려해보고 대학졸업 후 최소 5년 이상의 적당한 직장생활을 한 직장인 부부라면 최소한 위에서 말하는 기준들을 충족할 수 가 없습니다.

일부 직급이 낮은 공무원 맞벌이가 아니라면(실수령액보다 원천징수액이 적은) 대부분의 맞벌이 부부는 이 기준을 충족할 수 없을 것입니다.

그렇다면 대부분의 신혼부부 및 개인들은 이런 조건이 어려울 것이고, 여기에 평단가 약 2천7백에 육박하는 서울 집값은 25평도 6억 5천을 상회하기 때문에 이러한 기준을 맞추기 위한 주택을 찾기도 어려울 뿐더러 본인들의 조건도 대부분 맞지 않을 것입니다.

그렇기 때문에실수요자 요건이나 정책모기지자체의 사각지대에 놓인 대다수의 신혼부부나 30대들은 이런 복지에 사각지대에 놓여 있는 것입니다.

6.5억 주택을 구입하는데 LTV가 40%가 적용된다면 취득세까지 포함해서 약 4억원의 돈이 필요한데, 낮은 연봉에 저축액도 모자르고, 주거비용으로 많은 지출이 있는 30대라면 저정도 현금동원은 거의 불가능 합니다.

한 예로, 정말 교통도 불편하고 서울과 다소 떨어져있지만 수도권내에서 가장 저렴한 편에 속하는 신축인 양주 옥정신도시에서 4억원의 34평 아파트를 분양받더라더 조정대상지역이기때문에 LTV50%를 적용한다면 약 2억원의 현금이 필요로 합니다.

2억원의 현금을 필요로한다면 2억원을 모으기 위해 연봉 5천의 맞벌이가 연간 3천만원을 저축한다해도 현재의 규제로 신용대출조차 LTV차감에 적용이된다면약 10년 간 꼬박 모아야 내집마련을 할 수 있습니다.

혼인 기본연령이 35세라면 약 45세까지는 내집마련을 위해 세입자로 떠돌아다녀야하는 것입니다.

이러한 기준요건을 무주택으로만 완화하더라도 정부의 규제정책에 따른 선의의 피해자가 줄어들 것입니다. 대출의 비율은 개인의 상환능력을 고려하여 판단해야합니다.

셋째, 갭투자는 무조건 투기가 아니라

실수요자의 어쩔수 없는 선택이다.

그렇다면 위와 같은 상황에서 실수요자들은 어떤 선택을 해야할까요?

살기 싫은데 조건에 맞는 주택을 찾아 억지로 사야할까요?

실수요자들이라하더라도 살고싶은 집을 가능한 범위내에서 먼저 잡아두고 싶은 마음이 있을 것입니다. 미래 출산을 대비하며 큰평수의 집을 잡아둘수도 있고 조금더 입지가 좋은 지역의 집을 잡아두고 싶을수도 있으며, 직장과 가깝거나, 좀더 새아파트로 가고싶은 욕구 등 다양할 것입니다.

그렇기 때문에 실수요자라도 필요하다면 정부가 투기라 지칭하는 전세를 끼고 구입하는 일명 갭투자를 하는 것입니다.

이런 분들은 대부분 주택 1채를 마련하고 본인은 주거환경이 상대적으로 열악한 곳에 당분간은 전세로 거주하며 미래에 집으로 이사하기 위해 많은 노력들을 하는데, 이러한 것 까지 투기로 본다면 너무 아이러니 합니다.

정부가 제시하는 아래의 데이터는 함정이 많습니다. 보증금 승계비율을 이야기하며 주택 보유숫자별로 무주택자 및 1주택자는 약 43%, 2주택 이상의 다주택자는 64%라서 갭투자는 무조건 투기라고 이야기하고 있습니다.

그러나 생각해보면 무주택이나 1주택자는 주택담보대출을 일으키기 대문에 전세금을 승계하는 갭투자 비율이 낮을 수 밖에 없는 것이고, 2주택 이상의 다주택자는 주택담보대출이 어렵기때문에 아무래도 그 비율이 높을 수 밖에 없는 것이니다.

갭투자를 많이한다고 하면서 주택수별로 갭투자비율을 이야기하는것 자체가 논리가 부족한 것입니다. 이미 2주택이상은 대출이 안나오니 당연히 갭투자 비율이 높을 수 밖에 없음에도 그것으로 모든 탓을 돌려버리는 것입니다.

담보대출 비율규제와 같은 부동산정책 내에서도 수요자들의 내집마련을 저해하는 부분들은 기존의 정책모기지의 기준을 완화하거나 무주택자라면 보다 좀 과감하게 내집마련 욕구를 충족시켜주는 쪽으로 정책을 펼쳐야 할 것 입니다.

갖고 싶은데 갖지 못하면

더욱더 집착하게 됩니다.

수요억제는 답이 될 수 없습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 그중에서도 중도금과 잔금대출에 가장 관심이 많았습니다.

그러나 발표가 미뤄지고 지난 밤 허위자료로 유포되었던 내용이 공식자료로 보도되면서 다시 혼란이 가중되었습니다.

 

* 아래는 617부동산대책과 Q&A 관련 내용포스팅 자료입니다.

2020/06/19 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(4부-'20년 6.17부동산대책)

2020/06/22 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 6.17부동산대책(주택시장 안정을 위한 관리방안) QnA살펴보기.

2020/06/23 - [부동산 정책 및 동향] - 6.17대책의 전세대출 관련 국토부 보도자료 살펴보기

2020/06/24 - [부동산 정책 및 동향] - 617부동산대책 토지거래허가구역 지정 관련 QnA살펴보기

 

각종 언론기사를 통해 무주택자인경우, 다주택자인 경우에 따라 중도금 대출을 받을때 변경된 규제를 받는다는 루머 들이 많이 돌았습니다.

 

그러면서 정부는 해명보도자료를 발표하였습니다. 그런데 "소급적용"이라는 말도안되는 보도자료가 발표되었는데요,

즉, 무주택자와 1주택 처분조건자 / 2주택이상 보유세대가 명암이 나뉘게 되었습니다.

아래는 보도자료 내용입니다.

신규 규제지역 지정*에 따른 중도금대출 등 집단대출에 대한 LTV 적용 기준은 그동안 일관되게 운영되어 왔으며, 금번에 비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도 기존과 동일한 기준으로 LTV가 적용됩니다.

* 旣 신규 규제지역 지정 사례

‣서울 全지역 → 투기과열지구 지정(’17.8월)

‣광명‧하남 → 투기과열지구 지정, 구리‧광교지구 등 → 조정대상지역 지정(’18.8월)

‣수원 팔달, 용인수지‧기흥 → 조정대상지역 지정(’18.12월)

‣수원 영통‧권선‧장안, 안양만안, 의왕 → 조정대상지역 지정(’20.2월) 등

 

1. 중도금 대출

➊무주택 세대, ➋처분조건부 약정*을 체결한 1주택 세대로서, 금번 신규 규제지역 지정효과 발생일(20년6월19일) 前까지 청약 당첨이 되었거나 계약금 납입을 완료하였다면,

중도금대출(분양가 기준)을 받는 경우, 종전과 같이 비규제지역 LTV 70%가 적용됨을 알려드립니다.

* 대출신청시 분양주택 소유권이전등기 이후 2년내 기존주택을 처분한다는 약정 체결

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대가 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면 분양가 기준으로 종전의 중도금 LTV가 적용됩니다.

