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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 6월 29일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 6.17 부동산대책 영향이 일부 반영되었습니다

1. 매매 가격

 

주간 KB주택시장동향 자료에 따르면서울은 상승폭이조금 더 커졌으나 경기도의 상승폭이 줄었습니다. 지난주 급증한 서울 매수문의가 이번주에도 더욱 확산되는 모습을 보였습니다

특히, 저가 매물과 급매물에 대한 인기가 한층 더 높아졌는데, 6.17 대책 발표 직후의 급격히 상승했다가 다시 진정되어 가는 형세는 과거 대책 발표 직후의 움직임과 유사하게 흘러가고 있고, 시장에서 진정되는 흐름으로 갈 가능성이 높아 보입니다. 향후 1~2주간 추이를 더 지켜볼 필요가 있습니다

경기(0.37%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.49%)도 상승했습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.13%)는 대전(0.21%), 울산(0.14%), 대구(0.14%), 부산(0.13%)은 상승했고, 광주(0.03%)도 약간 상승했습니다

수도권(0.40%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.13%)도 상승했습니다. 세종(1.52%), 전남(0.16%), 충남(0.11%), 강원(0.09%), 경남(0.08%), 충북(0.04%), 경북(0.04%)은 상승했고, 전북(0.02%)도 약간 상승했습니다.

-서울 아파트 매매가격은 지난주에 이어서 이번주에도 전 지역 상승을 보였습니다. 노원구(0.90%), 성북구(0.87%), 영등포구(0.70%), 광진구(0.70%), 송파구(0.69%) 등 높은 상승을 보였습니다.

과거의 대책 발표와 유사하게 발표 직후 1~2주간 반짝 상승세가 높은 모습을 보이고 있습니다. 대책에 해당되지 않는 저가 매물과 급매로 나온 물건에 대한 관심이 높은 매수자가 증가하면서 가격의 불안정을 보였습니다.

성북구는 6.17부동산대책 발표 전후로 20평대 투자 수요가 급증하면서 반짝 거래가 이루어지고 있습니다. 동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높아 교통 및 학군 선호도 높은 길음뉴타운 단지들의 경우 실수요자 문의도 꾸준한 편입니다.

영등포구는 6.17정부대책 발표로 시장 다소 경직된 모습이나 저금리 기조로 마땅한 투자처 없는 유동 자금이 부동산에 계속 머물러 있고, 신규공급물량 부족에 대한 불안감이 여전히 해소되지 않은 상태로 투자 및 실수요 움직임이 지속적입니다.

특히 문래동 쪽이 투자 유망 지역으로 꼽히면서 문래동 일대 5억~6억원대 단지들 매물이 빠르게 소진되는 모습입니다.

 

- 경기는 전주대비 0.37%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.49%)보다 축소됐습니다. 남양주(0.92%), 광명(0.75%), 안양 동안구(0.67%), 안양 만안구(0.62%), 하남(0.57%)이 강세를 보였고, 하락 지역은 없습니다.

광명은 소형평형 위주로 가격 오름세를 보이고 있고, 규제 영향으로 당분간 관망세로 돌아설 듯하나 광명5구역 이주 중, 광명 1구역·4구역 7월 이주 시작 예정 등 뉴타운지역 재개발 지역의 대규모 이동으로 전세 품귀에 따른 매수 전환 수요가 꾸준합니다.

안양 동안구는 동안구 비산초교 주변지구, 의왕 내손라구역, 만안구 냉천지구 등 재개발·재건축 이주로 수요 문의가 증가하고 있습니다. 인접한 군포시 금정역 및 동안구 인덕원역 GTX-C 노선 추진 중에 있어 투자자 및 실수요자 관심도 높은 편입니다.

 

- 인천(0.26%)은 연수구(0.54%), 부평구(0.47%), 서구(0.34%)가 전주대비 상승했습니다.

인천 부평구는 학군, 교통, 주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준한 삼산동 일대 단지들과 7호선 연장, GTX-B 노선 수혜 지역인 산곡동 일대 단지들이 수요에 비해 물건 부족한 편으로 소폭 올라 매물이 출회되어도 거래가 되고 있습니다

백운2구역, 산곡5·6구역, 신촌 구역 등 재개발 사업도 활발히 진행 중으로 지역 내 실수요자 움직임도 꾸준한 편입니다.

 

 

 

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.13%의 상승을 기록했습니다. 수도권(0.19%)과 5개 광역시(0.07%), 기타 지방(0.05%)은 전주대비 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.22%을 기록했고, 경기(0.20%)도 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 울산(0.15%)과 대전(0.13%), 대구(0.08%), 부산(0.04%), 광주(0.01%) 모두 상승했습니다.

 

- 서울(0.22%)은 전주대비 상승을 기록했다. 성북구(0.94%)와 서대문구(0.46%), 송파구(0.40%), 광진구(0.39%), 동대문구(0.37%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승했습니다.

서대문구는 코로나 영향 및 전세 비수기로 움직임 줄어 거래는 한산하나, 시청·광화문·종각·명동 등의 업무지구가 가까워 직장인 수요가 꾸준한 데 비해 기존 세입자들의 재계약과 임대인의 월세 선호로 전세매물이 잘 나오지 않고 있습니다.

송파구는 대단지 리센츠, 잠실엘스 등지에서 매매 거래가 증가하며 전세 거래도 다수 이루어져 가격 상승을 주도하는 모습입니다. 재건축 조합원에 대한 2년 의무 거주 요건으로 전세 품귀 현상이 야기되면서 가격 급등에도 임대 거래가 이루어지고 있습니다.

 

- 경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.20%로 상승했고, 인천(0.04%)은 소폭 상승을 보였습니다. 하남(0.80%), 용인 수지구(0.58%), 구리(0.45%), 광명(0.42%)이 상승했으며, 하락한 지역은 없습니다.

용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들의 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 신혼 부부 수요 등이 증가하고 있습니다. 특히 강남권 진입이 용이한 신분당선 초역세권 단지들 전세가가 강세를 보이고 있고, 강남, 광교 등지에서 전세가가 올라 강남 등의 생활권 가능하며 각종 생활인프라 좋은 용인 수지 쪽으로 수요가 이동하고 있습니다.

구리는 지하철 8호선 개통 예정 기대심리, 서울 중랑구 신내차량기지와 구리시 도매시장사거리를 연결하는 '도시철도 6호선 연장(구리선) 건설사업' 심의 호재 등으로 매매가 상승하면서 전세가도 동반 상승하고 있습니다. 투자금액이 적은 소형 평형대 갭투자자들이 매입 후 가격을 올려 전세를 내놓으면서 가격 상승을 주도하고 있습니다.

 

3. 매수우위 지수

서울의 매수우위 지수는 149.3으로 지난주(139.1)보다 더욱 상승했습니다. 강북지역은 지난주(140.5)보다 상승한 154.3을 기록했고, 강남지역은 지난주 137.8에서 144.9로 더욱 상승하면서 급매물이나 저가 매물에 대한 관심이 더욱 커졌습니다.

전국 매수우위지수는 92.0을 기록해 지난주(88.1)보다 상승했습니다.

 

WeeklyTables(통계표)_20200629.xls
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KB부동산_보도자료_20200629.docx
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 며칠동안은 617부동산대책으로 정신이 없었던 것 같습니다. 최근의 상승장에서 투자를 시작한 부린이로.. 부동산책에서만 봐왔단 과거의 규제들과 유사한 말도안되는 규제의 서막을 직접 경험하면서 부동산규제 발표일인 6월 17일은 하루가 머리아팠습니다.

규제로 인해 직접적인 자산의 피해를 입어서가 아니라 도저히 상식적으로 납득하기 어려웠기 때문입니다. 실제로 저는 최악을 가정하여 설계하였기 때문에 어떻게든 리스크는 피해갈 수 있었습니다.

그러나 부동산규제도 받아들여야하는 부분으로 며칠동안은 617대책과 그와 관련된 추가 보도자료들을 살펴보며 새로운 정책에 녹아들기 위해 많은 노력을 했습니다만.. 도저히 납득되지 않는 부분이 너무 많아 답답했습니다.

