부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 우연찮게 신용대출을 처음받은 제 직장 후배와 대화하다가 느낀 감정들을 글로 적어볼까 합니다.

물론, 저는 경제전문가나 지식도 없지만 빚과 관련하여 최근들어 깨우쳤던 내용들과 느낀점을 이야기하려고 합니다.

먼저 빚과 관련된 우리들의 일반적인 생각을 알아보려면 우리들 부모님이 겪은 상황들을 살펴봐야 합니다.

현재 생산연령의 하단을 받치고 있는 우리 30대들의 부모님들은 기본적으로 IMF라는 경제위기를 몸소 체험했습니다. 또한, 외환위기까지 직접 겪은 부모님들로부터 경제교육을 많이 받았기 때문에 아무래도 부채에 대한 위험성에 대해 더 많은 경각심을 갖고 자랐습니다.

누구보다도 빚과 리스크에 대해서 뼈저리게 느꼈기 때문에 빚에 대해서는 누구보다 보수적으로 판단하는 분들이 많습니다.

또한, 저축만 잘해도 금리가 좋던 시절이 있었고, 열심히 살면 어느정도 그에 맞는 경제성장 덕에 입에 기름칠을 할 수 있던 시절이라고 할 수 있습니다.

그러다보니 '저축만이 살길이다', '빚은 사회악'과 같은 슬로건을 외치던 세대라 시장경제에서 얘기하는 금융지능이 발달할 수 없었습니다.

이런 상황에 살던 우리 부모님들이 이상한 것은 아니지만 변화하는 세상에서 자라고 있던 우리 자녀세대들까지 이러한 사고가 자연스레 녹아버린 것입니다.

저 역시도 오늘 지인이 신용대출을 받고나서 걱정하는 모습을 보면서 많은 생각이 들었습니다. 첫 신용대출을 일으키고 이게 정말 잘하는 일인가?, 부모님과 가족들이 대출 많이 받았다고 걱정했던 당시가 떠올랐습니다.

* 아래는 후배가 보내준 카톡 글입니다. 후배는 현재 무주택 전세로 거주중입니다. 다행히.. 입주를 앞둔 분양권이있습니다.

​

그런데 제 직장후배가 받은 대출은 본인이 청약에 당첨되고 갖고 있던 분양권이 잔금대출로 전환하며 일부 부족한 금액과 추후에 필요할 여유자금을 마련하기 위해 받는 것으로 정말 필요한 빚이 었습니다.

대출을 받지 않는다면 오랜기간 괜찮은 이율로 받는 적금을 깨야하고, 그래도 돈이 부족해서 주변에 도움을 요청해야 하는 상황이었습니다.

후배가 받은 신용대출금액은 8천만원으로 이율은 약 2.5%였습니다. 1년이자는 200만원으로 한달에 약 17만원정도 지출되는 셈이었습니다.

본인이 받는 월급여와 연봉을 계산해봐도 충분히 감당가능한 범위였으나 대출이라는 자체에 대한 거부감과 선입견이 정확한 사실관계를 파악하지 못하게 만든 것입니다.

실제로 후배가 당첨되었던 분양권은 당시에 4억 2천만원의 분양가격이었는데 약 3년이 지난 지금 공식적인 KB부동산 시세로는 약 5억 8천만원을 나타내고 있었습니다.

단순히 양도차익만 1억6천만원인데 이러한 양도차익을 지키기 위해 지출하는 한달에 17만원의 지출이 과연 위험한 것이냐라고 생각해보면 대부분 사람들이 코웃음을 치실 겁니다.

모든 일을 판단할때는 정확한 사실과 논리를 가지고 접근해야합니다. 느낌적으로 부정적이라고 해서 부정적으로만 받아들이면 안되는 것입니다.

한달이자와 양도차익 그리고 대출을 받았어야 하는 이유에 대해서 간단히 설명해주고 통화하면서, 건전한 빚은 우리삶에 빛이 될 수 있음을 주지시켰습니다.

저도 경제와 관련된 지식이 많이 부족한 터라 누구에게 경제지식을 알려주거나 교육해줄 수준은 아니지만 이제는 건전한 빚이 있다는 사실을 몸소 깨달았습니다.

그리고 빚의 리스크를 관리하고 통제하는 방법을 배워나가면서 우리가 살고 있는 이 시장경제에 대하서 지능을 키우고 있습니다.

많은 분들이 대출에 대해서 거부감이 많을 수 밖에 없는 상황은 이해를 하지만 무조건 겁을 내기보다는 왜 위험한지에 대해 깊은 고민을 하셨으면 합니다.

지금 우리는 코로나19로 앞으로 경제가 어려워 질 수 있다고 많이들 이야기합니다. 여기에 개인부채에 대한 리스크 관리 차원에서 은행들은 개인부채를 줄이기 위해 추가적인 노력을 하고 있습니다.

위의 기사에서 보듯 신용대출을 공격적으로 해주는 외국계은행들이 대상과 한도를 축소하며 몸사리기에 나서고 있는 상태입니다.

앞으로 이러한 상황이 계속된다면 내가 부채를 감당할 능력이 되더라도 부채를 활용하지 못하는 날들이 올 것입니다.

건전한 부채를 사용하지도 못하는 날이 온다면, 정말 우리에게 빛은 사라질 것입니다.

빚이라는 사다리가 사라진다면.. 결과는 우리에게 우울할 수 있습니다.

물론, 이러한 위기가 지속된다면 부채와 같은 레버리지를 무리하게 사용한 경우라면 위험할 수도 있기 때문에 감당 가능한 빚인지는 반드시 살펴봐야 할 것입니다.

​

빚이 빛이 되는 세상속에 살면서

맹목적으로 빚을

부정할 필요가 있을까?

감당가능한 건전한 빚은

인생의 빛이 될 수 있습니다.

​

​

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

​

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 오늘은 너무나 뜨거운 부동산 시장에 참여자들과 스스로에 대한 반성을 하기 위한 글을 써 내려가고자 합니다.

최근에 부동산 투자의 유행은 너무 빨리 변합니다. 변화한다기보다는 변형되는 그 투자와 그 속도를 따라가기 너무 버겁습니다.

연초에 벌어진 코로나 발 경제위기로 촉발된 일시적인 조정장은 이제는 기억도 나지 않을정도로 투자수요가 폭발적으로 증가하는 모습입니다.

최근에 투자 유행들을 살펴본다면 과공급 지역에 마이너스 프리미엄에 분양권들에 대한 수요가 급증했었고, 숙성된(?) 주공아파트들에 대한 투자가 늘었고, 이제는 발빠르게 상대적으로 저평가되어있던 입지가 우수한 지역으로 회기하는 투자자들도 생겨나고 있습니다.

그리고 가장 많은 투자자를 만들어 내고 있는 청약시장까지 거의 모든 부동산 투자처가 뜨겁다고 볼 수 있습니다.

특히, 청약시장은 이제 정말 말도안되는 경쟁률로 인해 거래만 된다면 당첨과 동시에 높은 프리미엄이 보장된 것처럼 이야기 되고 있습니다.

심지어 말도 안되는 지역들까지도 프리미엄이 높게 형성되는 형국이죠.

여기에 최근 경제와 관련된 뉴스들을 살펴보면 연일 주식은 상승을 거듭하고 부동산 역시 단기간 급등한 지역들이 많아졌습니다. 상황이 이렇다보니 주변에서는 이제 너도나도 주식과 부동산이야기에 참여하기 시작합니다.

그러면서 늦게 시작된 사람들은 SNS로 쉽게 확산되는 정보의 홍수속에서 '누가 단기간에 얼마를 벌었다더라', '여기가 뜨겁다더라' 등에 조바심과 탐욕에 빠져 정말 급하게 투자를 하고 있습니다.

그동안 별거 아니던 호재도 이제 언론에서 나오면 그 지역에 투자수요가 몰려 초토화될 정도로 정말 시장이 뜨꺼워졌습니다.

그러다보니 본인만의 호흡을 하면서 천천히 정상을 향해 정도를 걷던 사람들도 이제는 지름길을 찾기 시작하면서 정상을 향한 길을 이탈하는 행렬들이 많아지는 모습입니다.