예1) 비규제지역이었던 검단신도시에 아파트에 6월 18일 이전 청약당첨된 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

예2) 비규제지역이었던 옥정신도시에 아파트 분양권을 매수(매매계약과 계약금납부완료)를 6월 18일 이전까지한 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.

 

2. 잔금 대출

 

잔금대출의 경우에는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV규제*가 적용되나,

* LTV규제 : [조정대상지역] 50%(9억원 이하분) / 30%(9억원 초과분)

[투기과열지구] 40%(9억원 이하분)/20%(9억원 초과분)

※ 잔금대출 LTV 산정시 시세 기준으로 산정

 

이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안하여, 중도금대출을 받은 범위 내에서 종전의 LTV를 적용할 수 있습니다.

 

그러나, 여타 세대*는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 기준과 동일한 규제가 적용됨을 알려드립니다.

* 2주택 이상 보유한 다주택 세대, 6월19일 이후 청약당첨 세대 등

 

☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대라면 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면입주시 변경된 규제지역의 LTV범위내의 시세 또는 기존 분양가 중도금 기준 내에서만 잔금대출이 나오며 그게 아닌 여타세대(2주택이상 보유자 또는 6월 19일 이후 청약세대)라면 새로이 적용되는 LTV를 적용받습니다.

 

국토부_0623(참고)신규 규제지역내 분양주택 LTV 적용 관련(금융위).pdf
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국토부_0623(참고)신규 규제지역내 분양주택 LTV 적용 관련(금융위).hwp
0.25MB

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난주에는 수원 및 의왕 안양을 대상으로 한 조정지역대상지역 추가 지정(수원, 의왕, 안양 전지역과 주택담보대출 규제강화가 있었습니다. 그러나 대출과 관련된 내용들은  세부적인 사항들이 나오지 않아 많이 답답했었는데 이와 관련된 공식자료가 배포되었습니다. 그래서 오늘은 관련된 내용을 살펴보려합니다.

* 2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화) 참조

 

1. 0220부동산대책 핵심요약

(1) 조정대상지역 내 주택담보대출 LTV 강화

-> 현재 60%로 적용받던 조정대상지역 LTV는 3월 2일부(3월 1일 이전 계약 및 계약금 납부건은 종전적용)로 50%로 하향되며 9억원 초과분은 30%적용됩니다.

예를들면 10억원 조정대상지역의 주택이라면 9억원 미만은 50%로 4억 5천만원, 9억 초과분인 1억원은 30%로 3천만원이 대출됩니다.

결국, 4억 5천만원(9억원 이하 50%적용) + 9억원초과분 1억(10억-9억원, 30%적용)은 3천만원으로 총 4억 8천만원 대출이 가능합니다. 기존에 6억원이 가능했던 것에 비해 약 1억 2천만원정도 대출이 줄어듭니다.

* 다만 실수요자요건인 ①무주택세대주 ②5억원이하 주택 ③부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초 7천만원) 요건을 모두충족하는 '서민실수요자'는 현행과 같이 LTV 10%를 가산해서 60%대출이 가능합니다.

 

(2) 조정대상지역 주택구입목적 사업자 대출 관리 강화

주택임대업 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대한 규제를 강화합니다.

(현행)투기지역 및 투기과열지구 주택 구입목적 주택담보대출 취금 금지 -> (개정)조정대상지역까지 적용범위 확대

 

(3) 조정대상지역 내 1주택 세대 주택담보대출 시 실수요자 요건 강화

대출 시 실수요자 요건인 기존주택 처분조건에 전입요건을 강화하였습니다.

(현행) 조정대상지역 내 기존주택 2년 내 처분조건 하 담보대출 가능 -> (개정) 2년내 처분 및 신규주택 전입의무 추가

* 투기과열지구 : 1년내 처분 및 전입의무 조건 적용중

 

2. 금융조치 관련 FAQ 정리 및 요약

(1) 조정지역 내 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택담보대출은 금지되지 않습니다.(투기과열지구만 적용됨)

(2) '20년 3월 1일 이전 매매계약 체결 및 계약금 납부사실 증명시 종전규정 적용(LTV60%), 3월 2일 이후 건 부터 적용

(3) 집단대출의 경우 '20년 3월 1일 까지 입주자모집공고(착공신고 또는 관리처분인가 등)사업은 종전규정 적용

(4) 기 공고된 사업장 분양권 등은 시행일 이후 전매 할경우 강화된 규정을 적용받음(LTV50%)

 

3. 투기지역 및 투기과열지구 내 행정지도 정리('19. 12. 16대책사항, '19. 12. 23일 이후 시행중)

(1) 초고가 주택에 대한 주택구입용 주택담보대출 취급 제한

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구의 초고가주택(시가15억원 초과)을 구입하기 위한 목적으로 주택을 담보로 대출을 받는 가계 및 기업에 적용 

 * 초고가주택 : 시가 15억원을 초과하는 아파트로, 금융업권별 감독업무 시행세칙상 담보가치 산정기준 적용(감정평가업자의 감정평가액, 한국감정원 시세, KB부동산시세 / 단, 공시가격은 제외)  

* 주택구입목적 : 소유권 보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 대출 뿐만 아니라, 신규 초고가 주택구입을 목적으로 기존보유주택을 담보로 받은 대출을 포함합니다.(기존 보유주택의 소재지와 무관하게 적용되며 제3자의 담보제공도 포함됨)

또한, 분양주택에 대한 중도금대출 및 잔금대출과 재건축 및 재개발주택에 대한 이주비 대출 및 추가분담금에 대한 중도금 대출 및 잔금대출도 포함한다. (단, 재개발 및 재건축 조합원이 1주택 세대로, 조합설입인가 전까지 1년이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될때는 예외적으로 허용)

* 적용차주 : 전 금융권(새마을금고 포함)에 가계대출 및 개인사업자 및 법인사업자 

 

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 내 초가고주택을 담보로 한 주택구입대출 금지 / 임차보증금 반환목적 대출 시 생활안정자금 목적으로 연간 1억원 신규대출 한도내에서만 취급가능(예외적용 불가), 즉, 기존주택에 대출이 없더라도 초고가주택에 대해서는 연간 1억원 한도에서만 가능합니다.

※ 현재, 시가 15억원 이하의 주택담보대출 비율 :  9억원 이하 LTV 40% / 9억원 초과분 LTV 20%적용중

 

(2) DSR(총부재원리금상환비율) 관리 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 9억원을 초과하는 주택(담보대출 취급시점)을 담보로 한 대출이 있는 가계차주는 규제시행 전후 관계 없이 적용됨

* 단, 상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피하게 대출채무를 인수하거나, 차주의 상환부담을 경감하여 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금또는 이자감면 및 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건 변경시에는 제외.

