부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 전매제한 강화와 관련해서 많이 뜨겁습니다. 일종의 풍선효과로 많은 분들이 지방 분양권까지 많이 뜨거운 모습입니다.

올해 7월부터 수도권과 지방광역시 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전등기시(3년 도달하더라도 전매 불가, 반드시 등기 필요)로 강화되기로 하면서 그동안 수도권 비규제 지역에 청약을 하시던 분들이 많이 아쉬워하고 계십니다.

그러다 보니 기존에 분양권들이 뜨거워지고 가격이 올라가면서 조금은 다른 방법으로 분양권을 가져가려는 분들이 많아졌습니다.

바로 '복등기'인데요, 오늘은 복등기에 대해서 살펴보려고 합니다.

★ 복등기란?

일반적으로 등기 후 거래가 가능한 곳들의 아파트 분양권을 입주 전 매매 계약을 한 뒤 입주 직후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것을 뜻합니다.

등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 부르는데요, 매도자가 부담해야 할 취등록세와, 양도소득세는 매수자가 떠안는 조건입니다.

매도자는 그 금액만큼 거래 가격에서 빼주기도 하는데요, 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종으로 불법이기 때문에 복등기를 위한 공증ㆍ이면계약 등은 법의 보호를 받지 못합니다.

계약이 해지되면 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기 이자율을 합산한 금액만 돌려받을 수 있어 큰 곤욕을 치를 수 있다고 합니다.

그러나, 분양권 계약금이 없거나 소유권 이전 시 잔금이 부족한 수분양자의 경우에는 이러한 검은 유혹에 쉽게 넘어갈 수밖에 없고, 반대로 매수자의 입장에서도 상대적으로 전매제한기간에 구입함으로써 저렴하게 구입하게 되는 효과가 있어 유혹에 쉽게 빠지게 됩니다.

최근, 적정 분양가' 논란을 낳았던 판교신도시 공공임대 분양전환 아파트가 소유권 이전도 이뤄지기 전에 사전 거래되고 있는 것으로 기사가 나왔습니다.

기존에 공공임대로 거주 중이며 분양전환이 어려운 임차인들의 경우 소유권을 확보하지 못한 임차인 자격으로 복등기의 형태로 거래하는 것은 불법이지만 주변 시세 대비 최대 60%가량 저렴하기 때문에 임차인들 역시 이러한 점을 이용하여 '복등기'의 유혹에 빠지게 된 것입니다.

그러나 이러한 '복등기'가 불법임에도 불구하고 주무 부처인 국토교통부나 한국 토지주택공사(LH) 측은 거래 당사자를 처벌할 뾰족한 수단이 없다고 합니다.

현지에서는 매수자들이 아직 분양 전환이 되지 않은 물건은 시세보다 저렴하게 살 수 있기 때문에 가계약을 맺어 분양대금과 웃돈을 임차인에게 보낸 후 분양전환을 완료 후 LH에서 임차인에게 등기가 넘어가면 바로 다시 등기를 이전하는 식으로 거래를 하게 되는 것입니다.

이 같은 거래는 당연히 '복등기'이지만 이를 찾거나 제재하기가 어려운 것입니다.

현재 공공임대 분양전환 주택에 거주 중인 임차인들은 분양 전환이 시작된 날로부터 1년 내에 분양 대금을 치러야 분양을 받을 수 있지만 대부분 서민이면서 시세가 많이 상승하였기 때문에 시세보다 저렴한 물건을 쉽게 포기하기 어려워 매수자로부터  상당한 금액을 챙길 수 있는 만큼 복등기를 통한 거래는 매력적일 수밖에 없습니다.

★ 복등기 처벌 수위와 문제점

현행 공인중개사법에서는 이러한 소유권 이전 등기가 되지 않은 부동산의 매매 중개 행위를 부동산 투기 조장 행위로 보고 해당 공인중개사에 대해 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 매수ㆍ매도인에 대해서는 사안별로 판단해야 한다는 유보적 입장을 보이곤 있으나 복등기의 주체인 매수 및 매도자는 공증이나 이면계약서 역시 불법이기 때문에 법적인 효력을 인정받기 어려워 적발 시에는 당첨이 취소될 수도 있다고 합니다.

또한, 진행이 잘 되었다 하더라도 보통 계약시부터 소유권 이전 시까지 약 30개월이 걸리는 것을 감안하면 약 2~3년 뒤의 일이기 때문에 개인 간 사정이나 입주 시 시세 상승 및 하락분으로 인해 매수 및 매도인 간의 갈등이 생기고 이로 인해 법적인 다툼으로 이어질 수 있습니다.

가능하다면 불법인 '복등기'를 통한 매수보다는 합법적인 매수가 정신건강에 이로울 수 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 단독주택? 다세대 등 용어가 헷갈리실 때가 많으실 겁니다. 저 역시도 같은 문제를 겪었습니다.

일반적인 분들은 당장에 필요 없다고 느끼시겠지만 세법이나 대출, 추후에 권리분석 등에서는 이러한 개념들이 정말 중요할 수 있습니다.

저 역시도 용어 개념정리가 장기적인 부동산 투자에서는 정말 중요하다고 생각하는 사람인데요,  그래서 오늘은 건물의 유형별 분류기준을 정리해보도록 하겠습니다.

★ 토지건물과 집합건물

(1) 토지건물

대부분의 경우 토지와 건물의 소유주가 동일하지만 우리나라는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보기 때문에 소유주가 각각 다를 수 있습니다.

* 토지와 건물을 각각 등기하기 때문에 소유주가 다른 경우 토지사용료 혹은 지상권 분쟁 등이 발생할 수 있습니다.

(2) 집합건물

건물을 층별 혹은 호수별로 분할해서 소유주가 각각 다르게 등기된 건물입니다.

즉, 같은 건물이어도 201호와 402호의 주인이 다를 수 있기 때문에 층수가 높거나 호수가 많은수록 소유주가 많을 수 있습니다. 대표적인 것이 아파트나 빌라 등이 있습니다.

* 집합건물의 토지는 건물 소유자 별로 등기된 면적 비율에 따라 토지의 사용권을 나누어 가집니다. 이를 '대지권'이라 하며 쉽게 땅의 지분이라고 생각하시면 되겠습니다.

집합건물에는 크게 다가구 주택, 다세대 주택, 연립주택으로 나뉩니다.