어느 산을 오르더라도 사람이 다닐 수 있는 등산로가 있습니다. 그 등산로는 숱한 사람들이 정상을 향해 오르고 내리면서 자연스레 만들어진 말그대로 안전한 길입니다.

그 등산로로 오르는 것은 다소 지루하고 답답할테지만 어쨋든 본인의 체력만 받쳐준다면 그래도 한발한발 올라가면서 정상을 향해 점차 가까워 질 수 있습니다.

그런데 정상을 향하는 그 길이 지루하고 멀다고 느껴서 바로 옆에 정상을 향하는경사가 급한 절벽으로 향한다면 그 길이 가장빠른 길이라고 할 수 있을까요?

그러나 사람들은 단순히 정상으로 향하는 거리만 생각하고 너도나도 정상적인 그 길을 이탈하고 있습니다.

심지어 그 길은 길이 아닌 곳도 있으며, 욕심의 크기가 클수록 보다 더 높은 경사의 절벽으로 향하기도 합니다.

단순히 눈앞에 정상이 가깝다고 경사가 급한 절벽이 과연 지름길이라 할 수 있을까요? 오히려 그 급한경사가 정상으로 향하는 방해물이 될 것이라곤 생각하지 못하는 것입니다.

저는 다소 오래 걸리더라도 정상으로 향하는 정상적인 길을 놔두고, 굳이 경사가 급한 절벽으로 향하려는 투자자들이 매우 걱정됩니다.

제가 소심하고 겁이 많은 성격이라서 그런 것인지 모르겠지만, 정상적인 길이 아닌 곳으로 가다가 길을 잃거나, 정말 낭떠러지에서 추락하기로 한다면 영원히 정상을 밟아보지 못할 상황이 펼쳐진다면 회복이 불가능하기 때문에 정말 무서운 것입니다.

물론, 그러한 리스크도 극복하고 말도안되는 수익을 내시는 분들도 분명 있고, 그 이상의 재능을 가진분들도 분명 있을 것입니다.

그러한 리스크를 감당면서까지 더 높은 수익을 내려는 분들도 당연히 있는 것이며, 지금 시장에서는 그러한 투자 패턴으로 성공한 사례도 많습니다.

그들은 다른 투자자들에게 추앙받으며 또 그 기세를 이어가기도 합니다.

그러나 우리는 이럴때 일수록 침착하고 냉정함을 잃지 말아야 한다고 생각합니다.

내가 잘 헤쳐나가서 커다란 수익을 만들어내는 훌륭한 투자자가 된다면 행복하겠지만 반면에 나의 잘못된 선택이 다른 투자자의 수익으로만 간다면 정말 속이 쓰릴 것입니다.

단순히 수익을 못내는 것이 문제가 아니라 손해를 안게 될 수 도 있는 것입니다.

부동산은 주식과 달리 담보대출이나 세입자의 보증금 등의 레버리지를 이용할 수 있기 때문에 흔히, 말하는 손절이 쉽지 않은 것입니다.

부동산이 언제부터 오늘내일 하던 투자상품이었습니까? 이것도 뉴노멀로 받아들여야 하는 것입니까? 이것은 뉴노멀이라 정의하기 어렵습니다.

현대의 세상이 아무리 변화한다고 하더라도 우리의 뇌는 본능적으로 판단합니다. 오늘을 버티고 내일을 준비하는 과거의 원시시대의 동물적인 사고를 하기 때문에 당장에 오늘과 내일만 바라보는 근시안적 사고를 갖고 있습니다.

투자에 있어서도 마찬가지입니다. 말로는 멀리 보고 깨어있는척 하지만 우리의 본능은 단기간에 수익과 쾌락에 심취하기 마련입니다. 이러한 것들을 뉴노멀로 받아들이기에는 우리는 너무 현대사회에 살고 있습니다.

그러한 것들이 모여 말도 안되는 어느지역에서 어떤 투자자의 성공스토리의 재료로 쓰이는 것이고 또 다른 투자자들의 실패스토리로 쓰이는 것입니다.

세상사 과유불급입니다. 지름길은 없습니다.

이미 숱한 선구자들의 실패사례와 성공사례들로

만들어진 '정도' 만이 있을 뿐입니다.

만약, 본인 스스로를 천부적인 재능을 가진 투자자 혹은 리스크가 전혀 없는 투자자가 아니라면 이러한 과거의 사례들로 증명된 투자자의 정도로 향하기를 바랍니다.

당장에 누군가의 수익에 조바심이 나거나, 본인이 걷는 그길이 매우 답답할 순 있겠지만 그 길이 '정도'에 가깝다면 크게 게의치 말고 본인말의 길을 걷기 바랍니다.

공감하기와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다^^ 많은 소통부탁드리겠습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근에 코로나발 경제위기가 지속되는 가운데에서도 부동산 투자 열기가 멈추지 않고 있습니다.

특히, 청약시장은 지나친 과열양상이 지속되고 있는데요, 이러한 상황이 지속되다 보니 정부는 4월 17일부터 재당첨제한 금지기간을 늘렸습니다.

분양가 상한제 주택과 투기과열지구 내 주택당첨자는 주택의 크기와 상관없이 10년, 조정대상 지역 주택 당첨자는 7년 으로 재당첨제한 기간이 강화 되었습니다.

개정 이전에는 주택 크기와 지역에 따라 1~5년이었던 것에 반해 매우 강력해 진 것인데요, 4월 17일 이후 입주자모집승인을 신청한 단지부터 적용되어 지금 분양하는 주택들에 적용을 받고 있습니다.

그러나 재당첨제한에 대한 내용을 정확하게 이해하지 못하는 분들이 많으신 것 같아 다시한번 정리해보려고 합니다.

1. 청약 재당첨제한이란?

* 청약 재당첨 제한에 관한 내용은 주택공급에 관한 규칙 제54조에서 알 수 있습니다. 아래는 원문입니다.

즉, 재당첨 제한은재당첨제한 주택에 대하여 동일 주민등록등본 또는 청약자 본인이 등재가 된 세대원에게 모두 적용이 되어 청약이 불가한 것입니다.

여기서 세대원은 청약 신청자, 배우자, 직계비속(자식, 직계비속의 배우자 포함), 직계존속(부모, 배우자의 직계존속 포함)을 뜻 합니다. 그래서 반드시세대원의 과거 당첨 이력을 확인하시어 불이익이 없도록 해야 합니다.

위의 원문은 다소 이해가 안되니 작년에 발표한 1216 부동산 대책에 표를 보시면 이해가 조금 이해가 수월할 것입니다.

재당첨 제한 대상을 받게되는 즉, 재당첨제한이 생기게 되는 주택은 위 그림에서 재당첨 제한 대상자에 속한 주택들입니다.

예를 들어 분양가 상한제 적용주택에 당첨이 되면 재당첨제한기간이 부여되게 됩니다.. 그래서 재당첨제한을 받게되면 재당첨제한주택에 청약이 불가능한 것입니다.

구체적인 예를 들어보겠습니다.

비규제지역이더라도 공공택지인 양주옥정신도시에서 분양을 받게되면 분양가 상한제 적용주택이기때문에 당첨시 재당첨제한 대상자로 관리가 됩니다. 그렇기 때문에 재당첨 제한 주택에는 청약이 불가능합니다.

그러나, 재당첨제한 대상자로 되어 있더라도 재당첨제한 주택에 해당되지 않는 주택은 청약이 가능한 것입니다. 무조건 청약을 하지못하는 것이 아니라 재당첨제한 주택이 아니면 되는 것입니다.

2. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

원문으로 보면 이해가 어려운데요 간단히 정리해보겠습니다.

- 지역주택조합은 사업계획 승인 이후

- 정비사업은 관리처분계획인가 이후

- 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유뮤상관없음)

* 예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리 기준과 기준일

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 한국감정원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

당첨자로 관리되는 기준일은 다음과 같습니다,

- 분양주택의 1, 2순위 당첨자 : 당첨자 발표일

- 예비당첨자로 계약을 체결한자(추가입주자) : 계약체결일

- 특별공급 대상자 : 당첨자 발표일

- 조합주택(직장, 지역)의 조합원 : 사업승인일

- 조합주택(재건축, 재개발)의조합원 : 관리처분인가일

* 2006년 8월 18일 이전 사업승인을 받은 재건축조합원의 경우에는 사업승인일 기준

- 분양전환 가능한 임대주택을 분양받은자 : 당첨자 발표일

※ 여기서 잠깐.. 용어를 모르시는 분들이 있을 것 같아서 몇가지 용어를 정리해보겠습니다.