굳이 여기에 일일이 설명하지 않아도 답답한 부분들에 대해서는 투자자건 실수요자건 매우 많을 것이라 생각하기 때문에 언급은 안하겠습니다만, 정부가 타켓팅한 그 투기를 일삼는 소수를 규제하기 위해 너무 많은 선의의 피해자를 양산한 것이 아닌가 싶습니다.

올해 초 코로나로 어수선한 시기를 겪고나서 새로운 계획을 하려던 찰나에 벌어진 일이라 더욱더 당황스러운 것 같습니다.

어느정도 이런 상황이 올거라곤 예상했지만 너무나 급진적이고 납득하기 어려운 상황이 눈앞에 펼쳐지니 믿기가 어려웠습니다.

물론, 이번의 규제가 저에게 있어서 재산상 큰 피해를 준 것은 아니지만 내가 계획한대로 쉽게 흘러가지 않는 투자가 더욱더 속상했습니다.

저에게 문화충격을 줬던 이번 617대책으로 인해 말도안되는 지역까지 포함하여 수도권 대부분의 지역이 규제지역으로 지정되었고 2주택이상 보유자에 대한 대출규제로 인해 주택이나 분양권을 추가로 구입했던 분들은 입주자모집공고와 기존의 대출규제 기준이 지켜지지 않는 상황도 펼쳐졌습니다.

정부는 무주택 또는 처분조건부 실수요자들은 피해가 없다며 연일 언론플레이를 하지만 단순히, 중도금만 종전과같을 뿐 처음에 계획했던 잔금대출과의 레버리지 차이가 발생하게 되어 자금계획이 꼬여버린 분들이 많을 것입니다.

저 역시도, 제가 원하는 궁긍적인 목표의 내집마련을 위해 하나하나 눈굴리기를 계획하고 있었으나, 애초에 세웠던 계획들은 신뢰를 져버린 부동산 정책으로 인해 완전히 다른방향으로 변경해야 하고, 앞으로의 계획을 세우기 어려워졌습니다.

삶을 살아가다보면 많은 불확실성과 복잡한 상황들로 원하는 곳으로 가지는 못하지만 그래도 기준과 원칙이 있다면 원하는 방향을 잃지 않고 갈 수 있다는 확신을 갖을 순 있습니다.

그러나 이번에 투자자에 있어서 그 기준과 원칙을 깨버리는 부동산 정책을 보면서 아무리 논리적이고 철저한 분석을 통한 투자계획을 세운다하더라도 의외의 복병이 나타날 수 있단 생각이 들었습니다.

리스크를 안아야 수익도 클것이고, 이번 코로나 사태와 같이 말도안되는 대외변수는 불가항력이라고 하더라도.. 시장경제에서.. 상식을 뛰어넘는 정부의 규제는 사실상 계획하고자 하는 의욕을 꺾어 버렸습니다.

보수적인 성격탓에 항상 최악을 가정하곤 했지만 이번에 참 많은 것을 일깨워줬습니다.

가장 크게 느낀 것은 투자에 있어서 확실한 것은 없지만 기본이 중요하다는 점을 느꼈습니다.

훌륭한 선배님들이 부동산 펀더멘탈을 강조하며 항상 입에 닳도록 이야기 했던 그 단어가 이 시점에서 가장크게 와닿았습니다.

그동안 말도 안되는 상승장을 지켜보면서 수익률이다, 인사이트다, 다양한 착각에 빠져서 펀더멘탈에 대한 것들을 등한시 했었던 제자신이 부끄러워지면서 이젠 보다 확실할 수 있는 것으로 투자해야겠단 확신이 들었습니다.

반드시 가격이 싸거나 누가나 아는 입지가 아니더라도 펀더멘탈이 강한 곳.. 그곳에 투자하는 것입니다.

한편으로 보면, 다행히 상승장을 조금이라도 겪고나서 강력한 규제를 받아서 상쇄가 될 수 있었던 것으로 철저히 운이 좋았다.. 이렇게 밖에 말을 할 수 없습니다.

운이 좋아 지난 경쟁에 승리하여 탐욕스러웠던 욕구대로 투자를 했거나 할 수 있었다면 아마 지금의 규제에 가장 큰 피해자가 되었을 것 같습니다.

우리가 말하는 흔히, 말하는 풀레버리지 사용을 자랑스러워했고 당연하게 생각했고 위험하게 생각하지 않았기 때문입니다.

가장 효율적인 투자가 가장 위험한 투자가 될 수 있다는 것을 망각했던 것입니다.

지금에서 생각해보면 이러한 불확실성의 연속의 현실속에서 감당하기 어려운 투자(레버리지의 초과)는 지양하고 더욱더 보수적으로 판단해야합니다.

당분간은 불확실한 미래를 낙관하며 투자하지 말고 관조하는 자세로 시장의 흐름을 지켜보고 레버리지와 리스크에 대한 고민을 할 것입니다.

불확실성에서 투자한다는 것,

투자가 아닐수도 있습니다.

절제된 투자와 리스크관리가

중요한 시점입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 마찬가지였습니다.

그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.

지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책, 3부에서는 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴봤습니다.

오늘은 최근에 발표한 따끈 따근한 6.17부동산대책을 살펴보겠습니다.

82 대책과 913 대책, 1216대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^

2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)

2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13부동산대책)

2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16부동산대책)

2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화)

1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있었지만 다시 상승하는 모습이고 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.

 

※ '20년 617부동산대책 배경

6월 17일 발표된 부동산대책은 지난 '19년 발표한 1216부동산 대책이후 6월 이후 상승세가 이어지면서 정부가 규제책을 꺼내들었습니다.

크게 아래의 3가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 비규제지역 위주로의 풍선효과 상승

(2) 법인거래(부동산매매업 및 임대업 법인증가) 및 갭투자 증가세

(3) 역대최저 금리와 현금화 가능한 M1/M2 비율 증가 등의 유동성

이러한 요소들로 인해서 서울의 중저가주택과 수도권 및 지방의 비규제지역 위주로 상승 압력이 가시화 되어 규제를 발표하였습니다.

 

 

※ '20년 617부동산대책의 주요 내용

(1) 비규제지역에 투기수요 유입 차단위한 신규 조정규제지역지정

(2) 서울국제교류협력지구 인근지역에 토지거래허가구역 지정 추진

(3) 갭투자 차단 위한 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

(4) 정비사업 지위요건 강화

(5) 주택 매매 및 임대사업자의 주택담보대출 규제

(6) 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 시행

1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 및 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정

(1) 조정대상 지역 및 투기과열지구 추가 지정

* 6. 19(금) 일자로 지정 및 효력 발생

(2) 잠실MICE개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대 허가구역지정

* 6. 23(화) 일자로 효력발생 / 추후 지정구역 확대 검토 가능

 

 

2. 개발호재 등 과열우려지역 실거래 기획 조사 실행, 자금조달계획서 제출대상 및 증빙자료 대상확대

(1)고가주택 9억원 이상 주택에 대해 상시조사 중(2.21이후)이며 국토부 실거래 기획조사 6~8월 간 실시예정

* 잠실 MICE발표(6.5) : 송파 잠실, 강남 삼성동 등 / 용산 정비창 발표(5.6) : 용산

(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 : 규제지역 3억 -> 거래가액 무관하게 제출

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

(3) 증빙자료 제출 대상 확대 : 투기과열지구 9억 초과시 -> 투기과열지구 전체

* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)

 

3. 규제지역 내 주택담보대출 취급시 전입 및 처분요건 강화

<무주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입의무

<1주택자>

투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

* 시행시기 : '20년 7월 1일 부 / 단, 행정지도시행 이전에 주택매매계약(계약서 및 계약금 납부 증명, 대출신청접수 완료한 차주 는 종전규정 적용)

4. 보금자리론 및 전세자금대출 보증이용, 한도축소

(1) 보금자리론 이용 차주는 전입의무 없었으나 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 부과(위반시 대출금 회수)

* 시행시기 : 주택금융공사 내규 개정 시행일 이후

(2) 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증제한 및 초과주택 구입시 대출 즉시 회수 -> 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규구입시 전세대출 보증제한 대상 추가 및 전세대출 후 투기지역 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트 구입시 전세대출 즉시 회수 / 기존 전세대출 차주는 연장제한

* 시행시기 : 보증기관 내규 개정 후 시행

(3) 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도를 1주택자는전세대출 보증한도를 2억원으로 인하