• 다가구 주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택으로 3층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 여러 가구가 거주할 수 있도록 구획이 나누어져 있어한 가구씩 독립된 생활이 가능하지만 분리하여 소유하거나 매매할 수 없습니다. 
• 다세대주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층 이하 660㎡이하의 규모를 가집니다. 다가구와 비슷한 규모를 가지고 있지만 구분소유가 가능합니다. 흔히, 볼 수 있는 빌라가 다세대 주택입니다.
• 연립주택 : 19세대 이하가 거주할 수 있는 공동주택의 일종으로 4층이하 660㎡초과의 규모를 가집니다. 다세대주택과 매우 흡사하지만 면적이 좀 더 큰 집합건물입니다.

* 아파트 : 한 건물 내에 독립된 여러 가구가 거주할 수 있도록 지은 5층 이상의 공동주택입니다.

(3) 토지 건물과 집합건물의 비교

일반적으로 토지 건물은 부동산 1개를 1명이 소유하므로 소유자가 원하는 대로 변경 및 개발이 가능하여 활용성이 높으나 집합건물은 부동산 1개를 여러 명이 소유하므로 재건축 및 재개발이 쉽지 않습니다.

또한, 건물의 외관만 봐서는 어떤 유형의 건물인지 쉽게 알 수는 없고 유형별로 소유주가 다를 수 있으니 부동산 등기와 건축물대장을 확인해서 더욱 정확한 정보를 확인해야겠습니다.

※ 부동산 등기 열람 및 발급 / 건축물대장 발급 

* 부동산 등기 열람 및 발급(유료) : 인터넷 등기소 홈페이지

* 디스코라는 사이트를 통해 무료로 열람 및 발급이 가능합니다. 다음 글 참조 : 등기부등본 어떻게 살펴봐야 할까?(Feat. 표제부, 갑구, 을구, 인터넷등기소, 디스코)

* 건축물 대장 발급 : 건축행정시스템 세움터 홈페이지

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제는 면적과 관련된 내용들을 정리해 보았는데요, 오늘은 베란다와 발코니 그리고 테라스에 대해 정리해보려고 합니다.

대부분은 용어의 차이를 정확히 모르고 사용하시는 경우가 많은데요, 저 역시도 정확하게 설명하기 어려웠습니다. 그래서 오늘 발코니와 베란다, 테라스 그리고 포치에 대해서 개념을 정리해보고자 합니다.

★ 발코니 / 베란다

(1) 발코니

우리가 흔히 부르는 발코니는 건축물 위의 내부, 외부를 연결하는 별도의 완충공간으로 전망, 휴식 등의 목적을 위하여 건축물 외벽에 추가로 설치하는 공간입니다.

위의 그림처럼 아래층과 위층 외부에 떠있는 별도의 공간으로 보시면 됩니다. 보통 2층 이상의 건물에 설치되는 것이 특징입니다.

아파트 분양 시에는 서비스면적으로 제공되는 경우가 많으며 발코니는 분양가에 포함되지 않고 세금이 적용되지 않는 장점이 있습니다.

1.5m 이내 확장공사는 합법입니다.

* 원래 발코니 확장은 불법이었습니다. 그러나 집을 넓게 쓸 수 있다는 크나큰 장점 때문에 수많은 사람들이 불법을 저지르자 정부는 2005년 건축법을 개정해 발코니 확장을 합법화했습니다. '발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준' 참조

(2) 베란다

베란다는 아래층의 면적이 위층의 면적보다 넓어 발생하는 공간입니다. 흔히, 2층 건물에 1층과 2층의 면적이 다른 경우 생기며 같은 면적의 아파트의 경우에는 베란다가 생길 수 없습니다.

베란다는 보통 지붕이 없는 경우가 많으며 바닥면적 및 건축면적에 포함된 곳이 아니고 전용공간으로 구분되기 때문에 확장공사는 불가합니다. 또한, 벽이나 천장 구조물을 설치하는 것도 불법 건축물로 분류됩니다.

★ 테라스

테라스는 실내에서 직접 밖으로 나갈 수 있는 공간으로 지표면 바로 위에 조성된 곳입니다. 여기서 핵심은 지표면 위인데요, 그렇기 때문에 지면과 맞닿은 1층에만 테라스가 조성될 수 있습니다.

건축면적에서 제외된 공간으로 지붕이 없어야 하며, 건물 바닥과 지면으로 고려해 실내 바닥보다 20cm가량 낮게 바닥 높이를 규정합니다.

★ 번외 : 포치

건물의 현관 또는 출입구의 바깥쪽에 튀어나와 지붕으로 덮인 부분을 말하는데, 입구에 가깝게 세운 차에 승강할 때나, 걸어서 입구에 도달한 사람들이 우선 비바람을 피하기 위한 목적 등으로 설치됩니다.

일반적인 현관으로 생각하시면 좋을 것 같습니다.

* 아래의 그림을 보시면 테라스, 베란다, 발코니, 포치가 이해가 되실 겁니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산에 관심이 많으신 분들은 등기부등본이 마치 사람의 주민등록증과 같은 역할을 한다고 잘 알고 계실 겁니다.

매매계약 전이나 후로도 등기부 등본을 잘 살펴봐야 한다는 것도 아실 테지만 막상 등기부등본을 보는 법을 자세히 알려주는 경우는 없습니다.

저도 경매를 공부하면서 살펴는 봤지만 정리를 하진 않아 아직도 완벽히 이해가 안 되었는데요, 그래서 오늘은 등기부등본이 무엇이고 어떻게 살펴보면 좋을지 정리해보려 합니다.

★ 등기부등본이란?

(1) 등기부 등본은 어디서 확인이 가능할까?

대표적으로는 인터넷등기소(사이트 링크)에 접속해서 열람 및 발급이 가능합니다.(열람: 700원, 발급: 1,000원) 

인터넷 등기소는 보통 열람시간이 10분 정도 걸리고 유료기 때문에 부담을 느끼는 분들이 많으셨을 겁니다. 왜냐하면 부동산 매매계약 시 가계약, 중도금, 잔금 시 등 꼼꼼히 살펴보는 게 중요했기 때문입니다.

그러나 최근 디스코(사이트 링크)라는 프롭 테크에서 1일 10건의 등기부등본을 무료로 열람 가능토록 하여 인기를 끌고 있습니다. 서울을 시범으로 전국으로 확대한다고 합니다.

디스코를 통해서 열람하게 된다면 열람시간이 1분 정도로 단축되고, 무료이며 출력도 가능합니다. 

* 디스코를 홍보하려고 쓴 것은 아니고 좋은 정보를 공유해드리려 말씀드렸습니다.