1. 분양가 상한제

먼저 분양가 상한제 지역을 알아보겠습니다.상한제 지역이란 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격은 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급해야 하는 제도인데요,

'19년 발표된 1216부동산 대책이후 12월 17일 부로 공공택지 외에도 아래의 표에 나온 민간택지까지 작년 12월 17일자 지정 및 효력발생이 되었지만 올 7월 28일까지 유예가 되어있습니다.

아래의 지역들은 올해 7월 29일부터 효력이 발생합니다. 즉, 민간택지에도 분양가 상한제가 적용될 예정입니다.

2. 투기과열지구

두 번째로 투기과열지구는 서울 전역과 하남, 광명, 과천, 성남 분당구, 세종특별시 그리고 대구 수성구가 포함됩니다.

3. 청약과열지역

두 세번째로 청약과열지역은 투기과열지구와 조정대상지역을 모두 포함합니다. 기존에는 청약과열지역이 1~3지역으로 나뉘었으나 올해 발표된 0220부동산대책으로 전지역이 포함되었습니다.

4. 과밀억제권역

마지막으로 과밀억제권역인데요, 과밀억제권역은 「수도권정비계획법」 제6조 제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에에서 정의하고 있습니다. 구분한 이유는 수도권의 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 대통령령으로 정하고 있습니다.

1. 과밀억제권역: 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역

2. 성장관리권역: 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역

3. 자연보전권역: 한강 수계의 수질과 녹지 등 자연환경을 보전할 필요가 있는 지역

재당첨제한에 최신개정안과 관련하여 정리를 다시 했는데요, 제도가 복잡하고 어려운것 같습니다.

재당첨 제한은 개인과 세대원 전체에 영향을 주기 때문인 것을 기억하면 좋은데요, 결혼을 하셨더라도 결혼전 재당첨제한을 적용받았다면 결혼후에 구성된 전 세대원도 포함되는 것입니다.

세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

즉, 재당첨제한은 적용되지 않는 주택에 대해서는 청약이 가능하단 것입니다^^

좋아요와 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다.

​

오늘은 투자의 조바심을 떨쳐버리고자 이야기를 이어가고 싶은데요, 진부한 얘기이긴 하나 최근에 빠르게 변화하는 투자 트렌드와 우리가 가져야할 자세 또는 마음가짐에 대한 이야기입니다.

한국감정원 발표 전국 종합주택 매매가격지수(2010년 ~ 2020년)

위의 표는 2010년부터 ~ 2020년까지의 전국의 종합주택 매매가격지수입니다.

2008년은 모두가 잘아시다시피 전세계적으로 금융위기가 있었는데요, 이후로도 그 충격이 지속되었지만 전국적으로는 2013년 5월부터 지금까지 꾸준히 매매가격지수가 상승하고 있습니다.

즉, 지금을 기준으로 본다면 2013년은 금융위기를 겪고 회복하는 시기였으며 2013년은 상승의 초입이었던 것입니다.

​

바꾸어 말하면 2013년 5월 이후부터 현재까지 약 7년 동안 어느정도 기본기만 갖춘상태로 투자를 꾸준히 해왔다,면 꽤나 높은 수익을 냈을 것입니다.

​

상황이 이러하다보니 약 7년여간의 상승장을 몸소 맞이했던 투자자들의 자산들은 가치가 상승했고 투자하는 족족 쪽집게 마냥 성공스토리를 써나갔습니다. 그러다보니 수많은 고수가 등장했고 그들을 추종하는 사람들이 많아졌습니다.

​

그러나, 우리는 여기서 다소 냉정해질 필요가 있다고 생각됩니다.

​

그들의 성공스토리를 비하하거나 폄하하고 싶은것이 아니라 이 모든것을 실력이라고 생각하는 착각에서 최소한 빠져나와야 한다는 것입니다.

특히, 최근에 높은 상승장에 시작한 저와 같은 초보 투자자들한테 말입니다.

​

서울을 기준으로 다시 이야기를 해보면 불과 몇년전만하더라도 지금의 투자금으로 상상할 수 없는 소액으로도 충분히 수익을 내던 투자트렌드가 있었습니다.

​

그러나 그 투자 트렌드도 오래가지 못하고 다시 돌아본다 한철 유행 같이 사라졌습니다.

​

현재 수도권 부동산시장은 최근까지 이어졌던 높은 상승세와 정부의 강도높은 규제로 인해서 수요자들로부터 더이상 매력적이지 않은 투자처가 되었습니다.

​

흔히들 쉽게는 정부 규제 영향이라고 하지만 그 속내를 살펴보면 투자금이 커졌기 때문이라고 할 수 있습니다.

​

그러다보니 핵심지역의 투자가 어려워져 유행처럼 지방 미분양지역의 분양권투자가 성행하고 있습니다. 지금은 거기서 수익을 내신 많은 분들이 또 다시 소액 갭투자로 방향을 바꿔가며 유행을 이끌어내고 있습니다.

​

그러나 투자 트렌드라는 미명아래

어설프게 하는 후행투자는

정말 위험할 수 있습니다.

트렌드라는 것은 시간이 지나봐야

알 수 있는 것이기 때문에

지금시기에 얘기하는 투자트렌드는

정확히 이야기하면

일시적인 유행에 가깝다고 할 수 있습니다.

​

유행이란것은 시작은 다소 화려해보이지만 곧 스러져 버리는 것들로 정말 허무한 것들이 많습니다. 우리가 학창시절에 입었던 옷들이랄지, 머리스타일 등 지금에서 보면 정말 유치했던 그러한 것들입니다.

​

반면에 트렌드라는 것은 수요자들을 이끄는 원동력에 가까운 것으로 유행보다 크고 광범위 하며 지속되는 기간이 깁니다. 즉, 지금 일부 미분양이 많았던 지역에 이어지는 이러한 일시적인 투자들 그리고 어느새 소액 갭투자로 바뀌어가는 모습들은 그냥 투자 트렌드가 아니라 유행 밖에 안되는 것입니다.

​

부동산투자에 있어서 보다 안전한 투자트렌드로 여겨졌던 일종의 레버리지 투자들은 현재에도 찾아본다면 유효한 지역들이 많습니다. 갭투자와 레버리지투자는 조금 차이가 있는데, 갭투자는 단순히 매매가와 전세가가 낮은 부분들에 진입하여 시세차익을 노린다면 레버리지투자는 전세가의 상승에 초점을 맞추고 투자금을 회수해 나가기 때문에 기본적으로 실수요가 바탕이 되어 보다 안전한 투자라고 할 수 있습니다.

​

물론, 최근에 전국적으로 신축공급이 많다보니 전세가가 고전을 면치못하여 레버리지 투자가 힘을못썼습니다만, 그래도 여전히 유효했던 지역들이 존재했고 시차를 다르게 본다면 여전히 전국적으로는 이러한 투자가 가능합니다.

​

위에서 언급했던 유행에 가까운 부동산 투자들 역시 개별 물건에 따라 그 가치가 시장에서 낮게 평가되어 있었거나 그동안 에너지가 응축되어 있던 곳들이 분명 존재하기 때문에 무조건 나쁘다라고 할 순 없지만,

​

어떠한 면밀한 분석과 리스크에 대한 고민이 부족한 상태에서 절대 다수의 유행을 고려한 투자가 상대적으로 많아보이기 때문에 시간이 지나고 나면 상처로 남을 수 도 있습니다.

​

투자 관점으로 이야기 해보면 흔히, 말하는 "손절"과 "물렸다"라는 상황이 나에게 펼쳐질 수 있는 것입니다.

​

물론, 이러한 부동산 투자의 유행속에서도 수익을 내고 살아남는 멋진 선도투자자분들이 계시지만 그들과 어깨를 나란히 할만한 정보력이나 자금력 그리고 부동산의 특성인 개별성을 극복하기 위한 인맥 등이 그들과 같은지는 다시 한번 생각해 봐야합니다.