* 시행시기 : 주택도시보증공사(HUG) 내규개정시행일 이후

 

5. 정비사업 규제 정비

(1) 재건축 안전진단의 구조적 독립성 강화 : 1차 기관선정 및 관리주체 및 2차안전진단 의뢰 시군구에서 시도로 변경

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

(2)부실 안전진단 기관에 대한 제재 강화 : 과태료(2천만원) 및 안전진단 입찰제한(1년) 강화

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행

(3) 투기과열지구 재건축에서 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 분양신청허용(연속거주아닌 합산거주, 매각 후 재매입시에는 재매입시점부터 기산함)

* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 최초 조합설립인가 신청사업

(4) 재건축부담금 본격 징수 시작('20년 하반기 시행)

(5) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율 적용

* 적용시기 : 재건축초과이익환수에 관한 법률 개정('20.12) 후 최초재건축부담금 부과조합

 

 

6. 법인을 활용한 투기수요 근절

(1) 주택 매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 : 모든 지역 매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출 금지

* 시행시기 : '20.7.1일 부 시행 / 단, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주, 대출신청접수를 완료한 차주 등은 종전 규정 적용

(2)법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상 : 개인보다 높은세율로 적용

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

(3) 법인 보유한 주택에 대한 과세표준공제(6억원, 1세대1주택 9억원)을 폐지

* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용

(4) 법인 신규취득 임대주택에 대한 종부세 합산 과세 : 법인이 조정대상지역에 새로 임대 및 등록하는 주택에 대해서도 종부세 합산과세(913이후 1세대 1주택 이상 보유한 개인은 조정대상지역 신규 취득주택 임대 등록하여도 종부세 합산하여 과세함)

* 적용시기 : 대책발표 다음날(6.18부)부터 새로 임대등록하는 주택에 적용

(5)법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상 : 현행 10%에서 20%로 인상하고, 새로 임대하는 주택(8년 장기임대 등록 주택 : 수도권6억, 비수도권 3억 이하)에 대해서는 추가세율을 적용

* 적용시기 : '21. 1. 1 이후 양도분 적용 / 임대등록하는 주택에 대한 추가세율적용은 6.18부 적용

(6) 부동산 매매업을 자유업에서 법정업종으로 관리 : 설립요건 및 의무사항 규정 등 마련하여 체계적 관리 예정

* 적용시기 : 법 개정 이후 '22년 시행

(7) 법인 대상 실거래 특별조사 및 법인거래 강화: 개인 및 법인 동일하게 자금조달계획서(규제지역 : 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상) 의무제출 대상지역이 동일하여 법인은 법인용 신고서식을 작성토록하여 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화

* 적용시기 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정 이후 '20. 8월

 

 

7. 12.16 주택시장 안정화 방안 후속조치 이행

 

자세한 내용은 사진에 원문을 보고 이해를 하고 추후에 QnA도 살펴보겠습니다. 정말 어려운 시장입니다.

 

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 대책이 발표되었습니다. 생각 외의 큰 타격이 있었던 부동산 대책이라는 평이라 아마 대부분의 투자자나 수요자들께서는 강한 정책이 갑작스레 발표되어 다들 머리가 아프셨을 겁니다.

과거 참여정부 초기에 급등한 부동산가격을 잡기 위해 내놓았던 정책들 ; 흔히, 부동산 서적에서 볼 수 있었던 정책에 버금가는 정책을 약 20년 뒤인 오늘에서 다시 바라보면서 진짜인가 계속 다시 살펴봤습니다.

정책을 정리하고자 발표자료를 열고 살펴보는데, 도저히 납득이 가지 않는 페이지가 보였는데요, 바로 아래의 참고1 조정대상지역 및 투기과열지구 지정현황도('20.6.19 기준)와 현황표입니다.

특히, 다른 규제들도 많이 있지만 처음에 눈에 들어온 규제지역을 보면서 많은 분들은 정신적 충격에 휩쌓였을 것입니다.

단순히 내가 투자한 지역이 규제지역이 묶여서가 아니라 규제지역에 설정에 논리가 부족하고 형평성에 맞지 않은 부분들이 많았기 때문입니다.

저 역시도 사실은 발표된 정책을 보며 정리하려고 읽던 도중에 시작부분에 나타난 규제지역과 관련된 해당 페이지에서 멍하니 한참을 바라봤습니다.

제가 어이가 없었던 가장 큰 이유는 규제지역에 하극상(?)이 말도안되게 일어났기 때문입니다.

구체적으로 예를 들어보겠습니다.

우리가 흔히, 투기과열지구라고 하면 보통 서울을 생각하며 실수요와 투자수요가 풍부한 지역, 상대적으로 다른지역에 비해 입지가 우수한 지역들이라는 인식이 강합니다.

그런데 투기과열지구에 있을만한(?) 지역이 아닌 곳들이 다수 편입된 것입니다. 조금 개인적인 견해를 넣어 구체적으로 언급해보면, 안산 단원구, 군포시, 인천 서구와 남동구, 대전 동구와 중구가 과연 투기과열지구가 될만한 지역들인가에 의문이 들었습니다.

경기도라면 경기도 내에서도 시군이 나누어져있고, 광역시라면 광역시 내에서도 구별로 나누어져 있어서 누가봐도 수요가 몰리고 집값상승이 높았던 곳들이 구분이 됩니다.

그런데 투기과열지구에 있을 만한 지역이 아닌 곳들이 비규제지역에서 한번에 투기과열지구로 설정되었다는 생각이 들었습니다.

투기과열지구 중 인천을 살펴보면 인천에서 대표적인 집값 선도 지역은 연수구에 송도국제도시와 서구에 청라국제도시 였습니다. 그외에 루원시티나 검단신도시도 있지만 거래자체가 가능한 분양권은 극히 소수이나 백번양보하면 신도시가 많은 서구전체가 지정되었다고 생각할 수 있습니다.

그런데 구도심으로 집값이 낮으며 정비사업이 진행되어야 하는, 새아파트가 부족한 남동구가 투기과열지구로 지정이 되었고, 그와 반면에 집값이 상대적으로 높은 부평구는 조정대상지역으로만 지정되었다면 이 자체만으로도 이해가 되지 않는 것입니다.

인천 내에서만 봐도 이해가 안되는데 같은 투기과열지구들과 비교해보면 더욱더 이해가 되질 않습니다.

투기과열지구만 보면 조금 이해가 안되실수도 있으니 조정대상지역을 한번 살펴보겠습니다.

조정대상지역에 해당하는 남양주와 성남 수정구는 아무리 봐도 납득이 되지 않았습니다. 위에서 열거한 지역이 투기과열지구로 설정되었는데, 집값도 높고 상승률도 단기간 높았던 지역이 왜 투기과열지구로 지정이 안되었는지 매우 궁금합니다.

같은 조정대상지역인 양주를 보면 옥정신도시는 오랜기간 미분양의 무덤이었고 회천신도시는 이제 시범단지 한곳만 분양했습니다. 여기에 전매제한이 3년이기 때문에 애초에 분양권 거래자체가 사실상 불가능해 실입주자들 위주로 입주후 또는 기축들 위주로 거래가 되며 수도권 내에서 상대적으로 낮은집값 덕분인지 최근에 조금 상승했습니다.

이러한 양주내에 신도시는 논외로 치더라도 그 외의 지역은 정말 한적한시골에 불과함에도 불구하고 그 넓은 양주 전지역이 조정대상지역으로 설정되었습니다.

그렇다고 다른지역들은 시골이나 도서산간을 포함한것이냐? 또 그렇지 않습니다. 같은 조정지역인 남양주에서는 일부지역이 빠졌고 그 빠진 지역 중 대표적인 화도읍은 아파트 밀집지역으로 최근 집값상승이나 거래량도 증가한 지역입니다.

여기에 추가로 동남권 도시인 안성시는 10만이넘는 군소도시임에도 조정대상지역으로 설정되어 많은 분들이 놀라셨는데요, 이보다 더 높은집값을 자랑하고 최근 상승세가 높은 여주나 이천은 지정이 되지 않으니 이러한 점도 참 납득이 어렵습니다.