(2) 등기부등본의 구성

등기부 등본은 위의 사진에서 보시는 바와 같이 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

- 표제부는 부동산의 소재지(지번 및 지목 등)를 나타내고 있습니다. 부동산의 종류에 따라 아래 그림과 같은 항목으로 구성됩니다. 

- 갑구는 소유권 및 소유권과 관련된 권리관계를 나타내는데 소유권과 이전 등이 대표적입니다. 경매를 공부하시다 보면 관련된 부분이 갑구인데요, 가등기, 가압류나 압류, 경매개시 등을 알 수 있습니다. 특히, 부동산 계약 시에는 매도인 또는 임대인의 이름이 등기부상 소유자의 이름과 정보가 동일한지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* "갑"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 물권이란 무엇일까? [Feat. 채권과의 차이] 참조

- 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타내고 있는데, 담보대출을 통한 근저당권의 채권최고액 설정, 전세권, 지역권 등이 대표적입니다.

* "을"구의 등기 목적의 대표적인 권리 설명입니다.

* [부동산 용어] 저당권과 근저당권의 개념과 차이점은 무엇일까? 참조

주변에 부동산 투자나 내 집 마련 그리고 임차로 지내시면서도 등기부등본을 가볍게 넘어가시는 분들이 많습니다. 그러나 등기부등본에 기재된 권리들로 인해서 내 매매계약이, 보증금이 위험할 수 도 있다고 생각하셔야 합니다. 

또한, 등기부등본이 모든 것을 지켜주는 완벽한 안전장치도 아니기 때문에 최소한 등기부등본을 보고 활용할 줄 알아야 매매계약뿐만 아니라 임대차 계약에서도 안전할 수 있습니다.

큰돈이 오가는 부동산 거래에 있어서 매도인, 매수인 / 임대인, 임차인 모두 다 반드시 등기부등본을 볼 줄 알아야 한다고 생각이 듭니다.

아직 저도 정확히 이해는 안 되지만 자주 접하려고 노력하고 있습니다. 어려운 용어 하나하나 정리하면서 본인 것을 만들다 보면 어느새 등기부등본을 보면서 대상 부동산의 역사까지 읽어낼 수 있는 눈이 생기실 겁니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 저도 청약제도를 공부하면서 제대로 설명할 수 있는 특별공급이 없는 걸 알고 수박 겉핥기 식으로 공부했단 생각이 들었습니다.

일반공급과 특별공급에 대한 구분은 했지만 각 특별공급에 대해서 정확하게 설명이 어려움을 느껴 이번에 특별공급의 개념과 대표적인 특별공급들을 자세히 알아보려고 합니다.

오늘은 특별공급이 무엇이고 특별공급중 기관추천은 무엇인지에 대해 먼저 살펴보겠습니다.

1. 특별공급

(1) 개념

특별공급은 “주택공급에 관한 규칙”에 따라 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과의 청약경쟁 없이 별도로 분양 받을 수 있도록 하는 제도로서 1회로 제한하고 있습니다.

특별공급 청약접수 및 입주자 선정은 사업주체에서 수행하고, 동 호수 배정 추첨은 금융결제원에서 일반공급분과 일괄 추첨합니다. '주택공급에 관한규칙(링크)'에서 특별공급을 규정하고 있으니 참고하시기 바랍니다.

(2) 제한사항

 - 무주택자만 지원 가능합니다.(각 특별공급마다 무주택 요건이 다름, 주택 이력 자체를 허용하지 않는 경우가 있음)

  * 특별공급에서 무주택은 일반공급에서 무주택요건과는 달라 주택소유 자체가 인정 안됩니다.(소형 저가주택 등)

  * 다만, 부모의 주택소유 여부(두분다 만 60세 이상)에 따라서 특별공급이 가능하기도 합니다.(노부모 특공은 제외)

 - 특별공급 물량은 투기과열지구에서 공급되는 주택 중 분양 가격이 9억 원을 초과하는 주택은 특별공급이 불가합니다.

 - 특별공급은 평생 1가구당 1번의 기회가 주어지므로 특별공급의 종류 중 한 가지만 가능합니다.

  * 특히, 본인명의로 특별공급을 사용했다면 개정되지 않는 한 절대로 불가합니다.(이혼 및 재혼 등 세대의 변화가 있더라도 본인은 특별공급 사용은 불가함. 단, 새로운 세대원이 과거에 특별공급을 사용하지 않았다면 경우에 따라 가능함)

- 당첨자 발표일이 동일한 전체 주택에 대해 1세대에 1인만 청약신청이 되며 2건 이상 청약신청 시에는 모두 무효처리가 됩니다.(분리세대 배우자는 하나로 보기 때문에 배우자도 인정 안됨.)

- 주택별 청약 가능한 청약통장에 가입한 지 6개월이 경과하여야 합니다.

* 청약저축(매월 약정납입일에 월 납입금 6회 이상) / 청약예금(지역별 청약예금 예치금) / 주택청약종합저축(주택 종류에 따라 청약저축 및 예금과 동일) / 청약부금(매월 약정납입일에 납입한 금액이 지역별 국민주택 이하 청약예금 예치금 이상) 단, 장애인 및 철거민, 유공자는 통장이 필요 없습니다.

(3) 참고사항 

• 특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능하지만 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨은 무효 처리됩니다.
• 특별공급 입주자 선정 시 특별공급 접수 종류 구분 없이 주택형별 경쟁이 있는 경우 추첨의 방법으로 주택형별 공급 세대의 40% 이상 추첨으로 예비 입주자를 선정함(주택형 별 전체 신청자수가 특별공급 세대수의 180%에 미 달하는 경우, 낙첨자 모두를 추첨의 방법으로 순번을 부여하여 예비 입주자를 선정함)
• 특별 공급 세대수의 미분양 물량이 발생할 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자에게 우선 공급합니다.(일부 유형에서 신청자가 미달된 경우 다른 유형의 특별 공급 신청자 중 입주자로 선정되지 아니한 자에게 추첨의 방법으로 우선 공급)
• 해당 주택의 특별공급 예비 입주자로 선정되었을 시 먼저 분양받은 주택의 예비 입주자 지위는 상실됩니다.
• 특별공급, 일반공급 모두 예비입주자가 된 경우 특별공급을 우선하여 공급(둘 중 선택 불가)하고 특별공급으로 공급된 경우 일반공급 예비는 무효 처리하며, 특별공급 예비 물량이 모두 소진되어 예비 추첨 기회가 소진된 경우 일반 예비 지위를 인정합니다.

2. 기관추천

(1) 개념

기관추천은 말 그대로 각 기관별로 추천하여 공급하는 제도로 이에 해당하는 관련기관으로부터 추천을 받으면 지원 가능한 특별공급 중 하나입니다.