 

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 내 초가고주택을 담보로 한 대출이 있는 가계차주는 차주단위로 DSR 규제 적용

* DSR한도 : 은행권(40%) / 비은행권(60%). 단, 병원진료와 같은 긴급한 생활안정자금 목적인 경우에는 여신심사이후에 1억원 한도내에서는 DSR 한도초과하여 취급이 가능함(실제 사용범위만)

* DSR 제외대상 : 분양주택 중도금대출, 재건축 및 재개발 이주비대출과 추가분담금에 대한 중도금 대출, 분양오피스텔 중도금대출, 서민금융상품, 3백만원이하 소액 신용대출, 전세자금대출(전세보증금담보대출제외), 주택연금(역모기지론), 정책적 목적에 따라 취급한 대출 및 자연재해 지원 등 대출, 보험약관대출, 상용차 금융, 예적금담보대출, 할부리스 및 현금서비스, 카드론

※ 서민금융상품 종류(서민금융진흥원 링크 참조)

 

(3) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 주택담보대출을 받는 전 금융권 가계차주

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 1주택 세대의 주택구입에 대해서는 1년 내 처분 및 전입의무부여 / 무주택세대의 고가주택(시가9억원 초과)구입에 대하여 1년 내 전입의무 부여중

* 시가판단기준 : ①감정평가업자의 감정평가액 ②한국감정원 시세 ③KB부동산시세  단, 공시가격은 제외

 

(4) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

- 적용대상 : 투기지역 및 투기과열지구 내 소재 주택을 임대하기 위한 목적으로 대출 받는 주택임대업 개인사업자

- 규제내용 : 투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자 대출의 경우 RTI기준 1.5배이상인 경우에만 대출 취급

* 단, ①1억원 이하의 소액대출 ②상속 및 채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무 인수 ③중도금대출에 대해서는 적용 배제

 

3. 조정대상지역 내 행정지도 정리('20. 2. 20대책사항, '20. 3. 2일 이후 적용)

(1) 가계주택담보대출 및 사업자대출에 대한 LTV규제 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택(주택법 제2조 1항에 따른 주택)을 담보로 대출을 받는 가계, 개인사업자 및 법인사업자(주택임대업, 주택매매업 대출을 받는 경우) 적용 

- 규제내용 : 조정대상지역 소재 주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV비율 50% 이내로 적용

 

(2) 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV추가 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 고가주택(시가 9억원 초과, 주택법 제2조 1호에 따른 주택)을 담보로 대출을 받는 가계 및 기업에 적용(가계대출, 개인사업자 또는 법인사업자로서 주택임대업 및 주택매매업 대출을 받는 경우)

 * 고가주택 : 시가 9억원을 초과하는 아파트로, 금융업권별 감독업무 시행세칙상 담보가치 산정기준 적용(감정평가업자의 감정평가액, 한국감정원 시세, KB부동산시세 / 단, 공시가격은 제외)  

- 규제내용 : 조정대상지역 소재의 고가주택 주택담보대출 취급시 주택가격 구간별 LTV규제비율 차등 적용

 

(3) 주택구입목적 사업자 대출에 대한 관리 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택(주택법 제2조 1호에 따른 주택)을 구입하기 위한 목적으로 주택담보대출을 받는 기업에 적용(주택임대업 및 주택매매업 제외)

 * 주택구입목적 : 소유권보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그주택에 대해 실행된 대출 뿐 아니라 신규주택구입을 목적으로 기존보유주택(소재지 무관, 제3자담보포함)을 담보로 받은 대출을 포함합니다.

- 규제내용 : 주택임대업과 주택매매업 이외 업종영위 사업자에 대하여 조정대상지역 소재 주택구입목적 주택담보대출 취급금지

 

(4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화

- 적용대상 : 조정대상지역 내 주택담보대출을 받는 전금융권 가계 차주

- 규제내용 : 조정대상지역의 1주택 세대의 주택구입에 대해서는 2년내 처분 및 전입의무 부여 / 무주택세대의 고가주택(시가 9억원 초과) 구입에 대하여 2년내 전입의무 부여

 

 

※ 위에 작성글은 참고하시고 후속조치관련된 사항에 대한 정확한 답은 아래의 기관연락처로 문의하시기 바랍니다.

200228_(보도참고) 조정대상지역 LTV 강화 등에 대한 행정지도 실시 및 FAQ배포_FN.hwp
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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산투자를 시작하신분들은 너무 복잡한 부동산대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 그랬는데요,

그러다보니 투자를 할때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2부동산 대책을 살펴보았는데요, 오늘은 현재의 대부분의 부동산정책을 있게 한 '18년 9월 13일 발표된 913대책을 살펴보고 정확히 이해할 수 있게 요약해보려고 합니다. 

82대책 부분은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

* 2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

오랜투자를 이어온 분들께서는 갑자기 과거규제를 이야기한다고 당황하실수도 있지만, 저와같이 최근에 공부를 시작하신 분들에게 규제에 대한 이해를 위해 글을 작성하려 합니다.

913대책 역시 82대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적인 효과를 봤지만 결국 채 1년을 넘지 못하고 최근에 급등한 계기가 되었습니다. 수요억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못했습니다.

 

※ '18년 9.13부동산대책의 추진배경 

9.13 대책은 기존에 발표한 8.2부동산 대책에 영향이 줄어들고 서울을 중심으로 상승세가 확대되면서 단기간에 시장이 과열되었고, 투기수요가 가세하여 시장불안이 가중되었다고 하네요.

9.13대책에서 가장 대표적인 것은 종합부동산세의 세율 인상, 대출규제 강화, 다주택자 부담 증가가 될 수 있겠습니다.

아래는 9.13대책의 핵심내용을 요약한 것으로 먼저 살펴보시고 본문에서 세부항목별로 다시한번 살펴보겠습니다.

 

1. 종합부동산세 세부담 강화

종합부동산세는 주택가격의 총합이 공시가격 6억원(1주택자는 9억원,) 이상 초과시에 부담하게 되는 세금으로, 기존의 재산세를 납부함에도 국세인 종합부동산세를 신설해 이중과세라는 이야기가 많았었는데요,

고가주택 기준인 9억원(공시가격)을 초과하는 부분에서는 종합부동산세를 과세하는데, 913대책을 통해 세부담이 대폭 늘어났습니다.

특히, 정부 수정안을 통해서 3주택이상 보유자 및 조정대상지역(규제지역) 2주택 보유자에 대해서는 추가과세를 하여 조정대상지역 내 주택보유에 대한 부담을 늘리려했는데요,

여기서 중요한 것은 세부담상한이 증가한 것인데 세부담상한은갑작스레 늘어나는 세금의 부담을 줄여주고자 상한선을 정한 것인데 상한선이 300%까지 증가하였기 때문에, 이론적으로는 종부세가 최대 3배까지 증가하게 된 것이죠,

세율자체만 올라간 것이 아니라, 시세의 약 60~70%선인 공시가격을 시세에 맞게끔 인상함과 동시에 공정시장가액비율(과세표준액 계산시 적용하는 공시가의 비율)도 '18년 80%에서 22년까지 년 5%씩 100%까지 인상하게 됩니다. 올해는 '20년으로 공정시장가액 비율이 90%입니다.

사실 예민한이야기지만 공시가격이 올라가고 공정시장가액비율이 올라가면 실제로 부담하는 세부담이 급격히 늘어나기 때문에 다주택자 뿐만 아니라, 기존 1주택자 역시 보유세 (재산세) 부담이 증가하게 됩니다.

지금 기준으로보면 서울의 아파트 중위가격이 9억원을 넘었으니 1주택이더라도 평범한 가정이더라도 내년부터는 종부세 대상이 되겠죠..

여담이지만, 현재의 고가주택 가격에 대한 기준은 10여년전에 만들어진 것이니, 현재의 실정과는 사실 맞지 않았다고 보여지구요, 최소한 인플레이션을 고려하여 12억 또는 15억원까지 인상해야 한다고 보여집니다.

원래 취지가 1주택자에 대한 혜택이었기 때문입니다.(제가 투자자라서 옹호하는 것이 아니라 헌법 거주이전의 자유에 따른 것입니다.) 이내용은 '19. 1. 1 양도분부터 적용되었습니다.

* 참고로 재산세 및 종합부동산세 역시 인별과세로 명의가 분산되면 절세효과가 있습니다.