또한, 본보기로 지방의 청주는 전지역이 조정대상지역이 되었는데, 누가봐도 본보기성이 강한 규제지역 설정입니다. 집값상승만 본다면 더높았었던 지역들도 많은데 언론에 노출이 많이 되었던 청주를 본보기로 삼은 것일가요? 정책과 규제가 이러한 감성적 판단으로 해도되는 것일까요?

왜 어떤지역들은 핀셋이 작동하였는데 어느지역은 핀셋이 작동하지 않은지 도저히 이해가 안되는 것입니다.

또하나, 규제지역으로 설정되지 않은 김포나 파주는 왜 아예 지정조차 안되었는지 또 의문입니다. 접경지역에 국한한것인지 아니면 어떤 논리가 나왔는지 도통 이해가 되지 않습니다.

김포는 최근 신축아파트공급과 골드라인 개통 등 시세가 상승중이었고 서울접근성도 좋아 충분히 투자수요 유입도 가능한 곳인데..

믈론, 지극히 입지에 대한 개인적인 견해가 들어 간 것이고 정부가 내세우는 기준에 대해서 정확한 자료로 반박이 어려운 부분은 사실이지만 정부가 내세운 기준이 과연 정확한 것인가에 대한 의문은 계속 커집니다.

아파트값 상승률이나 주택가격 상승률 등의 통계자료는 평균값을 가지고 통계의 왜곡이 나타날 수 있기 때문에 보다 전문적인 식견을 갖고 있는 전문가의 도움을 받아 정량적지표와 정성적 판단이 결합이 되었어야 했을텐데 그러한 의사결정 체계가 있었는지 매우 궁금합니다.

저는 규제를 해서 무조건 잘못되었다 이야기하고 싶은 것이 아닙니다.

집값이 너무 급등한 지역들인, 말도안되는 투자수요가 집중된 지역들은 규제가 필요하다고 생각됩니다. 그러나 인천 중구나 안산의 도서산간지역까지 규제지역으로 묶는 조금 부족한 규제에 대해서 너무 아쉬운 것입니다.

정부는 발표하면 그만인 자료지만 국민들 개개인에게는 엄청난 파급을 주는 대단한 자료입니다.

소수의 투자자들을 잡으려고 절대 다수의 선의의 피해자를 양산하는 결과를 초래한 것이 아닌가 싶습니다.

정부의 발표대로 법인투자수요가 집값을 상승시키는데 큰 영향을 미쳤다면 법인규제가 먼저 선행되고 이후에도 반응이 없다면 지역별 규제가 후속했어야할텐데, 조금 대책없는 규제지역설정이 이루어진 것 같습니다.

오늘 이규제를 보면서 과연 납득이 가는 분들이 얼마나 될까요?

규제지역설정과 관련된 담당 공무원들께서는 보고서를 위한 자료 또는 규제를 위한 참고자료로 단순하게 설정하였는지 모르겠지만, 이로 인해 말도안되게 재산권을 침해받는 사람들이 있다면 그것은 지양되어야 합니다.

오늘 정책을 읽고 정리하려고 했으나 너무나 불공평하고 납득되지 않는 규제지역을 바라보면서 허탈했습니다.

대부분 평범한 사람들은 합리적인 수준에서의 질타나 꾸짗음을 받아들이는데 거부감이 없습니다. 오히려 감사해하거나 반성하며 결의를 다집니다.

부동산 정책도 마찬가지입니다. 누가봐도 투기수요를 차단을 하려는 핀셋정책이라면 두팔벌려 환영하겠고 그동안 과도한 투자를 했던 사람들도 이제는 주저할 수 있게 만들 수 있을텐데, 규제로 인해 오히려 말도안되는 피해자가 양산되고 납득하기 어려운 규제가 나오니 다들 반발심만 커지는 것입니다.

민주주의 사회에서 모든사람들의 니즈를 충족시키는 것이 어려운 것이라는 일은 압니다. 그러나, 최소한 상식적인 선에서 의사결정이 이루어져야하는 것 아니겠습니까?

규제지역에 일종의 하극상(?); 역전현상은 그외 정책을 살펴보고 싶은 욕구가 뚝 떨어졌습니다.

아마 100이면 100명이 공감하기 어려운 지역들도 많이 있을 것입니다.그렇다면 그것은 분명 잘못된 의사결정일 것입니다.

국민들이 이러한 규제를 납득 못하는 것이 투자를 못하게 만드는 상황 때문이라는 착각에서 이제는 벗어나야합니다.

최소한 관계부처와 지자체 그리고 각종 부동산 전문가들과 함께 정책과 규제를 만들어 다수의 국민들이 납득가능한 정책과 규제가 발표되었으면 좋겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 오늘은 스스로를 반성해보려고 글을 이어가려고 합니다.

 

지난 2월.. 코로나19가 창궐하면서 모든 사람들이 경제가 무너질 것이라고 예측하며 장기간 리스크를 대비해야 한다고 말을 했었습니다.

 

회복하더라도 단기간 급등하는 것은 많은 분들이 예상하지 못했었고 리스크에 대한 이야기가 주를 이루며 많은 투자자들이 대기수요로 전환되었습니다.

 

그러나, 불과 2~3달전 공포에 떨던 수많은 투자자들은 사라졌고 투자의 최전선으로 투입되어 지금은 미국이건 한국이건 주식이 급등하는 모습을 보여주고 있습니다.

심지어 부동산도 그 회복속도가 빨라져 이미 급매물들은 사라진지 오래고 호가가 올라가고 거래량도 늘어나는 모습입니다. 아래는 최근 KB부동산에서 발표한 주간동향입니다.

 

저는 주식을 하진 않습니다만 이제는 정말 해야하나 싶을 정도로 근질근질했었습니다. 갖고있는 자산의대부분이 부동산에 묶여있는 탓에 소액으로 좋은 부동산을 하기에는 쉽지않고 잘몰라도 주식이라도 해야하나 조바심이 많이 났었던 지난 며칠이었습니다.

 

그래도 그나마 조금 아는 것을 하자고 부동산 소액투자처를 찾기 위해 일사분란하게 살펴봤지만 정책에 영향과 명의, 투자금의 제한 등으로 기축투자나 재개발,재건축 투자는 생각하지 못하게 되었고, 그나마 좀 가벼운 분양권 투자가 낫겠다 싶어 이곳저곳 손품을 팔았습니다.

 

그러나 조금 괜찮은 곳들은 이미 너무 올라버려 접근하기도 어렵고 말도 안되는 거래와 호가들이 이어지면서 믿기 어려운 상황이 벌어지고 있습니다.

 

실제로 몇달전 몇몇 지방 군소도시 물색 중에 물건까지 받아둔 곳들도 있었는데 입지가 좋지 않다며 코웃음 치며 넘겼던 그 소액의 분양권들이 호가가 올라가고 실제로 거래까지 이루어지며 배가 아팠습니다.

 

물론, 다시 돌아가도 매수에는 주저했겠지만 신속한 의사결정과 진입하는 대담한 분들이 부러워지기 시작한 것이죠.

 

거기에 주변에선 '역대급 유동성이다.', 뭐라도 담아야 한다.' 이야기를 하고 있고 저 스스로도 비슷한 생각을 하기 때문에 정말 조바심이 나기 시작했습니다.

 

그런데, 어느정도 괜찮게 봤던 곳들은 이미 올라버려서 소액으로 진입이 어려워졌고, 그러다보니 남들이 쳐다보지 않는.. 저평가라기보단 좋지 않은 곳들에 손이가기 시작했습니다.

 

돈을 찾기 위해 점점 외곽으로.. 향하고 있었죠. 그리고..

 

'이 유동성이 넘치면 여기로 오겠지?'라는 작은 희망을 품은채.. 그런물건들을 찾고 있는 저를 발견했습니다.

 

물론, 그것이 무조건 나쁘다는 뜻은 아니지만.. 기본적인 펀더멘탈로 보더라도 사실 조금은 어려운 물건이란 것을 스스로 잘 알고 있었기 때문입니다.

 

투자자라면 투자에 있어 편견과 선입견은 없어야 하지만.. 단순히 저렴해서 쳐다보는 것은 아니라고 생각이 들었습니다.

 

저렴하다는 것은 그와 비슷한 비교대상에서 비교해야는데 단순히 값이 싸다고 좋을 순 없기 때문이죠

 

제가 며칠 찾아본 지역들도 분명 유동성이 넘어올 수도 있겠지만 단순히 낙관하여 불안해하는 투자는 하지 말자라는 생각이 번쩍 들었습니다.