​

분양권이나 소액갭투자의 경우 단순히 분양권을 매수하는데 들어간 분양가의 10%남짓의 소액계약금 또는 세입자의 전세금 또는 대출레버리지를 활용한 소액 매전갭차이만이내가 감당해야할 리스크가 아닙니다.

​

반드시 분양권에는 계약금외에도 잔금이 기다리고 있고, 소액갭투자 역시 세입자의 보증금이 포함되는 것입니다.

​

투자에 있어서 낙관적인 사람이 가장 큰 수익을 낼 수 있다고는 하지만 지나친 낙관은 화를 불러 일으킵니다.

부동산 투자 특성상 레버리지를 일으킬 수 밖에 없는 것은 너무나도 당연하지만 그 레버리지가 얼마나 감당가능하겠느냐는 철저히 본인만의 기준과 상황 그리고 인사이트로 관리 할 수 있습니다.

​

위험이라는 것은 그 위험을 통제하는 사용자에 따라 위험일수도 아닐수도 있습니다.

​

우리가 부동산을 운용하는 운용자라고 생각해본다면 부동산에서 발생할 수 있는 위험요소가 무엇이고 그에 따른 해결책들이 무엇인지 정확히 알지 못한다면 부동산 투자의 위험성에 스스로 발이 묶이게 될 것입니다.

​

극단적으로 생각해보면 부동산 투자로 수익이 나지 않더라도 우리는 적당한 노동력과 급여만 있다면 삶을 살아 갈 순 있습니다만, 부동산투자의 위험관리가 실패로 돌아온다면 우리 삶자체가 피폐해 질 것입니다.

​

흔히, 주식시장에서 사용하는 "손절"이라는 의미는 부동산시장에서는 쉽게 통용되지 않기 때문입니다.

​

오늘 이야기 했던 내용들은 초보인 눈에서 말씀드리기 때문에 다소 공감되지 않고 허접해보일 순 있겠지만 가치투자만 해라는 진부한이야기는 아니고, 너무 유행이나 분위기에 휩쓸리지 않았으면 하는 작은 바람에서 스스로 다짐차 글을 써봤습니다.

​

모든 투자에 이유없는 투자는 없습니다.

다만, 올바른 방향성을 갖고

행동하는 투자는 그 과정이

답답하고 지루할지라도

우리를 반드시

훌륭한 목적지로 안내할 것이라고

확신합니다.

​

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크)이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 광고를 살펴보다 보면 오피스텔이나 상가를 제외하고 '생활형  숙박시설'이 종종 눈에 띕니다.

부동산 공부를 하다보면 아파트나, 단독주택, 공동주택, 오피스텔 등 용어는 들어봤지만 '생활형 숙박시설'은 생소한데요, 그래서 오늘은 '생활형 숙박시설'에 대해 간단히 살펴보겠습니다.

★ 생활형 숙박시설

(1) 개념

보통 수익형 부동산 상품인 오피스텔과 상가를 많이 생각하고 계십니다. 그러나 이러한 것들에 대해서 전매·대출 제한 등의 규제를 강화하면서 이들 규제를 피한 상품으로 생활형 숙박시설이 각광받았습니다.

생활형 숙박시설은 "Serviced reisden"를 줄여서 레지던스라고 많이 사용하고 있는데요, 객실 내 취사시설이 가능한 생활형 숙박시설입니다.

* 일반형 숙박시설에는 일반호텔, 모텔, 여관, 여인숙 등이 있습니다.

생활형 숙박시설은 2000년대 초반 외국 관광객들에게 인기가 많았는데요, 호텔보다 저렴한 요금에 취사시설이 있어 수요가 높았지만 2010년 호텔업계 반발 및 대법원 불법 판결로 공급 중단 및 폐업 위기까지 갔다가 2012년 공중위생관리법 시행령 개정으로 법적 지위를 획득했습니다.

(2) 특징

외관 및 내부구조는 아파트나 오피스텔과 동일하지만 성격은 호텔과 비슷한 '숙박시설'입니다. 객실에서는 자유롭게 취사 및 세탁이 가능하고 내부에서는 사우나, 피트니스센터, 수영장 등 부대시설을 이용할 수 있습니다.

주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에, 분양 시 청약통장이 필요 없으며 지역 구분 제한적 용도 받지 않습니다. 

개별 등기 및 전입신고가 가능해 자유롭게 개인 소유 및 입대사업을 할 수 있으며 전매제한이 없어 언제든지 매매, 증여, 임대하는 장점이 있습니다.

그러나, 주택담보대출이 불가한 점(사업자 대출 등 필요), 취득세가 4.6%인점(오피스텔과 동일), 학교 인근에 건축이 어려운 점(숙박시설이므로..), 실거주 및 전입신고할 경우에는 주택으로 간주되어 각종 주택 관련세금(양도세 및 종합부동산세 등 주택관련 세금) 적용을 받습니다.

(3) 호텔 및 주거용 오피와 생활형 숙박시설의 차이점

★ 생활형 숙박시설 투자론 어떨까?

생활형 숙박시설을 투자로 본다면 매우 보수적으로 접근해야 한다는 생각입니다. 많은 분양의 장점(확정 수익 등)을 나열하며 매우 매력적인 투자처로 착각할 수 있지만 보수적인 입지분석(충분한 투자가치가 있는 오션뷰, 혹은 관광지 등)을 통해서 투자를 해야 합니다.

생활형 숙박시설 분양이 늘면서 공급이 많아지다 보니 한정적인 수요지역에서는 출구가 어려울 수 있습니다. 

특히, 임대소득에 현혹되어서 매도 시에 어려움을 겪지 않도록 조금 더 살펴봐야 할 것입니다. 

투자에 정답은 없지만 보수적인 판단이 필요한 물건들 중에 하나라고 생각이 듭니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 복등기에 관해서 살펴보았는데요, 제가 공부하다 보니 복등기와 조금 헷갈렸던 미등기 전매 일명 중간 생략 등기가 있었습니다.

둘이 비슷한 의미처럼 느껴졌는데 조금은 다른의미란걸 알게 되었습니다.

그래서 오늘은 미등기 전매(중간생략등기)에 대해서 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

★ 미등기전매(중간생략등기)란?

부동산 거래에서 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 되파는 행위로 세금 포탈 방법 중의 하나입니다. 만약 A-B-C 사이에 특정 부동산을 사고파는 거래가 차례로 이루어졌다면 B는 A로부터 C로 바로 소유권이 이전한 것처럼 위장하는 것을 말하는데요, 미등기 전매의 법률용어는 중간 생략 등기라고 합니다.

다시 말하면, 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간 취득자에게, 중간 취득자로부터 최종 취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도 불구하고 그 중간 취득자의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게 이전하는 등기를 말합니다.

말을 들어보면 이상한 것은 없어 보이지만 현행법은 이를 엄하게 규제하고 있습니다.

그렇다면 반드시 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하게 된다면 매매 자체가 무효가 될까요?

물권의 공시제도로서의 등기는 진실한 권리변동의 과정을 정확하고 충실하게 기재하여야 한다는 원칙을 엄격히 관철하기 때문에 중간 생략 등기는 무효가 되는 것이 원칙입니다.

그러나 중간 생략 등기인 줄 모른 채 전전 매매된 후에 그것이 무효가 된다면 거래의 안전을 해하게 되며, 중간생략등기라도 현재의 등기자는 진실한 권리자임에는 틀림없는 것이므로 판례는 중간자의 동의가 있는 중간생략등기의 유효를 인정하고 있다고 합니다.

그러나 등기소는 중간생략등기인 것이 서류상 명백한 때에는 등기신청서를 수리하지 아니하고 있습니다.

★ 미등기 전매(중간 생략 등기)를 왜 하게 될까?

부동산 거래 특성상 소유권 이전이 이루어지면 매도자는 양도세(상황에 따라) 매수자는(취득세)가 발생하게 됩니다. 중간 취득자 입장에서는 세금을 두 번 내야 하기 때문에 최종 취득자에게 바로 이전등기를 하면 세금을 한 번만 내게 되니 당연히 돈을 아낄 수 있습니다.