국민주택(85㎡)의 특별공급만 가능한 경우가 대부분이지만 민영주택의 경우에도 가능한 특별공급이 있어 각 특별공급마다 잘 살펴보아야 합니다.

일반적으로 기관추천의 범위가 너무 넓기 때문에 해당하는 기관에 별도로 문의하는 것이 가장 정확합니다.

통상, 국민주택 및 민영주택 대상으로 두 개 모두를 합한 물량이 전체 공급물량에 10%가량 공급되며 시 또는 도지사의 승인을 받은 경우에는 초과공급도 가능합니다.

(2) 참고사항

- 각 기관추천 후 특별공급 접수일에 반드시 신청해야 합니다.(간혹, 기관추천받고 안 하시는 분들 있습니다..)

- 청약 신청자의 배우자 및 직계존속 및 직계비속 전원이 주택 및 분양권 등을 소유하고 있지 않은 무주택세대 구성원만이 청약 신청자격이 주어집니다.

- 한부모가족, 국군포로, 위안부 피해자, 철거주택 세입자의 경우에는 공공임대주택만 지원이 가능합니다. 즉, 특별공급을 통해 집을 매수할 순 없으며 임대로만 거주할 수 있습니다.

(3) 기관추천 종류

일반적으로 국가유공자, 독립유공자, 보훈대상자, 5.18 유공자, 특수임무 유공자, 참천 유공자, 장기복무 제대군인, 북한이탈주민, 납북피해자, 일본군 위안부, 장애인, 영구귀국과학자, 올림픽 등 입상자, 중소기업 근무자, 공공사업 등 철거주택 소유자 또는 거주자, 의사상자 등이 있습니다.

이외에도 경제 자유구역 내 민영주택의 특별공급제도도 있는데요, 경제자유구역 안에서 건설하여 공급하는 민영주택을 건설량의 10% 범위 내에서 입주자 모집공고일 기준으로 무주택세대 구성원 대상으로 공급합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자자라면 항상 관심갖는 신도시와 같은 곳은 보통 공공택지라고 부르는데요, 용어가 이해가 안 되더라도 대략적인 개념은 이해하고 계실겁니다.

이런 공공택지 안에는 택지를 효율적으로 쓰고 시민들의 편의를 위해선 아파트도 지어야 하고, 단독주택, 동사무소, 종교시설, 상업시설, 학교 등을 지어야 하는데요,

공동주택용지는 일반적으로 아파트를 지을 수 있는 곳이라고 생각하시면 됩니다. 그렇다 보니 시공사들 입장에서는 이러한 공동주택용지를 공급받는 것이 미래에 아파트 공급으로 이루어지기 때문에 아무래도 경쟁이 치열했습니다.

현재, 공동주택용지는 공급일부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로는 자유롭게 전매할 수 있는데요, 이 때문에 대형 건설그룹 계열사들이 실제 사업을 벌일 계획이 없어도 일단 낙찰받고 나선 땅을 다른 계열사에 넘기는 사례가 적지 않았다고 합니다.

이에 국토부는 공급계약 이후 2년이 지나더라도 전매행위를 금지하기로 했는데요, 부도 등 합리적 사유가 있는 경우가 아니면 소유권 이전등기 전까지 전매할 수 없게 되었습니다.

또한, 국토부는 이와 관련된 내용을 포함하여 공급가 이하 전매 허용범위 축소, PFV 전매 허용요건 축소를 포함하여 좀더 포괄적인 규제를 이어나갈 방침인 것 같습니다.

여기에는 전매금지뿐만 아니라 공동주택용지를 공급받은 자는 자금조달을 위해 주택사업을 목적으로 하는 프로젝트 금융투자(이라 PFV)에 택지를 전매내용까지 포함하는데요, 전매를 하려면 해당 PFV에 과반 지분을 확보해야 합니다.

지금까지 수분양자가 PFV의 최대 주주인 경우 자금 조달을 원활하게 하기 위해 해당 PFV에 전매할 수 있게 했지만, 다른 기업집단의 계열사들이 최대 주주 이상의 지분을 확보해 PFV를 사실상 지배하는 식의 악용사례가 많아 지분요건을 강화하기로 한 것입니다.

* 여기서 프로젝트 금융투자회사는 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 투자자들이 자금을 출자해 설립하는 명목 회사(일명 페이퍼 컴퍼니)입니다. 자금 확보와 리스크를 분담하기 위해서 추진하는 정도로 이해하면 될 것 같습니다.

※ PFV 전매제도 악용 구조

이러한 제한을 통해서 계열사를 동원한 공공택지 응찰 등을 조기에 차단하겠다는 것인데요, 공공택지를 사서 비싼 값에 전매하며 이익을 취하는 행위와 시장교란행위를 원천 차단하겠다는 뜻입니다.

* 공공택지란 국가, 토지주택공사, 지방자치단체 등 공공기관이 개발하는 택지를 의미합니다. 공공택지에는 크게 4가지로 나뉘게 됩니다.

1. 국민주택건설 또는 대지조성사업으로 개발하는 택지 => 주택단지를 조성하기 위한 사업
2. 택지개발 촉진법의택지개발사업으로 개발하는 택지 => 신도시 등
3. 산업입지 및 개발에 관한 법률의 산업단지개발사업으로 개발하는 택지 => 공단, 산업단지 등
4. 국민임대주택 건설 등에 관한 특별조치법의 국민임대주택단지 조성사업에서공공사업으로 개발·조성되는 공동주택 건설용지를 말한다. 공공택지에서 지어서 분양하는 주택은 원가연동제, 분양가 상한제 등의 적용을 받음

사실, 이러한 규제는 실수요자인 국민 입장에서는 좋은 방향입니다. 토지의 이자와 거래로 인한 시세 상승분은 당연히 분양의 끝에 있는 분양자가 부담할 수밖에 없기 때문입니다.

자료를 찾아보니 과거 2007년까지는 공공택지 내 공동주택용지는 투기 방지 차원에서 소유권 이전 등기 이전까지 전매가 금지됐었다고 합니다. 그러나 부동산 침체가 지속되자 유동성 위기를 맞은 건설사에 숨통을 틔워주자는 취지로 2015년부터 공급계약일로부터 2년이 지나면 공급 가격 이하로 전매할 수 있게 예외적으로 허용하기 시작했습니다.