 

초보는 물고기를 찾지 못하고, 중수는 물고기를 쫓으며, 고수는 물고기를 기다린다고 하는데..

 

아직 저는 고수가 아니라는 것을 알기에.. 물고기가 올 것이라고 착각하고 그물을 치는 것이 아닐지 몹시 걱정되었습니다.

 

요 며칠 간 투자하지 못해 조바심 냈던 스스로를 반성하면서 정말 차분해지자 스스로 다짐했습니다.

 

남들에 비하면 보잘 것 없는 자산을 보유하고 수익을 내고 있지만.. 어쨌든 플러스 인생이라고 생각해보면 꽤나 만족스러웠습니다.

 

대상승장에서 더 수익을 내려고 어설픈 인사이트로 고수흉내를 내다간 정말 후회 할 수 있겠단 생각이 번쩍 든 것이죠..

 

이미 올라버린 몇몇 군소도시들을 바라보더라도 아쉬운 마음이 들지 않는 것은, 다시 돌아가더라도 같은 선택을 하지 못했을 것이란 것을 스스로 잘알기 때문인데,

 

새로이 찾은 말도안되는 물건들도 비슷한 것이 아닐까.. 그런 생각이 들었습니다.

 

쫓기면서 하는 투자..탐욕에 가득찬 투자.. 그러한 투자는

제가 진정 바라던 투자, 목표하던 투자가 아니었습니다.

 

그런데 그 욕심의 한계를 넘어 스스로 무너지는 며칠을 보니 참으로 한심했던 것 같아 매우 부끄럽습니다.

 

이글을 마무리하고도 계속해서 입지공부와 좋은 물건들을 찾기위해 투자자로써 노력하겠지만 누굴 의식하거나 스스로 기준 없는 투자는 하지 않으리라 다시 다짐합니다.

 

저와 비슷한 고민으로 하루하루를 스트레스 받으실 많은 초보투자자분들은 곰곰히 한번 생각해보셨으면 좋겠습니다. 당장에 수익에 대한 욕심으로 인해 내 자신이 엉뚱한 곳으로 가고 있진 않은지 말입니다.

 

투자는 수익을 내는 것이지만 그보다 중요한 건 잃지 않는 것임을 다시한번 명심해야 할 것입니다.

 

리스크는 감당가능한범위내에서 내가 관리할 수 있을때 멋진 것입니다. 한계를 넘어선 리스크는 모든걸 망칠 수 있습니다.

 

인간은 본능적으로 추세를 따르고 싶고

미래보단 눈앞에 것을 취하고 싶어합니다.

이를 통제함으로써 보다 이성적인 판단을 해야합니다.

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 복등기에 관해서 살펴보았는데요, 제가 공부하다 보니 복등기와 조금 헷갈렸던 미등기 전매 일명 중간 생략 등기가 있었습니다.

둘이 비슷한 의미처럼 느껴졌는데 조금은 다른의미란걸 알게 되었습니다.

그래서 오늘은 미등기 전매(중간생략등기)에 대해서 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

 

★ 미등기전매(중간생략등기)란?

부동산 거래에서 등기를 하지 않은 채 다른 사람에게 되파는 행위로 세금 포탈 방법 중의 하나입니다. 만약 A-B-C 사이에 특정 부동산을 사고파는 거래가 차례로 이루어졌다면 B는 A로부터 C로 바로 소유권이 이전한 것처럼 위장하는 것을 말하는데요, 미등기 전매의 법률용어는 중간 생략 등기라고 합니다.

다시 말하면, 동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간 취득자에게, 중간 취득자로부터 최종 취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도 불구하고 그 중간 취득자의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게 이전하는 등기를 말합니다.

말을 들어보면 이상한 것은 없어 보이지만 현행법은 이를 엄하게 규제하고 있습니다.

그렇다면 반드시 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하게 된다면 매매 자체가 무효가 될까요?

물권의 공시제도로서의 등기는 진실한 권리변동의 과정을 정확하고 충실하게 기재하여야 한다는 원칙을 엄격히 관철하기 때문에 중간 생략 등기는 무효가 되는 것이 원칙입니다.

그러나 중간 생략 등기인 줄 모른 채 전전 매매된 후에 그것이 무효가 된다면 거래의 안전을 해하게 되며, 중간생략등기라도 현재의 등기자는 진실한 권리자임에는 틀림없는 것이므로 판례는 중간자의 동의가 있는 중간생략등기의 유효를 인정하고 있다고 합니다.

그러나 등기소는 중간생략등기인 것이 서류상 명백한 때에는 등기신청서를 수리하지 아니하고 있습니다.

 

★ 미등기 전매(중간 생략 등기)를 왜 하게 될까?

부동산 거래 특성상 소유권 이전이 이루어지면 매도자는 양도세(상황에 따라) 매수자는(취득세)가 발생하게 됩니다. 중간 취득자 입장에서는 세금을 두 번 내야 하기 때문에 최종 취득자에게 바로 이전등기를 하면 세금을 한 번만 내게 되니 당연히 돈을 아낄 수 있습니다.

즉, 미등기 전매(중간 생략 등기)를 하는 이유는 양도소득세·상속세·취득세·등록세 등을 면탈하려는 데 있으며, 부동산 투기로 전전 매매되는 경우에 많이 행하여지고 있기 때문입니다.

 

★ 미등기 전매(중간 생략 등기) 처벌 수위는?

현행법상 조세부과를 면하려는 목적이나 시세차익, 법령 회피 등의 목적으로 이를 어긴다면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금이 부과됩니다. 그런 목적이 없었더라도 최초 매매계약서에 검인을 받지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

만약, 최초 양도인의 승낙 없이 중간 취득자가 무단으로 중간 생략을 하는 매매계약서를 작성한다면 사문서 위조죄 및 위조사문서 행사죄로도 처벌을 받을 수 있다고 합니다.

중개업자가 계약과정에 개입하여 이를 도왔다면 공동정범, 방조범으로 형사처분이 가능하며 공인중개사법상 자격정지나 등록취소의 제재까지도 받을 수 있습니다.

그러나, 민사적으로는 해당 규정을 강행규정이 아닌 단속규정으로 보고 있어 형사처 분관 느 별개로 유효한 등기로서의 효력을 인정받을 수 있습니다. 

즉, 중간 생략에 대해 당사자들 전원의 의사가 합치한다면 실체 관계를 인정하는 것입니다

그러나 합의가 이루어진 것뿐만 아니라 최초 양도인과 중간 취득자의 매매계약, 중간 취득자와 최종 양수인의 매매계약이 모두 유효해야만 중간 생략 등기 역시 유효한 것입니다.

그러나 형사처분과는 별개로 중간 취득자는 물론이며, 최초 양도인과 최후 양수인 역시 방조범으로 처벌을 받을 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

 

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자를 하다 보면 대부분은 입지와 관련된 교통이나 학군 등 핵심 키워드를 우선 고려하게 됩니다.

그러나 편의성을 고려하다보면 다양한 요소를 살펴보게 되는데요, 그중에서도 맞벌이 가구와 가구당 자동차 보유대수 증가에 따라 의외로 주차대수도 많이 고려되고 있습니다.

주차대수가 적으면 생활 스트레스와 불필요한 갈등이 생기기 때문에 의외로 신경 쓰는 분들이 많습니다. 더군다나 해마다 증가하는 자동차 대수와 세대수는 더 많은 주차공간을 필요로 하게 됩니다.

그래서 오늘은 법정주차대수의 개념과 계산방법에 대해 살펴보려고 합니다.

 

★ 법정주차대수란?

(1) 정의

안전과 편의를 위해 주차수요를 유발하는 건축물을 건축하기 위해서는 의무적으로 주차공간을 확보해야 하는데 이러한 주차공간을 부설주차장이라고 합니다.

이런 부설주차장에는 법에서 정하고 있는 법정 주차대수를 의무적으로 확보하여야 하며, 이는 각 시/군/구 조례에서 구체적으로 정하고 있습니다.

 

​(2) 기준

법정 주차 대수 기준은 건축물의 용도와 규모에 따라 각 지자체별로 다르게 정하고 있습니다. 아파트(공동주택), 오피스텔, 다가구주택은 일반적으로 주택건설기준 등에 관한 규정을 따르고 있습니다. 주차 구획까지 지정되어 있습니다.