즉, 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하는 이유는 양도소득세·상속세·취득세·등록세 등을 면탈하려는 데 있으며, 부동산 투기로 전전 매매되는 경우에 많이 행하여지고 있기 때문입니다.

★ 미등기 전매(중간 생략 등기) 처벌 수위는?

현행법상 조세부과를 면하려는 목적이나 시세차익, 법령 회피 등의 목적으로 이를 어긴다면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 그런 목적이 없었더라도 최초 매매계약서에 검인을 받지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

만약, 최초 양도인의 승낙 없이 중간 취득자가 무단으로 중간 생략을 하는 매매계약서를 작성한다면 사문서 위조죄 및 위조사문서 행사죄로도 처벌을 받을 수 있다고 합니다.

중개업자가 계약과정에 개입하여 이를 도왔다면 공동정범, 방조범으로 형사처분이 가능하며 공인중개사법상 자격정지나 등록취소의 제재까지도 받을 수 있습니다.

그러나, 민사적으로는 해당 규정을 강행규정이 아닌 단속규정으로 보고 있어 형사처 분관 느 별개로 유효한 등기로서의 효력을 인정받을 수 있습니다. 

즉, 중간 생략에 대해 당사자들 전원의 의사가 합치한다면 실체 관계를 인정하는 것입니다

그러나 합의가 이루어진 것뿐만 아니라 최초 양도인과 중간 취득자의 매매계약, 중간 취득자와 최종 양수인의 매매계약이 모두 유효해야만 중간 생략 등기 역시 유효한 것입니다.

그러나 형사처분과는 별개로 중간 취득자는 물론이며, 최초 양도인과 최후 양수인 역시 방조범으로 처벌을 받을 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 5월 4일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 코로나 영향이 반영된 지표입니다.

1. 매매 가격

5월 4일 기준 주택시장 동향 자료에 따르면 서울은 대부분 지역이 보합을 보이고 강남 3구가 6주 연속 하락하는 모습을 보였습니다. 

서울의 아파트를 사려고 문의하는 사람은 극도로 줄어든 모습인데요, 코로나의 여파가 지속되고 가정의 달이 시작되어 부동산에 대한 관심 및 상승에 대한 기대감이 더욱 줄어들면서 매수문의가 좀처럼 늘지 않은 상태가 이어지고 있습니다. 반면 인천(0.12%)은 재건축에 대한 기대감에 지역의 영향으로 다른 지역과 상반된 모습입니다,

경기(0.08%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.00%)은 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.01%)는 대전(0.08%)만 약간 높은 편이고, 대구(0.02%), 울산(0.01%)은 미미하게 상승했으며, 부산(-0.02%), 광주(-0.01%)는 하락했습니다.

수도권(0.05%)은 전주대비 소폭 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 보합을 나타냈습니다. 충남(0.09%), 세종(0.07%)만 상승했고, 강원(-0.03%), 경남(-0.02%), 전남(-0.02%), 경북(-0.01%), 충북(-0.01%)까지 하락했고, 전북만 보합(0.00%)을 기록했습니다.

- 서울 아파트 매매 가격은 다수의 지역이 보합을 보이면서 서울 전체적으로도 보합을 기록했습니다. 강남구(-0.10%), 송파구(-0.06%), 서초구(-0.04%) 를 비롯해 양천구(-0.01%)가 하락했습니다.

코로나 여파 및 가정의 달이 시작하면서 매수문의가 더욱 줄어든 모습입니다. 종로구(0.07%), 서대문구(0.05%), 관악구(0.04%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.

종로구는 코로나 19에 따른 전반적인 경기 침체와 부동산 규제 여파로 아파트 매매 및 임대차 거래 모두 멈춰 있습니다. 다만 명륜동 지역은 대학교 교직원 및 젊은 세대, 종로·광화문·창신동은 시내 중심에 위치해 직장인 수요가 꾸준한 지역으로 특히 소형의 경우 월세 거래 잘 이루어지는 편이라 월세 수익용 투자 수요도 꾸준합니다.

송파구는 대출규제, 경기침체 등으로 인해 투자 수요가 집중되었던 재건축 단지들의 매매가가 하락세로 전환되었고, 그 분위기가 일반 단지들로 확산되어가는 모습입니다. 또한 다주택자들이 한시적인 세제 혜택을 보기 위해 내놓는 물량과 공시가 급등에 따라 늘어난 보유세를 피하기 위해 내놓는 고가 주택들로 인해 매물량이 증가하고 있습니다.

☞ 고가주택에 대한 피로도와 급매물이 거래가 되면서 여전히 차가운 분위기를 보여주는 서울이지만, 상대적으로 저렴해 보이는 가격과 접근 가능한 고가주택 이하의 물건들은 여전히 수요자들의 관심에 있습니다.

- 경기는 전주대비 0.08%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.09%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있습니다. 안산 단원구(0.42%), 군포(0.34%), 남양주(0.27%) 정도가 상승했고, 일산서구(-0.16%), 파주(-0.08%), 양주(-0.07%)는 하락했습니다. 

안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재로 실수요자와 투자 수요가 함께 움직이면서 상승세가 지속되고 있습니다. 교통이 좋은 인기지역 위주로 매수가 붙기 시작하여 구주택의 저렴한 물건들이 빠르게 소진되고 있습니다.

☞ 투자수요가 진입이 용이한 비규제 지역들은 여전히 수요가 잔존한 모습입니다. 특히, 투자금이 적게 들어가는 기축으로까지 수요가 번진 모습인데요, 계속해서 살펴봐야겠습니다.

- 인천(0.12%)은 연수구(0.18%), 남동구(0.18%), 미추홀구(0.15%) 등 전주 대비 상승세가 유지되고 있습니다.

인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천은 여전히 비규제 지역 대도시로서 투자자들의 관심을 갖게 하고 있습니다. 상대적으로 저렴한 가격이나 분양물량, 정비사업 등 다양한 투자지역에서 매력도가 높아 보입니다. 

2. 전세 가격 

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.03%의 미미한 상승을 기록했습니다. 수도권(0.04%)과 5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 기록했습니다

서울은 전주대비 0.02%를 기록했고, 경기(0.05%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.12%)과 대구(0.03%)는 미미한 상승을, 광주(-0.02%)는 하락, 부산과 울산은 보합(0.00%)을 나타냈습니다

- 서울(0.02%)은 보합권 수준의 미미한 상승을 기록했습니다. 강남구(0.07%)와 송파구(0.07%), 광진구(0.06%) 정도만 소폭 상승했고, 대부분의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

강남구는 12.16 부동산 정책 발표 이후 매매시장 위축으로 매매보다 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄고 있습니다. 전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다.

광진구는 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 뒤늦은 이사철 수요 움직임으로 전세가 오르는 분위기입니다. 특히 지하철 2호선 강변역 인근으로 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요가 꾸준한 데 비해 월세 전환 매물들로 전세가 부족한 편입니다.

☞ 여전히 수요가 많은 서울은 전세가 상승이 유효합니다. 주요 학군지와 업무지구 접근성이 좋은 곳들의 상승세가 유지되고 있는데요, 코로나의 영향과 정부 규제의 방향성으로 인해 전세물건은 더욱 귀해질 것 같습니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.05%로 소폭 상승했고, 용인 수지구(0.34%), 성남 수정구(0.29%), 하남(0.25%), 의왕(0.19%)만이 소폭 상승했습니다. 반면, 과천(-0.61%)의 하락이 크며 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 봄 이사철 수요, 신혼 부부 수요 등이 증가하고 있습니다.

과천은 과천 주공 1단지 재건축 단지인 과천 푸르지오 써밋세대가 4월부터 입주를 시작으로 해당 단지 및 인근 단지들의 전세 매물이 나오기 시작하면서 전세 하락세가 계속되고 있습니다.

☞ 전세가는 수요자들의 선택지, 서울 접근성이 좋으면서 상대적으로 저렴하고 쾌적한 곳들이 높은 편입니다. 입주물량이 많은 과천은 일시적으로 조정받는 모습입니다. 전세수요의 움직임을 주목해야 할 듯합니다.