하지만 페이퍼 컴퍼니를 세워 계열사로 응찰한 뒤 공동주택용지를 공급받아 모회사ㆍ계열회사에 값싸게 전매하는 식으로 이익을 얻거나 선점 후 비싼 값에 파는 등의 행위 들이 이어 나면서 공공택지 가격이 비싸지는 부작용을 낳고 결국, 이러한 비용들이 고스란히 분양가로 전가되는 경우가 많았습니다.

시행령은 오는 26일부터 4월 8일까지 입법예고 기간을 두고 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 상반기 중으로 시행될 방침이라고 하는데요, 현재 2기 신도시 들 중 공동주택용지들부터 적용이 될 것 같습니다.

분양을 기다리는 분들이라면 이러한 정책들에 대해서 이해를 하고 있다면 도움이 될 것 같습니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 급등한 집값과 정부의 무주택자 배려 정책들(분양가 상한제, 무주택자 우선공급)로 인해 무주택 실수요자들이 대부분 청약에 집중하고 있습니다. 그러나 알듯 모를 듯 한 청약제도 때문에 혼선이 많은 상황입니다.

청약제도는 1978년 5월 도입돼 지금까지 140차례나 바뀐 데다, 청약 신청자의 상황이 제각각이어서 해석에 따라 다른 결론이 날 수도 있기 때문에 더욱더 공부해야 하는데.. '주택공급제도에 관한 규칙'을 보더라도 어려운 부분이 많습니다.

안 그래도 어려운데 이혼 및 재혼한 가정의 경우에는 더욱더 셈법이 복잡해지는 것입니다. 그래서 오늘은 이혼 및 재혼가정의 경우 예시를 들어 무주택기간 산정이나 가점제, 특별공급 조건에 대해 알아보겠습니다.

1. 이혼 시 청약가점제의 무주택기간은 어떻게 산정될까?

무주택 기기 간은 무주택자의 경우 만 30세 이후부터 산정하고 있는데요, 만 30세 이전이더라도 혼인을 하였다면 혼인 시부터 기산하고 있습니다. 그러나 이혼과 재혼에 따라서는 혼란스러울 수 있어서 몇 가지 예시로 정리해드리겠습니다.

예1) 집이 1 채인 부부의 아내가 단독명의로 집을 갖고 있던 남편과 이혼하였다면 아내의 무주택 기산점은 만 30세 또는 혼인신고일 중 빠른 것으로 합니다. 

☞ 결혼 당시에는 부부는 같은 세대여서 아내도 남편 명의의 집이 있어 유주택자였지만 이혼 후에는 아내는 최초부터 집이 없는 것이 되기 때문에 혼인신고일이 30세 이전이었다면 최초 혼인신고일부터, 만 30세가 먼저라면 만 30세가 된 날부터 무주택기간을 산정합니다.

예2) 위의 경우 공동명의라면 집을 처분한 시점부터 무주택기간을 산정합니다.

☞ 그러나 공동명의였다면 함께 집을 보유한 것이기 때문에 집을 처분한 시점부터 무주택기간을 산정합니다.

예3) 무주택 부부가 혼인 후 이혼, 그리고 다시 재혼한 경우에는 기산점은 만 30세 또는 최초 혼인신고일 중 빠른 날로 기산이 됩니다.

☞ 무주택기간의 기산은 만 30세 이후 또는 혼인신고일 중 빠른 것이므로 재혼을 하였더라도 만 30세 이전에 혼인하였다면 최초로 혼인신고했던 날이 기산이 됩니다. 또한, 이혼 후 독신이더라도 최초의 혼인신고일 또는 만 30세 이후 중 빠른 것으로 무주택기간을 적용합니다.

2. 가점제 및 특별공급 관련 질문

예1) 청약 당사자가 과거 특별공급으로 청약에 당첨되었던 경우 이혼 후 재혼하여 신혼 특별공급 자격이 될까?

☞ 특별공급은 1가구 1주택 기준으로 1차례에 한정해 공급하도록 되어 있기 때문에 결혼 전 특공을 받고 결혼 후 새로운 세대를 구성했다 하더라도 특공은 불가능합니다. 그러나 이혼 전 본인이 아닌 배우자가 특별공급에 당첨되었고 재혼한 배우자가 과거 특별공급 당첨사실이 없다면 특별공급은 자격은 가능하겠습니다.

예2) 민영주택 가점제에서 재혼 배우자의 미혼 자녀(30세 미만)를 부양가족으로 인정받을 수 있을까?

☞ 입주자 모집공고일 현재 재혼 배우자와 세대를 합쳐 미혼 자녀가 청약 신청자의 주민등록등본에 등재되어 있는 경우에 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 그러나 만약 부부가 분리세대라면 분리되어 있는 배우자의 자녀는 부양가족으로 인정하지 않고 재혼 후 두 사람 사이에서 태어난 자녀만 부양가족으로 인정합니다. 

예3) 재혼한 부부의 미성년자 자녀의 합이 3명이라면 다자녀 특공이 가능할까?

'☞ 다자녀 특공의 조건을 보면 입주자 모집공고일 현재 무주택세대 구성원으로서 미성년자 3명 이상의 자녀(태아나 입양아를 포함)를 둔 자로서 청약통장 6개월 이상인 조건을 충족하면 되기 때문에 다자녀 특공이 가능합니다. 다만 분리세대의 경우는 제한이 되기 때문에 반드시 같은 세대에 등록되어 있어야 합니다.

예4) 이혼 후 새로운 사람과 재혼하였을 경우 신혼부부 특별공급이 가능할까?

'☞ 가능합니다. 재혼 시점부터 혼인신고일이 다시 기산 되기 때문에 신혼부부 특별공급은 가능합니다. 다만, 자녀의 인정범위가 혼인기간 내 출산해야 하기 때문에 이전에 자녀들은 자녀수에서 제외됩니다.

예5) 동일한 사람과 결혼-이혼-재혼하였을 때에 혼인기간 산정은 어떻게 할까?

☞ 예를 들어 부부가 '13. 1. 1 결혼 후 '18. 1. 1. 이혼하였고 '19. 1. 1. 재혼하여 '20. 1. 1까지 살고 있는 경우 이혼한 '18년을 제외하고 실제 혼인기간이었던 '13. 1. 1 ~ '17. 12. 31 / '19. 1. 1 ~ 현재 까지만 혼인기간으로 인정되므로 최초 혼일 일로부터 7년이 경과하였지만 실제 혼인기간은 6년이므로 신혼부부 특별공급 조건인 7년이 도래하지 않아 신혼부부 특별공급이 가능합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 일명 '재재', 풀어서 이야기하면 재개발 및 재건축이 부동산 투자의 뜨거운 감자가 되면서 발 빠른 분들은 이미 다른 투자대안을 찾으신 것 같습니다. 그중에서 최근 간단히 언급한 리모델링 사업도 있지만 가로주택 정비사업이 있습니다. 가로주택정비사업 말은 들어봤지만 개념 정리가 잘 안되어서 이번에는 가로주택정비사업에 대해서 한번 정리해볼까 합니다.. 공부해야 할 것이 정말 많습니다...