※ 법정 주차 대수 기준은 건물의 수익성에 큰 영향을 미침으로 꼭 지자체별 기준을 확인해야 합니다.

 

★ 법정 주차대수 관련 지자체 조례 확인하는 법!

1. 자치법규 정보시스템(링크 클릭)에 접속하여 자치법규 검색 클릭

 

2. 해당 시, 군, 구를 선택   * 예) 서울시는 본청으로 검색

3. 법규명 검색에 주차장으로 검색 후 "서울특별시 주차장 설치 및 관리조례" 클릭합니다.

​4. "주차장 설치 및 관리 조례" 내 "별표 2, 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준" 클릭합니다

 

5. "별표 2" 첨부파일 안에 5항 공동주택에 관련된 내용을 참고하면 됩니다.

 

※ 2019년도 말 기준 시도별 자가용 승용차 등록현황

아래 표의 시도별 자가용 승용차 등록현황을 보면 대도시일수록 가구당 주차대수가 모자랍니다. 그렇기 때문에 주차대수에 대해서 더욱 민감하게 생각하게 됩니다.

 

실제로 아래와 같은 표들이 입주민들 사이에서 도는 이유도 표에 노란색 부분인 주차대수를 생각보다 중요하게 생각하기 때문입니다. 

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 전매제한 강화와 관련해서 많이 뜨겁습니다. 일종의 풍선효과로 많은 분들이 지방 분양권까지 많이 뜨거운 모습입니다.

올해 7월부터 수도권과 지방광역시 민간택지에서 공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전등기시(3년 도달하더라도 전매 불가, 반드시 등기 필요)로 강화되기로 하면서 그동안 수도권 비규제 지역에 청약을 하시던 분들이 많이 아쉬워하고 계십니다.

그러다 보니 기존에 분양권들이 뜨거워지고 가격이 올라가면서 조금은 다른 방법으로 분양권을 가져가려는 분들이 많아졌습니다.

바로 '복등기'인데요, 오늘은 복등기에 대해서 살펴보려고 합니다.

 

★ 복등기란?

일반적으로 등기 후 거래가 가능한 곳들의 아파트 분양권을 입주 전 매매 계약을 한 뒤 입주 직후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것을 뜻합니다.

등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 부르는데요, 매도자가 부담해야 할 취등록세와, 양도소득세는 매수자가 떠안는 조건입니다.

매도자는 그 금액만큼 거래 가격에서 빼주기도 하는데요, 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종으로 불법이기 때문에 복등기를 위한 공증ㆍ이면계약 등은 법의 보호를 받지 못합니다.

계약이 해지되면 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기 이자율을 합산한 금액만 돌려받을 수 있어 큰 곤욕을 치를 수 있다고 합니다.

그러나, 분양권 계약금이 없거나 소유권 이전 시 잔금이 부족한 수분양자의 경우에는 이러한 검은 유혹에 쉽게 넘어갈 수밖에 없고, 반대로 매수자의 입장에서도 상대적으로 전매제한기간에 구입함으로써 저렴하게 구입하게 되는 효과가 있어 유혹에 쉽게 빠지게 됩니다.

 

최근, 적정 분양가' 논란을 낳았던 판교신도시 공공임대 분양전환 아파트가 소유권 이전도 이뤄지기 전에 사전 거래되고 있는 것으로 기사가 나왔습니다.

기존에 공공임대로 거주 중이며 분양전환이 어려운 임차인들의 경우 소유권을 확보하지 못한 임차인 자격으로 복등기의 형태로 거래하는 것은 불법이지만 주변 시세 대비 최대 60%가량 저렴하기 때문에 임차인들 역시 이러한 점을 이용하여 '복등기'의 유혹에 빠지게 된 것입니다.

그러나 이러한 '복등기'가 불법임에도 불구하고 주무 부처인 국토교통부나 한국 토지주택공사(LH) 측은 거래 당사자를 처벌할 뾰족한 수단이 없다고 합니다.

현지에서는 매수자들이 아직 분양 전환이 되지 않은 물건은 시세보다 저렴하게 살 수 있기 때문에 가계약을 맺어 분양대금과 웃돈을 임차인에게 보낸 후 분양전환을 완료 후 LH에서 임차인에게 등기가 넘어가면 바로 다시 등기를 이전하는 식으로 거래를 하게 되는 것입니다.

이 같은 거래는 당연히 '복등기'이지만 이를 찾거나 제재하기가 어려운 것입니다.

현재 공공임대 분양전환 주택에 거주 중인 임차인들은 분양 전환이 시작된 날로부터 1년 내에 분양 대금을 치러야 분양을 받을 수 있지만 대부분 서민이면서 시세가 많이 상승하였기 때문에 시세보다 저렴한 물건을 쉽게 포기하기 어려워 매수자로부터  상당한 금액을 챙길 수 있는 만큼 복등기를 통한 거래는 매력적일 수밖에 없습니다.

 

★ 복등기 처벌 수위와 문제점

현행 공인중개사법에서는 이러한 소유권 이전 등기가 되지 않은 부동산의 매매 중개 행위를 부동산 투기 조장 행위로 보고 해당 공인중개사에 대해 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있습니다.

그러나 매수ㆍ매도인에 대해서는 사안별로 판단해야 한다는 유보적 입장을 보이곤 있으나 복등기의 주체인 매수 및 매도자는 공증이나 이면계약서 역시 불법이기 때문에 법적인 효력을 인정받기 어려워 적발 시에는 당첨이 취소될 수도 있다고 합니다.

또한, 진행이 잘 되었다 하더라도 보통 계약시부터 소유권 이전 시까지 약 30개월이 걸리는 것을 감안하면 약 2~3년 뒤의 일이기 때문에 개인 간 사정이나 입주 시 시세 상승 및 하락분으로 인해 매수 및 매도인 간의 갈등이 생기고 이로 인해 법적인 다툼으로 이어질 수 있습니다.

가능하다면 불법인 '복등기'를 통한 매수보다는 합법적인 매수가 정신건강에 이로울 수 있습니다.

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 한국감정원에서 발표한 5월 4일 기준 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 0220 부동산 대책, 코로나 19의 영향의 반영된 모습입니다. 매번 말씀드리지만 후행지표로 투자 전에는 별도의 지역별, 단지별 임장을 필히 하시기 바랍니다~

 

1. 매매 가격

전국 주간 아파트 매매 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지하였습니다.(0.03->0.03%). 수도권(0.06%->0.06%)은 상승폭 동일, 서울(-0.07%->-0.06%)은 하락폭 축소, 지방(0.00%->0.00%)은 보합 유지하였습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.00%->0.00%), 세종(0.04%->0.08%), 8개도(-0.01%->0.00%)이 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(65->68개) 및 보합 지역(31->38개)은 증가, 하락지역(80->70개)은 감소했습니다.

- 서울(-0.07%->-0.06%)은 4.15 총선 결과에 따른 안정화 정책 유지 및 코로나 19로 인한 경기 침체, 양도세 중과 유예로 인한 절세 매물 출현 등에 따른 추가 하락 가능성 등으로 대체로 연휴기간 내 매수 관망세를 보이며 6주 연속 하락세를 지속하였습니다.

강북 14개 구(-0.02%) : 강북 모든 구에서 보합 내지 하락한 가운데, 마포(-0.07%), 용산(-0.06%), 성동(-0.02%)를 비롯하여 개발호재로 상대적으로 높은 상승세를 보였던 노원구(-0.02%)도 시장 불확실성 및 매수심리 위축으로 관망세를 이어가며 하락세가 지속되었습니다.

강남 11개 구(-0.08%) : 강남(-0.23%), 서초(-0.24%), 송파(-0.12%), 강동(-0.05%)는 일부 단지에서 보유세 절세를 위한 급매물이 소화되며 실거래 및 호가가 상승했으나, 대다수 단지는 여전히 정부 규제 및 경기 침체, 추가 하락 기대감 등으로 하락세를 지속하고 있습니다.

구로(0.08%)는 구로, 고척, 오류동 중저가 단지 위주로 상승했으나, 양천(-0.07%)는 재건축 단지 위주로 매물이 증가하며 하락세 지속되는 등 구로구를 제외한 모든 지역에서 보합 내지 하락하였습니다.