-인천(0.03%)도 전주 대비 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

☞ 인천은 매가와 달리 전세가의 흐름은 조금 다른 모습입니다.

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 57.6을 기록해 전주(57.1)와 유사한 수준입니다. 코로나 이슈와 가정의 달 시작으로 부동산 시장에 대한 관심이 회복될 기미가 보이지 않고 있습니다. 서울도 65.0으로 전주(68.3) 대비 하락했습니다.

강남지역은 지난주 61.7에서 59.9로 소폭 하락했고, 강북지역도 지난주(75.8) 대비 하락한 70.8을 기록하면서 매수문의가 계속 줄어드는 모습입니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 심리가 죽었지만 대기수요가 많다 보니 어느 정도 저점에서는 보합세로 유지되는 모습입니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 4월 27일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.08%->0.06%)은 상승폭 축소, 서울(-0.05%->-0.08%)로 하락폭 확대, 지방(-0.01%->0.00%)은 하락에서 보합 전환되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(-0.01%->0.00%), 세종(0.06%->0.04%), 8개도(-0.02%->-0.01%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(64->65개)은 증가 보합 지역(32->31개)은 감소, 하락지역(80->80개)은 유지되었습니다.

- 서울(-0.05%->-0.07%)은 4.15 총선 결과에 따른 안정화 정책 예상 및 코로나 19로 인한 실물경제 위축 등으로 관망세가 깊어지는 가운데, 재건축 단지와 고가 단지 위주의 급매물 증가되며, 5주 연속 하락세가 지속되고 있습니다.

* 1분기 경제성잘률 : -1.4%(4. 23, 한국은행)

강북 14개 구(-0.02%) : 마포(-0.06%), 용산(-0.05%), 성동(-0.02%) 등 강북 인기지역은 고가 단지 위주로 하락하고, 노원구(-0.02%)는 월계동 재건축 단지 위주로 하락하는 등 강북 모든 구에서 보합 내지 하락하였습니다.

강남 11개 구(-0.11%) : 강남(-0.29%), 서초(-0.27%), 송파(-0.17%), 강동(-0.05%)은 정부 규제 유지 전망 및 보유세 부담, 장기보유자의 양도세 중과 배제를 위한 급매 거래 등으로 하락폭 확대되었습니다.

구로구(0.03%)는 구로, 개봉동 상대적 저가 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었고, 영등포구(-0.03%)는 여의도 재건축, 양천구(-0.06%)는 목동 재건축 단지 위주로 하락하는 등 대다수 지역에서 하락세가 지속되었습니다.

☞ 고가주택 위주로 급매물이 출현되고 거래되면서 전반적으로 매수자들은 급매물을 기다리며 관망세로 돌아선 모습입니다. 그러나 급매물이 바로 소진되는 모습을 보았을 때는 여전히 대기수요가 많다고 볼 수 있습니다. 바닥을 다진 모습일지 더 하락이 깊어질지 지켜봐야겠습니다.

- 인천(0.23%->0.24%)은 상승폭이 확대되었습니다. 부평(0.34%)은 정비사업 및 교통호재 영향 있는 부개, 산곡, 갈산동 위주로, 남동구(0.29%)는 정비사업 호재 있는 구월, 간석동 신축 위주로, 서구 (0.27%)는 주거 및 생활환경 양호한 청라, 신현동 위주로, 연수(0.21%)는 옥련동 위주로 상승했습니다.

☞ 여전히 비규제지역 수도권 투자처로서 각광받는 모습입니다. 그러나 코로나 발 부동산 조정장을 같이 겪는 모습인데요, 매수문의는 줄었고 역시, 급매물 위주로 거래되는 모습입니다.

- 경기(0.11%->0.10%)는 상승폭이 축소되었습니다. 교통호재가 있거나 그간 상승폭이 낮았던 지역 위주로 상승세가 지속되는 가운데, 수원 팔달(0.39%)은 교통호재(신분당선 연장 및 인덕원선) 영향 있는 화서 및 우만동 위주로, 장안 (0.25%)는 송죽, 조원동 위주로, 영통(0.05%)은 영통동 역세권 일부 단지 위주로 상승했습니다.

성남 수정(0.46%)은 정비사업(신흥동 등) 기대감 등으로 상승폭이 확대됐고, 안산(0.40%), 광명(0.17%)은 교통호재(서부간선도로 및 신안산선) 영향 등으로, 구리시(0.27%)는 갈매지구 위주로 상승했으나 지난주 대비 상승폭은 축소된 모습입니다.

☞ 규제지역으로 바뀐 수원은 여전히 투자처로서 영향을 미치고 있으며, 규제지역임에도 입지가 좋은 성남, 구리, 광명 등은 여전히 수요자로부터 인기가 있습니다. 비규제 지역 수도권에서는 안산이 상승세를 이어가고 있습니다만, 매수세는 감소한 모습입니다.

- 5대 광역시(0.00%->0.00%)는 보합입니다. 대전(0.09%)은 동구(0.18%)에서 대전역세권 개볼 호재 있는 대동과 신흥동 위주로, 대덕(0.13%)은 재건축 기대감 있는 대화동과 트램 영향 있는 법동 위주로, 서구(0.12%)는 정비사업 영향 있는 선화동 위주로 상승했으나 유성(0.00%)은 도안신도시 위주로 거래가 위축되며 보합세가 지속되었습니다

대구(-0.03%)는 코로나 19 사태 장기화에 따른 지역경기 부진 등으로 대부분 지역에서 보합 내지 하락을 나타낸 가운데, 달성군(-0.16%), 북구(-0.05%)는 신규 입주물량 영향 있는 지역 위주로, 중구(-0.05%)는 남산동 일대 구축과 준신축 위주로 하락하였습니다.

- 세종(0.06%->0.04%)은 상승폭이 축소되었습니다. 실물경제 위축 등으로 3주 연속 상승폭이 줄어든 가운데, 행복도시 외곽 조치원읍과 아름 및 중촌동 일대 위주로 소폭 상승하였습니다.

☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 전국이 일부 지역을 제외하곤 조정국면으로 보입니다.

- 그 외 8개도(-0.02%->-0.01%)는 하락폭이 확대되었습니다.

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 확대됐습니다.(0.04%->0.05%) 수도권(0.03%->0.05%)은 상승폭 확대, 서울(0.02%->0.01%)은 상승폭 축소, 지방(0.01%->0.03%)은 상승폭이 확대되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.01%->0.03%), 세종(0.17%->0.15%), 8개도(0.01%->0.02%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(84->86개)및 보합 지역(43->50개)은 증가, 하락 지역(49->40개)은 감소했습니다.

- 서울(0.02%->0.01%)은 역세권 및 학군수요 꾸준하거나 정비사업 이주수요 있는 단지 위주로 상승했으나 신규 입주물량 영향 있는 일부 지역은 하락하는 등 지난주 대비 상승폭 축소되었습니다.

강북 14개 구(0.01->0.00%) :  성동(0.04%)은 하왕십리, 금호동 역세권 위주로, 마포(0.04%)는 그간 상승폭 낮았던 도화동 구축 대단지 위주로, 성북(0.04%)은 하월곡, 정릉동 위주로 상승했으나 노원(-0.07%)은 구축 위주로 하락폭이 확대되는 등 강북 전체로 보합 전환되었습니다.

* '19.7월 2주 상승 이후 42주 만에 보합 전환되었음

강남 11개 구(0.03->0.01%) : 서초(0.03%)는 잠원동 등 정비사업(한신 4 지구) 이주수요 영향 등으로 상승, 강남(0.02%)은 청담, 개포동 위주, 강동(0.04%)은 명일동 일부 단지 위주로 상승했으나 상승폭은 축소되었습니다. 송파(0.00%)는 송파 및 가락동 일부 단지 위주로 하락하며 보합으로 전환되었습니다.

동작(0.07%)은 학군 우수한 노량진 및 신대방동 구축 위주로, 구로(0.06%)는 구포 및 개봉동 등 정주여건 양호한 단지 위주로 상승했습니다. 영등포구(-0.02%)는 신규 입주(당산 센트럴 아이파크 800세대, 5월) 영향 등으로 하락 전환되었고, 양천(-0.07%)은 뉴타운 입주물량 영향 지속되며 하락폭이 확대되었습니다.

☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다.

- 인천(0.10%->0.12%)은 상승폭이 확대되었습니다. 계양(0.23%)은 산업단지 및 물류단지 입주에 따른 배후수요 증가 있는 계산동 위주로, 남동(0.22%)은 정비사업 진행 및 교통여건 개선 기대감 있는 구월 및 간석동 위주로, 미추홀(0.20%)은 용현동 대단지 및 관교동 역세권 구축 위주로 상승한 모습입니다.

☞ 상대적으로 인천은 전세가 상승률이 높습니다만, 구별로 편차가 있는 모습입니다. 앞으로 입주물량이 많은 인천의 전세가의 향방이 궁금하네요.

- 경기(0.02%->0.06%)는 상승폭이 확대되었습니다. 수원시 팔달(0.47%)은 교통여건 양호한 화서역 인근 단지 위주로, 남양주(0.27%)는 평내, 다산동 등 신축단지 위주로, 성남 수정(0.21%)은 태평동 등 역세권 단지 위주로 상승했으나, 과천(-1.62%)은 규제 강화 및 입주물량 영향 지속으로 13주 연속 하락하였습니다.

☞ 경기도 역시 전세 가격이 상승폭이 둔화된 모습입니다만, 역세권 위주로 직주근접이 양호한 곳들은 상승세가 있는 모습입니다. 과천은 입주물량의 부담이 느껴지네요.

- 5대 광역시(0.01%->0.03%)로 상승세가 확대되었습니다. 대전(0.11%)은 서구(0.21%)가 학군 및 생활편의시설 인접한 갈마, 둔산동 위주로, 중구(0.15%)는 정비사업 이주수요 있는 선화, 대흥동 위주로 상승폭이 확대되었으나, 동(0.03%), 대덕(0.03%), 유성(0.02%)은 계절적 요인 등으로 상승폭은 축소되었습니다.

부산(-0.01%)은 해운대 (0.03%)가 학군 및 주거환경 양호한 좌동 위주, 사하(0.03%)는 신평 및 구평동 신축 위주로 상승하였으나 기장군(-0.15%)은 일광면 신규 입주 영향 등으로, 사상(-0.07%)은 매매가 하락 및 코로나 19 영향 등으로 하락했습니다.

- 세종(0.17%->0.15%)은 상승폭이 축소되었습니다. 사회적 거리두기 연장 등으로 거래활동 위축되며 상승폭이 감소되고 있으며, 청사 외곽지역 위주로 소폭 상승했습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 소폭이나마 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.01%->0.02%)는 소폭 상승했습니다.

좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이 됩니다~^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를하실때 지역인구조사를 하는 경우가 많으실텐데요, 디테일하게 동단위 인구를 찾아보시는분은 없겠지만 간혹, 찾는 동이 없는 경우가 있습니다.

이런 경우는 법정동과 행정동을 헷갈리시는 경우가 많습니다.

법정동과 행정동은 다르기 때문인데요, 오늘은 이 두가지의 개념과 차이점을 정리해보겠습니다.

★ 법정동

법정동이란, 이름 그대로 법으로 정한 동이라는 뜻입니다. 즉, 법률로 지정된 행정구역 단위를 뜻하는데요, 과거 1914년 시행된 행정구역 통폐합 대 정해진 것으로, 예로부터 전해온 고유지명을 그 명칭을 명칭으로 하였기 때문에 거의 변동이 없습니다.

법정동은 신분증, 신용카드 및 재산권과 관련된 각종 공부의 주소에 사용되는 것이 특징입니다.

★ 행정동

행정동은 행정편의를 위하여 설정한 행정구역 단위로써 민원발급 및 주민관리 등 행정처리에 사용합니다. 여건에 따라 바뀌는 경우가 많습니다.

'지방자치법 제4조의2 1항과 4항'에 따라 하나의 법정동을 2개이상의 행정동으로 운영하거나 2개 이상의 법정동을 하나의 행정동으로 운영할 수 있도록 규정하고 있습니다.

※ 법정동과 행정동은 무슨차이일까?

법정동과 행정동이 구분이 안되실것 같아서 예시를 가져왔는데요, 안양에 평촌은 호계동,평촌동,비산동,관양동 4개의 동으로 되어 있습니다.

호계동 안에도 호계동1동~,범계동과 신촌동 등이 있는데 즉, 호계동은 법정동이며 호계1동~/범계동/신촌동은 행정동 인것입니다.

위에서 말씀 드린것처럼 행정동에는 범계동 주민센터 , 신촌동 주민센터 처럼 주민센터가 있으니 주민센터를 생각하시면 이해가 쉬우실 것 같습니다.

동일한 명칭의 법정동과 행정동이 있을 수 있지만 차이가 발생하는 것은 법정동상의 경계선과 행정동상의 경계선이 달라서 그런 것입니다.

이렇게 다른이유는 인구가 적은 각 법정동마다 주민센터를 설치하는 것은 행정력 낭비가 될 것이고, 인구가 너무많은 법정동에 하나의 주민센터만 설치하는 것은 행정력에 과부하를 불러오게 될 것이기 때문입니다.

따라서 행정업무가 있을때는 행정편의를 위하여 설정한 행정동 주민센터로 민원서류 등을 신청하러 가면 됩니다.

법정동을 기준으로 주민센터를 찾아갈경우 헛걸음을 하는 경우가 많습니다.

가장 중요한 것은 행정 업무가 있을 때에는 행정동 주민센터로 민원서류 등을 신청하러 찾아가야 합니다. 행정동의 기준으로 찾아가야 하는데 법정동을 기준으로 주민센터를 찾아갈 경우에는 원하는 행정업무를 하지 못할 수 도 있습니다.

대표적인 예로 이사를 하고 전입신고를 해야 할 때 해당 주소지가 속한 행정동의 주민센터를 가야합니다.

* 아래는 법정동과 행정동의 차이가 구분된 표로 참고하시면 좋을 것 같습니다.

※ 부동산투자에서 법정동과 행정동이 중요한이유!

예를 들면 서울 송파구는 총 13개 법정동으로 나뉩니다. 하지만 행정동 수는 법정동의 2배인 26개나 된는데요, 송파구 인구가 증가하면서 행정동 수가 점점 늘어났습니다.

각 법정동이 끼고 있는 행정동 개수를 보면 동네별 인구 증감 추이를 대략적으로 파악해볼 수 있는데요, 잠실동은 주민 수가 많아 잠실본동, 잠실2동, 잠실3동, 잠실7동 총 4개 행정동으로 이뤄져있기 때문에 잠실동에만 주민센터가 4개가 있습니다.

반면 비교적 주민 수가 적은 석촌동은 행정동 한 개로 모두 묶여, ‘석촌동 주민센터’ 하나만 사용하고 있습니다.

그렇다면 법정동과 행정동이 부동산에 미치는 영향은 무엇일까요?

정부가 시행하는 부동산 정책은 원칙적으로 법정동을 기준으로 합니다. 예를 들어 최근 발표한 분양가상한제 대상 지역은 법정동 단위로 새 아파트 가격을 통제하는 '핀셋 규제'였습니다.

하지만 두 개 이상 법정동에 걸쳐 있는 대단지 아파트에서 정부가 예상치 못한 문제가 나타났습니다.

서울시 강동구 ‘삼익파크아파트(1985년 입주·1092가구)’가 대표적인 사례입니다.

분양가상한제 대상 지역인 길동에 위치한 507~513동은 규제를 받지만, 명일동에 지어진 501~506동은 규제에서 벗어나기 때문에

만약, 정부 방침에 따라 분양가격이 결정된다면 같은 아파트 단지· 같은 크기인데도 2개 이상 법정동에 걸쳐 있는 아파트 단지에선 분양가 상한제에 따라 신규 분양을 할 때 아파트 가격이 수억원 차이가 나게 됩니다.

길동은 정부가 아파트 값을 정하고, 명일동은 시장 가격이 적용되기 때문인데요, 이런 부분들을 고려해서 행정동을 고려한 규제가 필요하다는게 대부분의 의견입니다.