* 아래는 리모델링 사업에 대해 간단히 작성해본 글입니다.장단점위주로 이해만 하시면 좋을 것 같습니다.

2020/01/10 - [부동산 상식] - 리모델링, 새아파트 니즈에 대한 풍선효과..(Feat. 리모델링 사업 기초 이해)

1. 가로주택정비사업이란 무엇일까?

(1) 가로주택정비사업의 개념

가로주택정비사업과 관련된 내용을 찾기 위해서는 '도시 및 주거환경정비법'을 살펴봐야 합니다. 제가 이해한 가로주택정비사업의 개념은 2012년 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 새롭게 도입된 것으로 기존 저층주거지의 도시조직과 가로망 체계를 훼손시키지 않는 범위 내에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행되는 소규모 사업입니다.

기존 재건축 및 재개발사업과는 달리 소규모로 진행되기 때문에 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업 지연에 따른 갈등 요소 등이 적은 사업입니다만 사업성은 떨어진다고 보입니다.

* 보다 정확한 개념은 '소규모 주택정비에 관한 특례법(링크)'을 참고해 주시기 바랍니다.

정비사업에는 크게 재개발, 재건축, 주거환경사업 3가지로 구분되는데요, 가로주택정비사업은 아래의 3가지에 속하지 않고 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(약칭:소규모주택정비법)에 적용을 받고 있습니다

(2) 가로주택정비사업에 '가로구역' 이란?

가로주택정비사업에서 정의하는 가로구역은 국토교통부령으로 정하며 다음 각 목의 요건을 모두 충족해야 합니다.

(1). 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

(2) 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

(3) 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

  - 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호

  - 기존주택이 모두 「주택법」 제2조제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대

(4) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

※ 여기서 노후건축물의 정의는 다음과 같습니다.

※ "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말합니다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설도 포함하는 것입니다.

2. 가로주택정비사업이 이슈인 이유는 무엇일까?(장점과 단점)

가로주택정비사업은 보통 '미니 재건축'이라 불리고 있는데요, 말그대로 재건축보단 작은규모로 진행됩니다. 그러다 보니 사업성이 떨어져 정비사업에서는 다소 소외받았던 사업입니다. 그러나 최근에 재개발 및 재건축에 대한 규제에 따른 대안으로 대두되고 있는데요, 가로주택정비사업의 장점을 알아보겠습니다.

(1) 신속한 의사결정과 주민의견의 반영이 용이하며 사업기간이 짧고 사업비용절감이 가능하다.

가로주택정비사업은 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 노후 저층 주거지 밀집지역에서 종전의 가로(도로 등)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 것이다. 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합설립이 가능합니다.

재개발과 재건축은 완공까지 보통 10년이 소요되지만 가로주택정비사업은 사업기간이 2∼3년으로 짧은 것이 특징입니다. 특히, 토지등소유자의 80% 이상 동의만 있으면 사업추진이 가능하다보니 소규모 개발사업의 이해관계자가 소수로 한정되어 신속한 의사결정과 주민의견 반응의 용이하합니다.

사업 절차역시 정비기본계획수립 및 구역지정, 추진위 구성 단계가 생략 되고, 조합설립인가부터 시작되기 때문에 사업절차가 간소화 되어 사업기간이 단축되고 사업에 들어가는 비용절감이 가능합니다.

(2) 건축규제 완화 등 정부혜택

또한 정부도 소규모 정비사업에는 각종혜택을 부여하면서 활성화 방안을 모색하고 있는 추세입니다. 정부 역시 대규모 정비사업으로 지역 커뮤니티가 붕괴되거나 사업의 지연에 따른 갈등요소가 적은 가로주택정비사업은 긍정적으로 보기 때문입니다.

최근 발표된 12ㆍ16 부동산안정화방안에서 주택공급 일환으로 가로주택정비사업을 확대하겠다고 발표했는데요, 국토부는 올해 상반기 중 관련 법령인 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령'을 개정해 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 '구역 면적'과 '사업시행 면적'을 기존 '1만㎡이하'에서 '2만㎡ 이하'로 확대할 계획이라고 합니다.

그렇게 된다면 가구 수는 기존 250가구에서 500가구로 늘어나면서 사업성이 확대됩니다. 또한, 임대주택 10% 건설 등 공공성 요건을 갖추면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외할 방침이라고 합니다.

※ 일반적으로 가로주택정비사업 역시 주택층수고려하여 용도지역에 맞게 건축이 가능합니다. 다만, 제2종일반주거지역은 15층 이하의범위에서 시도조례로 정하고 있는데 서울의 경우에는 7층이하로 정하고 있습니다. 공공성요건을 충족한다면 이러한 층수 제한이나, 분양가 상한제 적용 배제 등의 규제를 완화할 것으로 보입니다.

이러한 장점때문에 최근에 가로주택정비사업에 대한 투자 붐이 늘어나고 있습니다. 그러나 세상의 모든 것이 그러하듯 장점만은 있는 것이 아닙니다.

(1) 주택공급에 근본적인 문제해결 불가

정부가 권장하는 가로주택정비사업이 활성화가 된다 하더라도 주택 공급문제를 근본적으로 해결 할 수 있는 방안은 아닙니다. 재개발 및 재건축 역시 주택공급에 근본문제 해결이 불가능한데 단순히 가로주택정비사업 활성화만으로는 급격히 늘어나는 서울 등 수도권 핵심지역의 주택 수요를 감당하기가 어려울 것입니다. 또한, 재개발 및 재건축에 비해 소규모로 개발이 되다보니 도시개발측면에서 바라보면 도시가 난개발로 이루어질 수 있습니다.

(2) 정부정책에 대한 실효성과 사업성

정부가 요구하는 공공성 요건을 만족시켜 사업면적을 넓히고 층수제한을 완화해 15층까지 세울 수 있는 사업장이 생각보다 많지 않을 것이며 입지가 좋지 않거나 사업성이 나오지 않는 지역들은 조건이 되더라도 사업진행이 어려울 것입니다. 또한, 현재와 같은 상승장과 좋은 입지에서는 사업성이 나오겠지만 사업진행 중 시장분위기에 따라 사업이 지지부진해질 가능성도 높기 때문에 오히려 대규모 정비사업보다 리스크가 높아보입니다.