☞ 급매물이 소화되며 일부 호가가 상승하였으나 아직까진 매수세가 관망을 보이고 있습니다. 그러나 수요자들의 대기가 탄탄한 서울은 바닥을 다지는 모습을 보이는 듯합니다.

 

- 인천(0.24%->0.22%)은 상승폭이 축소되었습니다. 부평(0.36%)은 분양호조 및 교통호재 영향 있는 부평, 산곡동 위주로, 연수(0.28%)는 교통망 확충과 개발 기대감 있는 옥련동과 연수동 소형단지 위주로, 계양(0.26%)은 3기 신도시 인근 박촌, 용종동 위주로, 남동(0.25%)은 구월, 간석동 위주로 상승하였습니다.

☞ 수도권 비규제 광역시로 투자선호도가 높습니다. 상대적으로 저렴한 물건지 중 입지가 괜찮은 곳들은 여전히 수요가 많은 모습입니다. 

 

- 경기(0.10%->0.10%)는 보합세를 보였습니다. 수원(0.10%)은 지역별로 혼조세를 보이는 가운데, 팔달(0.38%)은 상승폭 적었던 일부 단지 위주로 상승하였고, 용인 수지(0.25%)는 상현, 죽전동 비역세권 단지 위주로, 성남 수정(0.33%)은 정비사업 기대감 있는 신흥, 단대동 위주로 상승했습니다.


그간 상승세 높았던 안산90.33%),구리(0.23%),안양(0.20%) 등에서 실물경제 위축 우려 등으로 상승폭이 줄어든 가운데, 고양 덕양(0.25%)은 교통망 확충 기대감 있는 삼송, 원흥지구 위주로 상승폭이 확대되었습니다.

☞ 비규제지역 투자 수요뿐 아니라 실수요가 바탕이 되는 경기도 핵심도시들은 여전히 수요가 있습니다. 투자수요의 진입이 어려워졌지만 상대적으로 실수요들의 진입이 많아 보입니다.

 

- 5대 광역시(0.00%->0.00%)는 보합입니다. 대전(0.08%)은 대덕(0.15%)은 재건축 기대감 있거나 교통호재 있는 대화, 법동 위주로, 중구(0.06%)는 구 외곽인 산정동 일부 단지 위주로 상승, 동구(0.13%)는 대전역세권 개발 기대감 있는 가운데, 신흥동 신축 대단지 위주로 상승했으나 단기 급등 피로감 등으로 전체적인 상승폭은 축소되었습니다.

부산(-0.04%)은 수영(0.00%)이 개발 기대감 있는 남천 및 광안동 위주로 상승하며 보합으로 전환되었으나, 해운대(-0.09%)는 반여, 반송동 등 구축 위주로, 동래(-0.04%)는 개금, 당감동 등 일부 중소형 위주로 하락하며 모든구에서 보합 내지 하락했습니다.

- 세종(0.04%->0.08%)은 상승폭이 확대되었습니다. 행복도시 내 한솔 및 소담동과 그간 상대적으로 상승폭이 낮았던 조치원 일부 구축 위주로 상승했습니다.

☞ 전 지역에서 상승세가 둔화된 모습입니다. 급등 및 조정이 느껴 지네요, 그러나 조금은 다지는 느낌이 드는 것도 사실입니다.

- 그 외 8개도(-0.01%->0.00%)는 소폭 상승했습니다.

 

2. 전세 가격

전국 주간 아파트 전세 가격은 지난주 대비 상승폭을 유지했습니다.(0.05%->0.05%) 수도권(0.05%->0.05%)은 상승폭 동일, 서울(0.01%->0.02%)은 상승폭 확대, 지방(0.03%->0.02%)은 상승폭이 축소되었습니다. 지방의 경우 5대 광역시(0.03%->0.02%), 세종(0.15%->0.14%), 8개도(0.02%->0.02%)가 되었습니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역(86->82개)은 감소, 보합 지역(50->52개) 및 하락 지역(40->42개)은 증가했습니다.


- 서울(0.01%->0.02%)은 신규 입주물량 영향 등으로 안정세가 지속되나, 정비사업 이주수요, 역세권 직주근접 수요, 저가 단지 수요 등으로 상승폭이 확대되었습니다.

강북 14개 구(0.00->0.02%) : 마포(0.04%)는 도화 및 상 엄동 등 상대적 가격 저렴한 구축 단지 위주로, 강북(0.04%)은 미안동 위주로, 성북(0.04%)은 종암, 정릉, 돈암도 위주로 상승했으나, 중랑(-0.01%)은 면목동 일대 구축 단지 수요 감소로 하락 전환했습니다

강남 11개 구(0.01->0.03%) : 서초(0.05%)는 정비사업(한신 4 지구) 이주수요 영향으로, 강남(0.05%)은 압구정, 청담동 구축 단지 위주로 상승폭이 확대되었으며 송파(0.04%)는 문정, 장지동 일대 위주, 강동(0.04%)은 명일동 구축 단지 위주로 상승하였습니다.

동작(0.07%)은 교통여건 양호한 동작동 역세권 단지 위주로, 구로(0.06%)는 구로동 일대 가격 수준 낮은 구축 단지 위주로 상승했으나, 양천(-0.04%)은 입주물량 영향 등으로 하락세가 지속되었습니다.

☞ 전세수요는 꾸준한 모습인데요, 비수기임에도 불구하고 전세수요가 많은 곳들은 여전히 매가와 대조적으로 상승세를 이어가고 있습니다. 수요자들이 탄탄한 모습입니다.

 

- 인천(0.12%->0.11%)은 상승폭이 축소되었습니다. 계양(0.24%)은 산업단지 및 물류단지 입주에 따른 배후수요 증가 있는 계산동 위주로, 부평(0.22%)은 지하철 7호선 인근 산곡 및 부개동 위주로, 남동(0.16%)은 정비사업 진행 및 교통여건 개선 기대감 있는 구월 및 간석동 등 대단지 위주로 상승했습니다.

☞ 상대적으로 인천은 전세가 상승률이 높습니다. 입주물량의 영향이 있기 전까진 구도심 위주로 상승세가 지속될 것 같습니다.

 

- 경기(0.06%->0.06%)는 상승폭이 유지되었습니다. 안양 동안(0.23%)은 주거여건 양호한 관양동 위주로, 만안(0.22%)은 서울 접근 용이한 안양동 역세권 대단지 위주로, 수원 영통(0.21%)은 망포 및 영통 등 분당선 인근 단지 위주로 상승했으나, 과천(-1.24%)은 규제 강화 및 입주물량(과푸써) 영향으로 14주 연속 하락하였습니다.

☞ 규제로 인하여 실수요가 풍부한 지역들의 전세 흐름이 좋습니다. 입주물량이 몰린 과천은 당분간 약세를 면치 못하겠네요.

 

- 5대 광역시(0.03%->0.02%)로 상승세가 축소되었습니다. 울산(0.08%)은 북구(0.23%)가 매곡 및 천곡동 준신축 위주로, 중구(0.06%)는 정비사업 이주수요 영향 있는 우정동 위주, 동구(0.05%)는 근로자 유입에 따른 수요 증가로, 남구(0.04%)는 무거동 저가 단지 위주로 상승하였습니다.

광주(0.00%)는 서(0.00%), 북(0.00%) 등은 상승 및 하락지역이 혼재하며 전체적으로 보합세를 보이는 가운데 동구(-0.01%)는 신규 입주물량의 영향으로, 남구(-0.01%)는 코로나 19 등의 영향에 따른 거래 위축으로 수요가 감소하였습니다.

- 세종(0.15%->0.14%)은 상승폭이 축소되었습니다. 사회적 거리두기와 징검다리 연휴 등으로 거래활동이 위축된 가운데, 고운 및 종촌동, 조치원 일대 위주로 상승했습니다.

☞ 전국적으로 전세가는 여전히 소폭이나마 강세를 보이고 있습니다. 

- 8개도(0.02%->0.02%)는 보합을 보였습니다.

 

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 5월 4일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다. 주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다. 코로나 영향이 반영된 지표입니다.