 

2. 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 / 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 강화

(1) 고가주택 기준인 9억원(시가)까지는 1주택자 비과세요건으로 양도세에 대한 조세부담이 없지만, 9억원 초과분에 한해서는 양도세를 부과합니다.

그러나 실수요자를 위해서 3년 이상 보유 주택에 한해서 9억원 초과분에 대한 양도세 부담을 줄여주는 것이 장기보유 특별공제입니다.

이번 대책을 통해서 기존 거주기간 요건없이 보유기간 3년~10년(24%~80%)였던 것이 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 적용하고 2년 미만 거주시에는 일반 장특공제(15년, 최대30%)를 적용 합니다.

* 적용시기는 '20. 1. 1. 양도분부터 적용(1년 적용 유예기간 설정) / 현재는 4+4로 적용되어 실거주 요건이 늘어났습니다.

(2) 현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 되었었는데요, 개정에 따라 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 가능해졌습니다.

즉, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 주택을 갈아타기 할때 일시적 2주택 중복보유기간이 기존 3년에서 2년으로 단축된 것입니다.

그러나 조정대상지역에서 비규제지역이나, 비규제지역에서 비규제지역, 비규제지역에서 조정대상지역은 기존 3년을 적용합니다. 조정대상지역 내에서 이동하는 것만 2년으로 적용됨을 아시면 됩니다. 

* 적용시기는 '18. 9. 14. 취득분부터 적용되나 대책발표전 매매계약체결과 계약금을 지불했다면 이전규정을 적용합니다. 현재는 1년 내 전입요건으로 강화되었습니다.

 

3. 주택구입 목적의 주택담보대출 제한

'17년 발표한 8.2대책 당시만 하더라도 규제지역내 2주택 구입시에 낮은비율이지만 대출이 가능했지만 '18년 발표한 9.13대책 이후로는 주택구입목적의 주택담보대출시 규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되었습니다.(LTV = 0%)

* 여기서 주택은 주택법에서 정하는 주택이지만 조합원 입주권 및 분양권을 포함합니다.

* 시행시기는 '18. 9. 14일 주택매매계약 체결건부터 적용되었습니다.

1주택 세대는 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 대출은 원칙적으로 금지되었습니다만, 거주변경 및 결혼, 동거 봉양 등은 2년 내 이전주택 처분조건으로 가능게 만들어 일명 갈아타기는 가능토록 하였습니다.

또한, 규제지역 내 공시가격 9억원 초가 구입시에는 무주택세대(2년내 전입조건), 1주택 세대(2년내 기존주택 처분조건)에 한해서만 가능하게 만들었습니다.

* 차주 약정위반사례 발생시에는 주택관련 대출을 3년간 제한하게 되었습니다.

이를 통해서 아래의 표와 같이 현재 대출규제와 대부분 동일하게 적용되었습니다.

 

4. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 / 전세자금보증 및 대출관련

(1) 생활안정자금 목적의 주담대보대출 규제 강화

현재 보유한 주택을 담보로 의료비 및 교육비 등 생활자금조달목적으로 대출을 실행하는 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 강화되었습니다.

* '18. 9. 14. 대출신청 건 부터 적용 / 주택추가구입 확인시 대출 회수후 주택관련 신규대출 3년 간 제한

(2) 2주택 이상자 전세자금 대출 및 공적보증 금지

2주택 이상자(부부합산, 조정대상 지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지되었습니다. 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하일 경우에만 보증을 제공하고 무주택자는 소득에 상관없이 제공합니다.

* 기본소득(7천만원), 맞벌이 신혼부부(8천5백만원), 다자녀가구(1자녀 8천, 2자녀 9천, 3자녀 1억)

현재에는 사적보증까지 규제하고 있지만 그 외에 가능한 부분들이 있으니 규제긴 했으나, 큰 규제는 아니었습니다.

 

5. 주택임대사업자 혜택 축소

(1) 등록 임대주택에 대한 양도세 감면 가액 기준 신설

(2) 임대사업자 대츌규제 강화

새로 변경된 LTV에 따라 기존 60~80% 가능했던 대출이 투기지역 및 투기과열지구는 40%로 제한합니다. 특히, 투기지역 및 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)은 원천적으로 금지하였습니다.

그외에는 아래의 그림을 참고하시기 바랍니다.

(3) 임대사업제세제혜택 조정(양도세 중과 및 종부세 합산)

임대사업자는 '18년 9.13대책으로 인해 사업자 혜택이 거의 없어졌습니다. 즉, 전월세 상한률 5%제한으로 안그래도 기회비용이 줄었는데, 이번 장기보유 특별공제시 주택가액기준이 신설되고, 양도세 중과 및 종부세 혜택이 사라짐에 따라 등록할 필요성이 사실상 매우 줄었습니다.

또한, 임대의무 기간 미준수시 과태료는 기존 1천만원에서 3천만원으로 인상되어 주택임대사업자등록시 더욱더 신중을 기해야 합니다.

 

6. 분양(청약)규제 강화

이번 9.13대책을 통해서 기존에 분양가상한제 지역에 전매제한 기간이 확대되고, 공공분양에 한해서는 거주의무기간이 신설되었습니다. 

기존에 분양권 및 입주권은 청약시에는 무주택으로 간주했으나 분양권 및 입주권 소유자는 청약시에 주택소유자로 간주하게 되었습니다.

또한, 추첨제 당첨시에 무주택자 우선 추첨을 확대하여 무주택자를 위한 청약제도를 개편하였습니다.

 

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180913_주택시장+안정방안+참고자료(국토부+소관+사항).hwp
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[국토부]+주택시장+안정+방안+중+국토교통부+소관+정책+보도자료.hwp
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9.13+부동산대책+-+[부처합동]+주택시장+안정대책.hwp
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 부동산 정책과 맞물려 주택담보대출과 관련된 제한사항들이 많아져 처음 집을 구입하거나, 다른 집으로 이사를 가려는 실수요자들까지 매우 혼란스러운 상황입니다. 특히, 줄어든 주택담보대출비율(LTV : Loan To Value)로 부담이 되는 상황인데요, 이때 서민 실수요자의 기준에 부합한다면 조정대상지역까지는 주택 가격의 70%의 주택담보대출이 가능한데요, 그래서 오늘은 서민 실수요자의 조건이 나온 은행업 감독규정 중 별표 6에 나오는 내용들에 대해 알아보겠습니다.

1. 은행업 감독규정 <별표6> 주택담보대출 관련 내용 요약

1) 주택구입목적 주택담보대출이란 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함합니다.

2) 생활안전자금 목적 주택담보대출이란 주택구입 목적 주택담보대출 외의 대출을 말합니다.

3) 고가주택이란 시가 9억 원을 초과하는 주택을 의미합니다.(1216 부동산 대책으로 공시 가격에서 시가로 변경되었습니다.)

4) 주택담보대출과 생활안정자금 목적 주택담보대출 합산한 담보비율이 다음 인정비율을 초과할 수 없습니다.

5) 규제지역(투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역) 서민 실수요자에 해당되면 담보인정비율을 10%를 가산할 수 있습니다.

* 서민·실수요자로 규제지역 내 주택담보대출비율 10% 가산이 가능한 경우는 다음표와 같습니다.

  부부합산 연소득 주택가격 무주택요건
투기지역 및 투기과열지구 7천만원(생애최초 8천만원) 6억원 이하 무주택세대주
조정대상지역 6천만원(생애최초 7천만원) 5억원 이하

※ 소득기준 : 원천징수영수증 상 비과세 금액을 제외한 급여 및 상여금 등의 합계금액을 의미합니다.