간단하게 가로주택정비사업에 대해서 살펴보았는데요, 정비법과 시행령 그리고 특례법 등 다양한 법들을 찾아봐야하니 머리가 아픕니다. 그렇지만 투자자입장에서는 새로운 투자의 대안으로써 매우 매력적인 것은 사실이며 조금더 깊은 이해를 할 필요는 있습니다.

오늘은 간단한 가로주택정비사업의 개념과 기본적인 이해를 다뤘는데요, 조금더 공부하고 2부에서는 사업절차와 기준들에 대해서 다루겠습니다. 

* 홀로 공부하다보니 다소 부정확이 있을 수 있으니 수정사항은 댓글로 의견주시면 반영하겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 재건축 및 재개발등 정비사업에 대한 투자가 활발해지면서 저 역시도 공부를 하고 있습니다. 그런데 가끔 일몰제라는 용어가 나와서 궁금해졌는데요, 부정적인 의미로 사용되는 것 같은데 정확한 내용을 알지 못해서 오늘은 일몰제에 대해서 정리해보려고 합니다.

1. 정비구역 일몰제란?

일정 기간 동안 사업에 진척이 없는 구역에 대해 시도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도로써 일몰제는 주민 간의 찬반 동의 이유로 재건축, 재개발 정비사업이 오랜 기간 지연될 경우 주민 갈등이 심해지고 매몰비용 부담이 커지는 문제를 막기 위해 2012년부터 도입하였습니다. 

그러나 도시정비법 개정안에서 일몰제의 필요성이 대두되며 2016년 3월 2일부터 4년 이후까지 조합 설립 실패 시 일몰제를 적용하기로 최종 결정된 것입니다. 그래서 정비구역 일몰제가 올해 3월 2일부터 적용되고 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 단지들의 긴장감이 높아진 것입니다. 결국, 2012년 1월 30일 이전에 추진위 구성 승인을 받은 구역은 2020년 3월 2일까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 구역이 해제되는 것입니다.

조금 더 쉽게 이야기하면정비구역 지정 이후 일정 기간 동안 사업 진척이 없을 경우 지자체가 직권으로 정비구역을 해제하는 것을 말하는 것으로 정비사업의 속도를 내라는 의미로 해석되며, 2020년 3월 2일까지 조합설립 인가 신청을 하지 않으면 정비구역에서 탈락시키는 것으로 생각하시면 됩니다.

정비사업은 통상 정비계획 수립 및 정비구역 지정 → 추진 위원회 설립 → 조합설립 → 건축심의 → 사업시행 → 관리처분 → 이주 및 착공 순서로 진행되는데 간혹, 정비계획 및 정비구역이 지정되기 전에 추진위원회 구성이 이루어져 정비사업을 진행하는 사업장이 있습니다.

일몰제가 시행되기 전인 2012년 1월 30일 이전에 정비계획이 수립된 구역의 추진위원회는 2020년 3월 2일 이전에 조합설립 인가를 신청해야 일몰제에서 벗어날 있습니다만 간혹 추진위원회가 정비구역 지정 전에 설립된 경우가 있습니다. 이에 국토부는 추진위원회가 정비구역 지정전에 설립된 경우는 일몰제 근거에 해당이 안된다고 유권 해석했다고 하니 참고하시면 되겠습니다.

(1) 일몰제 해당 요건

1) 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 지정 미신청 경우

2) 정비구역으로 지정고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인 미신청 경우

3) 정비구역으로 지정고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가 미신청 경우(추진위 미구성에 한함)

4) 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가 미신청 경우

5) 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가 미신청 경우

6) 정비구역으로 지정고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가 미신청 경우(토지 등소유자 방식)

(2) 일몰제 연장 요건

1) 토지등소유자 30% 이상 동의로 일몰제 기간 도래 전 연장 요청한 경우

2) 존치가 필요하다고 인정하는 경우

(3) 직권해제 요건

1) 정비사업 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우

2) 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우

3) 토지등소유자 30% 이상 해제 요청 경우(추진위 미구성 구역으로 한정)

4) 주거환경개선사업 정비구역이 지정 고시된 날부터 10년 이상 경과, 토지 등소유자 2/3 이상 해제 동의하는 경우

5) 추진위 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자 1/2~2/3 이상 해제 요청 경우(사업시행계획인가 미신청)

6) 추진위 구성 또는 조합 설립된 구역에서 토지등소유자 1/2 동의로 해제 요청 경우(사업시행계획인가 미신청)

주) 2019.10.24. 시행 예정인 법에 따르면 4)은 2/3에서 1/2로 완화하고 5), 6) 추가

* ​아래의 사진은 원문입니다. 잘보이지시 않으시면 아래의 링크를 참고하시기 바랍니다.

* 도시 및 주거환경정비법 제 20조(정비구역 등의 해제(링크) 참고하시기 바랍니다.

2. 정비구역 일몰제에 대한 생각..

정비구역 일몰제는 최초의 취지에 맞게 어느정도 필요는 하다고 봅니다. 그러나 아래와 같은 문제점을 노출한다고 생각됩니다.

1) 지자체장(시, 도지사)의 성향에 따라 결정될 수 있음.

2) 정비구역에 따라 사업추진을 위해 장기간이 진행될 수 있음에도 기간이 획일적임.

3) 해제후 관리방안 부재로 주거환경 더욱 열악해질 수 있음.

4) 주민동의 등에 의한 구역해제 제도가 있으니 이중규제가 될 수 있음.

5) 해제된 구역에 들어간 운용예산에 대한 손해로 사업 재추진이 사실상 어려움

6) 구역해제가 많아진다면 장기적으로 주택난 가중화

위와 같이 6개 정도로 정리해보았습니다. 현재 정비사업이 진행되는 지역들은 사업성이 있기 때문에 진행되는 곳들인데, 다시 말하면 수요가 있는 지역들입니다. 그렇기 때문에 신규 주택 공급을 재개발ㆍ재건축과 같은 도시정비사업에 의존하고 있는 지역들이 일몰제 적용으로 인해 구역 해제 사업지가 늘어날 경우 장기적으로 수급 불균형으로 이어질 수밖에 없습니다.