 

1. 매매 가격

5월 4일 기준 주택시장 동향 자료에 따르면 서울은 대부분 지역이 보합을 보이고 강남 3구가 6주 연속 하락하는 모습을 보였습니다. 

서울의 아파트를 사려고 문의하는 사람은 극도로 줄어든 모습인데요, 코로나의 여파가 지속되고 가정의 달이 시작되어 부동산에 대한 관심 및 상승에 대한 기대감이 더욱 줄어들면서 매수문의가 좀처럼 늘지 않은 상태가 이어지고 있습니다. 반면 인천(0.12%)은 재건축에 대한 기대감에 지역의 영향으로 다른 지역과 상반된 모습입니다,

경기(0.08%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.00%)은 보합을 보였습니다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.01%)는 대전(0.08%)만 약간 높은 편이고, 대구(0.02%), 울산(0.01%)은 미미하게 상승했으며, 부산(-0.02%), 광주(-0.01%)는 하락했습니다.

수도권(0.05%)은 전주대비 소폭 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.00%)은 보합을 나타냈습니다. 충남(0.09%), 세종(0.07%)만 상승했고, 강원(-0.03%), 경남(-0.02%), 전남(-0.02%), 경북(-0.01%), 충북(-0.01%)까지 하락했고, 전북만 보합(0.00%)을 기록했습니다.

 

- 서울 아파트 매매 가격은 다수의 지역이 보합을 보이면서 서울 전체적으로도 보합을 기록했습니다. 강남구(-0.10%), 송파구(-0.06%), 서초구(-0.04%) 를 비롯해 양천구(-0.01%)가 하락했습니다.

코로나 여파 및 가정의 달이 시작하면서 매수문의가 더욱 줄어든 모습입니다. 종로구(0.07%), 서대문구(0.05%), 관악구(0.04%) 정도만 소폭 상승을 보였고, 대부분 보합권입니다.

종로구는 코로나 19에 따른 전반적인 경기 침체와 부동산 규제 여파로 아파트 매매 및 임대차 거래 모두 멈춰 있습니다. 다만 명륜동 지역은 대학교 교직원 및 젊은 세대, 종로·광화문·창신동은 시내 중심에 위치해 직장인 수요가 꾸준한 지역으로 특히 소형의 경우 월세 거래 잘 이루어지는 편이라 월세 수익용 투자 수요도 꾸준합니다.

송파구는 대출규제, 경기침체 등으로 인해 투자 수요가 집중되었던 재건축 단지들의 매매가가 하락세로 전환되었고, 그 분위기가 일반 단지들로 확산되어가는 모습입니다. 또한 다주택자들이 한시적인 세제 혜택을 보기 위해 내놓는 물량과 공시가 급등에 따라 늘어난 보유세를 피하기 위해 내놓는 고가 주택들로 인해 매물량이 증가하고 있습니다.

☞ 고가주택에 대한 피로도와 급매물이 거래가 되면서 여전히 차가운 분위기를 보여주는 서울이지만, 상대적으로 저렴해 보이는 가격과 접근 가능한 고가주택 이하의 물건들은 여전히 수요자들의 관심에 있습니다.

 

- 경기는 전주대비 0.08%의 변동률을 기록하면서 지난주의 상승률 0.09%과 유사한 소폭 상승을 유지하고 있습니다. 안산 단원구(0.42%), 군포(0.34%), 남양주(0.27%) 정도가 상승했고, 일산서구(-0.16%), 파주(-0.08%), 양주(-0.07%)는 하락했습니다

안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재로 실수요자와 투자 수요가 함께 움직이면서 상승세가 지속되고 있습니다. 교통이 좋은 인기지역 위주로 매수가 붙기 시작하여 구주택의 저렴한 물건들이 빠르게 소진되고 있습니다.

☞ 투자수요가 진입이 용이한 비규제 지역들은 여전히 수요가 잔존한 모습입니다. 특히, 투자금이 적게 들어가는 기축으로까지 수요가 번진 모습인데요, 계속해서 살펴봐야겠습니다.

 

- 인천(0.12%)은 연수구(0.18%), 남동구(0.18%), 미추홀구(0.15%) 등 전주 대비 상승세가 유지되고 있습니다.

인천 연수구는 GTX-B노선의 예비 타당성 조사 통과로 인한 기대감으로 송도동 일대 단지들 매물을 걷어들이고 있거나 높은 호가에 다시 나오는 상황입니다. 또한 최근 송도 국제 업무 단지에 들어서는 송도 더샵 센트럴파크 3차 분양 단지로 인해 주변 기존 단지들 가격도 동반 상승 움직임을 보이고 있습니다.

☞ 인천은 여전히 비규제 지역 대도시로서 투자자들의 관심을 갖게 하고 있습니다. 상대적으로 저렴한 가격이나 분양물량, 정비사업 등 다양한 투자지역에서 매력도가 높아 보입니다. 


2. 전세 가격
 

전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.03%의 미미한 상승을 기록했습니다. 수도권(0.04%)5개 광역시(0.02%)는 전주대비 미미하게 상승했고, 기타 지방(0.00%)은 보합을 기록했습니다

서울은 전주대비 0.02%를 기록했고, 경기(0.05%)는 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.12%)과 대구(0.03%)는 미미한 상승을, 광주(-0.02%)는 하락, 부산과 울산은 보합(0.00%)을 나타냈습니다

 

- 서울(0.02%)은 보합권 수준의 미미한 상승을 기록했습니다. 강남구(0.07%)와 송파구(0.07%), 광진구(0.06%) 정도만 소폭 상승했고, 대부분의 지역이 보합의 변동률을 보였습니다.

강남구는 12.16 부동산 정책 발표 이후 매매시장 위축으로 매매보다 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄고 있습니다. 전세 만기 시 대부분 재연장으로 이어져 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다.

광진구는 역세권과 학군이 고루 분포된 지역적 특징과 뒤늦은 이사철 수요 움직임으로 전세가 오르는 분위기입니다. 특히 지하철 2호선 강변역 인근으로 강남으로의 출퇴근이 용이해 직장인 수요가 꾸준한 데 비해 월세 전환 매물들로 전세가 부족한 편입니다.

☞ 여전히 수요가 많은 서울은 전세가 상승이 유효합니다. 주요 학군지와 업무지구 접근성이 좋은 곳들의 상승세가 유지되고 있는데요, 코로나의 영향과 정부 규제의 방향성으로 인해 전세물건은 더욱 귀해질 것 같습니다.

- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 0.05%로 소폭 상승했고, 용인 수지구(0.34%), 성남 수정구(0.29%), 하남(0.25%), 의왕(0.19%)만이 소폭 상승했습니다. 반면, 과천(-0.61%)의 하락이 크며 대부분의 지역은 보합을 기록했습니다.

용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리되면서 추가 공급이 없는 가운데 봄 이사철 수요, 신혼 부부 수요 등이 증가하고 있습니다.

과천은 과천 주공 1단지 재건축 단지인 과천 푸르지오 써밋세대가 4월부터 입주를 시작으로 해당 단지 및 인근 단지들의 전세 매물이 나오기 시작하면서 전세 하락세가 계속되고 있습니다.

☞ 전세가는 수요자들의 선택지, 서울 접근성이 좋으면서 상대적으로 저렴하고 쾌적한 곳들이 높은 편입니다. 입주물량이 많은 과천은 일시적으로 조정받는 모습입니다. 전세수요의 움직임을 주목해야 할 듯합니다.

 

-인천(0.03%)도 전주 대비 소폭 상승하는데 그쳤습니다.

☞ 인천은 매가와 달리 전세가의 흐름은 조금 다른 모습입니다.

 

3. 매수우위 지수

전국 매수우위 지수는 57.6을 기록해 전주(57.1)와 유사한 수준입니다. 코로나 이슈와 가정의 달 시작으로 부동산 시장에 대한 관심이 회복될 기미가 보이지 않고 있습니다. 서울도 65.0으로 전주(68.3) 대비 하락했습니다.

강남지역은 지난주 61.7에서 59.9로 소폭 하락했고, 강북지역도 지난주(75.8) 대비 하락한 70.8을 기록하면서 매수문의가 계속 줄어드는 모습입니다.

☞ '코로나 19'의 영향으로 심리가 죽었지만 대기수요가 많다 보니 어느 정도 저점에서는 보합세로 유지되는 모습입니다.

 

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