아래는 913 대책 이후에 변경된 LTV 및 DTI 표입니다. 최근 1216 대책의 영향으로 시가(기존 공시 가격에서 시가로 바뀌었음) 9억 원을 초과하는 고가주택에 대해서는 9억 원 초과분에 대한 LTV 비율이 40%에서 20%로 조정되었습니다.

예외조항으로 규제지역 내 1주택 세대는 기존주택 처분 조건 담보대출 시 기존주택 처분이 2년에서 1년으로 변경되었고, 무주택세대가 시가 9억 원 이상의 주택 구입 시에는 기존 2년 내 전입 의무가 1년 내 전입 의무로 변경되었습니다.

또한, 투기지역 및 투기과열지구의 시가 15억 원의 초고가 주택에 대해서는 주택담보대출이 금지되었습니다.(기존 40%, 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주 금지 / 단, 재건축 및 재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업 추진(조합설립인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 경우는 예외 허용) 

6) 대출취급일 현재 미성년자(기혼자 제외)에 대하여는 신규 주택담보대출 및 주택임대업 대출 취급은 불가능하다. 다만, 소년소녀가장 등 부모가 없는 미성년자의 경우 총부채상환비율(DTI) 40% 이내에서의 주택담보대출 또는 상속 등에 따라 불가피하게 대출 채무를 인수하는 경우에는 가능하다.

7) 신규 대출 취급시 총부채상환비율(DTI)은 다음표와 같습니다.

투기지역 및 투기과열지구 조정대상지역 그 외 수도권 기타지역
40% 50% 60% 제한없음

* 1억원 이내 개별 대출(단일 물건) / 상속 및 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무 인수하는 경우 / 중도금 대출, 재건축 및 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출을 총부채상환비율의 적용을 배제할 수 있습니다.

* DTI는 현재 신 DTI를 적용중에 있습니다. 82 부동산 대책 이후 2018년 1월 31일부터 적용하고 있습니다. 신 DTI의 경우 소득 정보를 주기적으로 반영하고 미래의 소득 증가 및 감소까지 고려하는데, 정년이 임박한 경우에는 신 DTI가 적용되어 대출받는데 상당한 어려움을 겪게 됩니다. 또한, 2년치 소득을 증빙해야 하고 두 번째 대출의 경우 30년 만기가 아닌 15년 만기로 짧아지게 되므로 DTI 비율에 대한 부담이 커졌습니다.

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요 며칠 동안은 1216 부동산 정책에 대한 이야기가 계속되었는데요, 특히, 기존에 주택 보유자들보다 주택을 구입하지 못한 3,40대들의 상실감이 더 컸던 것 같습니다. 아이러니하게도 부동산 정책의 방향성은 양질의 주택을 무주택자에게 공급하는 것이 주요 골자인데요, 왜 이런 상실감들이 나올까요? 

현재의 30,40대들은 기존 3포세대(연애, 결혼, 출산 포기)뿐만 아니라 5포 세대(3포 세대+내 집 마련, 인간관계), 7포 세대(5포 세대+꿈, 희망)라는 말까지 나올 정도로 어려운 세상에서 이러한 어려움을 뚫고 연애와 결혼 그리고 출산을 하였거나 계획하고 있습니다.  매일 전쟁터와 같은 출퇴근 시간과 직장 내 스트레스, 육아를 참아내며 말입니다. 더군다나 현재의 어려운 경제환경 속에서 베이비부머 세대와 청년세대 사이에 껴서 위아래로 부양해야 하는 매우 불쌍한 세대인 것입니다. 세금 주도 성장의 피해자인 셈이죠..

아마 저의 이야기로 예를 들면, 이들의 부동산 정책에서 느껴질 상실감을 십분 이해할 수 있을 것 같습니다. 저는 30대 초반으로 두 딸아이의 아버지이자 조금은 안정적인 직장을 다니는 외벌이 직장인 입니다. 현재 거주지는 투기과열지구 내에서 임대로 거주 중에 있으며 주변에서 청약으로 아파트에 당첨되고 많은 돈을 벌었다는 이야기를 듣고 부동산 공부를 시작하게 되었습니다. 그러나 신혼부부 특공도 좋은 지역들은 경쟁이 치열하기 때문에 번번이 탈락하고 어려운 청약제도와 LTV와 같은 대출규제들을 공부하면서 현실을 직시하게 되었습니다. 부모 도움 없이 일찍 결혼해서 외벌이로 돈을 모았던 저는 현금이 약 5천만 원 정도 있었습니다.

신용대출을 사용하더라도 계약금만 지불이 가능했고 더군다나 아이 둘을 키울 생각에는 최소한 34평형은 살아야 하기 때문에 저렴한 분양가더라도 이미 대부분 비쌌고 잔금까지 마련할 자신이 도저히 없었습니다. 원리금 상환을 할 생각에도 매우 부담이 되었습니다.(당시에는 집값 상승이 이렇게 클 줄 몰랐고 중도금을 주담대로 전환 시 시세 상승에 따라 비율이 늘어나는 레버리지에 대한 이해도 적었습니다. 아마 저뿐만 아니라 평범한 분들은 비슷할 것으로 사료됩니다.)

그렇기 때문에 청약은 엄두도 내지 못했고 주변의 다른집을 보더라도 이미 수억 원의 고가 아파트가 되었기 때문에 구입하기 위해서는 당장 3-4억의 현금이 필요습니다. 그래서인지 비빌 언덕이 없었던 저는 더욱더 상실감이 매우 컸습니다. 앞으로 아이들이 성장함에 따라 환경도 생각해야 하기 때문에 이제는 정착하고 싶은데.. 특공 기준이 되어도 당첨도 안되고 집값 지불능력이 되지 않았기 때문입니다. 그렇다고 너무 멀리 외곽으로 가자니 출퇴근에 대한 부담감도 컸습니다.

상실감을 갖고 상담중에 주변에 먼저 청약을 받았던 분들은 대출규제 전으로 집값의 최대 70%까지 담보대출이 가능했기 때문에 저와 같은 소액만 있더라도 가점이 없이 특별공급에 대한 문만 두들기더라도 구입이 가능했었습니다. 불과 1-2년 사이에 무엇이 달라졌길래 정부의 말 따라 특공 세대수는 늘어났고 집값은 시세 대비 저렴한데 저한테는 오히려 구입이 어려워진 것입니다.

이러한 상실감속에서 부동산 공부를 해야겠단 생각이 들었고 결국 경매를 시작으로, 짧은 기간 동안 소액으로 돈을 버는 방법을 연구해서 언젠가는 상위 주거지에 정착하고자 하는 작은 꿈이 생겼고 조금씩 변화하는 모습에 행복했습니다. 

그러나 지속적인 정부의 부동산정책을 바라보면 오히려 대출규제를 더욱더 강화하고 있습니다. 이미 서울의 중위 아파트 가격이 9억 원에 육박하는 와중에 9억 원이 넘는다면 지금의 LTV보다도 더 낮은 대출이 되는 것입니다. 분양가는 인플레에 따라 더욱더 올라갈 것이고 나의 저축액이 늘어나지도 않는 상태에서.. 가점도 낮고 혼인기간이 경과해서 특별공급 조건도 사라지게 될 테고 아이가 없는 경우에는 특공 당첨은 거의 불가능하기에.. 열심히 아끼고 돈 모아서 서울에 내 집 마련을 하려는 사람들에게는 청천벽력 같은 소리입니다.