게다가 정비구역 지정도 줄고 있는 상황이기 때문에 기존 아파트 가격, 특히 신축을 중심으로 상승세가 이어질 수밖에 없습니다. 단순히 현재의 제도처럼 지정만하고 민간의 사업으로 위임할 것이 아니라 노후 및 낙후되어 있는 주거지 개선은 지자체가 적극적으로 나서서 다양한 부분을 고려하여 지속 가능한 도시로 만들 수 있도록 같이 힘을 써야 할 것으로 보입니다.

단순히 관리 및 감독만 하는 지자체의 역할로는 국민들에게 높은 질의 주거환경을 공급하는데는 제한요소가 따릅니다. 더군다나 정비구역 일몰제와 같이 사업의 진행에 부담으로 작용되는 제도들은 순기능보다 역기능이 많을 수 있기 때문에 주택수급을 위한 지자체의 노력도 수반되어야 할 것입니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 핫한 재건축과 재개발에 대해서 제 블로그에서 1부와 2부에 걸쳐서 포스팅을 했었습니다. 먼저 진행과정과 둘의 차이를 알아보았는데요, 아래는 포스팅의 링크입니다

* 재건축과 재개발은 무엇일까?(1부-진행과정)

* 재건축과 재개발은 무엇일까?(2부-재건축과 재개발의 차이점)

이 두가지를 통해 대략적인 재개발과 재건축에 대한 사업의 이해를 했다면 기본용어에 대해 설명을 하려고 합니다. 재건축과 재개발 사업자체가 생소한 용어로 저와 같은 초보투자자들에겐 이해가 안되기때문에 먼저 용어를 설명하는 것보다는 진행절차나 두 사업에 개념을 구분하는 것이 낫다고 판단하여 포스팅하였고 오늘은 이해를 바탕으로 각 용어들에 대해 깊은 이해를 나눠보려고 합니다. 저 역시도 관심은 있지만 실전투자를 경험해보지 못하다 보니 생소한데요, 자주 접해보는 것 만이 사업에 대한 이해로 가는 정도일 것 같습니다.  

1. 비례율 

일반적으로 재건축과 재개발의 사업성을 나타내는 지표로 많이 사용되고 있습니다. 통상 비례율이 100보다 높으면 사업성이 좋다고 판단하고 있습니다. 비례율을 구할때에는 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 더한 '종후자산평가액'에서 사업에 들어간 '총사업비'를 빼고, 여기에 기존 조합원들이 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 '종전자산평가액'으로 나누면 됩니다. 말로 설명하긴 어렵지만 간단히 얘기하면 현재의 사업장에 분양을 통한 수익에 사업을 진행하며 들어갔던 사업비를 뺀금액과 기존의 보유한 자산액과 비교한 것으로 이해하면 되겠습니다. 비례율이 높을수록 사업성이 높다고 판단하는 이유입니다. 아래 그림으로 이해하시면 이해가 쉬우실 겁니다. 

※ 비례율 : (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 X 100

2. 종후자산평가액

사업이 완료된 후에 사업장에서 발생될 전체자산의 총액으로 조합원분양을 통한수입금액, 일반분양을 통한 아파트와 상가 등의 수입을 합한 총금액이 되겠습니다. 말그대로 사업종료후 발생될 총 수입금액입니다.

※ 종후자산평가액 : 조합원분양 수입 + 일반분양(아파트 및 상가 등) 수입

3. 총사업비

사업을 진행함에 있어서 들어간 비용들의 총액입니다. 공사비 뿐만아니라 금융비용, 보상비, 기타비용 등의 기타사업비의 합으로 이루어집니다. 말그대로 사업전반에 걸쳐 지출된 총금액입니다.

※ 총사업비 : 공사비(시공비 포함) + 기타사업비

4. 종전자산평가액

사업에 참여한 조합원들이 보유하고 있는 자산(토지 및 건축물)들의 감정평가를 통한 감정평가액을 모두 더한 것으로,  조합원들이 현재 보유하고 있는 자산의 총액입니다.

5. 권리가액(=분양기준가액)

사업에 참여한 조합원들이 자신의 자산을 통해 주장할 수 있는 권리의 가치로 감정평가액에 비례율을 곱한 금액이 됩니다. 즉, 비례율에 따라서 조합원이 사업장에 주장할 수 있는 금액 역시 달라지게 됩니다. 

※ 권리가액 : 감정평가액 X 비례율

6. 조합원 분양가 / 일반 분양가

조합원 분양가는 사업에 참여한 조합원들에게 분양하는 분양가격으로 사업비에 따라 달라지지만 통상적으로 일반분양가에 비해 10~20% 저렴하게 책정됩니다. 반면에 일반분양가는 조합원에게 분양하고 남은 일반분양으로 공급할 때 분양하는 가격으로 조합원 분양가보다는 비쌉니다. 입주권과 분양권 매매시에 이러한 차익을 고려하여 프리미엄을 판단해야 합니다.  * 아래표는 예시입니다.

7. 분담금

조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야할 금액입니다. 조합원분양가에서 권리가액을 빼서 계산하면 됩니다. 즉, 종전자산평가액과 비례율이 높을수록 분담금은 줄어들게 됩니다. 

※ 분담금 : 조합원분양가 X 권리가액(감정평가액 X 비례율)

8. 추가부(분)담금 / 청산금

조합원 분양가가 권리가액보다 크거나, 원하는 주택면적이 무상지분 면적보다 커서 사업비가 중간에 늘어남에 따른 조합에 추가로 내야하는 금액을 추가부(분)담금이라고 합니다. 

반대로 청산금은 권리금액이 조합원 분양가보다 크거나 무상면적이 원하는 주택면적보다 커서 조합으로부터 되돌려 받는 금액입니다.

※ 추가부(분)담금 : 조합원분양가 ≥ 권리가액(감정평가액 X 비례율) 

※ 청산금 : 조합원분양가 ≤ 권리가액(감정평가액 X 비례율)

9. 이주비

이주비는 재개발 또는 재건축에서 조합원인 소유자에게 공사기간동안 거처를 옮길 수 있도록 조합이 알선하여 소유주인 조합원에게 지급을 하는 비용을 의미합니다. 개인의 신용도를 고려하여 대출이 이루어지며 대출 규제가 엄격하다면 이로인해 이주가 지연되는 경우도 발생합니다. 통상 조합을 통해 무이자로 대출이 이루어지지만 부족분에대해서는 유이자로 추가 대출을 받는 경우도 있습니다.

오늘은 기본적은 재건축 및 재개발 용어에 대해 살펴보았는데요, 지난 포스팅과 같이 이해하면서 용어를 정리해보면 좋을 것 같습니다. 내일은 이해를 통해서 입주권 분양시 들어가는 비용들을 계산해보겠습니다.

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