이렇듯 법정동과 행정동이 큰 의미가 없어보이지만 부동산 공부에 있어서 의외로 중요한 요인으로작용할 수 있으니 반드시 알아두시면 좋을 것 같습니다. ^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그) 이웃추가 및 소통환영합니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 '코로나19'라는 말도안되는 대외변수가 경제전반을 흔들어 놓았습니다. 그래서인지 올 2월까지 뜨거웠던 부동산 시장도 잠잠해진 모습입니다.

특히, 거래량이 급감하면서 많은분들이 관망세를 이어가고 있는데요, 그럼에도 불구하고 각종규제로부터 자유롭고 진입장벽이 낮은 비규제지역 분양권 시장은 뜨거운 모습을 보여주고 있습니다.

특히, 그동안 물량으로 고생했던 지역들, 소액으로 진입하기 쉬운 곳들이 많은 분들에 시야에 들어왔습니다.

그렇다보니 투자수요의 증가로 비규제지역 분양권 시장이 변동성이 커져서 소액으로도 높은 수익률을 낼 수 있게 되었습니다. 

어떤 부동산이든 영원한 하락도, 영원한 상승이 없듯이 미분양의 무덤이라는 오명을 쓰는 곳이라하더라도 투자의 포인트는 분명 존재한다고 생각합니다.

그러나 저는 시장의 수요자들이 너무 낙관하는 것은 아닌지 조금은 경계해야할 필요가 있다고 생각됩니다.

특히, 최근에 계속 이어지는 상승장에서 번번히 기회를 놓쳤거나 맛을 보셨던 분들은 남들보다 빨리 선점하는 '선점효과'에 대한 중요성을 잘 알고 있습니다.

그래서인지 지금의 시장은 소위 '속도전'이라고 할 수 있을 정도로 정말 빠르게 장세가 흘러가고 있습니다. 정보의 공유속도도 빠르고 시장에 참여자가 늘어나면서 정말 엄청난 속도로 매수가 이루어 집니다.

매수하는것이야 전화한통화로도 이루어 질 수 있기 때문에 지금 시장에서는 지역의 제약도 없습니다.

특히, 선도투자자라고 불리우는 투자의 선배분들께서 먼저 유동성의 흐름을 캐치하시고 정말 보물같은 곳들을 찾아서 투자하고 그러한 것들이 소문을 타고 후발투자자분들이 진입하는 것은 어쩌면 너무나 당연한 시장의 흐름입니다.

그러나 여기서 같은 진입시기더라도 투자자의 상황에 따라 차이가 있다는 사실이 분명 존재합니다.

비규제지역 미분양이나 마이너스피가 붙은 입주장의 아파트를 예를 들어보겠습니다.

비규제지역 기준으로 개인의 경우 통상 60%정도의 담보대출에 월세 보증금 몇천만원 셋팅으로 투자금을 줄인다고 하면 법인투자자의 경우에는 약 80%가량의 담보대출에 월세보증금을 세팅하기 때문에 실질적인 투자금자체가 다릅니다.

예를 들어 3억원의 아파트를 무피로 매입했다고 가정해보면 일반 개인은 3억 * 60%에 + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이라고 하면 약 1억원 가량의 투자금이 필요합니다.

반면에 같은 조건이더라도 법인의 경우라면 3억 * 80%(방공제나 대출비율은 다를 수 있습니다.) + 월세 보증금을 뺀 금액이 투자금이기 때문에 약 5천만원가량의 투자금이 필요합니다.

이것만 보더라도 법인에 선도 투자자와 개인이 동일시하기에는 투자금의 크기가 다를 수 있습니다.

물론, 초기에 들어가는 계약금 10%인 3천만원은 동일하게 작은 금액 일 수 있지만 미분양 또는 입주장에 구입하는 분양권이라는 것은 임차인을 구하기 어려운 조건일 확률이 높습니다. 특히, 최근에 입소문을 타고 투자자들의 진입이 많았다면 더욱더 세입자를 구하기 어려울 수 있는 것입니다.

안그래도 실수요자들의 선택이 적어서 어려움을 겪던 곳인데 세입자를 구하지 못한다면 정말 곤란한 상황을 맞이 할 수있습니다. 

물론, 이러한 곳들에 진입하는 대부분의 투자 포인트는 대부분 마이너스프리미엄이나 무피로 진입하여 좋은 동호수를 선점하고 등기이전에(필요하다면 연체이자를 부담하며) 후발 투자자에게 매도하는 것으로 단기 투자 목적일 확률이 큽니다.

그렇지만 최악의 경우를 생각해보면 연체이자로 감당이 불가능한 시기에는 소유권을 가져와야 합니다. 당연히, 시간이 흐른다면 마이너스프리미엄의 지역이나 물량으로 고생하는 지역도 분명 좋은날이 오겠지만 투자금의 규모나 기회비용으로 생각해본다면 개인의 경우라면 너무나 아쉬울 수 있습니다.

 모두다 같은생각으로 같이 매수하고 같이 매도하는 곳에 경쟁자가 더욱더 많아진다면.. 최악의 경우에는 위의 예시에서 들었던 3억원 아파트를 투자금 1억가량 묻어둔 상태로 2년 더 가져가야할 수도 있습니다.

최근에 '억,'억'하는 부동산 시장의 수익금으로 생각해보면 매우 적은 금액 일 수도 있겠지만 이제 막 시장에 참여하는 젊은 세대들에게는 정말 영혼까지 끌어모은 돈일 수있습니다.

소액으로 높은 수익률을 낸다는 정말 달콤한 시장만 생각하며 낙관하며 과감하게 결정하는 것은 때로는 무모한 결정이 될 수도있습니다.

SNS의 발달로 정보공유가 빠른 시점에 내가 받는 정보가 고급정보일수도 있습니다만 돈이되는 좋은정보는 이내 많은 사람들에게 공개되고 경쟁을 더욱 치열해집니다.

이러한 상황에서도 내는 분들도 분명계시겠지만 그 수익만큼 누군가는 리스크를 더욱더 가져간다는 것입니다. 

물론, 매번 빠르고 과감하게 결정했다고 확신할수 있다면 부동산 투자고수의 반열에 올라서 높은 수익을 지속적으로 낼 수있겠지만 우리가 통제불가능한 대외변수나 시장의 흐름에 따라 내가 생각했던 방향대로 흘러가지 않을 수 있습니다.

누군가의 하는 부동산 투자는 매우 쉬워보입니다. 그리고 과감한 결정에 대해서 부럽기도 합니다. 그러나 과감함과 무모함은 분명 다른 것입니다.

후발투자자보다도 먼저 진입한 선도투자자라면 그 리스크는 매우 적을 것입니다. 내가 먼저 매수하고 누군가에게 홍보할 수 있다는 것 그 자체만으로도 리스크를 줄이는 것입니다.

그러나 후발투자자임을 알면서도 다소 무모하게 진입할때에는 한번더 출구를 살펴봐야 합니다. 이러한 투자가 무조건 나쁘다는 것이 아니라 조금더 신중해야함을 말씀드리는 것입니다.

유동성과 수요의 쏠림현상을 예상하여 투자하는 것은 정말 뛰어난 투자 기술중 하나이지만 그것도 본인의 상황에 따라 적용하기 어려울 수 있습니다.

언급이 많이되고 많은분들이 투자한다고 그곳이 과연 투자처로써 정말 좋은것일까? 과감한 결정을 하기전에 다시한번 출구를 살펴봐야합니다.

시장이 너무 빨라 번번히 기회를 놓치던 분들은 당연히 남들보다 더 빠르게 잡고 싶고 따라가고싶은 마음은 십분이해합니다. 저역시도 마찬가지입니다. 항상 후회하고 아쉬운 순간들이 머리속에 잔상으로 남습니다.

그러나 과감하게 결정하기 위해서는 많은 계산과 인사이트가 필요합니다. 그리고 조금 늦었다고 생각이 든다면 과감하게 포기하고 다른물건을 찾아보는 결정도 필요합니다.

이번이 마지막이라고 집착할 필요는 없습니다. 전국은 넓으며 투자할곳도 방법도 다양합니다.

과감한 결정이라고 합리화하기보다는 무모한결정이라면 그것을 인정해야하는 메타인지도 필요한 시기입니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크)이웃추가 및 소통환영합니다^^