당장엔 아이가 없더라도 아이가 생길 것을 대비해서 최소한 34평형은 살아야 하는데.. 일자리가 많은 중심업무지구의 집들은 비역세권이더라도 대부분 9억 원을 훌쩍 넘어버립니다. 그렇다고 해서 너무 외곽으로 나가버리면 출퇴근이 힘들어지니.. 참으로 어려운 상황입니다.

* 서울의 아파트는 규제로 인해 서비스면적에 따라 실평수가 더 작습니다.

더군다나 필수가전과 달라진 라이프스타일로 인해 1인당 주거면적도 늘어나는 상황 속에서 작은 평형의 집을 살수도.. 없고..

* 이전에 작성한 1인당 주거면적 관련 글입니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2019/10/07 - [부동산이야기] - 평균 가구원수, 1인당 주거면적과 가구당 순자산의 변화로 보는 중ㆍ대형 평수 아파트 전망..

어떤 분들은 그럴수 있습니다. 무슨 비싼 집을 사려고 하냐, 외곽에 싼 집 널렸다, 비싼집을 사는 것이 투기다, 나때는 원룸에서 시작했다고 말입니다. 그러나 서울에 직장이 있는 수많은 젊은 세대들은 무슨 죄입니까? 비싼 집을 찾는 게 아니라 집이 비싼 것을.. 더군다나 비싼 신축에 대한 수요는 더욱더 높아만 갈 겁니다. 21세기에 태어난 세대가 20세기의 집에 살라고 하면 그것이 가능하겠습니까? 참기 어려울 것입니다. '라떼는 말이야'는 이젠 잠시 접어두십시오. 

어렵게 취업하고 결혼해서 맞벌이 하며 아끼고 아껴서 내 집 마련 후에 자녀계획을 하려면 많은 30대들은 대출규제에 상실감이 더 클 것입니다. 더군다나 아이를 낳는 순간 외벌이가 되어버려 가구소득이 떨어지면 당장에 생활이 어렵기 때문입니다.개인의 소득 수준에 맞게 대출을 규제하면 될 것을.. 왜 자꾸 지역에 한정 지을까요?

이렇듯 주택구입이 어려운 30,40세대뿐만 아니라 이미 주택을 구입한 30,40대도 마찬가지입니다. 어렵게 작은 평수에 집을 마련해서 자녀들이 성장하면 이사계획을 준비했을 텐데 대출까지 줄어들면 더 넓은 평형의 집으로 갈아타기가 불가능한 것입니다.

오히려 정부가 의도한 서울 강남 집값을 잡고 실수요자의 내 집 마련 기회를 높이겠다는 정부 발표와 달리, 실제로는 강력한 대출 규제로 이른바 실수요자들인 30, 40대가 직격탄을 맞게 된 것입니다.

더군다나 어렵게 주택을 구입한 세대들은 생활도 빠듯한데 공시지가 상승에 따라 높아만가는 집값에 세부담도 클 것입니다.


정부가 15억 원이 넘는 아파트를 '초고가' 아파트로 규정한 것도 매우 아이러니합니다. 고소득 직장을 다니는 맞벌이는 우리가 생각하는 것보다 많은 소득을 벌어 들입니다. 우리나라 전체 근로자 중 연봉 1억 이상의 근로자가 약 45만 명이라고 하면 그 수가 적진 않아 보입니다. 여기에 개인사업이나 자영업과 같이 근로 외에 소득이 높은 수요자들까지 포함한다면 실수요자의 폭은 생각보다 클 것입니다. "실수요자가 자기 소득 수준에 맞춰 살고 싶은 집을 사려는 게 죄가 되냐"는 비판이 나오는 것도 이러한 까닭입니다. 그들에게 수억 원의 주담대는 큰 부담이 아닙니다. 오히려 이것을 억제하는 것이 공정하지 않아 보입니다.

기존에 9억 원 이상의 고가주택이 이제는 서울의 중위 가격 수준의 평범한 아파트가 되자 이제는 15억 원이라는 기준으로 '초고가주택'이라는 개념을 정립해 프레임을 씌우는 것은 아닌지.. 의문이 듭니다.

이미 그전에도 고가주택의 수요는 일반인이 아니었습니다.. 대출규제에 가장 큰 피해자는 고가주택에 대한 수요자가 아니라 평범한 서민들이라는 것을 깨달았으면 합니다.

대출은 개인의 신용과 능력에 맞추어 실행하면 되고, 지역별 주택 가격의 차이는 결국 수요가 만들어 내는 것이기에.. 시장논리로 이성적이고 합리적으로 접근하는 정책을 펼친다면 두 팔 벌려 환영하겠습니다. 행정구역 차이로 대출이 다른 현상황.. 저만 불편한 건가요?

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 임차인 입장에서 포스팅을 하려고 합니다. 임대인이 주택담보대출의 레버리지를 활용한다면 임차인들이 누릴 수 있는 레버리지(지렛대 효과) 중 가장 큰 것은 아마 전세계에서도 우리나라에서 많이 사용되는 제도인 전세자금대출일 텐데요,

임차인들에게는 적은 비용으로 살집을 마련할 수 있다는 것에 큰 의미를 둘 수 있습니다. 일반적으로 아는 것처럼 전세자금대출은 시중은행에서 대출을 진행하고 있지만 실제로는 같은 상품을 시중은행별로 각각 다른 금리로 보증하는 것입니다. 그래서 이번에는 전세자금 대출에 어떠한 종류의 보증이 있는지 알아보겠습니다.
 

1. 주택도시보증공사

일반적으로 HUG라고 알려진 주택도시보증공사의 전세자금대출은 신축건물만 아니라면 소득에 제한 없이 받을 수 있고 금리도 가장 낮기에 일반적으로 많이 실행되고 있습니다. 일명 안심전세대출이라고 불리고 있는 전세대출로 전세자금대출 중 유일하고 90%까지 무직자도 대출이 가능한 것이 특징입니다.

1. 보증금 : 5억원 이하
2. 한도 : 보증금 80% / 4억원 중 낮은 금엑
* 청년가구(만34세 및 연소득 5천만원 이하) 및 신혼가구(혼인신고 기준 만 5년 및 합산소득 6천만원 이하)의 경우 신용등급 4등급 이내라면 최대 90%가능
3. 무주택자 또는 1주택자(합산소득 1억원 이하)
4. 신축건물 대출불가
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
7. 전세보증보험가입(보증금전액보장)

2. 한국주택금융공사

한국주택금융공사전세자금대출은 금리는 저렴한 편이고 다양한 일반 물건에 대출이 가능한것이 장점이지만 대출한도가 연소득 3.5~4배 또는 전세보증금 80% 중 낮은금액으로 적용되기 때문에 한도가 낮은 것이 단점으로 이용빈도가 가장 적습니다.

1. 보증금 : 5억원 이하(지방 3억 이하)
2. 대출한도 : 보증금 80% 또는 소득의 3~4배(최대대출한도 : 2억2천2백만원)
* 신혼부부 : 4배
* 연소득 1,500만원 이하 : 3천만원
* 연소득 1,500만원 ~ 2,000만원 : 연소득의 3배
* 연소득 2,000만원 초과 : 연소득의 3.5배
3. 직장 재직기간 1년 이상
4. 신용등급 6등급 이내
5. 무주택자 또는 1주택자(부부합산소득 1억원 이하)
* 수도권 기준작성하였습니다. 지역별 차이가 있을 수 있습니다.
6. 아파트, 오피스텔, 다세대주택 외 단독주택, 상가주택 등 일반 물건도 가능

3. 서울보증보험

서울보증보험은 세가지의 전세자금 대출종류 중 유일하게 보증금에 제한이 없고, 1주택 세대의 소득을 보지 않습니다. 이러한 예외사항으로 많은 분들이 이용하고 계시며 등기가 나와 있지 않은 신축 아파트도 물론 가능하며, 보증료를 은행에서 부담하고 있습니다. 그래서 금리가 다소 높지만 실제 지불비용은 큰 차이가 없는게 장점입니다. 채무자의 조건이 까다롭지 않아 외국인도 가능한 상품입니다.

1. 보증금 : 제한없음
2. 한도 : 보증금 80% 또는 5억원 중 낮은 금액
3. 무주택자 또는 1주택자(소득제한없음)
4. 신축건물 또는 무직자도 건강보험납입액, 신용카드 사용금액으로 추정소득 산정
5. 신용등급 6등급 이내
6. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라
* KB시세가 없는 다세대빌라 또는 오피스텔은 감정가의 80% 가능

오늘은 전세자금대출의 종류에서 알아보았습니다. 시중은행에서 자체적으로 판매하고 있는 전세자금대출 상품도 있기 때문에 주거래은행과의 비교를 통해 대출을 실행하시면 되겠습니다.

간혹 다주택자나 필요금액이 5억원 이상이라면 시중은행의 경우에는 제한이 되고 지방의 일부 1금융 은행들은 자체적인 보증서를 발급하기 때문에 완화된 조건으로 가능할 수도 있다고 하니 참고하셔서 발품을 팔아보시는 것도 좋을 것 같습니다.^^

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난번에는 부동산 보유시 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세에 대해 알아보았습니다. 양도소득세는 부동산 뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 주식, 파생상품 등에도 부과되지만 우리는 부동산 특히, 공동주택을 중심으로 부동산 양도시 부과되는 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.

1. 양도소득세란
양도소득세란 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 소득을 많이 얻을수록 많이 내고 적을수록 적게내는 누진세율 구조가 적용되는데 우리나라 양도소득세율이 높은 편이라 많은분들이 부담을 느끼는 세금 중 하나입니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 부과하기 때문에 만약, 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해가 발생했다면 과세되지 않겠습니다.

1) 양도소득세의 신고
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부해야 합니다. 예를 들어 2019년 7월 5일에 잔금을 지급받았다면 납부기한은 7월의 말일의 2개월 뒤인 10월 1일 까지입니다.
* 양도시기는 원칙적으르 잔금일(대금청산일)이나 예외적으로 잔금일 이전 소유권이전 등기 완료 시 등기접수일이 양도시기임
※ 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 일일 0.03%의 납부불성실 가산세가 부과되니 유의바랍니다.

2) 확정신고 및 납부
당해연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야합니다.
* 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고 하지 않아도 됨
양도소득세의 납부할 세액이 높으면 부담될 수 있기 때문에 분할납부가 가능합니다. 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

신고 및 납부를 하지 않았을 때에는 무신고가산세 20 ~ 40%와 납부불성실가산세 일일 0.03%를 추가로 분담해야 되니 유의바랍니다. 가산세요약표는 참고바랍니다.

2. 양도소득세 계산
양도소득세 역시 여타 다른세금과 마찬가지로 '과세표준 × 세율'로 계산합니다. 다만, 과세표준 구할때 공제하는 항목시 많아 복잡해 보일뿐입니다. 오늘은 공제항목을 생략하고 기본적인 개념으로 계산해보겠습니다.
* 복잡한 공제항목은 별도로 2부로 포스팅

양도소득세의 과세표준 및 세율은 다음그림과 같습니다.

* 10% 추가과세 : 조정지역 내 2주택자, 비사업용 토지
* 20% 추가과세 : 조정대상지역 내 3주택 이상자
* 2018년 1월 1일 이후 조정지역 내 분양권은 보유기간 상관없이 50% 단일세율 적용
※ 추가과세는 기존 세율에 추가(예, 조정지역 내 2주택자는 1년 미만 주택 40%에 10% 더한 50% 과세), 조정지역 내 다주택자는 장기보유특별공제 적용불가

아래표는 편의상 만든표로 참고만하시고 실제로 계산하여야 합니다.

너무 복잡하기 때문에 간단한 비규제지역 1주택자의 경우 계산을 해보겠습니다. 아파트를 3억원에 매수한 1주택자가 2년 경과 후 3억 5천에 매도를 가정해보면 양도차익 5천만원에서 필요경비(0원가정) 및 장기보유특별공제(0원, 3년미만)를 뺀 양도소득금액 5천만원이 나옵니다. 여기에 기본공제(인별 250만원)를 뺀 4천750만원이 나오고 다음 과세 구간별 세율 24%를 곱하고 누진공제액 522만원을 뺀 618만원이 나오는데요 여기에 필요경비를 빼면 양도소득세가 되겠습니다. 아직은 조금 어려운데요, 2부에 공제항목을 포스팅하면서 다시한번 계산해보겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에는 보유시 세금 중 재산세에 대해 알아보았는데요([부동산세금] 부동산 보유시 세금을 얼마나 낼까?(1부-재산세) 참고) 오늘은 부자과세라고 칭해지는 종합부동산세에 대해 알아보겠습니다.

1. 종합부동산세란?
종합부동산세(이하 종부세)는 특정 계층에게 부가 집중되는 것을 막겠다는 취지로, 일정한 기준을 초과하는 주택이나 토지 소유자에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로 만약 재산세를 낸다면 상위 1%의 자산가라고 할 수 있겠습니다. 먼저 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다. 이때 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양 주택 등과 즌택건설사업자의 주택신축용 토지에 대하여는 합산배제신고하는 경우에는 과세제외됩니다.
* 신고일 : 9월 16일~ 30일

* 1세대 1주택자는 세대원 중 1명만이 단독소유한 경우임(부부공동명의 : 6억원 공제)

2. 종합부동산세 계산 및 납부

위의 표는 세금계산의 표로 복잡하고 어렵습니다. 오늘은 아파트 보유를 기준으로 예를 들어 살펴보겠습니다.

위의 표는 세부계산을 위한 세율인데요, 세율을 알아야 계산이 됩니다. 세율은 정부의 부동산 정책 기조에 맞게 조금씩 달라지는 것을 알 수 있습니다. 올해는 작년보다 세금이 강화되었습니다.

1) 1주택자 또는 조정지역 1채 이하의 2주택자

종부세 역시 재산세와 동일한 계산식을 갖고 있습니다. (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액
* 이때 공정시장가액이 재산세보다 높은데 22년까지 매년 5%씩 100%가 될 예정

공시지가의 총합이 11억인 단독명의의 1주택자의 경우로 계산해 보겠습니다.
먼저, 공시지가 합산액 11억에서  단독명의 1주택자는 9억(2주택 또는 공동명의는 6억원)을 빼면 2억이됩니다. 거기에 공정시장가액 85%와 세율 0.5%를 곱합니다. 85만원이 나왔는데 여기에 농어촌특별세 20%가 추가로 부과됩니다. 실제 납부해야할 재산세는 85만원 + 17만원(85만원의 20%) 총 102만원입니다.

단독명의가 아닌 경우는 인별 공제 6억원을 적용해야 하는데 인별공제를 적용하면 위의 경우는 종합부동산세가 부과 되지 않겠습니다. 11억의 단독명의 2주택자였다면 6억원을 뺀 5억원의 세율을 적용하면 되겠습니다.

2) 조정지역 2채 이상 또는 3채 이상의 다주택자

이번에도 단독명의의 경우로 계산해보겠습니다. 계산식은 (공시지가 합산액(인별) - 공제금액(9억원 또는 6억원) × 공정시장가액(85%) × 세율 - 공제금액 으로 동일하겠습니다.
위의 예시처럼 총합 11억원으로 적용해보면 11억원에서 6억원의 공제금액을 뺀 5억원에 × 85% × 0.7% = 297만 5천원입니다. 여기에 농어촌 특별세 20%를 적용해보면 297만 5천원 + 59만 5천원 = 357만원이 나왔습니다. 같은 공시지가의 경우인데도 1주택자와 세금이 약 3배가량 차이가났습니다. 이런 이유로 명의 분산이 중요해졌습니다. 같은 예로 공동명의였다면 종부세가 부과되지 않았을 겁니다.

3) 세부담 상한액 적용

갑작스레 작년에 비해 세금이 많이 부과되면 당황스러우실텐데요, 정부는 종부세에도 상한액을 적용했습니다.
1주택자 또는 조정지역 1주택 포함 2주택자 : 150% / 조정지역 2주택자 : 200% / 3주택 이상 : 300%

4) 고지 및 납부

매년 6월 1일을 기준으로 과세여부를 판단하며 12월 1일부터 15일까지 납부하게 됩니다. 이때 납부하게될 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 분할 납부가 가능합니다.
ㆍ250만원 초과 500만원 이하 : 250만원을 초과하는 부분
ㆍ500만원 초과 : 초과하는 부분의 절반액

오늘은 종합부동산세에 대해 간단히 알아봤습니다. 단순히 주택부분에 대해서만 알아보았습니다만, 정확한 부분은 관할세무서나 세무사무실에 문의하셔야 하겠습니다.. 위표에서 보듯이 공시가격이 시세와 키를 맞춰가는 추세기 때문에 제 생각에도 납부금액이 큰 분들이라면 비용을 지불해서라도 도움을 받길 권합니다. 생각치도 못한 부분에서 세금이 지출된다면 너무 아쉬울겁니다. 합법적인 절세를 통해 소중한 자산을 지킵시다.

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안녕하세요 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산을 보유한분 분들은 재산세를 내고 계실텐데요. 그럼에도 고지세를 보는것 외에는 어떻게 부과되는지 이해하지 못하고 계시고 또한 보통 절세 방안으로 공동명의를 하고 계신분들은 큰 부담을 느끼진 않기 때문에 큰 신경을 안쓰시는 것 같습니다. 그러나 다주택자나 고가주택을 단독명의로 보유하신분들은 재산세 뿐만 아니라 종합부동산세(이하 종부세)도 부과되기 때문에 세금 부담이 클 것입니다. 그래서 오늘은 먼저 재산세에 대해 자세히 알아보겠습니다. 생각보다 어렵지 않습니다.^^;;

1. 재산세
재산세는 매해 6월 1일을 기준으로 토지와 주택, 선박, 항공기 등을 소유한 사람에게 부과됩니다. 우리는 주택에 대해서 알아보겠습니다. 주택의 재산세에는 재산세 뿐만아니라 재산세(도시지역분), 지방교육세 그리고 지역자원시설세가 함께 부과됩니다. 취득세 납부시 교육세와 농어촌특별세를 납부하는 것과 비슷하다고 볼 수 있습니다. 먼저, 재산세의 부과기준이 되는 시가표준액을 알아보겠습니다. 부동산의 가치는 시세가 아닌 공시가격으로 정하는데 부동산공시가격알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다. 보통 아파트는 공동주택 공시가격 탭을 활성화해서 아파트의 주소를 입력하면 공동주택 가격을 확인할 수 있습니다.

확인된 주택 공시가격을 1억원으로 예로 재산세를 계산해보겠습니다.
재산세 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율 입니다.

공시가격이 1억원이이라면 1억원(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 0.15%(과세표준 세율) - 3만원(누진공제) = 6만원이 나왔습니다. 이런경우에는 해당이 없겠지만 작년보다 재산세가 너무 늘면 부담이 되기에 상한선을 제한하고 있습니다.

투자자분들은 이미 알고계시겠지만 주택임대사업자로 등록하여 2호 이상 임대하거나 다가구주택(전용면적 40제곱미터 이하) 1호 이상의 장기임대주택을 보유하는 경우 아래와 같은 재산세 감면 혜택이 있습니다.

2. 재산세(도시지역분)
재산세 도시지역분은 말그대로 도시지역에만 부과하고 있어 지역에 따라 부과여부가 달라집니다. 도시지역분 세금 계산은 단일세율 0.14%라 계산이 쉽습니다.
재산세(도시지역분) 계산식은 시가표준액(공시가격) × 60%(공정시장가액비율) × 세율(0.14%)
1억원을 예로 계산해보면 1억원 × 60% × 0.14% = 8만 4천원이 나옵니다.

3. 지방교육세
지방교육세는 지방교육의 질적향상을 위한 세금인데요, 계산식은 재산세 × 20%입니다. 예를 들었던 1억원의 아파트의 재산세가 6만원이었으니깐 6만원 × 20% = 1만 2천원이 부과되겠습니다.

4. 지역자원시설세
지역자원시설세는 그 지역의 소방사무, 재난예방 등 필요한 시설과 공공시설 비용을 충당하기 위해 만들어진 세금입니다.
지역자원시설세의 계산식은 시가표준액(공시가격) 중 건물분 상당액 × 60% × 세율입니다.
재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세와는 다르게 시가표준액의 건물분 상당액이 나왔는데요, 아래표로 계산하면됩니다.

조금 복잡하다보니 손쉽게 계산하려면 그냥 건물분 상당액을 고려하지않고 시가표준액(공시가격)을 기준으로 한다면, 1억원 × 60% = 6천만원이기 때문에 24,100원 + 21,000원(6천만원에서 3천9백만원 초과분 2천1백만원은 0.1%) = 45,100원입니다.
시가표준액중 건물분 상당액은 시, 군, 구청에 확인해도 되지만 금액의 차이가 크지 않다면 그냥 납부하시는게 낫겠습니다.. 그리고 임대주택등록시에 지역자원시설세가 감면되었으나 2019년부터 혜택이 종료되었습니다.

다시한번 정리해보면 재산세는 재산세와 재산세(도시지역분), 지방교육세, 지역자원시설세가 부과되는 것으로 공시가격 1억원의 아파트를 예로 계산해보면 재산세(60,000원) + 도시지역분(84,000원) + 지방교육세(12,000원) + 지역자원시설세(45,100원) = 201,100원이 부과됩니다.
부부공동명의인 경우에는 각 지분 50%씩 100,650원이 부과되겠습니다.
* 공동명의 외에 각 지분만큼 개인별로 부과됩니다.
재산세는 7월과 9월에 각 50%씩 부과되고 있습니다만, 조례에 따라 20만원 미만의 경우는 한꺼번에 부과될 수도 있습니다.
* 특정지역 다주택자의 경우도 한개의 고지서로 부과, 징수될 수 있습니다.
그리고 재산세는 지역에 따라 조례로 달리 정할 수 있으므로 위의 계산과 차이가 발생할 수 있으므로 정확한 세금은 시, 군, 구청에 꼭 확인을 하셔야 합니다. 저는 세무전문가가 아니라서.. 참고만 하시기바랍니다.~^^

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